Застройщики чувствуют конъюнктуру и уже начали закладывать будущий катаклизм в цены Застройщики чувствуют конъюнктуру и уже начали закладывать будущий катаклизм в цены Фото: metshin.ru

ПРЫЖОК НА 22,3% В ПОСЛЕДНИЙ ВАГОН «ДОЛЕВКИ»

Традиционно «горячий» для рынка недвижимости декабрь продолжил не менее традиционно более прохладный январь 2019 года. Но на фоне прошлогодних показателей этот январь оказался более «разогретым». По сравнению с январем-2018 в этом году резко выросло число сделок с долевым жильем — на 22,3% до 1,5 тыс., следует из данных статистики татарстанского управления Росреестра. 

«Ничего удивительного здесь нет. 2018 год был очень хорош для первичного рынка, — считает гендиректор ООО „НЛБ-Недвижимость“ и президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. — Увеличение количества ДДУ в январе не значит, что рост произошел именно в январе. Просто часть декабрьских сделок не успели зарегистрировать в прошлом году, и они перетекли на январь».

С тем, что отличная статистика января является следствием активности декабря, согласна и директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «А декабрь был активным в связи с изменениями в 214-ФЗ, потому что все ожидаемо боятся роста цен, дальнейшим повышением процентной ставки по ипотечным кредитам. Третий фактор — традиционный декабрьский ажиотаж», — считает Гизатова.

Директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев  полагает, что рост сделок с долевым участием связан с тем, что в минувшем году застройщиками Казани получено больше разрешений на строительство, чем в предыдущие годы. Девелоперы настроены запустить как можно больше проектов до перехода на эскроу-счета — и они тоже стремятся запихнуть как можно больше дольщиков в последние вагоны уходящего поезда. Чем больше продадут сейчас, тем меньше придется делиться с банками, которые уже потирают руки: проектное финансирование и банковское посредничество между покупателем и застройщиком становится обязательным с 1 июля. 

По его словам, среди покупателей немало и инвесторов — они тоже ждут роста цен и надеются на этом подзаработать. Впрочем, застройщики также чувствуют конъюнктуру и уже начали закладывать рассчитывать стоимость с учетом будущего катаклизма. «Если в начале 2018 года „на котловане“ застройщики продавали квадратный метр в среднем за 65–70 тысяч рублей, то сейчас стало больше предложений на уровне 75–80 тысяч», — констатирует Садриев.  При этом он не видит на рынке ни одного крупного застройщика, к которому покупатели испытывали бы недоверие.

Число сделок с «долевкой» по сравнению с январем-2018 снова выросло — на 22% Число сделок с «долевкой» по сравнению с январем-2018 снова выросло — на 22% Фото: metshin.ru

КТО ОКАЖЕТСЯ В «БУФЕРНОЙ ЗОНЕ»?

Вразрез с этой радужной точкой зрения идет, впрочем, риторика властей республики, которая стала очень и очень тревожной. В частности, после проведения в Казани Госсовета с участием Владимира Путина по вопросу строительства жилья, прозвучало заявление представителя казанского Кремля Лилии Галимовой о том, что в «буферной зоне» в связи с реформой — 12 тыс. дольщиков. То есть, если ничего не менять, они вполне могут пополнить армию из тех 4–5 тыс. обманутых, которых наплодил «Фон» и «Свей».

Путин пообещал, что решение о том, как смягчить переходный период, правительство примет к апрелю. Важную деталь на форуме в Сочи раскрыл министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев, который заявил, что не переходить на эскроу-счета, то есть продолжить работу по старым правилам, разрешат по тем объектам, которые возведены не менее чем на 30% (правда, не сказал, на какую дату). Он уточнил, что региональным властям могут дать право взять на поруки и проекты, не проходящие по критериям. Но если что-то пойдет не так, достраивать их придется за счет бюджета. Схема выглядит довольно криво, но, видимо, другой быстрой таблетки от возможной катастрофы не нашлось. 

Конечно, никто не может гарантировать, что объект даже с 30-процентной готовностью достроят. Риски есть, но зато и цены останутся ниже, чем у проектов с эскроу, считает Садреев. Гизатова советует смотреть на степень готовности объекта. Если дом на старте, нужно тщательно оценить финансовое положение застройщика. Сможет ли он достроить дома вообще без инвестиций со стороны, без привлечения средств дольщиков? Эти данные можно проанализировать даже по разрешительной документации.

Что касается опасений, то эксперты рынка по-прежнему говорят о том, что на рынке нет ясности, как именно застройщики будут работать по эскроу-счетам. В Татарстане новая схема апробирована при постройке лишь нескольких домов, а все остальные работают как и прежде. Сами застройщики говорят, что новые положения закона о долевом крайне расплывчаты. В частности, об этом в своей публикации для «БИЗНЕС Online» говорил владелец челнинской компании «Комфортное жилье» Михаил Золотухин. Представьте: вы продали часть дома, но вот наступило 1 июля — и продавать больше нельзя. «Вы идете к банкирам. Банкиры говорят: „А ты открой на нераспроданные полдома новое юрлицо и веди его по эскроу-счету…“ Если бы они сами свой закон читали, знали бы: застройщик имеет право продавать квартиры по долевым договорам лишь в том случае, если он три года работает на рынке и сдал не менее 5 тыс. квадратных метров. Как я им новое юрлицо рожу — сразу со стажем?..»

Среди покупателей немало и инвесторов — они ждут роста цен и надеются на этом подзаработать Среди покупателей немало и инвесторов — они ждут роста цен и надеются на этом подзаработать Фото: «БИЗНЕС Online»

ЗА ГОД ЦЕНЫ ВЫРОСЛИ НА 11–15%. БОЛЬШЕ ВСЕГО ПОДОРОЖАЛИ НОВОСТРОЙКИ В ПРИВОЛЖСКОМ И АВИАСТРОИТЕЛЬНОМ РАЙОНАХ

Теперь обратимся к состоянию вторичного рынка. За год в Казани интерес к квартирам сегмента «б/у» просел на 14,7%. При этом по республике (без учета столицы) этот показатель, напротив, вырос на 20%. В целом по РТ рост составил 7% до 4645 сделок.

А вот по сравнению с декабрем январь оказался еще более «провальным». Вторичный рынок в Казани упал на 26% до 1,5 тыс. сделок. По Татарстану падение — 40%. Всего в республике зарегистрировано 4,6 тыс. сделок — а было 7,2 тысячи! В сравнении с декабрем ощутимо в январе и падение ипотечных сделок по Казани — их количество сократилось более чем вдвое — с 3,9 тыс. до 1,8 тысячи. По остальному Татарстану — снижение на 33%. Но это все равно значительно больше, чем в январе 2018 года: в целом по РТ число сделок с ипотекой выросло почти на треть. 

Что касается «вторичного» жилья… Например, в начале 2018 года однокомнатную хрущевку в хорошем состоянии, в востребованном районе Казани можно было купить за 2,1 млн рублей. Сейчас минимальная цена такой квартиры выросла до 2,5–2,6 млн рублей. Еще одним показателем роста спроса на «первичку» является то, что цена, как и на вторичное жилье в Казани, выросла за минувший год в среднем на 15–20%, говорит Садреев.

Выводы эксперта в целом «бьются» со статистикой агрегаторов. Можно сказать, что цены на недвижимость на 300% выше, чем рост инфляции (4,2% по итогам 2018 года). Например, «Домофонд» показывает средний рост цен на новостройки в Казани за год на 15,5%. «Квадрат» по сравнению с январем 2018 года подорожал с 65,4 тыс. до 75,6 тыс. рублей. Самый большой скачок — в Приволжском районе: здесь застройщики хотят на 21% больше, чем год назад! Вторым по «жадности» стал, как ни странно, Авиастрой, где «первичка» подорожала на 19%. «Вторичка» же выросла с 68,3 тыс. до 76 тыс. (+11% за год). Наименьшим аппетитом отличились владельцы квартир в Авиастроительном (+5,9%) и Московском районе (+6,8%), а в Ново-Савиновском за старые квартиры просят на 15,5% больше, чем год назад. Сервер недвижимости Tatre.ru показывает динамику за месяц. На первичном рынке «квадрат» в Казани подорожал на 7% — с 80 тыс. до 85,5 тыс. рублей, а на вторичном динамика — с 79,2 тыс. до 81,4 тыс. (+2,7%).