Марат Камалов Марат Камалов: «Если честно, этот фонд — практически матрица, списанная с АСВ. Там у вас может быть вклад в 1,6 миллиона, но выплатят вам 1,4 миллиона, гарантирована только эта сумма, и здесь то же самое. Закон указывает, что вам ее выплатят по цене договора» Фото: «БИЗНЕС Online»

РФП И КАБМИН ГОТОВЯТ ПОПРАВКИ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ЗАЩИТЕ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ

— Марат Фатыхович, давайте начнем с главного. Вы входите в экспертный совет республиканского фонда поддержки. Почему, по вашему мнению, РФП не вправе прямо сейчас помочь обманутым дольщикам? Вот, например, выплаты банковским «погорельцам» уже начались. А тут в чем проблема?

— Давайте посмотрим, какие есть способы, что законодательство позволяет сделать с проблемным домом. Первый способ — люди объединяются в жилищно-строительный кооператив. Суд при наличии определенных финансовых показателей удовлетворяет их желание, передает дом — люди делают дополнительный взнос, нанимают компанию, достраивают. Способ очень сложный, примеры его реализации в Татарстане есть, и люди, которые идут по нему, достойны уважения. Объединить интересы сотен дольщиков и провести этот процесс — огромный труд.

Второй способ — это наличие организации, которая хочет стать приобретателем объекта незавершенного строительства земельного участка и обязуется выполнить обязательства перед существующими дольщиками. Но когда это работает? Когда очень мало заключенных договоров, когда есть возможность достроить дом и получить какое-то экономическое обоснование своей деятельности. Таких ситуаций практически нет.

И третий способ — это продажа с торгов. То есть публичные торги и раздача людям денег пропорционально их вкладу в не завершенный строительством дом.

Теперь попробуем включить в эту схему фонд — допустим, у него есть деньги. Но ЖСК он создать не может — это вправе сделать только граждане. Он не может дать деньги каждому из этих членов ЖСК: во-первых, не факт, что они объединятся. А во-вторых, не факт, что направят деньги на достройку. Могут же потратить на свои первоочередные нужды. Выступить в качестве застройщика и выполнить обязательства перед дольщиками РФП тоже не может. Нет ни техники, ни лицензии, ни членства в СРО, ни строителей. Выкупать на торгах, то есть идти по третьему способу спасения дольщиков, не вариант: неизвестно, сколько это все будет стоить и сколько понадобится на достройку.

— Иными словами, сейчас нет правовых механизмов помощи дольщикам с участием РФП.

— Да, реальных правовых механизмов нет. Что в этой ситуации делают первый вице-премьер РТ Рустам Нигматуллин и помощник президента РТ, председатель совета РФП Айрат Нурутинов? Они проводят колоссальную работу, обсуждают со всевозможными специалистами. И подготовлен федеральный законопроект, который корректирует механизм финансирования достройки проблемных объектов.

Основа — федеральный закон №218 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства», вышедший 29 июля 2017 года. Не вдаваясь в подробности самого 218-го закона, скажу только, что он в том числе изменяет механизм действия закона о несостоятельности и банкротстве. Предусмотрен абсолютно новый механизм: фонд получает возможность дать заем застройщику и достроить объект незавершенного строительства. Взамен он получает спецрежим в части удовлетворения своих требований в реестре кредиторов и становится в текущие платежи в третью очередь — то есть фактически первым. Это статья 201.8.-1.

Но этот механизм вступает в силу только для компаний, обанкротившихся после 1 января 2018 года. Для нас же он актуален уже сейчас — надо, чтобы эти положения работали для тех, кто уже находится в процедуре банкротства. В этом законе надо подправить, условно, всего два слова. И тогда Республиканский фонд поддержки сможет, имея деньги, направлять их на спецсчет застройщика с тем, чтобы в абсолютно контролируемом порядке завершать строительство.

— В этом случае те деньги, которые даст РФП, не могут пойти на погашение других обязательств застройщика-банкрота? Ни налоговики, никакие другие кредиторы их не получат? Деньги, которые даст фонд, пойдут только на достройку дома?

— Все верно. Открывается специальный банковский счет застройщика — и даже сама сделка по предоставлению займа не может быть оспорена. Это спецрежим. И неважно, какие обстоятельства привели застройщика к банкротству, не нужно вникать в индивидуальные особенности той или иной стройки.

— Для этого застройщик должен быть банкротом?

— Да. Сейчас все эти отношения возникают только после 1 января 2018 года. И только в отношении тех, кто будет признан банкротом после этого срока. Поэтому готовились поправки в федеральное законодательство.

«То, что делают Нигматуллин и Нурутдинов (справа), они как настоящие государственные деятели все делают правильно. Они хотят сделать юридически грамотный, универсальный рабочий механизм и предлагают, с моей точки зрения, хороший вариант»

«ВОЗМОЖНО, ЛОББИРОВАТЬ ЗАКОН БУДЕТ АЛЕКСАНДР СИДЯКИН?»

— Выходит, республика получит возможность поддержать уже имеющихся дольщиков?

— Нет. Вообще, это не факт... То, что делают Нигматуллин и Нурутдинов, они как настоящие государственные деятели все делают правильно. Они хотят сделать юридически грамотный, универсальный рабочий механизм и предлагают, с моей точки зрения, хороший вариант. Но они не субъекты законодательной инициативы. Этот проект — пока только разработка фонда. И тут нужны экспертные мнения сотрудников прокуратуры, минфина, юстиции.

— Ну да, законодательный процесс очень долгий. И мы можем увидеть на выходе этот документ даже не через год — или раньше? Каков ваш прогноз?

— Нет-нет! Учитывая социальную важность, я думаю, здесь можно рассчитывать на то, что это будет гораздо быстрее согласовываться.

— Но еще должна Москва дать добро...

— Я и имею в виду Москву. Потому что это не республиканский закон, а федеральный. Не знаю, кто будет заниматься этим вопросом. Может быть, правительство республики, может быть, аппарат президента. Это уже вопросы продвижения законодательной инициативы. У нас есть очень харизматичный депутат Госдумы Александр  Сидякин — как мне кажется, один из достойных кандидатов на продвижение документа.

— Что будет, если закон не пройдет? Такое с республиканскими инициативами и раньше бывало!

— Вопросы все равно решать надо. В республике порядка 35 проблемных домов. Значит, их достройка будет производиться, как и раньше, в индивидуальном порядке. На мой взгляд, в таком случае вообще было бы логично создать отдельный фонд, который будет решать проблемы этих 35 домов. Пускай уже созданный Республиканский фонд поддержки отдаст ему часть земли, часть денежных средств, но это должна быть отдельная структура. Нельзя в одном фонде объединять дольщиков и вкладчиков. Сфера деятельности настолько разная, что один фонд организационно просто это не вытянет.

«Я не видел ни одного аналитического обзора, почему вдруг в России возникла эпидемия массового недостроя жилья. Ведь если взять «Фон» или «Свей» — они десятилетиями строили и вдруг посыпались»

«Я НЕ ВИДЕЛ АНАЛИЗА, ПОЧЕМУ ВДРУГ В РОССИИ ВОЗНИКЛА ЭПИДЕМИЯ МАССОВОГО НЕДОСТРОЯ ЖИЛЬЯ»

— Хорошо. С этими 35 домами будут разбираться либо универсально — после принятия закона или индивидуально, если Москва добро не даст. А что вообще происходит в сфере регулирования жилого строительства?

— Мы видим ужесточение в части долевого, это очевидно всем участникам рынка. Причем все новшества являются борьбой со следствием — с появившимися обманутыми дольщиками. Это не борьба с причиной. Я не видел ни одного аналитического обзора, почему вдруг в России возникла эпидемия массового недостроя жилья. Ведь если взять «Фон» или «Свей» — они десятилетиями строили и вдруг посыпались.

Не будем рассматривать другие регионы, но, по всей видимости, сказался уровень покупательной способности у людей. Это не значит, что застройщик украл — он купил землю, вложился, произвел инвестиции, просто все это в какой-то момент перестало продаваться так, как это было заложено в бизнес-модели застройщика.

Исторически государство уже пыталось регулировать рынок долевого строительства. Появился механизм регистрации договоров долевого участия в Регпалате. Строить объект можно лишь после регистрации проектной декларации застройщика в органах власти. Но появились десятки способов обхода: вексельные схемы, инвестиционные договоры, займы, договоры предварительного долевого строительства — их масса! И мы видим ответ государства на эти действия застройщиков, ответ на появление обманутых дольщиков, которые говорят: ну вы же чиновники, сами выдавали разрешения на строительство, утверждали проекты, экспертизы, вы же все контролировали! Люди выходят на акции протеста, по всей стране с 2014 года их сотни.

Но глубинного анализа причин массового появления обманутых дольщиков, кризиса долевого механизма в масштабах страны я не вижу. Да, сейчас это пытаются сделать. В рамках закона о публично-правовой компании защиты прав граждан будут создавать единую информационную систему, которая в том числе, я думаю, с использованием искусственного интеллекта, с использованием deep learning (глубокого машинного обучения) будет анализировать и выдавать эти прогнозы.

— Давайте подробнее о самом 218 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства». В среде неспециалистов его принято называть законом о компенсационном фонде. Как он влияет на рынок?

— Кардинальным образом. Это не просто изменение статуса застройщика. Сам закон очень краткий. Все остальное — это изменения в другие подзаконные акты: о несостоятельности и банкротстве, о статусе столицы РФ, о долевом участии в строительстве жилья. Это полное перестроение всего механизма, связанного со строительством с привлечением денег граждан. Система будет работать только на граждан — никаких юрлиц. Если компания строила для сотрудника жилье, муниципалитет — для каких-то других своих категорий, которые нуждаются в жилье, то они не будут подпадать под действие этого закона. Он защищает только физических лиц и только в части жилых помещений. Если я купил нежилое помещение, я — физлицо. Хотел маленькую парикмахерскую сделать — до свидания. Этим законом я не защищен...

— При этом, согласно закону, в случае признания застройщика банкротом дом достраивается за счет отчислений, накопленных на расчетном счете фонда. В зависимости от ситуации дольщик получает или возврат денежных средств или на дом выходит другой застройщик. Какую компенсацию предусматривает закон?

— Если честно, этот фонд — практически матрица, списанная с АСВ. Там у вас может быть вклад в 1,6 миллиона, но выплатят вам 1,4 миллиона, гарантирована только эта сумма, и здесь то же самое. Закон указывает, что вам ее выплатят по цене договора. Но поставлены ограничения: общая площадь жилых помещений не должна превышать 120 квадратных метров, а цена — не выше средней цены «квадрата», которая была на момент заключения договора в том или ином регионе согласно данным Росстата.

«Мы видим ужесточение в части долевого, это очевидно всем участникам рынка. Причем все новшества являются борьбой со следствием — с появившимися обманутыми дольщиками»

КОНЕЦ ИНВЕСТОРАМ В «ДОЛЕВКУ» И ЖСК

— Иначе говоря, это конец защиты инвесторов. Да, у него на руках, допустим, десяток договоров долевого участия в каком-нибудь доме. Но ему могут вернуть не более чем за 120 метров?

— В одном доме больше 120 метров не дадут, это точно. Если гражданин приобрел в одном доме несколько жилых помещений по нескольким ДДУ, то предельная стоимость выплаты возмещения будет определяться площадью не более 120 квадратных метров. Неважно, одну, две, десять или пятнадцать квартир он купил.

— То есть я как инвестор для того, чтобы обезопасить себя и пройти в прокрустово ложе фонда защиты прав граждан должен покупать квартиры не в одном доме, а в разных?

— По логике документа получается так.

— Чем это обернется для застройщика? 1 июля 2018 года вступают в полную силу все изменения в закон о долевом строительстве. Что мы увидим на рынке?

— С этой даты будут развернуты все изменения в максимально жесткой форме. Они коснутся всех объектов, разрешение на строительство которых будут выдавать после 1 июля 2018 года.

Резко повышаются личностные, организационные, финансовые требования к застройщику. Это десятки требований: к самой организации, финансовому положению, к ее главным бухгалтерам, директорам, бенефициарам, длительности работы компании на строительном рынке, минимальному количеству возведенного до этого жилья и так далее и тому подобное. Само собой, это требования отчислять в компенсационный фонд и все остальное.  Кроме того, размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10 процентов от планируемой стоимости многоквартирного дома.

— То есть если многоквартирный дом по проекту стоит миллиард, застройщик должен иметь не менее 100 миллионов собственных средств.

— Да. Не имущества, не других земельных участков! Должны быть именно денежные средства в размере не менее 10 процентов от проектной стоимости. У застройщика должны отсутствовать обязательства по любым кредитам, любым займам, любым ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денег уполномоченного банка конкретно на этот объект. Он не может выпускать никаких видов ценных бумаг, за исключением акций. Векселя, облигации, депозитарные расписки — ничего этого в его истории быть не должно. Обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств — по  зарплате, по отчислениям в пенсионный фонд, — не должны превышать 1 процента от проектной стоимости строительства.

Имущество застройщика не может быть заложено, не может служить обеспечением по обязательствам третьих лиц. Само собой, он не должен находиться в реестре недобросовестных поставщиков, в реестре недобросовестных участников аукционов по продажам земельных участков. Должна отсутствовать недоимка по налогам, задолженность по обязательным платежам в бюджет и так далее. Сотрудники не должны иметь неснятую, непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности, а сам директор компании-застройщика не может иметь в своей истории компании, которые когда-либо были признаны банкротами.

— До вступления в силу этих изменений еще полгода — наверняка застройщики попытаются вскочить в последний вагон уходящего поезда!

— К лету мы наверняка увидим бум на строительном рынке. Это будут попытки получить десятки, сотни выданных разрешений на строительство по долевому способу!

Ведь в перспективе требования могут стать еще жестче.

«Если гражданин приобрел в одном доме несколько жилых помещений по нескольким ДДУ, то предельная стоимость выплаты возмещения будет определяться площадью не более 120 квадратных метров. Неважно, одну, две, десять или пятнадцать квартир он купил»

В ГОСДУМЕ УЖЕ ЛЕЖИТ ЗАКОН О ПРЕЗУМПЦИИ ВИНОВНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

— Куда уж жестче! Что вы имеете в виду?

— В Госдуме уже лежит законопроект, разработанный при участии спикера Госдумы РФ Вячеслава Володина и группы других депутатов. Он внесен 24 ноября. Этот документ может ввести еще более жесткие нормы. Они устанавливают солидарную ответственность учредителей по убыткам компании.

— На практике мы видим, что у нас в отношении того же Анатолия Ливады или Рашида Аитова посредством уголовных дел выискивают имущество для достройки объектов...

— Весь принцип рыночной экономики состоит в том, что у всех бывают ошибки — и в бизнесе бывают ошибки. Но надо дать шанс человеку в нормальной процедуре пройти банкротство и возможность еще раз встать на ноги. Весь принцип организации общества стоял на ограниченной ответственности учредителей. Вот уставный капитал, этой суммой и ограничивается ответственность владельцев. А законодатель теперь собирается сказать: ну как же, ведь он же фактически распоряжался этими деньгами? Он же, может быть, их не туда направил — как он не несет ответственность? Но такой подход настолько жесткий, что нарушает сам принцип гражданского права в части регулирования основ предпринимательской деятельности.

— Получается, закон пишут, изначально подозревая, что застройщик — потенциальный мошенник... Солидарная ответственность — это единственное ужесточение?

— Нет, конечно. У нас всегда в законе о долевом участии в строительстве было предусмотрено, что застройщик может привлекать деньги не только на основании договоров ДДУ, но и путем выпуска жилищных сертификатов и жилищно-строительными и жилищно-кредитными кооперативами. И если эти изменения пройдут, жилищных сертификатов не будет. Жилищные кооперативы тоже не смогут привлекать деньги. Они смогут привлекать их только в одном случае: если они строят на федеральной или муниципальной земле. Но к этим отношениям нельзя будет применить гарантийный механизм компенсационного фонда.

«Когда я привлекаю деньги дольщиков, я убиваю двух зайцев. Я получаю бесплатное финансирование, и самое главное — я уже реализовал продукт. По большому счету, это самый удобный, самый дешевый способ финансирования. Сейчас этот способ перекрывают»

ЧТО ВМЕСТО ДОЛЕВОГО: «ЕСЛИ ЕСТЬ ВЫГОДА, КАПИТАЛ НАЙДЕТ СПОСОБ, А ПРОСТЫЕ ЛЮДИ ПОТЕРЯЮТ ВОЗМОЖНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАТЬ»

— Собственно, этот самый компенсационный фонд-то у нас как переходный период. Ведь уже есть предложение Владимира Путина в течение трех лет отказаться от долевого строительства в принципе, заменив его проектным финансированием. 

— Что такое проектное финансирование? Вы можете привлекать источники финансирования от любых других организаций, вы можете взять заем, ведь для вас главное — не привлекать деньги дольщиков.

Но когда я привлекаю деньги дольщиков, я убиваю двух зайцев. Я получаю бесплатное финансирование, и самое главное — я уже реализовал продукт. То есть квартира уже закреплена за лицом. И по большому счету это самый удобный, самый дешевый способ финансирования. Сейчас этот способ перекрывают.

Но привлечение капитала для строительства может быть не только от граждан. Я, может быть, утрирую, но это могут быть новые технологии, как IСO, это может быть финансирование сторонних иностранных организаций, у которых очень дешевый финансовый ресурс. Это может быть финансирование вообще из другой области, где избыток денежных средств, — торговля, нефтянка, нефтехимия. Не исключено, что запрет на привлечение средств граждан вызовет взрыв выпуска акций акционерными обществами.

— Просто это дороже, чем долевое, и далеко не каждому по силам.

— Значит, будут вносить деньги в уставный капитал, будут занимать — поверьте, если есть где на чем заработать, если есть выгода, капитал найдет способ. Все это направлено только на одно — чтобы так называемые непрофессиональные инвесторы имели защиту. Но защиту в форме чего? Простых людей, которые могли вкладываться в долевое и использовать это как механизм инвестирования, покупая квартиры на 20 - 30 процентов дешевле на стадии котлована и продавая дороже после достройки дома, просто не допустят до этого.

Наше государство, основываясь на патерналистских принципах, не просто берет эти риски на себя — оно ограждает людей от игр в инвестиции. А ведь, по сути, у нас все остальные механизмы — для профессиональных инвесторов: рынок акций, облигации — для работы с ними требуется квалификация, которая присваивается, если у тебя уже есть какой-то капитал.