Елена Короткова (фото из публичного аккаунта Елены Коротковой на странице «ВКонтакте»)

«ЗЕМЛЯ В КАЗАНИ НЕДООЦЕНЕНА»

— Елена, чему посвящено ваше исследование по Казани?

— Мы сейчас ведем исследование, которое называется «Пространственно-экономический ландшафт города: скрытые ресурсы развития», спонсируется оно компанией Tashir. Мы попытались посмотреть на то, какие у города есть механизмы, не задействованные на текущий момент, для того чтобы в дальнейшем развиваться, опираясь на собственные ресурсы.

Казань — это город, который на протяжении долгого времени пользовался большой поддержкой со стороны Российской Федерации. Это было связано с проведением некоторых больших событий, что, конечно, вызывает большое уважение в адрес администрации города. Тем не менее анализ городского бюджета является иллюстрацией к тому, что период «экономики праздника» заканчивается, в город вливалось много денег, они шли на строительство транспортной, инженерной инфраструктуры, крупных объектов, реконструкцию исторического центра. Постепенно этот объем вливаний уменьшается. И теперь более важными становятся местные истории, ресурсы. Понятно, что сейчас настанет период, когда больших «праздников» не будет. На текущий момент последний в повестке дня (насколько нам известно) — чемпионат мира по футболу. Мы попытались посмотреть, какими методами, за счет чего город может сам дальше жить.

С другой стороны, мы в своем исследовании попытались посмотреть, к чему привели эти «большие деньги». Очень показательна в этом смысле стоимость земли в городе — в ней отражаются в комплексе все инвестиции, вложенные как раз в территорию города. Так вот в Казани стоимость земли достаточно высокая. Мы ее оценивали через объем земельного налога, собираемого с единицы площади города, ведь налог на землю расчитывается исходя из рыночной цены земли. Так вот в Казани собирают 6,4 миллиона рублей с квадратного километра городской территории, в то же время в Самаре — 5 миллионов рублей, а в Хабаровске — 1 миллион. Ясно, что здесь есть свои территориальные особенности, структура города тоже играет роль. Но как общая оценка, по которой можно сравнить ценность городских земель, это показательный момент.

— Казани необходимо предпринимать какие-то шаги уже сейчас или можно спокойно жить до ЧМ 2018 года?

— Самое главное, что нужно предпринимать сейчас городу, — очень подробно понимать, что он делает. Не секрет, что российская городская статистика и вообще российское городское самосознание довольно слаборазвиты. Это связано и с историческим наследием, и с текущей системой управления и распределения полномочий между муниципалитетами и вышестоящими уровнями власти. Тем не менее у нас города пока плохо понимают, что они делают, потому что системы мониторинга, отчетности, аналитики пока не очень сильны. Добавляет «тумана» и традиционно слабая коммуникация на стратегическом уровне между разными направлениями, когда отделы архитектуры слабо представляют себе, куда и зачем движется отдел экономики.

На стратегической сессии в Казанской ратуше (прошла перед конференцией — прим. ред.) мы представили результаты нашего анализа земельных аукционов в городе. Оказалось, что торгуется не так много земли — за 2011 - 2014 годы было выставлено на аукционы всего порядка 30 гектаров. Однако мы обнаружили, что довольно много участков выставляется на продажу не один и не два раза, иногда проводится более 10 аукционов по одному участку. Эта информация была новой для одних представителей администрации, совершенно понятной и знакомой — для других. Тут важно подчеркнуть, что множественные повторные аукционы — это хороший ресурс для повышения эффективности городских властей. Почему бы не разработать методику, согласно которой стратегия продажи или сдачи в аренду участков будет как-то систематизирована? Например, договориться, что больше четырех раз участок не выставляется на аукцион или после шестого раза предлагается не на продажу, а в аренду. Это ведь не только деньги, не заработанные на продаже или аренде, это деньги (в виде налогов или других платежей) с того объекта, который мог бы быть построен, это деньги, потерянные на постоянной организации торгов.

Наше исследование дало взгляд со стороны на то, что происходит в городе. Мы, например, попытались одновременно проанализировать ежедневную деятельность города по управлению территориями и стратегические цели развития города. Казгордума принимает решения относительно точечных участков — согласовать размещение на участке, перевести его из одной зоны в другую и так далее. Проанализировали за два года — 2011-й и 2013-й, выяснилось, что за 2011 год было принято 480 таких решений. В году 365 дней, то есть принималось по несколько решений в день. В 2013 году подобных решений было 260. И вся эта деятельность, по сути дела, ни разу не анализировалась городом, не была им «отрефлексирована». Более того, когда мы наложили все эти точечные решения на карту генплана Казани, получилось, что вся эта деятельность происходит совсем не там, где предполагалась по генплану. Значит, либо генплан плохо написан, либо он давно не актуализировался, либо ПЗЗ (правила землепользования и застройки — прим. ред.) написаны так, что их приходится менять чуть ли не каждый день. Во всяком случае, мы видим серьезную работу с территориями города, которая идет вразрез с запланированным в стратегических документах. Исследование показывает дыры и внутренние резервы развития.

Еще мы посчитали, что внесение изменений в зонирование больше всего касалось именно жилых территорий. За 2011 год почти 400 гектаров было перезонировано под жилье. На этих территориях можно поселить примерно 20 тысяч человек (по приблизительным расчетам, исходя из того, под какую этажность земля была переведена). То есть город путем маленьких, может быть, даже неосознаваемых решений создал площадки в городе еще под 20 тысяч населения. Вот еще один скрытый ресурс развития — по сути дела, даже не территориальный, а административный.

— При этом в Казани уже несколько лет говорят о том, что площадок под строительство жилья катастрофически не хватает...

— Об этом говорят все российские города. Есть проекты планировки территорий, которые занимаются отчасти редевелопментом, отчасти развитием новых территорий. Кроме того, есть большой резерв в редевелопменте промышленных территорий. Мы разговаривали с отделом экономики города, и я уведомила его, что 24 апреля этого года на рассмотрение Госдумы был вынесен законопроект «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Это очень перспективный закон, и если он будет принят, то даст рычаги для управления городом собственниками промышленных территорий. Сейчас проблема не в отсутствии земли, а в том, что имеющаяся и незастроенная земля не принадлежит городу. Данный закон дает городу управленческий механизм — как оптимизировать разнонаправленные интересы собственников промышленных территорий и интересы города.

— Изучали ли вы промышленные территории Казани, которые можно превратить в точки развития?

— В Казани мы сделали акцент не на промышленных, а на прибрежных территориях. Это обусловлено тем, что в Казани было решено обратить внимание на прибрежные территории. Мы сделали очень хорошую карту, которой я горжусь, — подсчитали средние стоимости кадастровых кварталов в акватории Казанки и трех озер Кабан. Такая схема пока большая редкость для российских городов. На ней очень хорошо видно, насколько пока вода экономически не работает в городе. Мы все знаем европейские примеры, когда реконструировали порт и начинались активности. Например, Лондон, Гамбург, Иокогама, Канберра и так далее, где зона порта и прибрежных территорий считается одной из самых привлекательных.

Конечно же, территории вокруг озер Кабан — это не зона порта в Гамбурге. Но! Когда смотришь на цену на землю вокруг казанских водных объектов, очевидно, что земля недооценена. Мы сейчас не даем рекомендаций, но нужно понять, почему вокруг Верхнего Кабана земля в 14 (!) раз дешевле, чем вокруг Нижнего. Понятно, что Нижний — это центр города, но не в 14 же раз. Город должен понимать, почему такая ситуация складывается, какова его позиция относительно такой разницы, хочет ли он зарабатывать больше денег на этой территории и, если хочет, как это делать.

В бюджете Казани земельный налог играет серьезную роль даже среди тех доходов, которые формируются на территории города. В 2014 году 32 процента местных доходов составил земельный налог, сравнявшись по значимости с традиционно ведущим — НДФЛ. Соответственно, город имеет землю, которая потенциально ценна, и при этом позволяет ей быть настолько дешевой. Я намеренно говорю «позволяет», потому что у города есть достаточно инструментов, чтобы постепенно капитализировать землю. Понятно, что это однобокий подход к городу, и в Ратуше у нас была очень жаркая дискуссия с градостроителями, которые сказали, что нельзя все оценивать через деньги. Разумеется, должен быть комплексный подход, но такой вопрос нельзя сбрасывать со счетов. Все советское время мы не считали деньги — во всяком случае, на уровне городской власти. А сейчас — в условиях, когда город должен сам зарабатывать, — не говорить о деньгах в градостроительном процессе довольно сложно.

Говоря о прибрежных зонах, я не сказала о лавочках, урнах, open market и так далее, это метод. Для тех, кто занимается общественностью в городе, это цель, а для нас как городских экономистов — метод повышения капитализации, доходности.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ВЫХЛОП С КАЖДОГО ШАГА

— Расскажите подробнее об обсуждении вашего доклада на сессии в Ратуше.

— Это была стратегическая сессия, посвященная только нашему исследованию. Мы рассказали о том, что такое компактный город, почему это экономически выгодно с позиций международной практики. Наше исследование вызывало бурные дискуссии, особенно среди местных архитекторов и градостроителей. Присутствовала и администрация города — заместитель руководителя исполкома Иван Кузнецов, председатель комитета экономического развития исполкома города Ильдар Шакиров, главный архитектор города Татьяна Прокофьева, сотрудники Росреестра и другие. Прошла живая дискуссия, присутствовавшие пообещали доложить обо всем мэру города Ильсуру Метшину. Мне понравилось, что все было воспринято не как критика, а как взгляд со стороны. Наша информация точно принята к сведению.

Мы попробовали посчитать, сколько земельного налога собирается с разных районов Казани (разделили общий собранный налог на площадь квадратных метров), и посмотреть, какой район является самым доходным для города. Самым доходным у нас получился Ново-Савиновский район (сразу за ним — Вахитовский), а наименее доходным — Приволжский район, разница между ними — больше чем в 15 раз! Городу опять же нужно точно понять причину — почему так складывается. Мы не утверждаем, что все районы должны собирать одинаковое количество доходов с квадратного метра. Понятно, что центральная часть города всегда будет дороже и доходнее, чем окраины. Вопрос в другом: город согласен с разницей в собираемости в 15 раз и ничего не собирается делать, чтобы поднять доходность? Прибрежные территории, зоны парков тоже не рассматриваются как точки создания капитала? Учитывая международный опыт городской экономики, такой подход очевидно неверный. Все эти объекты могут приносить доход города — гармонично, устойчиво, обогащая не только казну, но и городскую ткань и пространство. Город, на наш взгляд, должен понимать, что ему нужно что-то с этим делать, что нужно вдыхать жизнь в Приволжский район, чтобы цена земли росла, чтобы там что-то происходило. Нужно провести мониторинг, почему гигантский район города не дает никаких экономических выхлопов, кто пользуется землей, с какими параметрами и факторами надо работать, чтобы цена земли там росла. Очевидно, что просто взять и поднять ставку налога — не выход. Повторюсь, что стоимость земли — это некий кумулятивный результат разноплановой работы города. На сессии, я надеюсь, мы дали повод задуматься над этими вопросами.

Самым принципиальным поводом для дискуссии на сессии в Казани стал именно чисто экономический подход. Большой корпус градостроителей Казани сказал нам, что нельзя во главу угла ставить деньги. Наше исследование провокационное: мы пытаемся заставить поговорить о деньгах в городе. Все в городе чего-то стоит. Наша позиция — город должен считать, сколько что стоит, какими бы прекрасными вещами все это ни было. Социальные мероприятия, прокладка труб в городе и другое — все это дает экономические эффекты и все это стоит денег, которые собираются с жителей города. Наше исследование об этом: ребят, считайте деньги, у вас их не так много.

— Какую оценку дадите Казани по умению зарабатывать деньги по пятибалльной шкале?

— По российскому уровню — 4,5 балла или даже 4,7. Оценивать и сравнивать с мировым уровнем — неблагодарное дело. Пятибалльную оценку я бы никому не дала — даже в Москве есть огрехи, которые чаще всего допускаются не из-за экономики, а из-за политики или отдельных персоналий. Из положительного в Казани могу отметить пересмотр налоговых ставок каждые два с половиной года.

— 2015 год объявлен в Татарстане Годом парков и скверов, в его рамках выделен 1 миллиард рублей. Парки и скверы могут быть точкой заработка денег?

— Конечно! Еще в начале 1919 года Фредерик Олмстед выпустил публикацию, в которой проанализировал динамику цен на недвижимость вокруг Центрального парка в Нью-Йорке с 1856 по 1873 год. Цель исследования была весьма прозаична. Он хотел показать, что затраты на Центральный парк (а это была солидная сумма даже по нынешним временам — 13 миллионов долларов) были оправданы. Результаты его исследований свидетельствовали, что общий прирост стоимости недвижимости рядом с парком составил за 17 лет 209 миллионов долларов. Так что парки — это не только красиво и полезно, но еще и прибыльно. Я бы назвала еще одно исследование, проведенное специалистами из университета Сан-Диего (Levere M. (2014) The Highline Park and Timing of Capitalization of Public Goods). Оно было посвящено другому «земельному пространству» в Нью-Йорке — так называемой High Line. Выводы исследования говорят о том, что цены на недвижимость рядом с прогулочной зоной выросли в период с 2007 по 2012 год на 6,9 процента. Цепная реакция — повышение поступлений в городской бюджет. За этот период город дополнительно собрал 100 миллионов долларов налогов. Очевидно, что даже солидные вложения города в этот проект — в районе 115 миллионов долларов — на текущий момент окупились.

Этот принцип понятен и из обычной жизни — за квартиру с окнами на парк или рядом с парком мы готовы заплатить больше, чем за квартиру подальше от парка. Город должен не стесняться просчитывать потенциальную прибыль от таких инвестиций. Аналогичная история и с акваториями в городе.

Почему нельзя принять за данность результаты иностранных исследований? В России вопросы ценообразования на недвижимость сформированы очень специфическим образом. У нас, например, джентрификация принимает весьма замысловатые формы и вообще сейчас специалистами обсуждается вопрос, насколько этот процесс есть в России. Аналитика пока не дает четкого ответа. Мы не наблюдаем резкого скачка (какого ожидали бы в Нью-Йорке, например) цен на недвижимость вокруг парка имени Горького в Москве, например, вокруг таких новых точек притяжения, как «Флакон», «Винзавод», сад имени Баумана. А значит, нам сейчас предстоит кропотливо разбираться, как работают парки в России, какие именно факторы влияют на повышение или понижение стоимости недвижимости вокруг них.

У городов не так много денег, чтобы их просто вкладывать в «красивые истории». Важно понимать, что эта история тебе принесет, когда и при каких условиях. Каждый раз, когда я спускаюсь в московское метро и вижу все это великолепие, я, конечно, испытываю гордость. Но с другой стороны, я вспоминаю метро в Нью-Йорке, Бостоне, европейских городах. Оно там не такое шикарное, но его в разы больше. Просто физически больше станций, путей. И вот с этой точки зрения у меня как у экономиста возникает скепсис: стоило ли в тех сложнейших условиях для страны тратить такие гигантские деньги на отделку каждой станции? Или, может быть, стоило сделать попроще, но побольше? Это, конечно, провокационный вопрос, но сейчас, в условиях, когда все стоит денег или других ресурсов, такие вопросы задавать необходимо.

Могу привести пример Самары. Там достаточно большая территория не поставлена на кадастровый учет, и город не хочет этого делать из-за дороговизны процедуры. Тем не менее мы посчитали на одном квартале, что если поставить его на кадастр, причем сделать проект планировки территории и начать собирать земельный налог, то через пять лет город окупит вложенные деньги.

«ДЛЯ ГОРОДА БУДЕТ БОЛЬШИМ ШАГОМ ПОСЧИТАТЬ, СКОЛЬКО СТОИТ ЕГО БРЕНД»

— Есть ли в вашем исследовании предложения, какую стратегию развития надо выбрать Казани, на чем сделать акцент?

— Во всех городах, где мы проводим исследования, видим практически одинаковые закономерности, и Казань не сильно отличается. Для Казани общий вывод такой — внимательнее относитесь к своим ресурсам, подсчитывайте и анализируйте все, что у вас есть и что вы делаете с этим. Столица Татарстана — более развитый город, где внедрены многие механизмы, радует глаз налоговая политика.

Если говорить об общих рекомендациях, то первое — это качественная статистика, максимальный анализ того, что делает город, выявление тенденций; второе — синхронизация документации и всего, что город делает, потому что не может так быть, когда генплан написан об одном, а 400 гектаров куда-то размываются. Третье — понимание налоговой емкости и выстраивание политики по капитализации земли в экстремально емких территориях — около парков, водных зон. И последняя рекомендация, наверное, всем российским городам — всегда считать экономические эффекты от своих градостроительных решений. Я не говорю, что это должно быть единственным, что надо считать, потому что тогда мы придем к нехорошим результатам.

— Экономический кризис каким-либо образом корректирует перечисленные вами рекомендации?

— То, о чем я говорю, — это методология, и она применяется к тому, что происходит в городе. Методология не меняется. Оценивать экономический эффект от вложений можно и в кризис, и не в кризис. Другое дело, что городу надо учитывать, что может быть экономический кризис, может сложиться ситуация, когда завтра денег просто не будет.

По Хабаровску мы подсчитали, сколько город зарабатывает своих налогов, причем отмечу, что мы даже не учитывали НДФЛ как местный налог — моделировали максимально жесткую ситуацию для города. Хабаровск зарабатывает на 5 процентов больше денег, чем стоит содержать собственную инфраструктуру на текущий момент. Вот от такого положения дел и надо оталкиваться — в кризис ли, без него.

А что будет, если завтра городам официально запретят менять границы города? Это будет кризис похлеще любого экономического. Уверяю, что рынок земли и недвижимости в таком случае пройдет через гигантские изменения, девелоперы пройдут через сложный период, но постепенно все выровняется, будет совершенно другой рынок с другими прибыльностями, масштабами. Тезис «негде строить» будет мгновенно забыт. Сейчас негде строить потому, что есть более выгодные территории.

Так что я бы сказала, что городам нашим, и Казани в частности, следует рассматривать сложную кризисную ситуацию как базис, а федеральные деньги воспринимать как «дар свыше», образно говоря.

— Казань зарегистрировала бренд «Третья столица России», активно развивает туристическое направление. Это может быть точкой дохода города?

— В центре городских исследований «Сколково» мы проводим отдельное исследование — «Город и бизнес», в котором пытаемся понять, как город взаимодействует с бизнесом, на каких уровнях и так далее. В рамках этих разговоров мы пришли к тому, что такое бренд города, стоит ли он чего-то. Мы все знаем о вологодском кружеве, тульском прянике. Производители тульского пряника зарабатывают на том, что это именно тульский продукт. Мы сейчас пытаемся понять, как город может капитализировать собственный бренд. Для города будет большим шагом вперед, если он посчитает, сколько стоит его бренд.

Практика зарубежных городов свидетельствует о том, что такой путь возможен и на бренде вполне можно зарабатывать.

«КАЗАНЬ ПОМОГЛА С ЧАСТЬЮ ИСХОДНЫХ ДАННЫХ»

— Вы провели исследование самостоятельно или вас попросил об этом город?

— Исследование проводится центром городских исследований при поддержке компании «Ташир». Казань нам помогла лишь с частью исходных данных. Большинство данных мы брали из открытых источников, и я не могу сказать, что Казань самая открытая.

— По каким еще городам проводили подобные исследования?

— В Самаре и Хабаровске. Эти исследования специально делает центр городских исследований «Сколково» к проведению региональных конференций «Города и территории завтра...». Будем делать исследования в Новосибирске и Санкт-Петербурге. Кроме того, планируем сделать общий обзор о том, как российские города работают со своей территорией с экономической точки зрения, какие есть ресурсы развития.

— В чем отличия Самары и Хабаровска от Казани?

— Самара значительно меньше зависит от безвозмездных поступлений. Это связано с тем, что Казань уже прошла период экономики праздника, а Самара только входит в этот период. В Самаре совершенно другая структура доходов. С другой стороны, надо сделать комплимент Казани, потому что — снова вернусь к этому — земельного налога ваш город собирает значительно больше.

Но в сравнении с Хабаровском Казань выглядит неубедительной в плане объема доходов вообще всего городского бюджета на человека. В последние 6 лет средний размер дохода общего городского бюджета Хабаровска — 16 миллиардов, а в Казани — 19, но при этом Хабаровск в два раза меньше. В расчете на человека у Хабаровска городской доход — примерно 29 тысяч рублей на человека, а в Казани — 17 тысяч. Для меня самой это было большим открытием, потому что есть такая общероссийская история, что Казань — одна из самых сильных и богатых. Это делает Хабаровск интересным для жизни, но у Казани — даже если она беднее — достижений при этом очень много. Конечно же, важным фактором в этом разговоре будет общий уровень жизни и цен в городах.

— Расскажите подробнее о конференции «Города и территории завтра: инструментарий позитивных перемен». С какой целью она проводится в российских городах?

— Конференция проводится при поддержке компании «СитиСфера» и АНО «Московский урбанфорум» уже пятый год в формате московского урбанфорума и второй год с наличием региональных конференций. Мы проводили мероприятие во Владивостоке, Уфе, Санкт-Петербурге и других городах. В этом году Казань у нас была третьим городом, а дальше — Новосибирск и Санкт-Петербург. Ивент обычно состоит из целого дня пленарных дискуссий, заседаний, круглых столов. Под каждый город формируется своя программа. В Казани главной темой мы выбрали тему воды. В Хабаровске, например, обсуждался вопрос взаимодействия с Китаем. Нашей целью всегда является стать катализатором каких-то обсуждений, дать новый взгляд со стороны, вывести все это в публичную сферу.