ЧТО ТАКОЕ ЗОНА ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА?

В комиссии по землепользованию и застройке Казани ежемесячно рассматривается огромное количество вопросов перезонирования участков, предоставления условно разрешенных видов использования. Зачастую предприниматель, купивший или арендовавший участок с целью строительства предприятия, склада и т.д., вынужден выплачивать налоги, но при этом использовать данную землю он не может. Для большинства людей словосочетание «территориальные зоны и градостроительные регламенты» ни о чем не говорят до того момента, пока купленный ими земельный участок не окажется в зоне, где невозможно строительство того, что было задумано. Чтобы избежать таких неприятностей, а порой и неразрешимых проблем, необходимо понять, что это такое — «территориальные зоны и градостроительные регламенты».

Территория Казани, согласно документу «Правила землепользования и застройки» (в редакции решения КГД №13-30 от 24.01.2014), разделена на территориальные зоны, это закреплено на карте территориальных зон градостроительных регламентов. Зоны на карте обозначены буквенными и цифровыми обозначениями (например Ж1, Ж2, Д1, Д2, КС, Р1), для каждой зоны прописаны виды разрешенного использования недвижимости, предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства. Проще говоря, прописано, что можно строить и каких размеров. Правила обязательны для всех.

ЗЕМЛЮ КУПИЛ, А ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЕЮ НЕ МОЖЕШЬ

На практике же мы имеем следующее. Приобретается земельный участок с желанием построить индивидуальный жилой дом, только после этого начинается анализ территории. Хорошо, если этот участок уже в существующей застройке и более-менее понятны характеристики участка. Хороший вариант, если участок окажется в зоне Ж1 или Ж2. Однако чаще всего происходит наоборот — люди покупают земельный участок, который находится в зоне, не предназначенной для жилищного строительства. Безусловно, правилами землепользования и застройки предусмотрены процедуры внесения изменений в карту зон, но это очень долгая процедура (8 - 12 месяцев), которая требует проведения публичных слушаний и решения городской думы. Это оправдано в тех случаях, когда разговор идет о больших территориях, в которых можно вести строительство большого количества индивидуальных домов или многоэтажного строительства.

Реальный случай из жизни. Успешно развивающаяся компания купила земельный участок рядом со своей базой с планами развития своего производства. Земля по документам «для сельскохозяйственного использования», но продавец земли убедил покупателей, что можно спокойно перевести земельный участок в категорию земли, где возможно строительство складов и других производственных помещений. Сделка была совершена, получено свидетельство о госрегистрации. Проблемы появляются, когда начинается проектирование объектов, их согласование в УАиГ, получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешения на строительство. Даже проведенный предварительный анализ земельного участка показал невозможность строительства на данном участке объектов, которые хочет собственник. Оказалось, что земельный участок находится на охранной зоне магистрального этиленпровода, в котором строительство невозможно, по земельному участку проходят красные линии запланированной дороги! В итоге градостроительный анализ показал, что на этот участок невозможно получить ГПЗУ, который является одним из основных документов для получения разрешения на строительство. Провести процедуру перевода земельного участка в другую зону также невозможно в связи с тем, что участок попадает в охранную зону этиленпровода. Что же может сделать собственник? В данном случае ничего, разве что посадить картошку!

НА ЧТО НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Для того чтобы избежать подобных ситуаций, когда купленный вами земельный участок окажется в зоне, в которой невозможно построить тот объект, который вы хотели, необходимо сделать анализ участка. Для этого нужно взять копию кадастрового паспорта, в котором прописан кадастровый номер данного участка. Затем следует определить по кадастровой карте, где находится этот участок, и совместить эту карту с картой градостроительных зон. Посмотрите, какие виды разрешенного использования для этого участка. Если в разрешенных видах строительства для градостроительной зоны не прописаны здания, которые вы хотите построить, вы не получите разрешение на строительство.

Кроме того, необходимо обратить внимание на генплан города (может быть, через 5 - 10 лет на месте вашего участка запланировано строительство дороги или многоэтажное жилье). Посмотрите, какие инженерные сети проложены рядом с участком (газ, вода, канализация, электричество), запланировано ли строительство дорог. И нет ли санитарно-защитных зон от предприятий или магистральных инженерных коммуникаций.

Ренат Мустафин