«Многие застройщики там кредитовались»: скажутся ли беды ТФБ на рынке недвижимости?

На волне банковской паники в Татарстане усилился тренд возвращения инвесторов на рынок недвижимости

«СОБЫТИЯ ПОДТАЛКИВАЮТ ЛЮДЕЙ ПЕРЕКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ В БОЛЕЕ НАДЕЖНЫЕ АКТИВЫ»

Возвращение инвесторов эксперты и раньше рассматривали как один из главных драйверов роста на 2017 год. Теперь же, на волне банковской паники в Татарстане, этот тренд только усилится. Ранее президент гильдии риелторов Андрей Савельев рассказывал, что в 2014 году доля покупателей, приобретающих жилье не для себя, составляла примерно треть от всех сделок, а в 2015 году сократилась до ничтожных 5%, когда они «убежали в валюту, в фонды». «Сейчас мы видим обратный возврат инвесторов, и на сегодняшний день показатель инвестиционных сделок на рынке недвижимости Казани где-то порядка 40 - 50 процентов», — рассказал Савельев.

Снижению интереса к банковским вкладам способствовало падение депозитных ставок: сегодня они составляют не 13 - 14%, как это было в начале 2015 года, а около 7 - 8%, что не всех устраивает. Последние же волнения вокруг Татфондбанка (ТФБ) заставили некоторых людей с деньгами усомниться и в главном преимуществе вложений в банки — надежности. Все-таки гарантии распространяются лишь на суммы до 1,4 млн. рублей.

«Мне кажется, такие события подталкивают людей перекладывать свои средства в более надежные активы, такие как покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке», — считает Руслан Хабибрахманов, директор агентства недвижимости Казани «Флэт», добавляя, что сегодня на рынке присутствуют надежные, с его точки зрения, застройщики — «Ак Барс», «Сувар» и «Унистрой», квартиры у которых можно покупать без опаски. Что ж, процесс перетягивания покупателей от небольших застройщиков к крупным игрокам, о котором говорили и в минстрое РТ, мы наблюдали на протяжении всего года.

«Мне кажется, такие события подталкивают людей перекладывать свои средства в более надежные активы, такие как покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке», — считает Руслан Хабибрахманов

Негативные же последствия для рынка недвижимости будут ограниченными. Как рассказали «БИЗНЕС Online» сразу несколько риелторов, Татфондбанк не играл большую роль на рынке ипотечного кредитования, предлагая в общем-то средние ставки. Гораздо более выигрышные предложения были у двух лидеров — Сбербанка и ВТБ24. По мнению некоторых специалистов, даже входящий в группу Роберта Мусина ИнтехБанк, который тоже остановил обслуживание клиентов, был намного активнее, рассматривая ипотеку как свой конек. Судя по годовым отчетам, за 2015 год ТФБ на всю свою филиальную сеть выдал розничных ипотечных кредитов на 3,6 млрд. рублей, а ИнтехБанк — на 2 млрд. рублей.

Впрочем, некоторым покупателям проблемы в банках доставили массу хлопот. Те, кому банк одобрил кредит, но оформить не успел, перекредитовались в других банках. Но есть и другие случаи. «Я знаю, что у коллег есть клиенты, которые уже внесли первоначальный взнос в Татфондбанк. Им сейчас остается ждать, когда вернут деньги. Когда это произойдет — вопрос открытый, — говорит Марат Галлямов, директор АН „Этажи“. — Сейчас агентство по страхованию вкладов должно перечислить транш — и в банке начнут рассчитываться с вкладчиками».

«Я знаю, что у коллег есть клиенты, которые уже внесли первоначальный взнос в Татфондбанк. Им сейчас остается ждать, когда вернут деньги. Когда это произойдет — вопрос открытый», — говорит Марат Галлямов

Как рассказал Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость», у Татфондбанка был не очень большой объем ипотеки, но хороший выбор аккредитованных проектов первичного рынка. «Практически все застройщики там кредитовались. Можно сказать, что охват рынка по аккредитации — процентов 60», — говорит он. Отметим, что по итогам 2015 года на долю операций с недвижимостью и строительство приходилось в совокупности 17% кредитного портфеля ТФБ, то есть 14,5 млрд. рублей. Довольно низкие процентные ставки Татфондбанк предлагал в сотрудничестве с «Унистроем» и «Суваром»: если для клиентов первого предлагалось 9,9%, то для клиентов второго вообще самая низкая ставка в 7%. Также в числе ключевых партнеров по первичной ипотеке на сайте Татфондбанка указаны челнинский «Домкор», а также проекты АО «Казанская СХТ» в Нижнекамске.

Впрочем, в «Унистрое» газете «БИЗНЕС Online» пояснили, что «продукт был, но сделок не было в последнее время», поэтому пострадавших нет. В остальном компания с банком не сотрудничала — не было ни счетов, ни кредитов в Татфондбанке, заверяет застройщик.

Как рассказал Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость», у Татфондбанка был не очень большой объем ипотеки, но хороший выбор аккредитованных проектов первичного рынка

Ситуация с банками никак не отразится на стройке, заверили «БИЗНЕС Online» и в компании «Сувар Девелопмент». Ранее гендиректор Андрей Мочалов рассказывал, что его компания использует минимальный объем кредитных средств. «Мы строим ряд объектов с привлечением денежных средств в банках, у нас есть уже устоявшиеся связи с ними. Но большая часть объектов в Казани строится только с продаж. И есть желание расширить процент долевого строительства без привлечения кредитных средств. Это значительно снизит себестоимость жилья», — рассказывал в августе Мочалов. Вчера он пояснил, что «Сувар Девелопмент» еще в 2014 году перешел на новую финансовую схему: сокращение сотрудничества с банками и увеличение доли средств покупателей практически со старта проекта. «Поскольку мы не обременены обязательствами перед банками по выплате кредита, у нас нет имущества в залоге, это позволяет нам более гибко реагировать на изменения рынка и на предпочтения покупателей. Мы видим, что требует рынок, и это позволяет нам строить востребованные жилые комплексы. Сегодня банковские средства — 6 - 7 процентов от общей стоимости проекта, и, как правило, это касается лишь проектов массовой застройки», — говорит гендиректор «Сувар Девелопмент». Без банковских кредитов проекты иногда могут реализовываться чуть дольше, но это позволяет держать стоимость квадратного метра ниже.

Достоверно выяснить, у кого из татарстанских застройщиков какие суммы могли зависнуть на счетах, сейчас сложно. Однако наши собеседники в банковских кругах не исключают, что некоторые стройки все-таки могут встать, ведь «сгореть» в ТФБ и ИнтехБанке могли и средства дольщиков. Особенно это касается мелких компаний — крупные, как правило, держат яйца в нескольких корзинах.

«Сегодня банковские средства — 6 - 7 процентов от общей стоимости проекта, и, как правило, это касается лишь проектов массовой застройки», — говорит Андрей Мочалов

Тех, кто решит снять деньги со вкладов, помимо недвижимости может приманить подешевевшая в последнее время валюта: курсы все еще находятся на годовых минимумах. Впрочем, недвижимость в этом плане все-таки более стабильный инструмент, играть же на курсовых колебаниях лучше профессиональным трейдерам.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: ПОЧТИ КАК В СКАЗОЧНОМ 2014-М

В целом участники рынка недвижимости провожают уходящий год с благодарностью — он был «лучше, чем 2015-й». Количество совершенных в Татарстане сделок с жильем за 2016 год Росреестр опубликует в январе, но предварительные итоги подвести можно.

За январь — ноябрь первичный рынок жилья Татарстана показал лучший с 2013 года результат. За январь — ноябрь было заключено 12,3 тыс. договоров долевого участия. Это на 434 сделки больше, чем за аналогичный период прошлого года, и лишь на 500 договоров (а это, по сути, один большой дом) меньше, чем за весь прошлый год.

За январь — ноябрь первичный рынок жилья Татарстана показал лучший с 2013 года результат

Всплески рынок зафиксировал в феврале и марте, когда на фоне слухов о прекращении госпрограммы регистрировалось ежемесячно по 1,3 тыс. договоров долевого участия. Это примерно на 30% больше, чем в эти же месяцы в другие годы, но без «допинга». Следующий всплеск осенью был ожидаем, но только отъявленные оптимисты рассчитывали на такой результат: застройщики и девелоперы за осень набрали 3864 сделки по ДДУ. Больше было только осенью-2014 перед ажиотажным декабрем, когда в воздухе «пахло грозой», а Росреестр зафиксировал 3984 продажи в новых домах. Прошлая осень была скупее — 3632 сделки.

Отметим на этот раз особенность Казани, свидетельствующую о насыщенном спросе на протяжении всего года. Если в прежние годы количество сделок могло резко меняться от месяца к месяцу, то на этот раз спрос был плавным на протяжении всего года с традиционной активностью весной, постепенным успокоением летом и таким же плавным ростом осенью.

Нажмите, чтобы увеличить

Неудивительно, что, по данным reportal.ru, в этом году цены на первичном рынке выросли в среднем на 9,4% — с 60,1 тыс. рублей до 65,7 тыс. рублей. Это хороший результат, учитывая, что такого роста цен застройщики не видели последние четыре года. Сильнее всего ценник вырос в 2010 году (аж на 19%), 2011-м (15,6%), 2012-м (12,5%), затем темпы роста замедлились: в 2013 и 2014 годах стоимость квадрата выросла на 2% и на 4,2% соответственно, а за прошлый год и вовсе упала на 0,3%.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: ЦЕНЫ УПАЛИ. КОГДА БУДЕТ РОСТ?

Успехи демонстрирует и вторичный рынок, для разогрева которого год назад некоторые эксперты даже предлагали ввести программу поддержки по аналогии с субсидированием ипотеки. Оказалось, что рынок раскочегарился и сам — было зарегистрировано 67,2 тыс. сделок, что на 6,5% (или 4,3 тыс.) больше, чем в прошлом году. Причем в Казани активность на «вторичке» была больше, чем в целом по республике: в столице разница с прошлым годом составила почти четверть — 26,8 тыс. сделок в этом году против 19 тыс. в прошлом. Но и сказать, что «вторичка» достигла максимума, тоже нельзя, ведь в 2014 году на рынке было на 12% больше сделок, чем в этом, так что потенциал к росту есть.

Успехи демонстрирует и вторичный рынок, причем в Казани активность на вторичке была больше, чем в целом по республике Фото: metshin.ru

В чем секрет успеха «вторички»? Возможно, в цене. За год стоимость квадратного метра, по данным reportal.ru, увеличилась на крохотные 1,4% (до 63,7 тыс. рублей), то есть, учитывая инфляцию, квартиры на «вторичке» и вовсе подешевели. «Цены находятся примерно на одном уровне, даже чуть-чуть сокращаются, поэтому, я думаю, вот-вот начнется отыгрывание, — считает Хабибрахманов. — В 2017 году, когда отмена господдержки на первичное жилье все-таки несколько уравняет шансы покупателей, я думаю, оживленность будет еще больше». С ним согласен Галлямов, который, впрочем, прогнозирует рост цен в лучшем случае во втором квартале.

ИПОТЕКА КАК ДВИГАТЕЛЬ ВСЕГО

Оба рынка — и первичный, и вторичный — разогрела ипотека, сделки с использованием которой растут как на дрожжах. Если в прошлом году в целом по Татарстану ипотечных сделок было около 30 тыс., то в этом году их количество увеличилось на треть — до 41 тысячи. В Казани скачок был еще более существенным — с 8,7 тыс. до 14,5 тыс., то есть рост больше чем в 1,5 раза.

Фиксируют рост и банки, в портфеле которых увеличивается доля ипотечного кредитования и приближается к отметке «40 процентов плюс», говорит управляющий директор по ипотечному кредитованию ВТБ24 в Татарстане Олег Исламов. «Для многих банков ипотека становится локомотивом в розничном портфеле. Группа ВТБ не исключение, у нас основную часть из кредитных продуктов занимает ипотека», — рассказал он. ВТБ24 с января по ноябрь выдал почти 6 тыс. кредитов на 10,1 млрд. рублей — увеличение выдачи составило целых 108%.

Искандер Юсупов напомнил о намерении ЦБ снизить ключевую ставку еще минимум на 1 п. п. в первом квартале следующего года. Если это произойдет, то ставки действительно станут самыми низкими за всю историю ипотеки в России

Ипотечный бум бьет рекорды и в России. АИЖК сообщало, что по итогам 9 месяцев банки РФ выдали 602,4 тыс. ипотечных кредитов на 1,03 трлн. рублей. Этот показатель на 35% превышает результат прошлого года, хотя и на 16% ниже уровня рекордного 2014 года. Тем не менее гендиректор АИЖК Александр Плутник выступил с прогнозом о двукратном росте объемов выдачи ипотечных кредитов в ближайшие три года.

Что двигает ипотеку? Сегодня средняя ставка по ипотеке составляет 12,44% (11,6% и 13,1% на первичном и вторичном рынках соответственно), а тот же Плутник считает, что в следующем году она и вовсе снизится до 10%.

С ним согласен коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов, который напоминает о намерении ЦБ снизить ключевую ставку еще минимум на 1 п. п. в первом квартале следующего года. Если это произойдет, то ставки действительно станут самыми низкими за всю историю ипотеки в России.

Словом, большинство игроков смотрят в следующий год оптимистично. Одни отмечают, что даже если в следующем году повторятся показатели этого года, то уже будет неплохо. Другие и вовсе строят прогнозы о росте продаж на 10 - 15%.

«Думаю, что в следующем году активного рынка не будет. Мне кажется, сейчас наступает другая эпоха для девелопера. Он должен быть в тренде, обращать внимание не на объемы, а на качество», — говорит Делюс Сиразетдинов (слева)

Впрочем, даже оптимистические прогнозы всегда идут с оговоркой. «Думаю, что в следующем году активного рынка не будет. Мне кажется, сейчас наступает другая эпоха для девелопера. Он должен быть в тренде, обращать внимание не на объемы, а на качество, и компаниям важно суметь перестроиться. Начиная с 2015 года начал формироваться рынок покупателя. Думаю, этот тренд сохранится», — говорит гендиректор «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов.

Отметим, что сегодня игроки рынка говорят об увеличении доли ипотечных сделок, тогда как года три назад их было около 30%. Это было нетипично по сравнению с другими регионами России, где сложилась другая пропорция — 60 на 40 либо 70 на 30 в пользу сделок с ипотекой. Предположим, что привлечение в город инвестиций во время подготовки к Универсиаде разогрело рынок. Сейчас доля ипотечных сделок в Казани приближается к среднероссийскому показателю.

КОНКУРЕНЦИЯ С ПЕРИФЕРИЕЙ

Одной из главных тенденций уходящего года стал «переезд» застройщиков на периферию Казани или вообще в соседние районы — практически все крупные или новые проекты сегодня реализуются именно там. Свободной земли для комплексной застройки в центре города не осталось, в самом выигрышном положении тут, пожалуй, «АК БАРС», обладающий приличным земельным портфелем относительно недалеко от центра — в районе нового ипподрома. Какие еще могут быть точки роста для комплексной застройки? Адмиралтейская слобода да и вообще Кировский район города, где после модернизации КНС «Заречье» станет возможным новое строительство (старт ЖК «Пять звезд» от СМУ-88 это подтверждает). В перспективе — Ново-Татарская слобода, мастер-план которой сейчас готовят малайзийские проектировщики. Но это дело завтрашнего дня.

Точкой роста для комплексной застройки в Казани могут стать Адмиралтейская слобода да и вообще Кировский район города, где после модернизации КНС «Заречье» станет возможным новое строительство

Переезд на периферию позволил застройщикам демпинговать ценами. Агентство недвижимости «Счастливый дом» подсчитало, где самое доступное предложение. Одни из самых низких цен сегодня — это ЖК «Волга» в поселке городского типа Васильево (34 тыс. рублей), ЖК «Светлый» от «Антея» (35,3 тыс. рублей), ЖК «Новые Куюки» от «Паритета» (42 тыс. рублей), ЖК «Царево» от «Унистроя» (45 тыс. рублей). Отдельно стоит ЖК «Станция «Спортивная» от «Сувар Девелопмента», где «квадрат» начинался от 41 тыс. рублей — формально это Казань, но дома строятся недалеко от Усад.

Конечно, это повлияло на ценник на недвижимость и в городе. Так, по данным «Счастливого дома», самые доступные предложения сегодня такие: ЖК «Солнечный город» от «Ак Барс Недвижимости» (42,9 тыс. рублей), ЖК «Острова» от ЖИК (44,2 тыс. рублей), ЖК «Казань XXI век» от «Ак Барс Недвижимости» (45,8 тыс. рублей), ЖК «Гвардеец» от ЖБИ-3 (46 тыс. рублей), ЖК «Рябиновый» от ЖБИ-3 (46 тыс. рублей), ЖК «Залесный Сити» от «Сувар Девелопмента» (48 тыс. рублей), ЖК «Радужный» от «Рост-недвижимости» (49,6 тыс. рублей), ЖК «Победа» от ЖИК (50 тыс. рублей), ЖК «Сказочный лес» от «Сувара» (52 тыс. рублей), ЖК «Весна» от «Унистроя» (53,5 тыс. рублей), ЖК «Легенда» от «Арт Строя» (54,2 тыс. рублей).

Так что еще вопрос, ограничился бы рост цен на первичку 9%, если бы не конкуренция со стороны «периферийных» проектов.

По данным «Счастливого дома», самые доступные предложения сегодня такие: ЖК «Солнечный город» от «Ак Барс Недвижимости» (42,9 тыс. рублей), ЖК «Острова» от ЖИК (44,2 тыс. рублей), ЖК «Казань XXI век» от «Ак Барс Недвижимости» (45,8 тыс. рублей)

ЗАЯВОК НА НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ВТРОЕ МЕНЬШЕ

Впрочем, цены сдерживаются не только потому, что где-то есть еще дешевле, но и потому, что самих предложений довольно много. Сегодня продажи идут в 74 домах или жилых комплексах различной готовности, подсчитала директор «Счастливого дома» Анастасия Гизатова. По ее мнению, на рынке сегодня происходит затоваривание.

Неудивительно, что застройщики сокращают свою активность, строя все меньше и меньше. В 2015 году в Казани объем ввода жилья составлял 588 тыс. кв. м (многоквартирные дома и соципотека, без учета ИЖС). В этом году планируется ввести 500 тыс. кв. м, то есть имеет место сокращение примерно на 90 тыс. кв. метров. И это несмотря на то, что объем соципотеки с 30 тыс. кв. м увеличился более чем в 2 раза — до 70 тыс. кв. метров.

Более того, застройщики не спешат начинать новые проекты, о чем ярко свидетельствует динамика выдачи разрешений на строительство. В 2013 году застройщики заявили намерения построить в Казани 82 дома на 680 тыс. кв. м, в 2014-м — 113 домов уже на 1,2 млн. кв. м, в 2015-м — 142 дома на 1,6 млн. кв. метров. Однако в этом году с января по ноябрь было подано заявок лишь на... 41 дом на 443 тыс. кв. метров жилья. Это более чем в 3 раза меньше, чем в 2015 году!

«Все меньше застройщиков решается на вывод новых проектов. Посмотрите, новые проекты можно сосчитать на пальцах одной руки», – отмечает Олег Митюнин

Есть три оправдания для такой низкой цифры. Во-первых, статистика не включает декабрь (время еще есть!). Во-вторых, отчасти снижение можно объяснить нехваткой земли в самой Казани и уходом застройщиков за пределы города. В-третьих, не все заявки реализуются. Но факт есть факт: застройщики предпочитают «доедать» прежние заделы. Как подтверждает Сиразетдинов, его компания, как и примерно 70% девелоперов, приостановила свои проекты в 2015 году и частично возобновила их только в текущем, играя на отложенном спросе. Возможно, это и к лучшему, иначе есть опасность и вовсе уронить цены. Тем более что «аттракционы неслыханной щедрости» в виде акций и скидок стали регулярным явлением.

Сокращение активности со временем может привести к противоположному дисбалансу: дефициту предложений вместо затоваривания. «Объем предложения жилой недвижимости продолжит вымываться. При этом стоит учесть и тот факт, что все меньше застройщиков решается на вывод новых проектов. Посмотрите, новые проекты можно сосчитать на пальцах одной руки», — говорит первый заместитель директора компании «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин (правда, отметим, что все новые проекты масштабны), добавляя, что у большинства игроков земельный портфель не так велик. «Это обстоятельство уже выдавливает их в пригороды либо заставляет осваивать имеющиеся у них небольшие участки в черте города максимально плотно, уходя в полный аскетизм по площади и по набору инфраструктуры. Для себя мы считаем, что это тупиковый путь», — отмечает он.

«СУВАР ДЕВЕЛОПМЕНТ»: ЗАМАХ НА 242 ТЫС. КВ. МЕТРОВ

Какие планы намерены реализовать в следующем году основные игроки на рынке? В уходящем году «Сувар Девелопмент» заявил о начале сразу нескольких крупных проектов: «Станция «Спортивная», «Времена года», «Сказочный лес», ВДНХ, поэтому в следующем компания сосредоточится на их реализации. Новых ждать, скорее всего, не придется. Разве что «Сувар» может зайти в уже начатые проекты: так, недавно компания стала генподрядчиком ЖК «Дубрава», который реализуется под крышей Ипотечного агентства РТ. Впрочем, и своих объемов достаточно — «Сувар» планирует начать одну из самых больших строек, аж на 14 домах в трех разных ЖК. Это пять домов в «Сказочном лесе» и по три дома во «Временах года», «Залесном Сити» и «Станции «Спортивная». Итого новое строительство «потянет» на 242,1 тыс. кв. м, или 2,9 тыс. квартир.

В уходящем году «Сувар Девелопмент» заявил о начале сразу нескольких крупных проектов: «Станция «Спортивная», «Времена года», «Сказочный лес», ВДНХ, поэтому в следующем компания сосредоточится на их реализации

Это при том, что в уходящем году компания сдала 9 домов в жилых комплексах «Южный парк», «Залесный Сити», «Созвездие» и «Крылатый» в Набережных Челнах. Кроме того, под занавес года была сдана «Барселона». Впрочем, в следующем году «Сувар» сдаст только один дом — ЖК «Веснушки». Урожайным у компании ожидается 2018 год.

«АК БАРС ДЕВЕЛОПМЕНТ»: ДВА НОВЫХ ЖК

Новинку рынку предложит «Ак Барс Девелопмент», который сообщил «БИЗНЕС Online» о начале в следующем году строительства двух жилых комплексов. Подробности в компании обещают раскрыть позднее. Один из них, по данным «БИЗНЕС Online», — микрорайон М-2 напротив IKEA, застройку которого компания все-таки намерена начать в следующем году. Добавим, что в конце года «Ак Барс Девелопмент» анонсировал строительство жилого комплекса с рабочим названием «Тулпар», сдать который планируется в конце 2018 года. «Это будут комфортные дома полностью из керамического кирпича. Всего четыре дома с собственной огороженной территорией, высоким уровнем комфорта и высоким процентом озеленения», — рассказывал ранее Митюнин.

В следующем году «Ак Барс Девелопмент» сдаст три дома: два — в «Светлой долине» (11/2 м 1-10/3), один — в «Казань XX век» (6/18).

ЮИТ: «СОВРЕМЕННИК» THE END

В следующем году компания планирует начать строительство нового жилого комплекса Green в Советском районе, о котором сообщала ранее. Комплекс будет состоять из шести домов различной этажности, паркинга и детского сада. В ЮИТе подчеркивают расположение комплекса — на берегу реки Ноксы, где будет обустроена набережная. Очевидно, на Green переключится все внимание, поскольку в портфеле у компании остается еще только один ЖК — «Гармония», состоящая из двух домов по 110 квартир, один из которых — в высокой степени готовности.

ЮИТ завершает в этом году свой проект «Современник», с которым они и вошли в Казань 8 лет назад. Жилой комплекс состоит из 11 домов, детского сада, трех паркингов. Всего это 105 тыс. кв. м жилья. В уходящем году будет введено около 40 тыс. кв. метров.

СМУ-88: «ПЯТЬ ЗВЕЗД» НА ГРИВКЕ

Уже под занавес года СМУ-88 анонсировал свой новый масштабный проект — ЖК «Пять звезд»: пять «высоток» в 21 этаж на улице Односторонняя Гривка. В доме №1 175 квартир. Владелец компании Илья Вольфсон рассказал «БИЗНЕС Online», что компания приобрела землю в Кировском районе после того, как стало известно о модернизации КНС «Заречье». Фактически этот проект стал первой ласточкой. Теперь, видимо, следует ожидать ренессанса в строительной сфере в этом районе города.

К концу следующего года «Сити Строй» планирует построить ЖК «Голливуд», а также завершить работы на двух домах в ЖК «Романтика».

Под занавес года СМУ-88 анонсировал свой новый масштабный проект — ЖК «Пять звезд»: пять «высоток» в 21 этаж на улице Односторонняя Гривка

«КАМАСТРОЙИНВЕСТ»: ОСОБНЯЧОК ПОД ЖИЛЬЕ

Компания «КамаСтройИнвест» в следующем году займется реставрацией домов по улице Муштари 22/24, сейчас готовится проект. Как пояснил «БИЗНЕС Online» Сиразетдинов, есть желание приспособить их под жилье. Кстати, именно здесь родился и провел первые годы жизни писатель Василий Аксенов. Проект реконструкции ранее был одобрен на комиссии у президента. «Это довольно заметный тренд в Питере, в Москве, когда приобретается жилье в таких особняках, — говорит гендиректор компании «КамаСтройИнвест». — Нам очень нравится возрождать такие здания. На самом деле это миф, что это дорого. Да, есть дорогие работы, связанные с укреплением фундамента, но остальные работы, может, несколько дороже, но не в два раза. Это сложно, но интересно».

Кроме того, компания намерена начать строительство жилого дома на улице Хади Такташа — проект небольшой: один подъезд, десять этажей.

В следующем году компания намерена сдать ЖК «Красное яблоко» и Kalinina house. В конце года компания, возможно, сдаст Legato, но задачи торопиться нет. Данный жилой комплекс будет в 5 этажей и 18 квартир, причем первоначально сообщалось о 7 этажах и 23 квартирах. Как пояснил Сиразетдинов, проект на пересечении улиц Муштари и Щапова был скорректирован в связи с жесткими регламентами по высоте зданий.

ГРУППА «ДАР» НАЧНЕТ ЖК НА ШУЛЬГИНА

Новый проект от группы «ДАР» — жилой комплекс бизнес-класса «Шульгина», который компания начнет реализовывать в следующем году. Общая площадь двух 25-этажных домов в Кировском районе составит 18,6 тыс. кв. метров (132 и 184 квартиры). В ЖК «Шульгина» будут построены 181 однокомнатная, 113 двухкомнатных и 22 трехкомнатные квартиры. На первых этажах запланировано размещение детского сада на 75 мест и музыкальной школы, а также 412 кв. м офисных пространств. Предусмотрен трехуровневый паркинг на 313 машин. Старт продаж планируется в июле 2017 года, предварительная цена — от 58 тыс. рублей за «квадрат».

Кроме того, в ЖК «Экопарк «Дубрава» компания начнет строительство торгово-развлекательного комплекса. Площадь ТРК составит 37 тыс. кв. метров. «Это 20-этажное здание также будет включать в себя 229 однокомнатных квартир площадью от 28 квадратных метров, а также 37 двухкомнатных и 4 трехкомнатные. Стоимость квадратного метра в доме будет начинаться от 57 тысяч рублей», — сообщается в ответе компании.

Кстати, во втором квартале следующего года группа «ДАР» планирует сдать два дома в ЖК «Экопарк «Дубрава». Один из них — «Золотой колос» — это дом №16А-18 общей площадью 17,7 тыс. кв. м на 163 квартиры. Второй — «Лесная слобода» — это дом всего лишь на 24 квартиры.

В ЖК «Экопарк «Дубрава» группа «ДАР» начнет строительство торгово-развлекательного комплекса и планирует сдать два дома

«Также планируем продолжать реализацию наших загородных проектов. В коттеджном комплексе „Загородный клуб“ закончим строительство сетей и дорог четвертой очереди; в „Мешинских усадьбах“ появится искусственное озеро площадью около 2 гектаров; продолжим проводить сети и дороги в КК „Пятидворье“, „Светлый берег“, „Золотые ключи“, „Благодатное“, — рассказал „БИЗНЕС Online“ Симаков. — Будут и новые загородные проекты. Запланирован старт продаж участков в трех новых комплексах в Лаишевском районе (ориентировочная цена на участки — от 40 до 100 тыс. рублей за сотку), второй очереди КК „Пятидворье“ (80 участков, 10 гектаров), четвертой очереди поселка „Благодатное“ (54 участка на 8 гектаров)».

Из других новостей. Не может раскочегариться стройка «Трех богатырей» (ЖК из трех домов на 195, 144 и 219 квартир в Приволжском районе). Первый дом должен быть сдан в четвертом квартале 2016 года, дом №2 — в четвертом квартале 2017 года, дом №3 — в четвертом квартале 2018 года. Однако, как говорят дольщики, сроки, скорее всего, будут сдвинуты на два года, продажи квартир приостановлены. Генподрядчиком строительства выступает «Казаньцентрстрой», заказчиком — ООО «Конкорд Билд», входящее в группу компаний «СтройГрад-Каскад». Она известна возведением в Казани жилых комплексов «Золотой каскад» на улице Айвазовского, «Серебряный каскад» на улице Четаева, дома на улице Павлюхина, 37, административного здания, ставшего штаб-квартирой Сбербанка в Татарстане, и других объектов.

Источник, знакомый с ситуацией, рассказал «БИЗНЕС Online», что компания «Конкорд Билд» хотела продать объект и даже нашла потенциальных покупателей, но в итоге не сошлись в цене. Теперь она, скорее всего, будет достраивать объект сама.

Как уже писал «БИЗНЕС Online», возобновились работы в ЖК «Евразия» в Кировском районе, где заказчиком выступает компания «Импэк», считающаяся близкой к Спурт Банку. «Бриз» начал активное строительство трех домов в ЖК «Симфония», построить который должен был «Фон».

«ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРОДОЛЖИТ ВЫМЫВАТЬСЯ»

Эксперты рынка прокомментировали для «БИЗНЕС Online» итоги и планы развития.

«Уровень ставки по ипотеке будет зависеть от политики ЦБ. Понятно, что со снижением ключевой ставки будет снижаться и ипотечная ставка»

Искандер Юсупов — директор по продажам компании «Унистрой»:

— Мы ожидаем, что следующий год для нашей компании будет на 10 - 15 процентов лучше, чем 2016-й. В целом для рынка он, скорее всего, останется примерно на уровне текущего года. 2016-й показал хорошую динамику, особенно на фоне 2015-го. Мы закончим год не сильно хуже, чем 2014-й, а он был лучшим в истории нашей компании и, скорее всего, в истории многих компаний. То, что мы приблизились к нему, внушает оптимизм.

В следующем году в «Царево Village» мы начнем строить как минимум еще 6 домов, сейчас строится 12. Еще как минимум один большой дом начнем весной в «Арт сити». В «Весне» мы в этом месяце запустили продажи еще в двух домах. Один из них — классическая десятиэтажка, второй — дом со студиями, где можно приобрести квартиру всего за 1,65 миллиона рублей. Подобный формат хорошо себя зарекомендовал, за относительно небольшие деньги люди могут позволить себе квартиру в городе. Это идеальный вариант для старта самостоятельной жизни.

Уровень ставки по ипотеке будет зависеть от политики ЦБ. Понятно, что со снижением ключевой ставки будет снижаться и ипотечная ставка. Думаю, что если инфляция не будет расти, нефть не будет сильно падать и не будет валютных скачков, то ЦБ в первом квартале еще минимум на 1 п. п. снизит ипотеку. И это уже приведет ипотеку к уровню 10,5 - 11 процентов, то есть ниже, чем было при господдержке. Ставки будут в принципе самые лучшие за историю ипотеки в России.

Еще хочу отметить, что снижение ключевой ставки снижает и кредитные ставки для застройщиков, следовательно, положительно влияет и на отрасль в целом, и на продажи.

На возвращение инвесторов влияет ряд факторов, опять же — вездесущая ставка ЦБ. Снижение уровня ставки — это хорошо для заемщиков, но плохо для тех, кто зарабатывает на депозитах, потому что при снижении кредитной ставки снижается и доходная, депозитная ставка, держать деньги в банковском секторе становится все менее интересно для инвесторов. Если в начале 2015 года депозитная ставка росла, это было интересно. Сейчас депозиты составляют около 8 процентов, но цены у хорошего застройщика растут за год больше. Мы зарегистрировали возвращение инвесторов. В какой-то момент они уходили с рынка, потому что действительно цены в 2015 году росли медленнее, у кого-то совсем не росли. При этом банковская система давала достаточно интересные проценты. Сейчас картина поменялась, банковский сектор становится менее интересным, а инвестирование в недвижимость от надежной компании, которая строит качественно, становится все более выгодным. Надежность застройщика для инвестора — очень важный фактор. Инвестор может купить дешевые объекты, но если сам продукт неинтересный или застройщик не сможет его достроить, то инвестор столкнется с тем, что не сможет реализовать объект, соответственно, ему придется либо снижать цену в ущерб маржинальности, либо он вообще его не продаст. В нашем случае это комплексная застройка с продуманной средой, поэтому наши инвесторы обеспечены системным ростом цены и не сталкиваются со сложностями при реализации, так как «ЖК от „Унистроя“» стало уже своего рода торговой маркой, знаком качества.

Олег Митюнин — первый заместитель директора компании «Ак Барс Недвижимость»:

— Это был хороший год — мы активно продавали и много строили. Конец года был особенно оживленным, ведь мы запустили ограниченную по времени акцию, в отдел продаж выстраиваются очереди. Вряд ли кто-то из застройщиков предложит такие цены, какие мы предлагаем в декабре. Многие уже успели купить квартиру с хорошей скидкой. Если говорить о цифрах, то общий объем построенного в 2016 году по итогам года составит 115 тысяч квадратных метров. На разных этапах строительства на сегодня находится 200 тысяч квадратных метров.

В планах развития — два новых крупных проекта комплексного строительства, подробности которых мы также озвучим позднее. Думаю, что следующий год точно будет не хуже предыдущего. Кроме того, в 2017 году мы продолжим активно развивать наши известные проекты — ЖК «Солнечный город», «Светлая долина», «Казань XXI век».

Мы были первыми в нашем регионе, кто решился на комплексное развитие территорий, и, наработав огромный опыт, не планируем отказываться от этого и теперь. Понятие дома сейчас выходит за пределы четырех стен, особенно когда у человека квартира небольшой площади. Это надо учитывать, и это совсем другой подход к проектированию.

В своих новых проектах мы делаем акцент на благоустройстве общественных зон, формировании дружелюбной и гармоничной среды, где можно гулять с семьей, активно отдыхать, знакомиться с соседями. Тогда домом становится весь жилой комплекс, а это уже шаг в будущее.

Мы будем продолжать работать над эргономикой планировок и делать акцент на комплексном освоении территорий, чтобы даже от небольшой площади владелец квартиры получил максимум пользы и комфорта.

Андрей Симаков — генеральный директор Ипотечного агентства РТ:

— Если не будет резких колебаний экономики, то рынок недвижимости тоже будет стабильным.

Вероятно, в 2017 - 2018 годах будет расти доля рынка жилья экономкласса, потому что сейчас появляется много проектов в пригороде Казани. Цены на недвижимость экономкласса останутся на прежнем уровне или даже снизятся, потому что ипотека становится доступнее.

С другой стороны, дефицитом становится элитная недвижимость в центре Казани. Точечной застройки становится все меньше, при этом всегда есть люди, которым принципиально важно жить в центре города, поэтому элитная недвижимость будет дорожать.

Загородная недвижимость вырастет в цене только у тех застройщиков, которые выполняют обязательства по срокам реализации проектов. Застройщики, которые сдвигают графики, будут вынуждены снижать цену.

«Покупатель будет выбирать надежного застройщика. Должен быть новый подход к строительству и благоустройству»

Андрей Мочалов — генеральный директор компании «Сувар Девелопмент»:

— Покупатель будет выбирать надежного застройщика. Должен быть новый подход к строительству и благоустройству, чтобы застройщик создавал максимальный комфорт для различных аудиторий своих покупателей.

В 2016 году компания «Сувар Девелопмент» введет в эксплуатацию более 206 тысяч квадратных метров недвижимости. В 2016 году окончено строительство первой очереди ЖК «Залесный Сити» и экогорода «Южный парк», третьего дома ЖК «Созвездие», первой очереди ЖК «Столичный», ЖК «Барселона». Также в 2016 году завершено строительство ЖК «Крылатый» в Набережных Челнах, состоящего из трех домов. В общей сложности на сегодняшний день на счету компании более 1,6 миллиона квадратных метров недвижимости.

Планируем начать строительство 21 дома общей площадью более 240 тысяч квадратных метров, открыть 2 детских сада, укрепить кадровый состав (это связано с увеличением объемов работы компании). Планируем развивать строительный кластер Республики Татарстан: во-первых, это увеличение количества участников кластера, во-вторых, новые проекты внутри кластерной кооперации между поставщиками и потребителями строительной продукции.

Одним из приоритетных направлений деятельности компании должна стать покупка земельных участков для будущих строек.

Наиля Еникеева — директор по инвестициям «ЮИТ Казань»:

— 2016 год знаковый для компании. Это связано с завершением строительства жилого комплекса «Современник» — первого проекта ЮИТ в Казани. ЖК «Современник» состоит из 11 жилых домов, детского сада и трех паркингов. Это более 105 тысяч квадратных метров жилья.

Строительный портфель компании «ЮИТ Казань» на 2017 год представлен двумя проектами: ЖК «Гармония» и ЖК Green, которые располагаются в Советском районе. Данные проекты формируют планы компании на ближайший год: возводить качественные дома и развивать благоприятную среду для жизни на территориях жилых комплексов.

Будущий год для рынка недвижимости начинается с двух ключевых событий: вступают в силу изменения закона №214-ФЗ, и, возможно, будет отменена программа субсидирования ипотеки. Компания «ЮИТ Казань» всегда действовала в рамках закона о долевом участии в строительстве, поэтому грядущие изменения не вносят существенных корректировок в планы компании и стоимость предложения. Возможно, в будущем году рыночная ситуация потребует решений, которые повысят доступность жилья для потенциальных покупателей.

Делюс Сиразетдинов — генеральный директор компании «КамаСтройИнвест»:

— Последняя половина или треть года была довольно активна по продажам. В принципе, это было запланировано, никаких неожиданностей нет. Как и планировали, в 2014 году мы поставили на паузу практически все свои проекты, занимались подготовкой, документацией. В следующем году при хорошем стечении обстоятельств мы сдадим три дома, это все отложенные проекты.

Рынок сегодня двигает ипотека. На ЖК «Красное яблоко» 90 процентов сделок — это ипотечные сделки. Плюс отложенный спрос, который все равно влияет. Ведь не только мы притормозили свои проекты, а процентов 70 девелоперов тоже не стали рисковать. Появился некий дефицит жилья. Сейчас этот дефицит и восполняется. Пауза была весь 2015 год и половину 2016-го.

Перейдет ли этот активный спрос на следующий год? Сказать тяжело. Обычно всегда после новогодних каникул наступает затишье, рынок оживает к весне. После того как мы замерим его по динамике продаж, можно будет что-то прогнозировать. Но я думаю, что все равно активного рынка не будет. Мне кажется, сейчас наступает другая эпоха для девелопера. Он должен быть в тренде, обращать внимание не на объемы, а на качество, компаниям важно суметь перестроиться. У нас есть фирмы, которые видят фишку и начинают подстраиваться под покупателя. Начиная с 2015 года начал формироваться рынок покупателя. Думаю, этот тренд сохранится, и я рад, если не ошибусь.

Андрей Савельев — директор АН «НЛБ-недвижимость»:

— В 2016 году достаточно хорошо снизилась ставка по ипотеке, которая стала более доступна, что мы видим и в увеличении количества ипотеки, и в увеличении самого рынка. Кроме того, есть еще отложенный спрос, который в любом случае когда-то выстрелит. Есть большое количество покупателей, которые выжидают — либо когда ипотека станет еще ниже, либо когда цены еще ниже упадут. Сейчас мы видим: цены упали ниже некуда и уже перестали падать. В 2016 году цены у нас в принципе стоят на месте. Этот отложенный спрос, мне кажется, в 2017 году выстрелит.