Анастасия Гизатова: «Обманутые дольщики – туристы в аэропорту или вкладчики банка?»

ГОСУДАРСТВО И ЗАСТРОЙЩИКИ

Последнее время участники первичного рынка горячо обсуждают поступившее предложение о введении так называемого санатора строительного рынка — защитника дольщиков в лице агентства жилищного развития (АЖР), который вправе не только осуществлять финансовый контроль застройщиков, но и производить «изьятие» квадратных метров при нарушении сроков строительства.

Что примечательно, застройщиков обяжут перестраховывать договоры (как новые, так и действующие) долевого участия в страховой компании агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которая станет дочерней структурой АЖР. Ориентировочно, это обойдется в сумму порядка 5% от оборота.

Можно ли в настоящее время в Казани, даже не учитывая экономический аспект, быть полностью уверенным в том, что квартиру, приобретенную по договору долевого участия, ты получишь или получишь вовремя?

Государство понимает необходимость наведения порядка в этом сегменте рынка, но, как правило, все меры носят скорее рекомендательный характер, и застройщики предлагают «обходные» схемы, на которые с радостью соглашаются покупатели... Государство пытается регулировать (где-то успешно, где-то не очень) рынок банковских и туристических услуг. Понятно, что я упрощаю, но хотелось провести аналогию.

1 января 2014 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно которым застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками. Таким образом, зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре и, следовательно, привлечь денежные средства дольщика можно только после:

• представления полиса (заключения договора со страховой компанией);
• вступления в общество взаимного страхования;
• наличия поручительства банка (банковской гарантии).

Застройщики пошли по пути наименьшего сопротивления, руководствуясь девизом «дешево и сердито», и остановились на предложениях страхового рынка. Но если мы проанализируем компании, которые страхуют риски казанских застройщиков, то с удивлением обнаружим засилье небольших и малоизвестных игроков. Возникает вопрос: смогут ли и они фактически отвечать по своим обязательствам или наличие их полиса — просто пропуск застройщика в Россреестр? Вспомним лето 2014 года, где далеко не все туристы смогли решить вопросы со страховыми компаниями.

Таким образом, получается, что мы идем по пути туристических услуг и большинство страховок носит номинальный характер. Может, стоило учесть опыт банковского сектора и АСВ, где застройщик гордо размещает в доступных для клиента местах (сайте и документах) логотип, и это является 100% гарантией, что новоселы вовремя получат свои квартиры.

ПОЧЕМУ ПОЯВЛЯЮТСЯ ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ?

Кто такие обманутые дольщики и по какой причине они стали таковыми? Недосмотр исполнительной власти или банальная недальновидность и желание сэкономить? В каком случае их финансовые потери должны возмещаться за счет бюджетных средств? Ведь доход от удачно реализованных уже сданных квадратных метров «инвестор» оставляет себе.

Инвестиции в недвижимость относительно просты и доступны: понятный алгоритм и небольшой порог вхождения при благоприятных обстоятельствах приносит до 100% прибыли. По прошествии года после ввода дома в эксплуатацию можно наблюдать незаселенные квартиры, приобретение которых носило чисто инвестиционный характер. Нужно ли в таком случае покрывать убытки и просчеты дольщиков за счет бюджетных средств? Ведь, например, при колебаниях валютного рынка или акций компаний государство не возмещает упущенную выгоду и потери владельцам юаней или держателям акций.

Может, в данном случае просто пойти по примеру и обязать всех застройщиков разместить на стройплощадке, на первой странице договора (как на пачке сигарет «Курение вредит вашему здоровью») информацию следующего содержания: «Перед внесение денежных средств ознакомьтесь с памяткой дольщику на портале мэрии» или «Вы в любом случае рискуете»?

КУПИТЬ КВАРТИРУ ПО СЕРОЙ СХЕМЕ

Что интересно, несмотря на обилие новостных программ и сюжетов про обманутых дольщиков, массу разъяснительно-предупреждающей информации в интернете, в Казани по-прежнему активно идет реализация квартир по предварительным договорам, договорам инвестирования и вексельной схеме в обход 214-ФЗ. Многих покупателей это нисколечко не смущает, как говорится, голосуют рублем, выбирают что-то подешевле. И после разочарования проходят следующие стадии:

1. Жалеют застройщика. Стокгольмский синдром, где в роли агрессора выступает строительная компания (англ. Stockholm Syndrome), — термин популярной психологии, описывающий защитно-бессознательную травматическую связь, взаимную или одностороннюю симпатию, возникающую между жертвой и агрессором в процессе захвата, похищения и/или применения (или угрозы применения) насилия. Под воздействием сильного шока заложники начинают сочувствовать своим захватчикам, оправдывать их действия и в конечном счете отождествлять себя с ними, перенимая их идеи и считая свою жертву необходимой для достижения «общей» цели.

2. Группы в соцсетях для обмена эмоциями и дальнейших действий. Зачастую носят вариант утешительно-психологический.

3. Транспаранты на площади Свободы, привлечение СМИ и обвинения всех и вся в их неудачном выборе. Требования к власти возместить убытки, достройки дома и прочего.

В КАЗАНИ ВСЕГО 7 ПРОБЛЕМНЫХ ДОМОВ?

Полезно и познавательно ознакомиться с информацией, представленной управлением жилищной политики. Раздел «Контроль и надзор за долевым строительством» как раз адресован как потенциальным покупателям новостроек, так и тем, кто уже оказался в рядах обманутых дольщиков.

Министерством регионального развития Российской Федерации разработаны единые критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, т.е. «обманутых дольщиков».

Что примечательно, в списке проблемных домов, находящихся на контроле управления жилищной политики исполнительного комитета Казани находится лишь 7 объектов, хотя не секрет, что их в нашем городе гораздо больше. Можно общими усилиями сделать его более полным и актуальным? По моим данным, их не меньше 20.

Список проблемных домов, находящихся на контроле
управления жилищной политики исполнительного комитета Казани

Краткая памятка при покупке новостройки