Нижнекамский рынок недвижимости постепенно приходит в себя после падения цен на 40%. Но риелторы не питают надежд на полное восстановление. Они утверждают, что практически каждый третий продавец жилья уезжает из города, а не обменивает квартиру на более приемлемый вариант. При этом заводы продолжают строить кварталы соципотечного жилья, которое почти полностью определяет лицо рынка недвижимости в столице татарстанской нефтехимии.
Тот факт, что на коммерческое жилье спроса нет, не вызывает вопросов. Но будет ли спрос на огромный массив соципотечного жилья?
СОЦИПОТЕЧНЫЙ РАЙ ДЛЯ ХИМИКОВ
В 2017 году в Нижнекамске ввели в эксплуатацию 124 тыс. кв. м жилья. Это 15 домов, или 1681 квартира – такую статистику приводит исполком города. По сути, ввели все заявленные ранее 130 тыс. кв. м, однако последний дом, заселенный под Новый год, в статистике перешел в 2018 год, поэтому фактического срыва плана нет. Вообще, в Нижнекамске отсутствуют проблемы нехватки жилья, зато есть проблемы в другой плоскости. Но обо всем по порядку.
Из 15 построенных домов только три (25,3 тыс. кв. м) отведены под коммерческие продажи и еще столько же – индивидуальное строительство. Все остальные дома – это социальная ипотека для бюджетников и работников промышленных предприятий города (72 тыс. кв. м). Еще 6 тыс. кв. м построили по программе арендного жилья. Квартиры выдаются врачам, которые переехали в Нижнекамск жить и работать из других регионов.
В этом году таким переселенцам выдали 30 квартир. Жилье не переходит в собственность, жильцы просто получают возможность накопить на ипотеку за время бесплатного проживания в арендной квартире. По программе молодежного строительства построили 3,7 тыс. кв. метров. То есть жилье, построенное по разным социальным программам, в 2017 году составило 63% от всех построенных жилых площадей.
Чтобы получить квартиры по соципотеке под 7% годовых, надо быть либо бюджетником, либо работать на объектах «ТАИФа» и иметь менее 24 кв. м. на каждого члена семьи
Чтобы получить квартиры по соципотеке под 7% годовых, надо быть либо бюджетником, либо работать на объектах ТАИФа и иметь менее 24 кв. м на каждого члена семьи. Например, «Нижнекамскнефтехим», судя по опубликованной на сайте информации о жилищной политике, предлагает квартиры в соципотеку сотрудникам, которые отработали на заводе минимум один год. Помимо льготной ставки и квадратного метра от 32 тыс. рублей, работник может получить займ на первоначальный взнос. Тот, кто не попадает под условия льготной ипотеки, может взять квартиру по дополнительной программе, но под чуть более высокий процент. Под эти программы строятся целые микрорайоны – 34-й, 45-й, 47-й, 49-й. Своя жилищная программа есть и у ТАНЕКО.
В центре внимания сейчас 47-й и 49-й микрорайоны – каждый примерно по 20 домов. Осенью 2017 года, когда праздновали юбилей НКНХ, планировалась закладка детского сада и школы в этом микрорайоне с участием президента. Но позже планы поменялись. Однако детский сад и школа (первая за 17 лет) сейчас все же строятся. Интересно, что ранее власти обещали построить в 2018 году школу в другом новом микрорайоне – 45-м. Однако сейчас об этом забыли. Вероятно, разгадка кроется в том, что квартиры в этом микрорайоне уже разошлись, а вот продавать жилье в новых кварталах без инфраструктуры на отшибе города намного сложнее. Поэтому детский сад и школа должны стать неким магнитом для соципотечников. По слухам, на НКНХ работникам настойчиво предлагают брать ипотеку в домах микрорайона, при этом на заводе есть план реализации квартир, который не всегда удается выполнить.
Риэлторы в Нижнекамске в основной своей массе не работают с новостройками
На фоне этого соципотечного бума скромно смотрятся масштабы строительства коммерческого жилья. Надо отметить, что риэлторы в Нижнекамске в основной своей массе не работают с новостройками. Единственные три дома, которые построили в Нижнекамске в 2017 году для коммерческих продаж, возводила компания «ЖИК-НК». По словам гендиректора компании Азата Калимуллина, в 2018 году компания вряд ли возьмется за новые проекты, пока перед ней стоит сложная задача распродать квартиры в уже построенных домах. А покупателей оттянула на себя социалка.
«У нас есть остатки – нереализованные квартиры даже в построенных объектах, и они тяжело продаются. В планах есть, но начинать боимся, потому что цена даже от Набережных Челнов, от Альметьевска, Елабуги отличается разительно, не говоря уже про Казань. У нас идет перенасыщение жильем, потому что люди, потенциально получающие хорошую заработную плату в группе компаний „ТАИФ“, в группе компаний „Татнефть“, – они все получают квартиры по социальной ипотеке, поэтому к нам приходить покупать практически некому», – сетует Калимуллин.
За последние годы цены на квартиры в Нижнекамске упали на 30–40%
Квартиры в новых домах от «ЖИК-НК» продаются по 40–41 тыс. рублей за кв. м с чистовой отделкой. Для сравнения: по дополнительным программам того же «Нижнекамскнефтехима» работники могут взять жилье по цене от 33 тыс. рублей за кв. метр.
Сейчас в Нижнекамске активно пытаются распродать около 60 квартир дома 38, расположенного на улице Шинников. Ранее «ЖИК-НК» не мог реализовать эти метры, потому что квартиры были в залоге у «Спурт Банка». «Я хочу сказать, что люди есть, ежедневные просмотры есть, но очередь не выстроилась. Ситуация не совсем патовая, кто-то что-то берет. Но извините, я вам цену назову. В Альметьевске, в Елабуге такие же квартиры даже в панельных домах реализуют по цене 45–46 тысяч рублей за квадратный метр. В Набережных Челнах – 52–53 тысяч рублей. Набережные Челны – полумиллионный город, социальную ипотеку строят 25 тысяч квадратных метров в год. В Нижнекамске в прошлом году мы построили социального жилья порядка 80 тысяч квадратных метров. Этим все сказано», – рассказывает гендиректор «ЖИК-НК».
Больше всего нижнекамцы продают двухкомнатных квартир, потом идут «однушки» и «трешки»
НА РЫНКЕ «ШЕВЕЛЕНИЙ НЕТ»
Вслед за покупателями сама компания тоже переходит в сферу социального строительства. Сейчас «ЖИК-НК» строит 37 домов для социальной ипотеки. «Мы загружены, у нас работает завод, я не жалуюсь на жизнь», – поясняет Калимуллин, но все же продолжает сетовать на то, что социалка переманила всех покупателей.
Что касается планов строительства коммерческого жилья на 2018 год, то здесь все туманно. «Пусть это останется небольшой коммерческой тайной. У нас текущая ситуация вызывает опасения, закон суров, и он становится еще суровее с июля этого года. Вы прекрасно понимаете, что сказали наши руководители: давайте через банки. Очень много рисков. Допустим, мы решили построить 40-квартирный дом. Из 40 квартир придет один человек и купит. А остальные не продаются. А я остальное должен достроить, найти где-то деньги, взять кредит. Достроить, реализовать, этот кредит обслуживать. Набегают проценты, увеличивается себестоимость квадратного метра. Если бы это как горячие пирожки разлеталось, я согласен. Но если оно не реализуется, то ради чего?» – рассуждает Калимуллин.
Активности у других застройщиков коммерческого жилья в Нижнекамске тоже не наблюдается. «На данный момент даже те, которые что-то пытались делать, приостановились. На Мира есть забор, он уже сколько лет стоит – ничего не делается, в других микрорайонах пару заборов есть. По-моему, шевелений нет», – рассказывает Калимуллин.
Что касается планов строительства коммерческого жилья на 2018 год, то здесь все туманно
Нужно напомнить и тот факт, что прежний учредитель «ЖИК-НК» – компания «ПроФИТ Групп» – сейчас активно возвращает земли в собственность нижнекамского муниципалитета. Об этом во время итоговой пресс-конференции в декабре 2017 года рассказал мэр Нижнекамска Айдар Метшин. Этой информацией градоначальник поделился, отвечая на вопрос «БИЗНЕС Online» о работе в Нижнекамске антикоррупционной комиссии под руководством начальника управления президента РТ по вопросам антикоррупционной политики Марса Бадрутдинова. Насколько известно, комиссия работала в городе в 2015 году. После проверки компания «Профит Групп» начала возвращать земли городу. Процесс еще не завершен, в целом компания планирует отдать 124 га земли. Поэтому, вероятно, новых объектов от республиканского крупняка в городе химиков тоже ждать не приходится.
Не спешит заходить на нижнекамскую землю и челнинский «Домкор» — один из крупнейших игроков Закамья. «Нижнекамск имеет определенную специфику. Там строится много домов по программе социальной ипотеки, и это дает определенные коррекции именно на коммерческое жилье. Соответственно, перспектив строительства стандарт-класса мы не видим, а мы специализируемся больше на нем», – прокомментировал ситуацию коммерческий директор компании Юрий Мочалин.
Еще одна причина, по которой компания не строит дома в Нижнекамске, – это демография. «Есть демографический спад в городе. Но даже это в данном случае вторично. Здесь [в Нижнекамске] срабатывают именно моменты спроса, а он на достаточно низком уровне из-за насыщенности объектами социальной ипотеки», – поясняет коммерческий директор «Домкора».
Впрочем, совсем списывать со счетов город химиков застройщик не намерен. «Мы готовы рассмотреть какой-то точечный земельный участок для строительства дома комфорт-класса. Но на данный момент, не более», – делится планами Мочалин.
О том, что в будущем году не собираются строить коммерческое жилье в Нижнекамске и другие компании, изданию рассказал руководитель управления строительства и архитектуры исполкома нижнекамского района Фирдавис Ханов.
«Пока у нас коммерческое жилье очень плохо идет. Недостроенные объекты, начатые, остановленные у нас есть, связанные с „Химстроем“, но дольщиков нет, они уже ушли оттуда. Есть незавершенное строительство от „Нижнекамскнефтехима“. Химики начали строить, это чисто по титулу НКНХ. Там, по-моему, нет дольщиков. А так народ не стоит в очереди, народ не рвется покупать», – рассказывает Ханов.
Тот факт, что на коммерческое жилье спроса нет, не вызывает вопросов. Но будет ли спрос на огромный массив соципотечного жилья?
«„Вторичку“ будут покупать те, у кого недостаточно денег на „первичку“»
В городе химиков постоянно находятся приезжие работники из монтажных организаций, которые трудятся на стройках заводов. В Нижнекамске работают фирмы из Москвы, Самары, Ярославля, Нижнего Новгорода, Волгограда. Есть украинские, башкирские, казахстанские компании. Всем приезжим надо где-то размещать своих работников. Поэтому аренда в Нижнекамске процветает, растет и цена. Например, сейчас в городе можно сдать «двушку» за 15–20 тыс. рублей, чего раньше не было. Конечно же, по таким ценам квартиры снимают только командированные. Поэтому нижнекамцы и берут дешевые квартиры под 7%, в надежде отбить вложенные деньги, сдавая их приезжим. Определенный спрос создавали турецкие рабочие, которые строили КГПТО. Сейчас турецкая компания «Гемонт» практически ушла с объекта, но не исключено, что турки вернутся, когда ТАИФ начнет строить «Этилен». ТАНЕКО – главная стройка Нижнекамска – будет строиться официально до 2025 года. Что случится со спросом на недвижимость потом – остается только догадываться. Однако вряд ли цены на квартиры вырастут.
Впрочем, квартиры берут не только для заработка на аренде. Если понаблюдать за объявлениями на сайте «Авито», можно заметить, что как только сдается в эксплуатацию какой-нибудь соципотечный дом, то сразу же появляется несколько объявлений о продаже квартир от владельца. В Нижнекамске складывается прослойка горожан, которые берут в социальную ипотеку вторую квартиру в качестве вложения денег.
В городе химиков постоянно находятся приезжие работники из монтажных организаций, которые трудятся на стройках заводов. Всем приезжим надо где-то размещать своих работников. Поэтому аренда в Нижнекамске процветает
«ТАКОГО, КАК БЫЛО В ДОКРИЗИСНЫЕ ГОДА, СЕЙЧАС НЕТ»
Громада льготного жилья значительно подтачивает цены на «вторичку» в городе. Руководитель агентства недвижимости «Ваш дом» Венера Тимофеева рассказала об актуальных ценах на вторичные квартиры в Нижнекамске. однокомнатные в старых домах сейчас можно купить по цене от 800 тыс. рублей до 1 млн рублей, в новых домах – от 1,3 млн рублей до 1,5 млн рублей. «Двушки» в старом жилом фонде – от 1,1 млн рублей до 1,4 млн рублей, в относительно новых домах – от 1,8 млн рублей до 1,9 млн рублей. Есть квартиры, которые удается продать и за 2,2 млн рублей. Старые трехкомнатные стоят от 1,4 млн рублей до 1,7 млн рублей. «Трешки» в новых домах – от 2 млн рублей до 2,8 млн рублей. Если квартира с хорошим ремонтом и улучшенной планировкой, то продать ее можно и за 3 млн рублей.
На популярном в Нижнекамске среди риэлторов на сайте «Авито» сейчас размещено чуть более 800 объявлений о продаже. Больше всего нижнекамцы продают двухкомнатных квартир, потом идут «однушки» и «трешки». Есть в продаже четырех- и пятикомнатные квартиры. Продается и одна квартира с шестью комнатами. В отличие от «риэлторских» предложений, на «Авито» можно найти «однушки» площадью 36 кв. м по 600 тыс. рублей. В целом же разброс – от 285 тыс. рублей за комнату 18 кв. м в старом общежитии до 12,5 млн рублей за шестикомнатную квартиру.
Новое элитное жилье сейчас в городе не строится, а на премиальную «вторичку» спрос небольшой
Об «элитке» в Нижнекамске стоит упомянуть отдельно. Такие объявления долго «висят» на сайте. Новое элитное жилье сейчас в городе не строится, а на премиальную «вторичку» спрос небольшой. При этом сами квартиры, конечно, контрастируют с общим уровнем жилья в городе. Например, в продаваемой шестикомнатной двухэтажной квартире на 206 кв. м есть три санузла, сауна, две кладовки, гардеробная, два балкона. Полы с подогревом из натурального дуба, обои – «итальянские натуральные бумажные». Владелец оставляет мебель, люстры и даже шторы. Обращает на себя внимание и трехкомнатная квартира за 11 млн рублей на 138 кв. м с дизайнерским ремонтом. В том же доме продается четырехкомнатная квартира 186 кв. м за 10 млн рублей. «Шикарная квартира в элитном доме с дизайнерским евроремонтом. 4 лоджии, 3 с/у, гардеробная комната, сауна. Остается кухонный гарнитур», — сообщается в объявлении.
Часть объявлений по-прежнему занимают комнаты и малосемейки в общежития. Однако, как замечают риэлторы, несмотря на цены всего лишь от 150 тыс. рублей, спрос на них невелик. Более-менее продаются комнаты в общежитиях семейного типа, другие же остаются невостребованными при самых низких ценах. Надо отметить, что общежития часто фигурируют в полицейских сводках – насилие, грабежи, убийства.
За последние годы цены на квартиры в Нижнекамске упали на 30–40%. По словам Тимофеевой, сейчас рынку удалось отвоевать примерно 15% стоимости. При этом в середине 2017 года рынок немного оживился – помогло снижение ставок по ипотеке на «вторичку». «2017 год был разный. В самом начале была тишина, все было как в 2016, цены не росли. Какое-то оживление началось в связи со снижением процентной ставки в банках. Люди начали больше брать ипотеку. Ставки понизились до 9–11 процентов на «вторичку», а были 12–13 процентов. У нас в Нижнекамске большого потока покупателей не появилось. И цены не выросли на 300 тысяч. Буквально цены на 50–100 тыс. рублей поднялись. Просто немного мы, риэлторы, почувствовали, что количество сделок увеличилось. Это у всех риэлторов. Я заметила, что мы чаще стали встречать в регистрационной палате. Чаще стали видеть, что работа идет не только у нас, но и у других риэлторов. Но все равно такого, как было в докризисные года, сейчас нет», – рассказывает Тимофеева.
Более-менее продаются комнаты в общежитиях семейного типа, другие же остаются невостребованными при самых низких ценах
«Скупалось абсолютно все. Как только раскупилось все дешевое, дорогое начали покупать. Соответственно, цены начали расти», – рассказывает руководитель агентства недвижимости «Квартира-НК» Диана Сайфутдинова.
Однако прежнего благоденствия достичь не удалось. «Я работаю уже 9 лет. Были разные моменты. Цены росли, благосостояние населения улучшалось. Ставки были приемлемые, и люди очень много брали. Не было такого строительства соцжилья. Выставлялась квартира на продажу, и в течение трех месяцев продавалась, даже если цена была завышена», – вспоминает Тимофеева. Докризисного уровня цены пока не достигли. И вряд ли стоит этого ожидать, потому что в городе сейчас катастрофически не хватает покупателей «вторички».
«Квартир гораздо больше, чем покупателей. На одного покупателя 10 квартир, он ходит и выбирает, торгуется. Это рынок покупателя. Сейчас покупатель диктует цену», – рассказывает риэлтор.
С другой стороны, активность рынка сдерживают и сами продавцы. Риэлторы жалуются на завышенные цены. Например, продавец видит, что на «Авито» аналогичная квартира продается за 2,2 млн рублей, и выставляет свою по такой, а иногда и еще более высокой цене. Эти цифры чаще всего неактуальны для сегодняшней ситуации в городе. «Но у нас же народ еще теми старыми ценами живет. И поэтому не продают – в надежде, что цены вырастут. Сделки тем не менее совершают, потому что люди, которые хотят уехать, понимают, что роста цен в Нижнекамске не будет, даже если понизятся ставки», – поясняет Тимофеева.
В 2016 году в городе отмечался естественный прирост на 1328 человек. А вот в 2017 году рождаемость упала на 18%
Действительно, как показывают данные отдела государственной статистики, из года в год город покидает определенное число людей. В 2016 году из Нижнекамска уехали 7 597 человек, приехали 6 969 человек. Механическая убыль составила 628 человек. Данных за 2017 год пока нет. Справедливости ради надо отметить, что в 2014 году убыль составляла 1648 человек. Возможно, сейчас отложить переезд людей заставляет возможность взять квартиру по льготной ипотеке, а может, в целом город похорошел настолько, что уезжать расхотелось. Однако убыль населения – больная тема в городе. Иллюстрацией может служит случай. Когда во время очередного совещания доложили, что в 2017 году город по разным причинам покинули 36 врачей, причем часть из них вышли на пенсию, мэр Нижнекамска Метшин отреагировал довольно жестко: «Я не принимаю этот оптимистичный ответ, подходите к этому вопросу критично. Если вы будете заниматься этим вопросом конкретно, то вы будете знать причинно-следственные связи, почему люди уехали».
Надо отметить, что при этом в 2016 году в городе отмечался естественный прирост на 1328 человек, а вот в 2017 году рождаемость упала на 18%.
«У нас есть своя специфика: промышленный город, есть проблемы экологии, – рассказывает Тимофеева. – Если раньше уезжали люди с доходом выше среднего, они могли себе позволить уехать, имели связи, чтобы устроиться на работу в другом городе, то обычный народ – работяги – не уезжали. Сейчас уезжают все – у кого дети аллергичные и прочее». Чаще всего нижнекамцы в качестве второй малой родины выбирают Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край.
«Люди, которые хотят уехать, понимают, что роста цен в Нижнекамске не будет, даже если понизятся ставки»
Руководитель агентства недвижимости «Квартира-НК» также приводит свою статистику: из десяти продающих квартиры три уезжают из города.
Впрочем, не все риэлторы фиксируют «бегство» из Нижнекамска. «Из 12 двое уезжают. Кто-то в Крым едет, кто-то в Казань едет. То есть просто потому, что там работу предложили, а не потому, что все хотят убежать из Нижнекамска», – делится мнением руководитель агентства «Юности, 1» Денис Игошев.
Однако несмотря на низкую активность рынка, агентства недвижимости в городе не закрываются. «Конечно, жилье будут покупать и продавать. Ну будет уже на одного покупателя 20 квартир. „Вторичку“ будут покупать те, у кого недостаточно денег на „первичку“» — рассуждает Тимофеева.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 92
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.