ОДИН УЧАСТОК — ДВА РАЙОНА

Еще в 2011 году минземимущество РТ объявило тендер на составление каталогов координат границ муниципальных образований. До этого границы были описаны словесно, например, как идущие по определенной реке, дороге, оврагу и т.д. Тендер выиграло ООО «Земельный кадастр».

В этой компании газете «БИЗНЕС Online» пояснили, что им было поручено внести в государственный кадастр недвижимости сведения о границах муниципальных образований всех 43 районов Татарстана. Было подготовлено 929 карт-планов сельских и городских поселений. Половина работы была принята — в отношении 462 поселений еще в 2012 году был осуществлен государственный кадастровый учет. Однако другая половина поставлена не была, поскольку выявились разногласия со словесным описанием. Впрочем, как пояснили «БИЗНЕС Online» в минземе, ошибки были несущественные — вместо «вдоль реки вверх по течению» следовало указать «вниз по течению». В итоге Госсовет Татарстана в декабре 2014 года принял целую серию законов, уточнив описание.

Казалось бы, проблема снята, но тут Росреестр заявил о другой кардинальной проблеме — на границах районов многие земельные участки хотя бы краешками (по несколько метров), но накладываются друг на друга. Росреестр по РТ заявил, что таких наложений быть не должно, и отказался принять сведения о границах в госфонд данных. Это автоматически влечет за собой отказ в осуществлении кадастрового учета границ.

Как подтвердил «БИЗНЕС Online» старший юрист юридической фирмы «Шаймарданов и Партнеры» Ильгиз Валеев, «в соответствии с приказом минэкономразвития РФ от 2011 года, административные границы не должны пересекать границы земельных участков». Иными словами, ваш деревенский дом или загородная дача, не говоря уже о городской квартире, могут находиться исключительно в границах одного муниципального образования. И это само по себе логично: иначе как избежать казусов, подобных комедии «Закон есть закон», в которой граница между Францией и Италией проходила аккурат через кухню трактира? Так ситуация зашла в тупик, в котором и пребывает последние годы.

Ленара Музафарова
Ленара Музафарова: «Из-за отсутствия границ многие годами не могут оформить права на земельные участки и вынуждены проводить дорогостоящие работы по исправлению ошибок» (фото: Сергей Елагин)

467 НЕПРИЗНАННЫХ ПОСЕЛЕНИЙ

На недавней коллегии республиканского Росреестра директор ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РТ Ленара Музафарова сообщала, что в кадастре есть сведения о границах 487 муниципальных образований. Границы второй половины — 467 поселений во всех 43 районах республики — остаются непризнанными. «Законодательно сроки внесения границ не установлены, но из-за отсутствия границ многие граждане годами не могут оформить права на предоставленные им земельные участки либо вынуждены проводить дополнительные и дорогостоящие работы по исправлению ошибок», — заявила Музафарова.

Чем владельцу земельного участка грозит это вроде бы чисто бюрократическое разбирательство? При наложении участков у хозяина земли могут возникнуть сложности при купле-продаже (кто захочет покупать землю со спорными границами?) и межевании. Кроме того, при разделении участка границей муниципального образования становится неясно, в какой муниципалитет платить земельный налог и налог на недвижимость.

Яркий пример коллизии — злоключения владельцев домов в Красносельском поселении. Жителям этого населенного пункта в свое время выдали документы на земельные участки, расположенные в Высокогорском районе РТ. Однако фактически поселение уже находилось в черте Казани, что вскоре было оформлено официально. Теперь жителям через суд приходится заниматься переоформлением своей недвижимости. Нервы, скандалы, траты... И таких историй по республике наберется предостаточно.

При разделении участка границей муниципального образования становится неясно, в какой муниципалитет платить земельный налог и налог на недвижимость

«РАНО ИЛИ ПОЗДНО ПЕРЕСЕЧЕНИЯ ПРИДЕТСЯ УСТРАНЯТЬ»

В итоге, чтобы как-то разрубить гордиев узел, компания «Земельный кадастр» подала на Росреестр по РТ в суд, потребовав принять свою работу 2012 года. В первоначальных исках «Земельного кадастра» фигурировали все 467 «непризнанных» поселений, но затем юристы компании для ускорения процесса попросили суд вынести решение лишь по Кайбицкому и Алексеевскому районам. При положительном исходе дела для «Земельного кадастра» иски будут поданы по всем оставшимся районам. Созданный прецедент позволит рассмотреть их в ускоренном порядке.

Парадокс в том, что, по словам представителя «Земельного кадастра» Дины Ашраповой, только Росреестр в силу специфики и полномочий и может решить эту проблему. Границы, по ее мнению, в любом случае нужно провести, их отсутствие приводит только к новым ошибкам. Наложения же участков друг на друга, по мнению истца, можно устранить позднее. «В любом случае эта граница будет рано или поздно установлена и эти пересечения придется устранять. И чем быстрее мы это сделаем, чем быстрее Росреестр увидит необходимость исправления этих ошибок, тем быстрее он приступит к этой работе», — отметила Ашрапова.

Кроме того, в компании считают, что к проблеме в ведомстве подошли слишком уж формально и строго. Ранее при определении границ муниципалитетов допускалась погрешность в 5 м (дорога может сместиться, овраг — разрастись), однако компьютерная программа, в которую заносит все сведения Кадастровая палата, как раз-таки с 2012 года такую погрешность допускать не может.

В «Земельном кадастре» отмечают, что описанные ими границы в основном повторяют границы хозяйств, которые были отражены на имеющемся в то время картографическом материале. Границы исторически сложились, в том числе по ним приняты законы Госсоветом республики, говорят истцы. Газета «БИЗНЕС Online» поинтересовалась: может ли случиться, что была деревня в одном районе, а по итогам уточнения координат перешла в другой? В организации заявляют, что подобных эксцессов не допустят.

«НАШИ ГРАНИЦЫ СУЩЕСТВУЮТ С 30-Х ГОДОВ»

Позицию Росреестра, к сожалению, узнать не удалось — в ведомстве отказались от комментариев до завершения процесса. Зато на коллегии министерства земельных и имущественных отношений прояснилась позиция самого минзема. «Мы проводим работу с Росреестром РФ о том, что данные требования (о невозможности наложении границ — прим. авт.) не распространялись на наши принятые законы в связи с тем, что у нас границы — это исторические границы, которые существуют с 30-х годов. И земельные участки встали на ошибочный кадастровый учет уже после того, как возникли эти границы, — рассказал вчера на коллегии замминистра Рустэм Мерзакреев. — Я надеюсь, что мы до конца этого года этот вопрос решим и границы всех муниципальных образований на кадастровый учет поставим».

На суде же, где побывал корреспондент «БИЗНЕС Online», представитель Росреестра Сабирзянов лишь заявил, что требования истца ответчик не признает по описанным выше причинам. Так что пока владельцам пограничных участков расслабляться не стоит.

ЕСТЬ ЛИ ПОЛНОМОЧИЯ У РЕЕСТРА?

Газета «БИЗНЕС Online» предложила экспертам прокомментировать ситуацию с неопределенностью границ половины муниципальных образований Татарстана..

Александр Надеждин — ведущий юрисконсульт юридического агентства «ЮНЭКС»:

— Установление точных границ поселений имеет большее значение для самих муниципальных образований, нежели для частных лиц. Дополнительные риски при покупке «приграничных земель» возникают точно такие же, как и при покупке «внутриграничных», поскольку наложение может происходить с границами любых земельных участков. Неопределенность границ районов и поселений в настоящее время каких-либо трудностей для владельцев земельных участков не создает.

Адель Хасбиулин — генеральный директор ООО «Мегалит»:

— Могу сказать, что проблема наложения земельных участков друг на друга если и не повсеместная, то довольно частая. В итоге многие покупатели просто отказываются от приобретения коттеджей, если до конца не ясны вопросы по границам участка. Зачем покупателям залезать в чужие проблемы? Стоит забор, но согласовывали ли с соседом, где он должен стоять? А может быть, сосед уже поменялся, и если он узнает, что забор стоит не там, то это конфликт? Словом, это бомба замедленного действия. Сегодня можно заплатить за 10 соток, а после межевания участок вдруг ужмется. Дело в том, что в свое время измерительные системы были далеко не совершенны и если первоначально была сделана ошибка, то она впоследствии только плодила новые.

Ильгиз Валеев — старший юрист юридической фирмы «Шаймарданов и Партнеры»:

— Из положений закона следует, что в случаях обнаружения пересечения границ муниципальных образований с границами земельных участков исполнитель землеустроительных работ должен приостановить их в данной области и направить в течение пяти дней сообщение в кадастровый орган, который, в свою очередь, направляет соответствующее сообщение в орган, предоставивший сведения об объектах землеустройства. Однако обнаружение пересечений не снимает обязанности включить результаты работ в землеустроительное дело и передать их в государственный фонд данных. То есть если в кадастре недвижимости уже содержатся сведения о земельных участках, при новом описании административно-территориального деления нельзя прокладывать границы по этим участкам.