«Многие стремятся зафиксировать цену жилья в ожидании новых правил продаж «долевки», — объясняют участники рынка невиданный рост ипотечного кредитования. И в Казани, и в целом по РТ объем выданных кредитов вырос в апреле более чем на 60%, но и за наличку татарстанцы скупили квартир на 4–5 млрд рублей. Есть ли правда в слухах о проблемах «Кубы», что нового в стане дольщиков и как выросла цена «квадрата» жилья — в обзоре «БИЗНЕС Online».
«Весенний разгон» на рынке недвижимости продолжается. По сравнению с мартом растут все показатели
КВАРТИРЫ ЗА НАЛИЧКУ: ТАТАРСТАНЦЫ В АПРЕЛЕ НАСКРЕБЛИ ПО СУСЕКАМ 4–5 МЛРД РУБЛЕЙ
«Весенний разгон» на рынке недвижимости продолжается. По сравнению с мартом растут все показатели. Более 1,5 тыс. квартир продано на первичном рынке Татарстана, свыше 4 тыс. – на вторичном, при этом заключено 3,5 тыс. сделок с ипотекой. Такими данными делится управление Росреестра по РТ. Иными словами, почти 2 тыс. квартир перешли из рук в руки за наличные. И этот оборот рынка (если принять, что в среднем площадь квартиры 50 «квадратов», а цена каждого – 40–50 тыс. рублей) составляет 4–5 млрд рублей.
Если посмотреть динамику за год, картина еще ярче. По сравнению с апрелем прошлого года «долевка» подросла почти на 36%, вторичный рынок сыграл с результатом +22%. Ну и конечно, царствует ипотека, прибавившая почти 70% сделок, что неудивительно, учитывая значительное снижение процентных ставок и щадящие условия кредитования по вторичному жилью. Все цифры для удобства мы обобщили в таблицах.
==table1992==
==table1993==
«Апрель и май идут достаточно ровно. Казалось бы, в мае должен был произойти легкий спад, но мы по нашей компании его не наблюдаем. По сравнению с прошлым годом есть рост где-то на 20 процентов», – оценивает состояние рынка директор ФРК «Этажи-Казань» Марат Галлямов. В целом же, по его словам, в конце первого квартала – начале полугодия рост был ожидаемым.
«По сравнению с прошлым годом есть рост где-то на 20 процентов. Рынок толкает вверх доступная ипотека»
«С чем это связано? Рынок толкает вверх доступная ипотека. Кроме того, застройщики выводят в работу достаточно много жилых комплексов до принятия закона о проектном финансировании. Им нужно постараться по максимуму продать и получить деньги дольщиков», – заметил собеседник «БИЗНЕС Online» (Поправки к №214-ФЗ должны вступить в силу с 1 июля 2018 года. Согласно новым требованиям, застройщик должен вкладывать в строительство собственные средства суммой не менее 10% от всех инвестиций, вводится правило «один застройщик – одно разрешение на строительство» и т. д. В результате компании ускорили свои проекты, стремясь уложиться до этого момента. Так, на московский рынок в первом полугодии 2018-го планирует выйти рекордное количество ЖК-новостроек). Логика понятна: застройщикам нужны оборотные средства, а значит, надо быстрее завершать старые проекты. Отсюда – выгодные акции, субсидирование ипотеки и бонусы тем покупателям, кто готов выложить из кармана 100% стоимости квартиры.
Коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов также отмечает оживление на рынке в начале второго квартала по сравнению с январем-мартом: «Мы связываем это с растущей доступностью ипотечного кредита, а также с информацией о будущем росте цен в связи с изменениями законодательства. В то же время есть сигналы, что ипотечные ставки могут вырасти – ЦБ остановил снижение ключевой ставки. И это тоже подстегивает спрос». При этом в компании отмечают: 27% покупателей платят полную стоимость квартир, примерно половина сделок приходится на ипотеку (само количество ипотечных сделок выросло тоже на 27%). Остальные 23% – это сделки trade-in и рассрочка.
Строители явно верстают свои планы под неумолимо надвигающийся июль-2018, когда заработают поправки в закон о долевом
«ЦЕНЫ СЕЙЧАС ДОСТАТОЧНО ИНТЕРЕСНЫЕ, ПОЭТОМУ СПРОС ЕСТЬ»
Что тем временем происходит с ценами? Увы (или ура?), они растут. Но в целом, как поясняет Галлямов, «цены сейчас достаточно интересные, поэтому спрос есть».
В апреле, по данным сайта «Домофонд», средняя цена новенького «квадрата» в Казани в апреле составила 68,8 тыс. рублей – на 5,4% дороже, чем год назад. Примерно та же картина на «вторичке», только здесь метр стоит 70,8 тыс. (в апреле-2017 было 67,3 тысячи).
Казанский портал Tatre.ru фиксирует динамику по собственной базе объявлений плюс базы Avito и irr.ru. Стоимость первичного жилья, по данным аналитиков портала, составила 72,1 тыс. – плюс 1,27% по сравнению с мартом. «Вторичка» выросла несущественно: средняя цена в апреле – 71,8 тыс. рублей за квадратный метр.
Доля ипотеки в розничных портфелях банков достигла 29% (год назад – 26%)
ИПОТЕКА ЗА КВАРТАЛ ВЫРОСЛА В 1,8 РАЗА, СОБРАВ 18,7 МЛРД РУБЛЕЙ
Самое время вспомнить о процентных ставках. Как сообщает пресс-служба Нацбанка по РТ, ипотека дешевеет и распухает в объемах.
В марте средневзвешенная ставка в Татарстане составила 9,69%. В феврале она была выше – 9,74%, в марте прошлого года – 11,49%. Всего с января по март татарстанцы взяли ипотечных кредитов на 18,7 млрд рублей, при этом банки выдали более 11,6 тыс. кредитов. Для сравнения: годом ранее было заключено 7,2 тыс. договоров на 10,3 млрд рублей, то есть рост по деньгам – в 1,8 раза.
Доля ипотеки в розничных портфелях банков достигла 29% (год назад – 26%). Скептикам, что кричат на каждом углу, мол, бедные-несчастные заемщики тянут лямку непосильных долгов, разоряются и перестают платить, отделение ЦБ в Татарстане отвечает цифрами. На 1 апреля доля просроченной задолженности по ипотеке – 0,8%.
Рост ипотечных сделок в АН «Этажи» объясняют тем, что рынок ждет повышения цен на жилье. «Разогреть» их может обязательное участие банков в цепочке продаж новых квартир. Тенденция к росту цен острее проявится ближе к середине – концу следующего года, считает Галлямов. Пока же многие покупатели просто стремятся зафиксировать цену в 70–75 тыс. за «квадрат». Ведь рефинансировать ту же ипотеку в случае снижения ставок можно, а вот снизить цену метра уже не получится.
«ВПЕРЕДИ НАС ЖДЕТ ИНТЕРЕСНОЕ ВРЕМЯ – ПРИХОД ФЕДЕРАЛЬНЫХ ИГРОКОВ»
Строители явно верстают свои планы под неумолимо надвигающийся июль-2018, когда заработают поправки в закон о «долевом». Бизнес активно запрашивает разрешения на строительство и проводит различные земельные процедуры.
Активничают «Унистрой», «Сувар», «Ак Барс Девелопмент», СМУ-88, ООО «ТСИ», «Татэкоресурс». Успеть стараются и те, кто получил одобрение на стройку в историческом центре. Этот каскад проектов, включающий интересы «ИтильТехноСервис» Габдрашида Исхакова, «ГрэйтДевелопмент» Владимира Никишова, «КамаСтройИнвест» Делюса Сиразетдинова, «БИЗНЕС Online» описывал в начале апреля.
Марат Галлямов: «Сегодня местные застройщики что хотят, то и делают. Хотят – цена сегодня была одна, через два дня – плюс 5 процентов»
По данным осведомленных источников, интерес к Казани проявили ижевский «Талан», а также один из крупнейших застройщиков России – ГК «ПИК». Правда, пока компания вроде бы не начала каких-то официальных процедур, по информации «БИЗНЕС Online», москвичи уже прицениваются. В частности, их, как говорят наши источники на рынке, заинтересовали земли в Адмиралтейской слободе в рамках ревитализации промзон. Честно говоря, уровень цен в этом районе совсем не «пиковый», но все же... По словам коммерческого директора «Унистрой» Юсупова, и казанские компании в других регионах занимаются тем же самым. Это нормальная практика, а приход компаний, близких по качеству продукта, подстегивает желание превзойти конкурентов. К слову, ПИК сегодня присутствует в 10 регионах, а в Поволжье группа уже зашла в Пермь. Суммарный объем строительства – свыше 4,2 млн кв. метров. В самой компании «БИЗНЕС Online» официально не подтверждают интереса к Казани, но обещают сообщить, как только новости появятся. А первая «московская ласточка» – ГК «Садовое кольцо» – готовится к старту продаж в своем ЖК у Дворца единоборств.
В результате и без того жесткая конкуренция между застройщиками неминуемо обострится. «Впереди нас ждет интересное время, когда зайдут крупные федеральные игроки, – прогнозирует Галлямов. – Это будет на руку нашему покупателю. Сегодня местные застройщики что хотят, то и делают. Хотят – цена сегодня была одна, через два дня – плюс 5 процентов. В будущем они не смогут так быстро скакать, хотя в целом идет тренд на повышение». При этом нужно четко понимать: федералы идут в Казань с прицелом на хорошую маржу. Их привлекает то, что местный рынок растет по сравнению со многими другими городами. Так что ждать обвала цен – если не случится чего-то глобального – не приходится.
Тем временем местные игроки готовятся распечатать земли у Речного порта. Так, новичок на рынке, компания «Конграда», показала проект строительства шести 10-этажек. Это будет комфорт-класс, общая площадь квартир – 61 тыс. кв. метров.
Апрель также ознаменовался новой порцией слухов вокруг проекта «РС Инвестмент» Рустама Сабирова на Новаторов – Галеева (микрорайон, известный как «Куба»). Местные жители активно выступают против стройки. Как известно, Верховный суд России подтвердил статус этой территории согласно старому генплану – рекреационно-ландшафтная зона. Telegram-каналы тут же разнесли весть: грядет кошмар и ужас, ведь дома-то в парках строить нельзя. А значит, опять новые обманутые дольщики! И стройка якобы уже встала... Но источники «БИЗНЕС Online» поясняют: проекту по факту ничто не угрожает. Дело в том, что в Казани скоро появится новый генплан, по которому территория уже подразумевает строительство высоток. Теоретически, конечно, сейчас можно начать раскручивать процессы отзыва разрешения на строительство, обратного перезонирования и т. д., но Фемида работает неспешно. Глядишь, годика через полтора-два пройдут суды, а новый генплан вступит к тому времени в силу.
Новичок на рынке, компания «Конграда», показала проект строительства шести 10-этажек в Речном порту
«ДОЛЕВОЙ ФРОНТ»: ОЧЕРЕДНОЙ СЕКВЕСТР «ЗОЛОТОЙ СЕРЕДИНЫ», РАДОСТИ В ЖК «МЧС» И НАДЕЖДЫ ЖК «ЯШЬЛЕК»
На рынке долевого строительства тоже есть новости. Так, 15 мая Арбитражный суд РТ наконец вынес повторное решение о судьбе злосчастной 18-этажки в ЖК «Золотая середина» (строительный дом №6).
Напомним, решение о признании возведенного «Свеем» дома самовольной постройкой судья Румия Гильфанова вынесла еще в октябре 2016 года. Но дольщики «Свея» оспорили решение суда и настояли на своем участии в процессе. Рассмотрение дела затянулось на долгие 1,5 года и на поверку оказалось банальной тратой времени: несмотря на все ухищрения адвокатов, решение суда по факту осталось неизменным. Заявление исполкома Казани о признании дома самовольной постройкой и его сносе суд удовлетворил. Ранее газета «БИЗНЕС Online» писала о назначении правительством Татарстана по просьбе дольщиков повторной экспертизы по нагрузке фундамента, разработать которую взялся московский институт. Но, как сообщают источники нашей газеты, окончательного решения москвичи пока не представили, а первый этап экспертизы не дает ответа на поставленный вопрос. Теперь, вероятно, определение снова будет обжаловано.
На рынке долевого строительства тоже есть новости. Так, 15 мая Арбитражный суд РТ наконец вынес повторное решение о судьбе злосчастной 18-этажки в ЖК «Золотая середина» (строительный дом №6)
Есть и хорошие известия. Строительство дома №1 в ЖК «МЧС» подходит к концу. В конце апреля вместе с самым проблемным блоком «Г» была полностью сдана жилая часть дома на 527 квартир, работа по нежилым помещениям продолжается. Близится к завершению и работа на доме №5 в ЖК «МЧС» – с середины мая дольщики должны начать осматривать квартиры. Сложнее ситуация с домами №№2, 3 и 4: движение по ним идет очень медленно, по последним двум сейчас ведется разработка проектной документации. В середине мая дольщики этих домов вместе с дольщиками «Свея» вышли на митинг с требованием о достройке зданий.
Кроме того, есть подвижки в ЖК «Яшьлек». Появилась информация о том, что найден сторонний инвестор на забуксовавший проект, четыре дома первой очереди которого стартовали в рамках путинской программы «Жилье для российской семьи». 140 дольщикам предстоит единым махом перезаключить договоры с SP Development, которая будет финансировать стройку. А непосредственным подрядчиком, возможно, станет «Ак таш».
НОВЫЙ МИНИСТР И «СТАРЫЙ» КУРАТОР: КАКИЕ ВЫЗОВЫ СТОЯТ ПЕРЕД ВЛАДИМИРОМ ЯКУШЕВЫМ
Нельзя не упомянуть и важные федеральные события, которые отразятся на всей отрасли. В процессе формирования нового правительства покинул свой пост в минстрое РФ Михаил Мень. Новым министром стал Владимир Якушев, которого называют соратником московского мэра Сергея Собянина. Якушев ранее был губернатором Тюменской области (собственно, сменщиком Собянина в Тюмени). У Михаила Меня же, как говорят, не сложились отношения с Виталием Мутко, которому в ранге вице-премьера теперь предстоит курировать строительную отрасль.
Один из собеседников «БИЗНЕС Online» напомнил еще об одном моменте. За время руководства Меня, по оценке Счетной палаты РФ, из-за отсутствия денег провалилась программа «Жилье для российской семьи». А эту идею, между прочим, лично представлял президент РФ Владимир Путин в своем послании 2013 года... В Татарстане в результате образовались лишь новые обманутые дольщики. Да и в целом их армия выросла настолько, что правительство в принципе взяло курс на отмену долевого. Однако под это спасение россиян от алчных акул стройбизнеса замаскирован банковский интерес, считают и ряд экспертов, и участники рынка. Ведь проектное финансирование позволяет банкам оседлать 3–5-триллионный денежный поток. А кредитным организациям сегодня позарез нужны новые надежные активы, да и пассивы лишними не будут.
За время руководства Меня, по оценке Счетной палаты РФ, из-за отсутствия денег провалилась программа «Жилье для российской семьи»
Другой нюанс возможно, связан уже с новейшим посланием президента, отмечает следующий собеседник газеты. Путин предлагает серьезно увеличить ввод в стране нового жилья: с нынешних 80 до 120 млн «квадратов». Кстати, в его выступлении интересна одна деталь. Глава государства говорил, что ежегодно улучшать свои жилищные условия в стране должны 5 млн человек. Но если среднюю площадь квартиры принять хотя бы за 40–50 «квадратов», мы получаем совсем иные объемы жилищного строительства: надо ежегодно строить 200–250 млн кв. метров. Такого даже близко никогда не удавалось добиться. В лучшие годы ввод жилья находился не выше 80–90 млн метров (в 2017-м ввели 78,5 млн «квадратов»). Важность вопроса такова, что курировать жилищную политику, жилье, развитие городской среды на посту вице-премьера как раз и предстоит Мутко.
В общем, Якушеву ведомство досталось с новыми и весьма амбициозными целями. Насколько сильны аппаратные позиции нового министра, можно будет оценить уже хотя бы по тому, как он распорядится судьбой шестерых своих заместителей. Тех самых, в чьи кабинеты он, возможно, в статусе губернатора ранее входил в роли просителя-лоббиста.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 186
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.