Баттл оценщиков: дадут ли АСВ продать штаб-квартиру Мусина по 26 тысяч за «квадрат»?

Самый дорогой лот — здание на улице Чернышевского, 43/2. Его стоимость вместе с земельным участком оценили в 150,4 млн рублей (30 тыс. рублей за квадратный метр) Фото: Сергей Елагин

В ПРЕДДВЕРИИ СЕЗОНА ТОРГОВ

Чем ближе торги по реализации имущества Татфондбанка (ТФБ), тем выше напряжение в рядах многочисленных «погорельцев» финансового учреждения. С самого начала процедуры банкротства многие стали подозревать агентство по страхованию вкладов (АСВ) в том, что оно устроит распродажу по бросовым ценам, лишив их надежды на возврат денег.

Зерно сомнения заложил и сам Роберт Мусин, который в интервью «БИЗНЕС Online» говорил: «Я думаю, что процент возврата может быть выше — до 30–40 процентов, если говорить о юрлицах. Но все зависит от того, как будут распродаваться активы — по их реальной рыночной стоимости или с дисконтами». Власти Татарстана, успокаивая вкладчиков, тоже повторяли как мантру обещания сделать все, чтобы «объем конкурсной массы никуда не пропал и был реализован по более высокой цене» (экс-премьер Ильдар Халиков на сессии Госсовета РТ).

Напомним, что 29 сентября АСВ начало выплаты кредиторам Татфондбанка, попавшим в первую очередь. В нее вошли само АСВ, а также те физлица, у которых на счетах в банке хранилось более 1,4 млн рублей — страховой суммы, которую выплатило им ранее АСВ. В первую очередь попали 11,6 тыс. кредиторов с общим размером требований 70,98 млрд рублей. Из них требования АСВ составляют примерно 50 млрд рублей. Во второй очереди находятся 26 кредиторов — сотрудников банка, которые предъявили требования на 267 тыс. рублей. Кредиторов третьей очереди, куда попали юрлица, более 6 тысяч. Обязательства ТФБ перед ними составляют 67,47 млрд рублей.

Александра Юманова: «Надо опираться на результаты работы профессионалов-оценщиков. Главное, чтобы они не исказили методологию, как это произошло с московскими оценщиками» Фото: Ирина Ерохина

Первый этап выплат продлится до 28 февраля следующего года. За это время кредиторам первой очереди будет выплачено по 15,14% от суммы их требований, то есть в общей сложности 10,75 млрд рублей, из которых АСВ заберет себе 7,5 млрд рублей.

Пока аукционы по продаже имущества TФБ не проводились, поэтому деньги кредиторам первой очереди выплачиваются из остатков на счетах в банке и досрочно погашенных кредитов. Напомним, что по состоянию на 1 июня 2017 года кредитный портфель банка состоял из 78,4 тыс. кредитов общей стоимостью 113,4 млрд рублей. АСВ сейчас через многочисленные судебные процессы пытается вернуть в банк 46,7 млрд рублей, которые ему должны пользователи кредитов. Также АСВ опротестовывает в арбитражных судах около 70 сомнительных сделок ТФБ на общую сумму более чем 15 млрд рублей. 

По правилам конкурсной процедуры все активы (кредитные портфели, залоги) в конечном счете должны быть реализованы с торгов. Доверие к процедуре будет зависеть от первого же примера, который не за горами.

ГОЛОВНОЙ ОФИС КАК ЛАКМУСОВАЯ БУМАЖКА

В начале октября АСВ опубликовало отчет об оценке имущества, который подлил масла в огонь сомнений. Общая сумма потянула лишь на чуть более 3 млрд рублей. «Это не все имущество. Такого не может быть!» — прокомментировала эту цифру Александра Юманова, представляющая интересы частных «погорельцев» в комитете кредиторов ТФБ.

Основную часть имущества ТФБ (2,88 млрд рублей), согласно отчету АСВ, составляют активы банка в виде акций, долей и паев в компаниях. Самый дорогой актив — 100% — в ООО «Газовик»: с его продажи планируется выручить более 1,5 млрд рублей. Паи закрытого рентного паевого инвестиционного фонда «Приволжский» оценили в 540 млн рублей, 29,85% акций нижегородского Радиотехбанка — в 119 млн рублей.

Также в составе имущества ТФБ значатся 84 подержанных автомобиля и 105 объектов недвижимости, которые были оценены в 484 млн рублей. Самый дорогой лот — нежилое здание площадью 5013,3 кв. м на улице Чернышевского, 43/2 (центральный офис Татфондбанка). Его стоимость оценили в 133,5 млн рублей (26242 рубля за квадратный метр). Земельный участок под зданием площадью 1770 кв. м был оценен в 16,8 млн рублей. Таким образом, общая стоимость единого объекта недвижимости (здание и земельный участок) оценена в 150,4 млн рублей. Получается ровно 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Оценку АСВ заказало довольно именитой московской оценочной компании — ООО «Центр независимой экспертизы собственности». ЦНЭС (принадлежит в равных долях Кириллу Кулакову и Алексею Куликову) работает на рынке оценочной деятельности с 1992 года и по итогам 2016 года занял 17-е место в составляемом РА «Эксперт» рейтинге российских оценочных компаний. Его выручка от оценочной деятельности составила в 2016 году 252,8 млн рублей. Среди клиентов помимо АСВ числятся также Росимущество, управление делами президента РФ, департамент имущества города Москвы (ДИГМ), «Ростех», «Газпром», РЖД, «Роснано», Внешэкономбанк, Сбербанк России, Россельхозбанк, Газпромбанк, ВТБ24 и т. д. Впрочем, при желании в интернете можно найти и негативные отклики со стороны простых клиентов ЦНЭС, которых не устраивала, к примеру, оценка их квартир или ущерб от ДТП.

До глубины души возмутила оценка имущества ТФБ и обманутых вкладчиков. На одном этом примере они решили доказать, что не все тут чисто.

Фарид Сафин предполагает, что московские оценщики не знают местных реалий Фото: Ирина Ерохина

«ДОПУЩЕНЫ МЕТОДИЧЕСКИЕ И ИНЫЕ ОШИБКИ ПРИ РАСЧЕТЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ»

Как рассказал «БИЗНЕС Online» член Общественной палаты РТ, генеральный директор ОАО «Ваш быт» Фарид Сафин, отчет №2017-3209/64/2 был отдан на рецензию экспертам-оценщикам казанского ООО «Многофункциональный инжиниринговый центр» (совладелец и директор — Игорь Жуков).

Первым делом в документе, который имеется в распоряжении «БИЗНЕС Online», отмечается, что московские коллеги использовали для оценки здания головного офиса ТФБ и земельного участка под ним только сравнительный подход.

«Оценщик не обосновал отказа от применения других подходов к оценке: затратного подхода и доходного подхода», — говорится в рецензии.

При расчете же сравнительным подходом оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, считают казанцы. Так, первый объект-аналог представляет собой встроенное помещение площадью 1080 кв. м, расположенное по улице Бухарской, 4а (промзона Советского района Казани на пересечении с улицей Родина). Второй объект-аналог — это отдельно стоящее здание по проспекту Победы (зона жилой и торговой застройки в Приволжском районе Казани). Третий объект-аналог — встроенное помещение по улице маршала Чуйкова, 58б (зона жилой и торговой застройки в Ново-Савиновском районе Казани). Все они уступают штаб-квартире ТФБ как минимум по месту расположения.

«Следует отметить, что оцениваемое помещение — это отдельно стоящее офисное здание площадью 5013,3 квадратного метра, расположенное в историческом центре Казани, на привокзальной площади, в непосредственной близости от озера Булак, от центральных исторических улиц города (Лево-Булачная, Право-Булачная, Баумана, Московская)», — отмечается в рецензии.

Также казанские оценщики считают, что московские коллеги некорректно подобрали аналоги для земельного участка под зданием. В качестве одного из аналогов использовался земельный участок в Авиастроительном районе на выезде из Казани, другого — в Приволжском районе Казани около Деревни Универсиады, также на выезде из города. И лишь третий объект-аналог — это земельный участок площадью 850 кв. м, расположенный по улице Зайни Султана (Вахитовский район, недалеко от озера Нижний Кабан).

По мнению экспертов-оценщиков ООО «МФИЦ», указанная в отчете №2017-3209/64/2 рыночная стоимость проанализированного объекта оценки «является явно заниженной и недостоверной».

При этом они ссылаются на проведенный в третьем квартале 2016 года анализ рынка коммерческой недвижимости Казани фирмой PwC ООО «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование», согласно которому оцениваемое здание площадью 5013,3 кв. м относится к классу зданий категории С. Для Вахитовского района диапазон цен для такого типа зданий составляет 32300–48400 рублей за квадратный метр, средняя цена — 40350 рублей за квадратный метр. Согласно мониторингу минземимущества РТ, составленному по состоянию на 01.01.2017, диапазон цен на административные здания в Вахитовском районе Казани составляет 45000–90000 рублей за квадратный метр, средняя цена — 67500 рублей за квадратный метр.

«Из указанного выше следует, что в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в количестве 105 объектов, выполненного ООО „Центр независимой экспертизы собственности“, допущены методические и иные ошибки при расчете стоимости объекта оценки — единого объекта недвижимости по адресу Казань, ул. Чернышевского, 43/2, что приводит к недостоверному и необоснованному определению рыночной стоимости объекта оценки», — делается вывод в рецензии.

По словам Сафина, еще больше вопросов вызывает оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения в Пестречинском районе, которые принадлежали ТФБ. «Московские эксперты оценили землю в 16 копеек за квадратный метр. Наши же оценщики считают, что сельхозземля в этом районе стоит не менее 15 рублей за квадратный метр (150 тысяч рублей за гектар земли). То есть оценка АСВ занижена почти в 100 раз!» — сокрушается он, предположив, что московские оценщики не знают местных реалий.

«ВСЕ КОНКУРСНЫЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ ИМЕЮТ СВОЮ АФФИЛИРОВАННУЮ ПЛОЩАДКУ»

На вопрос корреспондента «БИЗНЕС Online», какой смысл АСВ искусственно занижать цену реализуемого имущества банкрота, Сафин ответил уклончиво. «Те, кто занимается торгами, имеют возможность часть имущества продать официально, а часть — неофициально, структурам, которые имеют интерес к этим объектам. Схем может быть много, и те люди, которые занимаются торгами, их прекрасно знают. Есть разные механизмы отсеять от участия в торгах „ненужных“ людей», — рассказал он, подчеркнув, что это лишь подозрения. «Поэтому мы хотим, чтобы АСВ передало ведение торгов татарстанским площадкам. Тогда бы мы были уверены, что торги реально проходят и цена сделки рыночная», — сказал он.

Рустэм Сибгатуллин подтвердил, что в адрес АСВ уже было передано предложение об использовании площадки агентства по госзаказу РТ для реализации имущества ТФБ, но решение пока не принято Фото: «БИЗНЕС Online»

Первый заместитель министра экономики РТ Рустэм Сибгатуллин подтвердил «БИЗНЕС Online», что в адрес АСВ уже было передано предложение об использовании площадки агентства по госзаказу РТ для реализации имущества ТФБ, но решения пока не принято. Он убежден, что правильная организация торгов нивелирует огрехи оценки, если она действительно занижена. «Хорошо бы, конечно, чтобы оценка стоимости имущества сразу была рыночной, но сама процедура конкурентных торгов позволяет добиться справедливой цены продажи», — уверен Сибгатуллин.

Отметим, что при АСВ сейчас аккредитовано 10 электронных торговых площадок: ООО «ЮТендер» (Ростов на Дону), ООО «Центр Реализации» (Москва), ООО «Сатурн» (Москва), ОАО «Российский аукционный дом» (Санкт-Петербург), ЗАО «Сбербанк-АСТ» (Москва), ООО «Аукционный тендерный центр» (Оренбург), ООО «Аукционы Федерации» (Уфа), АО «Объединенная Торговая Площадка» (Москва), ООО «Автоматизированная Информационная Система Торгов» (Ростов-на-Дону) и ООО «Специализированная организация по проведению торгов — Южная Электронная Торговая Площадка» (Волгоград). Как видим, татарстанские электронные торговые площадки АСВ не жалует.

Яков Геллер: «Мы готовы ничего не зарабатывать на проведении торгов, мы лишь просим АСВ оплатить наши расходы» Фото: Сергей Елагин

Комментируя этот факт «БИЗНЕС Online», гендиректор агентства по государственному заказу РТ Яков Геллер рассказал, что в 2012 году у его площадки тоже была лицензия на реализацию банкротного имущества. «Но через пару лет мы эту лицензию сдали, потому что для нас это оказался неинтересный бизнес: все конкурсные управляющие, как правило, имеют свою аффилированную площадку», — пояснил он.

Но в связи с ситуацией в Татфондбанке и ИнтехБанке приоритеты изменились. По словам Геллера, в АСВ действительно внесено предложение об использовании татарстанской площадки для реализации имущества ТФБ и ИнтехБанка. «Президент РТ провел переговоры с руководством АСВ на своем уровне, мы — на своем. Мы сделали им предложение, оно даже не коммерческое: мы готовы ничего не зарабатывать на проведении торгов, лишь просим АСВ оплатить наши расходы, которые мы им покажем. В принципе, АСВ не возражает против использования нашей площадки, но окончательного ответа пока нет. Надеюсь, что сразу после праздников мы его получим», — рассказал газете «БИЗНЕС Online» Геллер.

По его мнению, отсутствие у площадки агентства по госзаказу РТ соответствующей лицензии на работу с имуществом банкротов не станет препятствием. «В декабре 2016 года нашу площадку sale.zakazrf.ru премьер-министр РФ Дмитрий Медведев назвал в числе шести площадок, допущенных к реализации торгов по госзакупкам. Высокие руководители АСВ нам сказали, что наша „лицензия“, подписанная Медведевым, выше всех других лицензий», — подчеркнул Геллер. По словам гендиректора агентства по госзаказу РТ, дело даже не в том, что его площадка проведет торги дешевле других площадок. «Главное преимущество в том, что мы тут. И меня очень трудно аффилировать с кем-то, кроме президента РТ. Мы хотим обеспечить абсолютную чистоту сделок, а значит, и их эффективность — чтобы люди не сомневались, что это имущество уйдет по максимально возможной цене», — пояснил он.

«Если АСВ будет организатором торгов, мы вообще не узнаем, что и как происходит, и повлиять на них никак не можем. А Яков Геллер хотя бы свой», — вторила главе татарстанского агентства в разговоре с «БИЗНЕС Online» Юманова.

Она напомнила, что окончательно утвердить отчет об оценке имущества должен комитет кредиторов ТФБ, где у представителей федеральной власти, напомним, нет большинства. «Кроме АСВ в комитете по одному голосу у представителей федеральной налоговой службы, „Татнефти“, ООО „Регион Финанс“ и у меня. На заседании комитета кредиторов я предложу альтернативный вариант оценки имущества, который будет ориентирован на рецензию, подготовленную лицензированными специалистами ООО „МФИЦ“», — говорит Юманова.

В ЦНЭС отказались комментировать критическую рецензию казанских коллег, сославшись на условия договора с АСВ Фото: Сергей Елагин

 «ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОЦЕНИВАЕТСЯ НИЖЕ, ЧЕМ ТОРГОВАЯ»

В руководстве ООО «Центр независимой экспертизы собственности» отказались комментировать «БИЗНЕС Online» критическую рецензию казанских коллег, сославшись на условия договора с АСВ. Сам оценщик с 17-летним стажем Андрей Плешкин, чья подпись стоит под отчетом №2017-3209/64/2, лишь сказал, что еще раз перепроверил документ и не нашел в нем каких-то изъянов.

Некоторые опрошенные «БИЗНЕС Online» представители казанского рынка коммерческой недвижимости поддерживают мнение москвичей. Так, по словам генерального директора компании «А-Девелопмент» Мурата Ахмерова, стоимость «квадрата» в 26 тыс. рублей — это вполне адекватная оценка. «Это, конечно, Вахитовский район, но тем не менее... Например, не так давно мы провели сделку — правда, на меньшей площади — с ценником в пределах 30 тысяч рублей. А год назад провели сделку со зданием на улице Карла Маркса, где ценник также был в районе 30 тысяч», — рассказал он. По словам Ахмерова, офисная недвижимость оценивается ниже, чем торговая, и спрос на нее ниже. «Востребованность в офисных площадях в Казани сегодня небольшая. Есть огромное количество предложений на аренду и продажу. Конечно, можно продать здание ТФБ и за 35–40 тысяч рублей за „квадрат“, но АСВ пошло правильным путем и оценило объект в ту сумму, которая действительно интересна. Шанс продать объект есть», — считает Ахмеров.

Мурат Ахмеров считает, что стоимость квадрата в 26 тыс. рублей — это вполне адекватная оценка Фото: Сергей Елагин

С ним соглашается и генеральный директор ООО «АН „АСК-Риэлт“» Юрий Чикиров. Эксперт отметил, что оценка объекта, подготовленная в рамках процедуры банкротства, нацелена на ускоренную реализацию актива. «В настоящее непростое для продажи время — налицо рынок покупателя, который всегда рассчитывает на существенную скидку, формируя в итоге цены сделок. С позиции собственников такая оценка их активов всегда является заниженной», — считает Чикиров. По его словам, исходя из ценовой политики офисных помещений, аренда в данном комплексе будет на 20–30% ниже, чем в известных на рынке бизнес-центрах Вахитовского района. «Исходя из вышеизложенного и стартовой цены продажи, окупаемость для покупателя находится на уровне 10–11 лет с учетом коэффициента загрузки, что на сегодняшний день не устраивает потенциальных инвесторов, поэтому можно сделать вывод, что цена предложения еще и пойдет вниз», — прогнозирует Чикиров.

Косвенно расчет гендиректора ООО «АН „АСК-Риэлт“» подтвердил представитель торгово-офисного центра «Ильдан» (расположен впритык к зданию ТФБ), пожелавший остаться неназванным. В разговоре с «БИЗНЕС Online» он рассказал, что спрос на офисные помещения в этом районе есть — 2 тыс. кв. м офисных площадей «Ильдана» заполнены почти полностью. Правда, цена аренды с учетом коммунальных услуг у них довольно скромная — 550 рублей за квадратный метр. Исходя из этого уровня цены и при условии сдачи 100% помещений в аренду стоимость головного здания ТФБ и земельного участка под ним действительно может окупиться примерно за 10 лет.

Чикиров отметил, что цена «квадрата» офисной недвижимости в Вахитовском районе широко варьируется и зависит от многих факторов: юридическая чистота объекта, потребность в финансовых ресурсах продавца, выставляемая на продажу/аренду площадь, наличие мест общего пользования в предложении, наличие парковки, класс объекта/бизнес-центра и т. д. «Привлекательность Вахитовского района для размещения офисов — субъективная категория, она зависит от направления работы потенциального арендатора: кому-то удобнее находиться рядом с железнодорожным вокзалом, кому-то важнее располагаться рядом с жилыми массивами. На мой взгляд, это непривлекательное место. А спрос в этом районе в данной категории объектов площадью 4–6 тысяч квадратных метров, на мой взгляд, низкий», — рассказал Чикиров.

Директор АН «Капитал» Анна Абрамова также считает, что 150 млн рублей за офисное здание класса С площадью 5013,3 кв. м и землю под ним — адекватная цена. «В отличие от торговой недвижимости рынок офисной аренды сейчас довольно сильно просел. Офисные помещения быстро не сдашь. Первый этаж еще можно заполнить, но остальные этажи долгое время будут пустовать. При этом владелец здания будет нести расходы на содержание. Так что не исключаю, что, когда дело дойдет до покупки здания, покупатель потребует еще скинуть цену: скажется недостаточность парковочных мест», — пояснила она, добавив, что парковка сейчас становится одним из главных факторов для потенциального арендатора. «Если говорить о местоположении здания, то особого преимущества там я не вижу. Деловой активности в том районе нет», — констатировала Абрамова.

Впрочем, такие отзывы участников рынка Юманову не смущают. «Что касается мнения опрошенных вами представителей агентств недвижимости, то ориентироваться на них я считаю неверным. Надо опираться на результаты работы профессионалов-оценщиков. Главное, чтобы они не исказили методологию, как это произошло с московскими оценщиками», — заявила она.

Что ж, рассудят стороны только открытые, прозрачные и рыночные торги.