Старую и новую часть Челнов свяжут воедино удмурты

Накануне в Челнах обсуждалась застройка микрорайона около Орловского кольца

МАГДЕЕВ ПОКАЗАЛ, КАК СНИМАЮТ ГАЛСТУКИ

Огромный кусок Набережных Челнов площадью 72,9 га в следующем году начнет застраивать ижевский инвестор ООО «Талан», о чем накануне с воодушевлением заявил руководитель исполкома автограда Наиль Магдеев на первой публичной встрече застройщика с общественностью города. Мероприятие, организованное «Таланом» на площадке отеля Open City, прошло не в формате презентации проекта, как это обычно бывает, а в формате дискуссии вокруг «мастерплана» будущего жилого микрорайона, призванного связать воедино старую и новую части города. Поле в районе географически удобного поселка Орловка ижевцы выкупили еще в апреле 2014 года, а новые власти быстро нашли общий язык с варягами. Да и подход «Талана» к коммуникации с общественностью, продемонстрированный ими, прямо скажем, впечатлил публику автограда.

Формируемый сообща «мастерплан» микрорайона, как пояснил один из приглашенных (правда, по Skype из Франции с некой конференции) экспертов — директор центра урбанистики Томского государственного университета Алексей Козьмин, — это некий концептуальный, но в то же время детально проработанный документ, который учитывает интересы всех групп населения и инфраструктурные перспективы. Ижевцы привезли не только свежий взгляд на застройку автограда, но и свежие методики градостроительства. Кроме Козьмина заряжали челнинцев для последующего участия в тематических группах руководитель Московского центра прикладной урбанистики Свят Мурунов (модератор и соорганизатор), директор питерского Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов, помощник врио президента РТ Олеся Балтусова и другие докладчики. Встретил их и напутствовал в приветственном слове Магдеев, проехавшись заодно по нынешнему архитектурному облику города.

«Как один написал «ВКонтакте»: вот Магдеев вечно недовольный, — процитировал сити-менеджер. — Но другой умный, или, может быть, юморист, написал: подождите-ка, если он будет вечно доволен, то весь город будет недоволен. Давайте уж, пусть лучше Магдеев с недовольным лицом ходит. Архитектура сегодня, мягко говоря, не украшает наш город». А потом Магдеев предложил снять галстуки в соответствии с форматом встречи и первым продемонстрировал, как это делается.

Олеся Балтусова

Как отметила следом Балтусова, в столице республики часто возникают ситуации, когда в сфере застройки обсуждать и убеждать инвесторов и власти приходится уже после принятых решений. Именно поэтому проектный марафон (а посвященный «мастерплану» семинар продлился почти 9 часов) проходит на нулевом этапе — участники должны определиться с вектором развития территории и заявить, какую именно социальную инфраструктуру они хотят видеть в своем городе. Учитывая, что выкупленный «Таланом» кусок земли должен в будущем «сшить» город воедино, много внимания будет уделено и дорожной инфраструктуре, в частности, продолжению Московского проспекта, который когда-то станет второй после проспекта Мира транспортной артерией Набережных Челнов.

Константин Макаров

ЧЕЛНЫ КАК ЦЕНТР МИЛИОННОЙ АГЛОМЕРАЦИИ

Для «Талана» Татарстан стал третьим регионом присутствия — в 2012 году компания вышла из Ижевска на рынок Перми, однако, по словам гендиректора и владельца компании Константина Макарова, проект в Татарстане самый масштабный. Именитые приезжие урбанисты, которые показали отличное знание географии Закамья и города, воспринимают территорию как агломерацию-миллионник, причем входят в нее не только традиционные Нижнекамск и Елабуга, но и столь же близкий Менделеевск. Говоря о развитии Челнов, эксперты поманили публику образом центра управления этой агломерацией, которому больше не нужны спальные районы, а нужны многофункциональные. В микрорайоне «Талана» должны появиться не только жилые и коммерческие объекты, но и учебные заведения, общественные зоны, развлекательная индустрия и, возможно, учреждения органов власти.

Директор «Урбаники» Финогенов в этом отношении обратил особое внимание на проект строительства высокоскоростной магистрали, вторая очередь которой в случае ее реализации пройдет через «челнинскую агломерацию». «Участок ВСМ от Казани до Екатеринбурга — это принципиально новая пересборка роли города и агломерации как экономической, так и функциональной, — отметил Финогенов. — Фактически в этом случае Набережночелнинская агломерация становится точкой входа как на юго-восток Татарстана, так и на север, в Удмуртию. Неудивительно, что компания «Талан» пришла сюда из Ижевска, столицы этой республики. С одной стороны, это одна из немногих реально полицентричных агломераций в стране, где нет глубокой паразитирующей периферии вокруг одной гигантской точки роста. Здесь есть несколько мощнейших центров, за которыми стоят крупные корпорации (имеются в виду КАМАЗ, ТАИФ, «Татнефть» — прим. авт.) и быстроразвивающиеся экономические проекты. Это гораздо более сложный проект, чем Москва и периферия, Петербург и периферия. Но агломерация — это единый рынок жилья, сервисных услуг, труда. Однако людей, которые ежедневно ездят на работу, к примеру, из Нижнекамска в Челны, мало. Это далеко не уровень мобильности миллионного мегаполиса. Но долго так жить не получится, потому что экономика будет давать новые пространственные вызовы».

Столь глобальное видение территории, несмотря на, казалось бы, непреодолимую разность пропорций, инвестор намерен учитывать в планировке микрорайона. Что касается конкретики, то, по предварительному балансу застройки земель, вынесенного на суд челнинцев, жилая зона займет лишь 47 га из 73.

«26 гектаров из 73 мы предлагаем выделить под общественные зоны, — рассказал Макаров, — 5 гектаров — под торговые зоны, 6 гектаров — под школы и детские сады, 7 гектаров — под парки и скверы, 8 гектаров — под разнообразные общественные функции, 47 гектаров — под жилье тоже с обслуживающими функциями на первых этажах. Средняя плотность заселения предлагается 12 тысяч квадратных метров на гектар — получится достаточно активный район. Есть предварительное обеспечение магистральными сетями — они проходят вдоль первой автодороги и Набережночелнинского проспекта с другой стороны, есть технические возможности подключения». Как отметил позже Козьмин, 12 тыс. кв. метров на 1 га — не столь уж и плотная по нынешним временам жилая застройка. Он привел несколько примеров для сравнения — в Томске, в частности, в настоящее время обсуждается плотность застройки на уровне 30 тыс. кв. метров на 1 гектар.

Маркетинговую стратегию проекта разработал питерский институт «Урбаника», а над концепцией развития территории работает ЗАО «Артпроект» из Казани во главе с профессором КГАСУ Александром Дембичем. Концепция должна быть готова через месяц. Проектом же планировки займется ГУП «Татинвестгражданпроект». В результате семинара для него как раз должна быть выработана основа техзадания.

Развернуть стройку «Талан» планирует в октябре будущего года, площадь первой очереди застройки составит 40 тыс. кв. метров. Пока что вокруг проекта витают амбициозные идеи под условным тегом «умный город» — речь идет о собирающих статистику камерах наблюдения и всевозможных датчиках, замеряющих, например, загазованность улиц, однако конкретики в этом отношении еще нет. В любом случае для нового руководства Челнов этот микрорайон определенно станет первым серьезным проектом, каким для прежнего мэра Василя Шайхразиева стал Sunrise City.

Свят Мурунов

«У НАС ПРАКТИЧЕСКИ НЕТ БАНКОВСКИХ ДОЛГОВ»

ООО «Талан», зарегистрированное в 2002 году, заявило о себе на рынке Ижевска в 2005 году и сразу занялось реализацией крупных строительных проектов. «Талан» строил жилые комплексы из высоток — в Ижевске первым завершенным в 2008 году крупным проектом стал комплекс «Премьера», затем были построены «Рябинушки» (фактически один трехблочный 20-этажный дом, самый высокий в городе), «Изумруд», «Олимпиа» — в общей сложности 6 жилых комплексов. Сейчас компания кроме новых районов из стекла и бетона строит на малой родине коттеджный поселок «Европа» на площади 45 га, в котором из 350 домов сдано 95, однако этот опыт, по словам Макарова, в Челнах вряд ли будет востребован. Всего за 10 лет «Талан» сдал в Ижевске и Перми более 6 тыс. квартир и коттеджей.

На рынок Перми компания зашла в 2012 году и, по данным системы «Контур-Фокус» за 2013 год, сработала с убытком, потеряв 15,5 млн. рублей. Однако в интервью «БИЗНЕС Online» Макаров (100-процентный собственник компании) заявил о стабильной доходности своего бизнеса, объяснив отрицательные показатели особенностями строительного цикла, из которых вытекают казусы бухгалтерии.

«Есть особенности в деятельности застройщиков и правилах бухгалтерского учета в России, — пояснил Макаров. — Наша деятельность через официальную отчетность не позволяет корректно учитывать финансовые результаты. Я могу однозначно сказать, что «Талан» прошел прошлый кризис с честью, а в этот кризис мы чувствуем себя просто прекрасно в финансовом отношении. У нас практически нет банковских долгов, каждый наш проект прибылен, каждый продается с опережением темпов строительства. А убытки возникают по следующей причине: финансовый результат строительства отражается только в момент передачи квартир долевикам. Если цикл строительства, к примеру, два года, то в течение этих двух лет может отражаться убыток, и только после сдачи объекта прибыль идет валом. Мы только в четвертом квартале 2014 года направили на дивиденды порядка 150 миллионов рублей из чистой прибыли. А сейчас мы рассматриваем предложения по приобретению площадок в новых регионах. Это прекрасные возможности, потому что кризисное время многих собственников заставляет выставлять на продажу землю». Куда именно двинется «Талан» после Татарстана, Макаров уточнять пока не стал.

Отметим, что, по данным системы «Контур-Фокус», Макаров является учредителем 18 компаний и руководителем 15. Большинство из них работает или работало в Удмуртии, четыре — в Пермском крае, одна в Москве и с мая прошлого года первая «дочка» появилась в Татарстане — это ООО «Талан-Набережные Челны». Практически все компании Макарова так или иначе заняты на строительном рынке — одни консалтингом, другие девелопментом, было даже собственное производство спецодежды.

«ДЛЯ ГОРОДА БУДЕТ ИНТЕРЕСНЕЕ, ЕСЛИ ТЕРРИТОРИЯ БУДЕТ ПЛАВИТЬСЯ В РУКАХ РАЗНЫХ ИНВЕСТОРОВ»

Естественный вопрос о том, каким образом варягам из Ижевска удалось отхватить стратегически важный и очень крупный участок в Челнах с их вечно декларируемым дефицитом земель, Макаров прокомментировал просто: участок не был муниципальным. В апреле 2014 года «Талан» выкупил землю у бывшего собственника. «В течение многих лет земля была в частной собственности одного собственника, — пояснил Макаров, на уточняющий вопрос «БИЗНЕС Online» ответив, что это не местный холдинг «Домкор», как можно было предположить, и вообще не челнинская, хотя и татарстанская компания. — Более того, эта земля была выставлена на продажу. Сделка была крупная, но, оценив свои силы, мы сочли ее привлекательной и оплатили полностью — у нас нет ни задолженностей, ни обременений, земля полностью принадлежит нам. Сумму сделки я бы не хотел называть».

Вопрос возник потому, что «Домкор» в былое время тоже присматривался к участкам примерно в том же районе, однако владелец компании Мунир Гайнуллов отказался от застройки по причине чрезмерной болотистости грунта — на нем нельзя было строить высокорентабельные многоэтажки. Участок «Талана», по словам Макарова, таких проблем не имеет. «По грунту предварительные данные у нас есть — в Набережных Челнах вообще в целом ситуация по грунтам не является самой простой, но и блокирующих сложностей мы не обнаружили».

Объем инвестиций тоже пока не называется достаточно конкретно, по словам Макарова, «у компании нет бюджетной планки» и стоимость строительства будет зависеть от запроса. Прикинув на ходу, он назвал цифру 15 млрд. рублей только на жилье, а в совокупности с дорожной, инженерной инфраструктурой и социальной средой — порядка 20 - 25 млрд. рублей. «Деятельность любого девелопера основана на том, что он проектирует и строит объекты, которые нужны рынку, — пояснил Макаров «БИЗНЕС Online» свое заявление об отсутствии ограничений по инвестициям. — У нас в этом плане опыт хороший, мы застройщики ликвидного жилья, у нас всегда на него есть очередь, оно продается очень быстро. Поэтому пока затруднительно определить бюджет проекта точнее».

Интересно, что Макаров сразу заявил об ожидаемом участии в проекте других инвесторов. «У нас нет планов централизованного освоения территории только нашей компанией, — сообщил он журналистам. — Не потому что нам это не под силу, а потому что для города будет интереснее, если территория будет плавиться в руках разных инвесторов и разных архитекторов в рамках единой концепции и проекта планировки. Таким образом она приобретет необходимое разнообразие. Сегодня я вижу, что мы попали в позитивную струю, город ждет, новая власть нас активно приветствовала и поддержала. Мы уже контактируем со всеми муниципальными службами».

Наиль Магдеев

«ИНТЕРЕСЫ КОМПАНИИ «ТАЛАН», ГОРОДСКИХ ВЛАСТЕЙ И ГОРОЖАН В ДАННОМ СЛУЧАЕ СОВПАДАЮТ»

Отметим также, что в процессе семинара неоднократно упоминалась форма государственно-частного партнерства на проекте, однако пока не ясно, в каком виде оно может быть реализовано. Как заявил Макаров «БИЗНЕС Online», когда проект будет четко сформирован, стороны сядут за стол переговоров и решат, кто и что обязуется исполнить. Во всяком случае, Магдеев готовность города участвовать в проекте подтвердил недвусмысленно.

«Мы будем работать в этом направлении, — заверил Магдеев. — Сегодня к нам пришли профессионалы, которые проводят хороший, на мой взгляд, семинар по развитию городской территории. Абсолютно открыто, внятно и четко ижевская компания «Талан» обсуждает с городским сообществом, как ее устроить, чтобы она была привлекательна и для бизнеса, и для жителей. Понятно, что последнее слово за нами, но взгляд со стороны на городское пространство с учетом европейского и мирового опыта — это очень важно и полезно. Интересы компании «Талан», интересы городских властей и горожан в данном случае совпадают. Я пришел [в город], когда уже документы были оформлены, и нас меньше всего интересует кто, за что и когда приобрел. Какая бы компания это ни была — московская, ижевская или челнинская, все это наша страна, и неважно, кто покупает землю, если это делается на законных основаниях».

Как заявил «БИЗНЕС Online» главный архитектор Набережных Челнов Алмас Идрисов, на данном этапе запрос муниципалитета по данном проекту весьма скромен. «При первой же встрече «Талану» было четко сказано: обязательно заложите в проект набережную речки Челнинки и связь с транспортной системой города, — рассказал Идрисов. — А в остальном делайте новый современный микрорайон — и все, много тут говорить не о чем. А инвестор — молодец, подходит очень глубоко к анализу и своей территории, и всего города».

Одним словом на бумаге все выглядит так гладко и красиво, что поневоле вспоминаешь о колдовских способностях удмуртских колдунов. Станет ли эта сказка былью, не забыли ли про овраги — время покажет. Но взять у ижевцев мастер-класс по грамотному PR своих намерений стоило бы многим татарстанским застройщикам.