Спустя более четверти века закон о приватизации жилищного фонда в РФ, принятый еще до создания Российской Федерации в ее нынешнем виде, снова стал документом, вокруг которого ломаются копья и летят перья. В Омске и Ярославле горожане вогнали исполкомы в миллиардные долги, а омские власти подали в суд на минфин России. Жители одной из «малых сталинок» Казани тоже решили стрясти должок за советский капремонт начала 90-х. Как выяснил «БИЗНЕС Online», решение может быть вынесено уже завтра.
За минувшие 10 лет в столице РТ отремонтировано 47% всего жилого фонда города, но еще 1700 домов, «рожденных в СССР», пока осталось в первоначальном виде. Среди них — и дома, которым по 60–70 лет, ни разу не видевшие комплексного ремонта
ВЗЫСКАТЬ КАПРЕМОНТ С НАСЛЕДНИКОВ СССР
Мы не знаем не только своего будущего, но и прошлого. Это в очередной раз становится понятно, когда несколько лет назад в ряде городов страны начался вал судебных исков к властям, связанных с процессом приватизации жилья.
Не секрет, что при массовой приватизации квартиры и дома передавались жителям в том виде, в котором они были. Со всеми достоинствами и недостатками. В 90-е никто и не заглядывал в ст. 16 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». А она гласит: за бывшим наймодателем «сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома», если на момент приватизации дом нуждался в капремонте. То есть если наймодатель передал в 90-е людям квартиры в старых «неоткапиталенных» домах, то с него до сих пор могут требовать отдать этот долг. И оплачен он должен быть отдельно — вне связи с той строкой, которая сейчас начисляется населению за капремонт в счетах-фактурах.
Жилье в СССР было, как известно, или государственное, или ведомственное. Передача его на баланс муниципальной власти происходила с 1992 года. Сделано это было для того, чтобы у муниципалитета было право участвовать в управлении жилищным фондом наравне с собственниками жилья.
О том, какая свистопляска происходила в переходный между социализмом и капитализмом период, лучше всего свидетельствует такая игра дат. СССР распался в 1991 году. 25 декабря 1991 года — дата основания современной Российской Федерации. А закон РФ «О приватизации жилого фонда» (№1541-1) принят на полгода раньше — 04.07.1991. То есть, по сути, когда Российская Федерация в нынешнем виде еще не существовала... В Казани передача жилищного фонда из ведомственной и государственной собственности бывшего СССР в коммунальную собственность города, за редким исключением, проходила с конца 1995 года до начала 2000 года.
И только спустя почти 20 лет суды в России стали принимать по 16-й статье весьма неожиданные решения. То, что не было сделано советским государством или предприятиями, обязали сделать российские муниципалитеты.
Капремонт малоэтажного дома требует в среднем 24 млн рублей. Сумма сопоставима со стоимостью ремонта стандартной девятиэтажки
Интересный прецедент сложился в Омске. В 2015 году СМИ сообщали, что на этом основании судом принято 640 решений в пользу горожан, согласно которым администрация Омска обязана выполнить «капитальный ремонт многоквартирных домов за счет средств муниципального бюджета на сумму 13 миллиардов 353 миллиона рублей». Причем по 362 домам срок исполнения — 2012–2013 годы (на начало 2017-го — уже более 700 выигранных исков).
Одной из причин такого вала исков стала пассивность властей, не решающих проблемы капремонта жилого фонда. Но чем больше исков получал омский муниципалитет, тем меньше он мог сделать. Его бюджет, как, впрочем, и бюджет любого российского города, потянуть «долги СССР» просто не в состоянии. Как известно из ст. 133 Конституции РФ, государство должно компенсировать местному самоуправлению дополнительные расходы, возникшие в результате решений, принятых органами государственной власти. Но расходы на капремонт почему-то не компенсируются.
И тогда омские власти пошли ва-банк: они подали в суд на... Российскую Федерацию. И потребовали от минфина РФ возместить убытки. Арбитраж иск удовлетворил, и только в кассации решение было отменено.
Омск не единственный пример. В Ярославле на данный момент мэрия должна сделать капремонт по уже вынесенным решениям на 800 млн рублей. Это десятая часть собственных доходов городской казны. Естественно, никакой возможности исполнить эти решения у мэрии Омска и Ярославля нет. Так что в год выделяется около 20–40 млн рублей — на штрафы, дабы просто показать судебным приставам, что власти что-то делают, ведь за неисполнение решений предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.
Жильцы дома на улице Товарищеской, 42, введенного в эксплуатацию в 1954 году, обратились с иском к исполкому Казани
ПРОВЕСТИ КАПРЕМОНТ И ВЫПЛАТИТЬ ПО 200 ТЫС. РУБЛЕЙ КОМПЕНСАЦИИ ЗА НЕУДОБСТВА
В Казани, лидирующей по объемам капремонта в стране (в Уфе, занимающей второе место, отремонтировано на 700 домов меньше), ситуация серьезно отличается от регионов-аутсайдеров, хотя первоначально у всех была одинаковая, патовая, ситуация — громадный объем хронического недоремонта домов, доставшийся в наследство от СССР и увеличивающийся с каждым годом. Тогда, как известно, в Казани возникла идея создания федеральной программы капремонта домов. Президент страны ее поддержал. И за минувшие 10 лет в столице Татарстана отремонтировано 47% всего жилого фонда города — 2430 домов.
Но еще 1700 домов, «рожденных в СССР», пока остались в первоначальном виде. Среди них — и дома, которым по 60–70 лет, ни разу не видевшие комплексного ремонта.
И вот одна из первых «ласточек» прилетела в Казань. Аналогичный иск от жильцов дома на улице Товарищеской, 42 поступил на рассмотрение в Вахитовский районный суд. Четыре собственника квартир в трехэтажном доме, введенном в эксплуатацию в 1954 году, — Рим Альметов, Дмитрий Еремеев, Юлия и Анатолий Серковы — в этом году обратились с иском к исполкому Казани. В тексте искового заявления указывается, что на момент начала приватизации в России в 1991 году дом на Товарищеской, 42 уже нуждался в ремонте, ведь возраст здания на тот момент уже составлял 37 лет — и за все это время оно не подвергалось капремонту.
Что это за дом? В нем всего 20 квартир. Все приватизированы — за исключением одной из комнат, уточняют в исполкоме. Количество проживающих — 62 человека. Дом был принят в муниципальную собственность от КПО «Свияга» в 1996 году. С 2006 года по статье «Капитальный ремонт» жителями дома собрано на эти цели 715,5 тыс. рублей. В 2010 году в доме заменили кровлю — цена вопроса составила свыше 1,5 млн рублей.
С 2006 года по статье «Капитальный ремонт» жителями дома собрано на эти цели 715,5 тыс. рублей
На вопрос корреспондента «БИЗНЕС Online», есть ли документы о том, что дом нуждался в капремонте на момент первой приватизации, жители ссылаются на возраст дома и сроки его эксплуатации до ремонта. Они указаны в приказе Госкомархитектуры от ноября 1988 года. По их мнению, если дом на тот момент имел просрочку по нормативам, значит, он автоматически нуждался в капремонте. По советским нормам, утверждают люди, срок постановки на капитальный ремонт составлял от 10 до 15 лет. Таким образом, делают вывод истцы, капремонт их дома (в том числе инженерного оборудования — водоснабжения, канализации, отопления) в первый раз должен был быть осуществлен в период с 1964 по 1969 год. На дворе 2018 год. Капремонт так ни разу и не был произведен. Он, конечно, планируется, но на времена весьма отдаленные. Так, ремонт системы холодного водоснабжения — на 2036 год; теплоснабжения, водоотведения, подвала, крыши фундамента — на 2043-й. Жильцы считают такое положение дел умышленным доведением дома до аварийного состояния.
Так что теперь они требуют возложить на исполком Казани обязанности по проведению капремонта дома на Товарищеской, 42 в период с 2018 по 2019 год. Также требуется признать незаконным сбор денежных средств с собственников приватизированных помещений с 2002 года по настоящее время по строкам за «Текущий ремонт жилого дома» и «Капитальный ремонт». Интересен и последний пункт требований, от которого могут зажечься глаза многих казанцев, проживающих в домах советского периода. «Произвести компенсацию морального вреда каждому истцу в размере 200 тысяч рублей, так как ответчик своим многолетним неисполнением законодательства причиняет истцам нравственные страдания: они ощущают дискомфорт при входе в подъезды, двор дома и видя облупленную краску, разбитые ступени, осыпающуюся штукатурку, перекошенные двери, рассохшиеся рамы, огромные выбоины на асфальтовом покрытии придомовой территории», — указано в исковом заявлении.
Ремонт системы холодного водоснабжения в доме запланирован на 2036 год; теплоснабжения, водоотведения, подвала, крыши фундамента — на 2043-й
КАК ФОРМИРУЕТСЯ «КАПРЕМОНТНАЯ» ОЧЕРЕДЬ?
Отвечая на вопрос корреспондента, один из истцов — Альметов — рассказал, что внимательно изучил сайт портала мониторинга жилищного фонда РТ mgf.tatar.ru. «Осилил 22 дома. И пришел к выводу, что 2043 год — некая универсальная величина, видимо, как у Ходжи Насреддина. По принципу „либо падишах сдохнет, либо ишак“! Капитальный ремонт светит только тем старым домам, которые являются пятиэтажными и находятся на оживленных улицах. Если здание трехэтажное и стоит в глубинке, капремонта не видать», — описывает результаты изысканий Альметов. Его сосед Анатолий Серков, выступая в суде, подтвердил: «Соседний дом, который моложе на 20 лет, в этом году будет капитально ремонтироваться, а наш дом ни разу не отремонтирован!»
Что касается 2043 года, то действительно, как пояснили «БИЗНЕС Online» в минстрое РТ, сейчас в Татарстане действует долгосрочная программа капитального ремонта сроком действия до 2043 года. Сейчас она формируется за счет средств, собираемых собственниками помещений по статье «Капитальный ремонт». Так как Республика Татарстан — один из немногих регионов России, выделяющих на капремонт домов бюджетное софинансирование, программа подлежит ежегодной корректировке. В результате формируется краткосрочный план сроком на три года. Очередность постановки многоквартирных домов в Татарстане в очередь на капитальный ремонт определяется исходя из технических, организационных, финансовых критериев, установленных в 2013 году кабмином РТ.
Теперь о проблемах малоэтажных зданий. Это, как правило, дома, построенные до середины ХХ века. Их можно назвать «малыми сталинками», зачастую с коммунальными квартирами. В них проживает от 8 до 36 семей. Собирают они, как пояснили в исполкоме города, по муниципальным тарифам очень небольшие средства. Тот же дом №42, что на улице Товарищеской, собирает на свое текущее содержание немногим больше 11 тыс. рублей ежемесячно. На эти деньги нужно содержать электрика, сантехника, дворника, уборщицу, готовить дом к зиме, латать кровлю, красить стены и т. д.
«Капитальный ремонт светит только тем старым домам, которые являются пятиэтажными и находятся на оживленных улицах. Если здание трехэтажное и стоит в глубинке, капремонта не видать»
Возникает неразрешимое противоречие: чем хуже состояние дома, тем больше денег требуется на его содержание от каждого жителя, а чем меньше дом, тем меньше в нем собирается средств. Понятно, что при таком финансировании даже новый дом быстро придет в упадок. Капремонт такого дома требует в среднем 24 млн рублей. Сумма сопоставима со стоимостью ремонта стандартной девятиэтажки, где живет под 200 семей. Напомним, собрано жителями по статье капремонта всего 715,5 тыс. рублей. Вот и ответ на вопрос, почему очередь дома на капремонт, несмотря на его возраст, такая отдаленная... И еще один момент: капитальный ремонт домов в республике осуществляется в рамках предельной стоимости капремонта, которая составляет 14 тыс. рублей на квадратный метр площади. Стоимость капремонта дома на Товарищеской, 42 составляет, по оценке специалистов исполкома, примерно 19,5 тыс. рублей на квадратный метр. Тем не менее в Казани уже капитально отремонтирована 41 такая малоэтажка из 229 многоквартирных домов постройки до 1950 года.
В пресс-службе минстроя РТ «БИЗНЕС Online» сообщили также, что в 2018 году в Татарстане минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах установлен в размере 5,85 рубля на один квадратный метр общей площади помещения. При этом решением общего собрания собственников может быть сформирован фонд капитального ремонта на специальном счете и размер ежемесячного взноса на капремонт может быть увеличен. Сейчас недоремонт жилого фонда в целом по Татарстану в денежном выражении составляет 50 млрд рублей, добавили в минстрое РТ. Однако объем выполненной работы также впечатляет: за период реализации в РТ программы с 2008 по 2017 год объем финансирования за 10 лет составил 53 млрд рублей. В том числе средства: фонда реформирования ЖКХ РФ — 10,55 млрд рублей; бюджета РТ и муниципалитетов — 25,88 млрд рублей; собственников — 16,64 млрд рублей.
В исполкоме, в свою очередь, указывают, что в Казани подобные иски не носят массового характера. Так, в 2017 году был один иск с требованием о проведении капитального ремонта дома №35 на улице Спартаковской за счет средств муниципального бюджета. Решением суда в требованиях истцу было отказано, говорится в ответе.
Жильцы, пришедшие на процесс, не стали обращаться к помощи наемных юристов, иск был подготовлен самостоятельно
«У НАС ЖЕ МЕТРОВЫЕ СТЕНЫ, ДОМ ЕЩЕ СТО ЛЕТ ПРОСТОИТ!»
Корреспондент «БИЗНЕС Online» присутствовал на первом заседании по делу. На процесс пришли четверо мужчин разного возраста. Интересно, что они не стали обращаться к помощью наемных юристов. По словам одного из них, иск был подготовлен самостоятельно. При этом привлечена общественная организация — казанская НП «Защита ЖКХ», представитель которой, Зоя Куклина, также присутствовала на заседании. Последняя сказала журналисту, что рада, что жильцы проявили активность в отстаивании своих прав. Но такой активности, как в Омске, она не ждет: «Там же сибиряки, а у нас народ в большинстве такой, что его трудно расшевелить».
На процессе в основном речь держал Анатолий Серков — высокий мужчина лет 60. То скупо перечисляя факты, то эмоционально описывая состояние дома, он начал свое выступление. «Дом сдан в эксплуатацию в 1954 году, за исключением некоторых работ, не поддерживался в надлежащем состоянии и доведен до состояния мергасовского дома». Далее он перешел к пресловутой 16-й статье: «Перед приватизацией, согласно законодательству, должны были отремонтировать жилые помещения, чего, естественно, не было сделано. Соответственно, в таком же состоянии общедомовое имущество».
В ответ на уточнение представителя исполкома о том, что был проведен ремонт кровли в 2004 году, Серков отметил: «Тот ремонт был в критической ситуации, когда пошли многочисленные обращения жильцов в управляющую компанию, в другие организации, включая Госжилинспекцию. Когда они начали ремонтировать кровлю, к этому времени у некоторых жильцов уже произошли обвалы потолочных перекрытий. В связи с этим только они начали это делать. И сейчас нужно это делать — заменять чердачные перекрытия, потому что это невозможно, они просто обвалятся».
Далее Серков высказал свое недовольство и управляющей компанией: «По поводу исполнения УК своих обязанностей при осмотрах общего имущества... Два раза в год в них оказывается, что у нас бетонные перекрытия. А у нас деревянные перекрытия, то есть составляются акты, которые похожи на подлог!» В «сталинке» есть и люди, которые не приватизировали жилье, добавил он (напомним, речь об одной комнате). «А значит, исполком как собственник их помещений должен был поддерживать дом независимо от приватизации. Он же собственник, а они наниматели, один из них присутствует здесь. Они ничего не сделали. Вся канализация забита, они ломами пробивали!» — сказал мужчина.
На вопрос оппонентов он также ответил, что сбор денежных средств с них производит управляющая компания Вахитовского района начиная с 2006 года.
Другой из истцов, Альметов, добавил, что все их требования основаны на действующем законодательстве. Корреспонденту после заседания Серков еще раз уточнил, что, как они и написали в исковом заявлении, сам возраст дома — главное доказательство необходимости капремонта в здании и что это требование перекрывает с собой все новые требования закона.
Мужчины при этом похвалили дом: «Его бы отремонтировать, а так у нас же метровые стены, дом еще сто лет простоит!»
В 2010 году в доме заменили кровлю — цена вопроса составила свыше 1,5 млн рублей
КАК МИНСТРОЙ РОССИИ РЕШИЛ ПОМЕНЯТЬ СТАРЫЕ ПРАВИЛА
Но проблема, давно поставленная в других регионах, похоже, дошла до законодателя. Так, в минстрое РТ «БИЗНЕС Online» обратили внимание, что 20 декабря 2017 года внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации. Он дополнен статьей 190.1, в которой появляется новое условие: чтобы до даты первой приватизации такой дом «был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта».
Ранее в СМИ эксперты обсуждали введение данного условия. Они предполагали, что это резко сузит возможность жильцов для требований ремонта за счет местных властей. Официальные власти выражались менее детально, но признавали значение складывающейся ситуации. Активные собственники все чаще судятся и требуют от муниципалитетов выполнения обязательств, возникших до приватизации, констатировал министр строительства России Михаил Мень. «Принятие разработанного нами законопроекта установит прозрачные и, что важно, единые для всей страны правила по выполнению этого обязательства», — приводил сайт минстроя его слова.
Однако появляется проблема толкования новой нормы. Как истцы, так и Куклина указали корреспонденту «БИЗНЕС Online» на то, что закон обратной силы не имеет. То есть новые законы не могут ухудшать положение, существовавшее ранее. В этом вопросе разделились мнения даже наших экспертов-юристов. Получается, что решение Вахитовского суда может во многом повлиять и на дальнейшую практику...
Михаил Мень констатировал, что активные собственники все чаще судятся и требуют от муниципалитетов выполнения обязательств, возникших до приватизации
ГДЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА, ЧТО ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ДОМУ ТРЕБОВАЛСЯ КАПРЕМОНТ?
В свою очередь, на судебном заседании исполком также сослался на нововведения в законах. Так, представитель исполкома Рамиль Сафин со ссылками на те же ст. 16 закона о приватизации и ст. 190.1 ЖК РФ заявил, что после нововведений от декабря 2017 года следует, что «за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт только в том случае, если капитальный ремонт требовался на момент приватизации жилых помещений». Далее он назвал даты приватизаций квартир истцов и отметил, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие нуждаемость в капремонте на дату последней приватизации в 2010 году, в связи с чем удовлетворение данных требований на основании ст. 16 исполком считает необоснованным.
Ту же новую статью в Жилищном кодексе исполком истолковал с новой стороны: «Из статьи 190.1 можно сделать вывод, что обязанность бывшего наймодателя по проведению капремонта осуществляется путем финансирования за счет средств бюджета федерального, субъекта РФ, местного бюджета. Так как местный муниципалитет участвует в софинасировании региональной программы по капремонту, считаем, что обязанность по проведению капитального ремонта мы выполняем».
Сейчас в Казани действует региональная программа капремонта со сроком реализации в 2014–2043 годах. В связи с большим недоремонтом, возникшим в более в ранних периодах, ремонт в данном доме планируется в 2025 году. Это будет ремонт крыши, а в 2043 году — все остальные виды работ.
Более того, исполнительный комитет заявил, что сроки проведения программ, «в принципе, пересматриваются, если сами собственники соберутся и примут решение о необходимости проведения капитального ремонта в настоящее время», но по дому истцов такого собрания не проведено. При этом муниципалитет сделал важную ремарку: данный вопрос жильцы могут поднять на собрании «при условии, что к моменту проведения капремонта будет сформирован необходимый объем денежных средств» — видимо, за счет доплат самих жильцов. Опять-таки напомним: пока что на счете — 715,5 тыс. рублей.
При этом со своей стороны исполком не смог предоставить доказательств проведения капремонта по данному дому, но заявил, что власти считают, что дом находился на момент первой приватизации в надлежащем техническом состоянии. Напоследок муниципальные власти для всестороннего объективного рассмотрения попросили привлечь в качестве третьих лиц УК Вахитовского района «с обязанием запросить документы выполнения работ в данном доме».
Суд продолжается. Следующее заседание намечено на завтра, 15 мая 2018 года.
Чем хуже состояние дома, тем больше денег требуется на его содержание от каждого жителя, а чем меньше дом, тем меньше в нем собирается средств
НОВАЯ НОРМА ЗАКОНА НЕ СПАСЕНИЕ ДЛЯ МУНИЦИПАЛИТЕТОВ?
«БИЗНЕС Online» узнал мнения экспертов в области юриспруденции о том, как повлияют новые нормы на вал подобных исков.
Рушан Маликов — старший юрист ЮА «Юнэкс»:
— Появление новой статьи в Жилищном кодексе РФ (190.1) не лишает граждан права на обращение в суд, однако усложнит процесс доказывания.
Раньше истцам нужно было доказать, что на момент приватизации дом нуждался в проведении капремонта и что такой ремонт не был проведен должным образом, путем проведения соответствующей экспертизы.
Теперь же этого будет недостаточно, суды будут оценивать не только выводы эксперта, но и содержание специальных документов, прямо поименованных в статье 190.1 ЖК РФ. В связи с этим количество удовлетворенных исков может значительно уменьшиться.
В данном случае речь не идет об обратной силе закона, поскольку жилищные отношения могут носить длящийся характер. Следовательно, указанная норма (статья 190.1) будет распространяться на ранее приватизированные квартиры, собственники которых обратились в суд после появления указанной нормы, то есть после 20 декабря 2017 года.
Если собственники хотят приблизить срок капремонта, то есть и другие способы: они могут открыть специальный счет и платить больше; обратиться в муниципалитет и попробовать доказать необходимость включения дома в краткосрочную программу; обратиться в суд, где от собственников потребуются доказательства того, что техническое состояние дома не позволит им безопасно проживать в нем до назначенного времени капремонта.
Алия Алтынбаева — старший юрист юридической фирмы «Шаймарданов и Партнеры»:
— В законе, которым в Жилищный кодекс внесена статья 190.1, не предусмотрено, что указанная статья имеет обратную силу, таким образом, к данному спору в суде его требования не должны распространяться.
Срок службы кирпичного здания (согласно еще советскому приказу об утверждении методики определения физического износа гражданских зданий) составляет от 120 до 150 лет. При износе здания от 20 процентов требуется его капитальный ремонт. При износе кирпичного здания свыше 70 процентов проведение капитального ремонта нецелесообразно, здание признают аварийным. Поэтому полагаю, что возможность признания здания аварийным ранее срока его службы может свидетельствовать об отсутствии должного ухода за зданием.
Результаты проведенных ремонтов или реконструкции должны отражаться в техническом паспорте здания (объекта). Дополнительно для подтверждения необходимости капитального ремонта может быть назначена экспертиза.
В любом случае, согласно обзору судебной практики президиума Верховного суда РФ от 2014 года, если здание будет признано аварийным, в выкупную цену жилых помещений должна быть включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 321
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.