Арендные войны-2: трагедия в «Адмирале» обострила битву за «XL-базар»

Пожар в «Адмирале» спровоцировал волну временного закрытия крупных торговых площадок, в числе которых оказался и «XL-базар»

ОТ «СУВАРА» ЧЕРЕЗ «ЗЕНИТ» — К СУЛЕЙМАНОВЫМ

Летом 2013 года ООО «Барс Синтез» Алмаза Сулейманова, известного полиэтиленового трейдера, приобрело XL у структур банка «Зенит». Подробности сделки стороны не раскрывали. Но, как писала газета «БИЗНЕС Online», ТЦ изначально принадлежал «Сувар-Казани», а к «Зениту» перешел в качестве залога. Для совершения сделки Сулейманову в том же банке был оформлен кредит. При этом своих денег «Барс Синтез» заплатил около 20 млн. рублей, а остальные — почти 1,5 млрд. — взял в долг у продавца. В скором времени площади были перепроданы юрлицам, аффилированным с группой «Барс Синтез» (в частности ООО «Квадратный метр», о котором речь пойдет ниже), но остались под контролем семьи Сулеймановых.

Наряду с федеральными и международными сетевыми компаниями (Adidas, Reebok, Nike, «Спортмастер», Zolla, Y.N.G., Sela) новому собственнику достались и местные «постояльцы». История «местных» проста: они брали в аренду пустующие площади большими частями, обустраивали рабочие места, рекламировали локальные вещевые рынки. Непосредственно сами они торговлей не занимались, а с привлеченными торговцами заключались договоры субаренды.

Однако когда торговля была налажена, эти операторы стали выглядеть для владельцев ТЦ лишним звеном в пищевой цепи. Один из них — директор галереи кожи и меха «Снежный мех» Айрат Гадельшин — уже был с боем выгнан из комплекса в прошлом году. Тогда, по его словам, представители администрации ТЦ, по сути, поставили ультиматум торговцам: или разрываете отношения с посредником, заключая прямые договоры, или уходите из комплекса. «С августа 2012 года только в рекламу «Галереи» я вложил около 10 миллионов рублей, и за ремонт помещений еще около 2 миллионов рублей», — утверждал тогда Гадельшин. По той же схеме съехало и ООО «Бэйби Парк», оператор торговых рядов детских товаров и одежды.

Айрат Гадельшин был с боем выгнан из ТК XL еще в прошлом году

Следующей на очереди должна была стать директор ООО «Маркет» Раиса Назарова — оператор крупнейшей площадки торгового комплекса — «ХL-базара». Об этом конфликте «БИЗНЕС Online» уже рассказывал ранее. «ХL-базар» находится на цокольном этаже и занимает 4,5 тыс. кв. м (для сравнения: вся площадь мола — около 37 тыс. кв. м), на которых располагались около 200 субарендаторов. «Я их собирала 10 лет, с самого открытия базара, с 2005 года», — говорит Назарова. Арендная плата, которую платил оператор рынка собственнику, составляла 2,8 млн. рублей в месяц.

«Вместо того, чтобы вкладывать средства в раскрутку пустующих площадей, новые владельцы ТЦ предпочитают выдавливать арендаторов, которые уже наладили и организовали там бизнес, вложив в это большие усилия», — считает Назарова. По ее словам, ей тоже сразу заявили, что «выкинут» из торгового комплекса. После продолжительной борьбы она, видя неблагоприятный оборот, предложила выкупить у нее бизнес за 50 млн. рублей, но Сулеймановы предпочли другие методы.

«ГРАБЬ ВО ВРЕМЯ ПОЖАРА»

Еще в прошлом году, задолго до трагедии в «Адмирале», директор ООО «Маркет» рассказывала, что «началось нашествие контролирующих органов», за спинами которых Назарова видит тень Сулеймановых. По ее словам, проверки имели одну цель — расторгнуть долговременный договор аренды, который должен был действовать до 2021 года.

Тем не менее «ХL-базар» стоял неприступной цитаделью, пока в 11 марта в Казани не сгорел ТЦ «Адмирал». После волны проверок был закрыт целый ряд торговых объектов, среди которых оказался и рынок, управляемый Назаровой.

Через три месяца после закрытия рынка Администрация ТЦ, как ни в чем не бывало, потребовала у Раисы Назаровой всю арендную плату за простаивавшие площади

Через три месяца после закрытия рынка собственники XL сделали ход вполне в духе знаменитой древнекитайской стратагемы «Грабь во время пожара». Администрация ТЦ, как ни в чем не бывало, потребовала у Назаровой всю арендную плату за простаивавшие площади. Не получив денег, которых без поступлений от субарендаторов у Назаровой не было, представители Сулеймановых объявили об одностороннем расторжении договора и обратились в суд о взыскании задолженности.

Всю вину за закрытие торговых площадей контролирующими органами «Барс Синтез» возложил на Назарову. Представители собственника ТЦ указали на суде, что «Маркет» «по договору нес всю ответственность за противопожарную безопасность, но неоднократно проверки показывали, что они не устранены. Более того, мы неоднократно к ним обращались, спрашивали, нужна ли наша помощь, готовы были посодействовать. Однако «Маркет» все это в свое время проигнорировал, что и привело к закрытию».

Однако, по словам Назаровой, претензии по итогам мартовских проверок прокуратура предъявляла отнюдь не к ней, а к собственнику — ООО «Квадратный метр». Вследствие этого «Маркету» даже не стали сообщать, что нарушено и что необходимо устранять. Тем не менее, стремясь сохранить бизнес, Назарова добилась приезда начальника отдела надзорной деятельности МЧС по Ново-Савиновскому району Радика Емекеева, который на месте в устной форме указал, что нужно снести часть перегородок для того, чтобы они не мешали в случае пожара его автоматическому тушению. После этого, говорит Назарова, она «снесла полбазара», при этом позже, после открытия рынка, эти перегородки... были поставлены обратно.

БЫВШИЙ ДИРЕКТОР ТЦ ПОД УГОЛОВНЫМ ДЕЛОМ

Требование о взыскании арендной платы Ново-Савиновский суд в итоге удовлетворил. Однако это пока полпобеды, ведь пресловутый долгосрочный договор аренды все еще в силе. За его «шкурой» «Барс Синтез» тоже пришел в арбитраж, подав соответствующий иск к «Маркету» и к Росреестру по РТ.

Камнем преткновения при этом служит интригующий эпизод: изначально в договоре был пункт о праве собственника на одностороннее расторжение договора, но... он аннулирован допсоглашением за подписью гендиректора ЗАО «Торговый комплекс XL» Алексея Михайлова еще до продажи комплекса «Барс Синтезу». Представители «Барс Синтеза» заявляют, что не знают ни о каких оговорках и «Маркет» злоупотребляет правом. А в решении Ново-Савиновского суда в его пользу по аренде даже есть упоминание о том, что экспертиза пришла к мнению о том, что подпись Михайлова сделана позже, чем это фактически указано в договоре.

Сама Назарова заявляет, что Михайлов данный пункт аннулировал с ведома прежних владельцев комплекса — банка «Зенит». К слову, сейчас бывший директор ТЦ под следствием по делу о мошенничестве, правда, по другому поводу. Но, по мнению Назаровой, попал под горячую руку из-за зачистки ТЦ.

УДИВЛЕНИЕ СУДЬИ

Так или иначе, 19 июля 2015 года «ХL-базар» распахнул свои двери, причем уже без Назаровой.В арбитраже, на котором присутствовал и корреспондент «БИЗНЕС Online», представители «Квадратного метра» заявили, что все нарушения относительно пожарной безопасности устранены, а с продавцами «XL-базара» заключены прямые договоры.

Этому известию, однако, очень удивился судья Рустам Камалиев: «Не расторгая договор, не принимая по акту возврата помещения, на каком основании вы заключаете прямые договоры с другими арендаторами?»

В ответ юристы структуры «Барс Синтез» стали жаловаться, что после закрытия торгового центра в апреле «Маркет» «просто кинул помещения»: «Мы перестали получать арендную плату, а «Маркет» пропал. Мы терпели три-четыре месяца, не получая аренды». Ввести мораторий на выплату арендной платы на время вынужденного простоя, как это сделали некоторые другие ТЦ, XL не мог — надо отдавать кредит «Зениту». Кроме того, договоры в отношении этих помещений были заключены только после того, как было вынесено решение Ново-Савиновского суда. Однако в дальнейшем юристы Сулеймановых все-таки начали корректировать позицию, уточняя, что заключены «только предварительные договоры, по которым не взимается плата».

В итоге дело в арбитраже приостановлено до вступления в силу решения Ново-Савиновского районного суда, который в данный момент обжалуется в Верховном суде РТ. От «Барс Синтеза», несмотря на неоднократные обращения, ответа на запрос «БИЗНЕС Online» не поступило.

«ВСЕ ЗАВИСИТ О ТОГО, ПО ЧЬЕЙ ВИНЕ ПРИОСТАНОВЛЕНА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ РЫНКА»

«БИЗНЕС Online» узнал у экспертов о тонкостях арендных борьбы.

Юлия Заздравная — управляющий партнер юридической компании «АНП Зенит»:

— Право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке предусмотрено законом (статья 619, 620 ГК РФ) для того, чтобы арендодатель мог попрощаться с нерадивым арендатором, если тот, к примеру, не вносит арендную плату два и более раз подряд по истечении установленного срока, и это даже не обязательно прописывать в договоре. Тем не менее такое условие обычно включают в договоры.

Может ли собственник требовать арендную плату за то время, когда торговые площади простаивали по решению суда? Все зависит о того, по чьей вине приостановлена деятельность рынка. Если ответственность лежит на арендаторе, то требование арендодателя обосновано. Если вина на арендодателе — взыскание арендных платежей будет незаконным.

Айрат Гатин — директор ООО Юридический Центр «Правосудие»:

— Исходя из обычаев делового оборота, типовой договор аренды недвижимости обычно содержит положения, посвященные одностороннему расторжению договора аренды. В свою очередь, отсутствие закрепленного в договоре права на одностороннее расторжение договора встречается гораздо реже.

Необходимо отметить, что, поскольку договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит госрегистрации, заключение новых договоров аренды при наличии действующего старого договора не представляется возможным: несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Арендодатель же до расторжения действительного договора аренды заключать новые не имеет права.

В отношении арендных платежей необходимо отметить следующее. Исходя из положений Гражданского кодекса РФ об аренде, арендодатель может потребовать плату исключительно после того, как помещение будет передано арендатору фактически. То есть у арендатора должна быть физическая возможность пользоваться помещением. Арбитражная практика так же склоняется к тому, что арендодатель имеет право потребовать уплаты арендной платы, но только за период с даты передачи арендованного имущества до дня фактического прекращения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды.