Гостиницу «Булгар» контролирует Александр Сапоговский — в 1990-е влиятельный бизнесмен, близкий к Камилю Исхакову

ПЯТЬ ГОСТИНИЦ НА ПРОДАЖУ

Как минимум 6 казанских гостиниц выставлены в открытую продажу — такие данные обнаружил «БИЗНЕС Online» на сайтах объявлений. В перечне оказались такие известные гостиницы, как возведенный к Универсиаде «Олимп» на Зорге и «Булгар» на Вишневского. Правда, с последней гостиницей случилась целая детективная история.

Так, на сервисе AVITO можно обнаружить объявление о продаже 9-этажного здания гостиницы «Булгар» в центре города площадью 10 тыс. кв. м за 900 млн. рублей. В объявлении говорится, что земля под гостиницей 0,6 га в собственности. В гостиничный комплекс входят ресторан, салон красоты, бильярдная, сауна. Имеются парковочные места, говорится в объявлении. Историю объекта можно найти в отчетности ОАО «Гостиница Булгар». Так, компания вышла на рынок арендодателей в 1996 году, «когда спрос на недвижимое имущество был высок и отсутствовала конкуренция». Гостиница ближе к Универсиаде обновила фасад. Известно, что ее контролирует влиятельный в 90-е бизнесмен Александр Сапоговский (согласно отчету одноименного ОАО — 95,2%). В те годы его группа «Мета», считавшаяся близкой к Камилю Исхакову, который в то время был мэром, включала самые различные бизнесы, а сам Александр Геннадьевич был депутатом Госсовета и казанского горсовета. Ближе к концу нулевых он покинул Россию и сейчас живет, по одним данным, в Израиле, по другим — в США.

Чтобы увеличить картинку, нажмите на нее

Корреспондент «БИЗНЕС Online» связался с продавцом «Булгара» по имени Лейсан. Она сообщила, что рассматривается как продажа объекта, так и сдача его в аренду. Стоимость — 900 млн. рублей, уместен небольшой торг. По количеству номеров и другим параметрам разговаривать отказалась, сказав, что это обсуждается только при личной встрече.

Корреспонденты «БИЗНЕС Online» в течение нескольких дней пытались получить подтверждение от владельцев гостиницы, действительно ли она выставлена на продажу (в распоряжении редакции есть скрин объявления). После долгих перезвонов в итоге в приемной «Булгар» заявили, что гостиница не продается. По телефону, указанному в объявлении о продаже гостиницы «Булгар», был получен ответ о том, что «данная информация неправильная». На уточняющий вопрос о том, почему было подано объявление, нам повторили ответ, что «информация неправильная, значит, это было не согласовано». При этом объявление на AVITO было скрыто. Это можно объяснить либо действительно некой несогласованностью действий владельца и агента по продаже, либо хозяева решили уйти от публичной огласки факта по продаже отеля.

ОЛИМПИЙСКОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Что касается гостиницы «Олимп», то ее собственником является одноименная группа, которую контролирует семья Минкиных. Они ранее были владельцами одного из крупнейших казанских рынков — Приволжского рынка на проспекте Победы — и накануне всероссийской кампании по борьбе с открытыми рынками перепрофилировали его территорию. Еще в 2010 году владельцы анонсировали создание многофункционального комплекса «Олимп», включающего два многоэтажных жилых дома, гостиницу, торговый комплекс, офисные помещения и подземный гараж. Гостиницу тогда позиционировали как трехзвездочную на 79 номеров.

На AVITO указывается, что общая площадь 14-этажной гостиницы — 6,3 тыс. кв. м и что оценивается она в 686,3 млн. рублей. Продавец — ООО «Жилой комплекс «Олимп». Лот представлен как готовый бизнес, генерирующий ежемесячно 3 - 4 млн. рублей. Указано, что он имеет укомплектованный штат, высококачественный дизайнерский ремонт, а сам отель меблирован. Стоимость квадратного метра — 108 тыс. рублей.

Алмаз Минкин рассчитывал на загрузку гостиницы не менее 70%

Напомним, что отель открылся накануне Универсиады и тогда его даже проинспектировал мэр Казани Ильсур Метшин. Пресс-служба мэрии в июне 2013 года сообщала, что «Олимп» рассчитан на 103 места (93 номера). Здесь предусмотрены два конференц-зала — на 100 и 40 мест, бизнес-центр, ресторан на 250 посадочных мест и лобби-бар на 30 мест. Генеральный директор ООО «Олимп» Алмаз Минкин рассказывал: учитывая, что в районе это единственный гостиничный комплекс такого класса, ожидаемый процент его загрузки — 70 - 80%, а в дни проведения массовых спортивных мероприятий и крупных международных конференций — 95 - 100%.

Чтобы увеличить картинку, нажмите на нее

Номерной фонд гостиницы, по словам контактного лица на сайте объявлений Лейсан Валеевой, занимает с 5-го по 12-й этаж. На этаже находится примерно 7 номеров. Возможность торга обсуждается при встрече.

В самой гостинице «Олимп» заявили, что информация о продаже соответствует действительности. «Выставили на продажу, чтобы понять ситуацию на рынке. С заполняемостью все нормально, объявление подано для определения рыночной стоимости. Но, в принципе, если кто-то серьезно заинтересуется, то сделка произойдет», — пояснили «БИЗНЕС Online» в компании.

Гостиница на улице Фучика, 82 оценивается в 100 млн. рублей

БУТИК-ОТЕЛЬ КАК ВЫСОКОМАРЖИНАЛЬНЫЙ БИЗНЕС

Также на AVITO есть еще одно объявление о продаже гостиницы площадью 1325 кв. м на улице Фучика, 82. Ее оценили в 100 млн. рублей. Ее номерной фонд составляет 21 номер, есть сауна с бассейном и комнатой отдыха, банкетный зал на 120 посадочных мест, собственная парковка, огороженная шлагбаумом. Автор объявления о продаже гостиницы на улице Фучика, 82 Эдуард сообщил, что цена 100 млн. рублей, торг неуместен. Отель расположен в пристрое, продается как готовый бизнес. Количество номеров — 21.

Чтобы увеличить картинку, нажмите на нее

Из других интересных лотов — на продажу выставлен бутик-отель «Бон Ами» как действующий бизнес с высоким доходом в престижном месте города Казани. Отель состоит из 7 номеров, декорированных в стилях разных стран и континентов. «Бутик-отель «Бон Ами» позиционирован как эксклюзивная мини-гостиница для дорогих гостей... Прибыль от работы ежемесячно составляет от 500 тысяч рублей», — говорится в объявлении.

Альберт Эдуардович, продающий бутик-отель «Бон Ами» рассказал, что стоимость — 43 млн. рублей. Торг — по конкретным договоренностям. По его словам, ремонт в объекте лучше, чем на фотографиях в объявлении. На вопрос о заполняемости собеседник газеты ответил, что сейчас все гостиницы города заполняются от 50 до 80%, и 100-процентной заполняемости нет ни у кого. Он же продает еще один объект — «Экспресс отель» на Саид-Галеева, 6) — за 95 миллионов рублей.

В самом отеле подтвердили, что «Бон Ами» действительно продается: «Собственники пенсионного возраста хотят уйти на покой. Отель действующий, место хорошее. Бизнес поставлен, и имеется хороший номерной фонд».

Также на одном из сервисов можно обнаружить, что на продажу выставлен готовый бизнес — построенная в минувшем году гостиница Tatarlnn, которая представляет собой трехэтажный трехзвездочный отель, расположенный в историческом центре Казани на улице Шигабутдина Марджани 6, на берегу Кабана. Его общая площадь — 1760 кв. метров. В гостинице 53 номера. Объект оценен в 220 млн. рублей.

На продажу выставлена построенная в минувшем году гостиница Tatarlnn

Отметим, что в середине июля в казанских СМИ появлялись сообщения о том, что на продажу по цене в 1,1 млрд. рублей выставлен отель «Мираж», который принадлежит компании «Нира-экспорт», контролируемой сыном первого президента РТ Радиком Шаймиевым. Сообщалось, что годовая выручка объекта составляет 137 млн. рублей

«ВСЕ ОТЕЛЬЕРЫ ЕЛЕ СВОДЯТ КОНЦЫ С КОНЦАМИ»

Один из участников гостиничного рынка, пожелавший остаться неназванным, говорит, что эти объявления — не единственные от тех, кто хочет продать бизнес.

«Владельцы выставляют гостиницы на продажу, потому что бизнес нерентабельный. До Универсиады не было лучше. Что касается обещаний и планов города по увеличению туристического потока в город, обещать можно что угодно. Цена номера категории «три-четыре звезды» в два раза ниже, чем в трехзвездочной гостинице какого-нибудь соседнего региона, — рассказывает он. — У нас переизбыток номеров. Говорится, что есть недостаток номеров, но такой вывод делается с оглядкой на проведение крупных международных мероприятий. Отельеры в городе еле сводят концы с концами, и такая ситуация у всех, кроме сетевых отелей. Гостиничный бизнес был рентабельным лет 6 - 7 назад, а потом пошел бум строительства гостиниц, выход сетевиков. Рынок перегрет, все демпингуют, и денег на развитие даже не остается, — говорит собеседник газеты. — Покупателя на гостиничный объект найти очень сложно».

Свое мнение о состоянии рынка «БИЗНЕС Online» высказали и представители ассоциации рестораторов и отельеров: «Достаточно тяжелыми для работы отелей были первые три месяца 2014 года, средняя загрузка отелей колебалась на уровне 35 - 40 процентов, с апреля пошло значительное улучшение ситуации — повлияло начало бизнес-сезона, проведение крупных мировых и европейских чемпионатов, российские и национальные праздники со значительным потоком туристов. С апреля по май 2014-го загрузка отелей категории «четыре-пять звезд» поднялась до 50 - 60 процентов. Традиционно высокую загрузку показывает отель «Ривьера», привлекающий туристов аквапарком и в холодное время года, а в летнее особенно — в летние месяцы загрузка доходит до 80 процентов».

ПЫТАЮТСЯ ПРОДАТЬ ДАЖЕ «МИРАЖ» И «СУЛЕЙМАН ПАЛАС»

Елена Стрюкова — руководитель отделения Волга Cushman&Wakefield:

— На самом деле, уже давно пытаются продать еще и отели «Мираж» и «Сулейман Палас». Пытаются давно и безуспешно, на мой взгляд, даже не потому, что цена не всегда адекватна, а потому, что объекты неформатные.

Чтобы понять, о каком формате я говорю, надо задаться вопросом: а кто может выступать в качестве потенциального покупателя действующего отеля? Как правило, это сетевые операторы, для которых гостиницы — это понятный и основной бизнес. Это могут быть как международные, так и российские игроки. Бизнес-модели таких сетевых операторов четко выверены: они знают, какое количество номеров должно быть в гостинице и какой размерности (площади) должны быть номера, чтобы гостиница приносила прибыль.

Локальные же девелоперы зачастую строят гостиницы в надежде, что эксплуатацией, обслуживанием и продажей номеров они будут заниматься самостоятельно. В Казани появилось большое количество международных операторов гостиниц в различных ценовых сегментах, конкурировать местным отелям становится нелегко. Спросите любого менеджера по продаже гостиничных номеров, и он скажет, что все корпоративные заявки (а это все-таки основные клиенты отелей Казани) предпочитают проверенный сервис трехзвездочного «Ибиса», чем местной «четверки», даже если цены одинаковые. Много путешествующие люди меня поймут: да, сетевые отели бывают скучными и предсказуемыми, но от них знаешь, чего ожидать.

Когда мы консультируем собственников земельных участков, девелоперов, то не устаем повторять, что гостиничный бизнес — один из самых сложных с точки зрения управления и продажи услуг, требующий не только знания рынка, но и ежедневного труда отделов маркетинга и продаж. Содержать свой отдел продаж и маркетинга, когда у тебя отель на 80 номеров, не может быть выгодно, вот и уходят, казалось бы, постоянные клиенты в другие отели. Не спасет ни въездной туризм, ни специальные предложения «выходного дня».

Гостиничный рынок перегрет. Построено много однообразных объектов (при этом все еще остаются незанятые сегменты), при средней цене за номер в Казани и озвученной стоимости продажи гостиниц окупаемость выходит за рамки адекватной, даже в гостиничном сегменте.

Елена Войтко — коммерческий директор гостинично-развлекательного комплекса «Казанская Ривьера»:

— Видимо, не всем удается эффективно вести бизнес. Что касается выставленных отелей, то тот же формат бутик-отелей сложно продвигать. Такой формат популярен, к примеру, в Санкт-Петербурге, тут есть слаженный канал продаж. Бутик-отель — это маленькие гостиницы из 10 - 20 номеров, но каждый номер пытаются сделать особенным.

Что касается состояния рынка, то всем хотелось бы лучшего. Мы находимся в особой нише — курортно-пляжно-аквапарковый формат. Но все отели, которые работали как элемент инфраструктуры и распределяют приехавший поток, недовольны.

Если говорить о прогнозах, то есть несколько факторов. Один отрицательный — это общемировой кризис, введение санкций в связи с ситуацией на Украине. Это означает меньше конференций, меньше деловых командировок. Если сегмент делового туризма будет сокращаться под влиянием отрицательных факторов, то все пострадают. С другой стороны, сейчас министерство активно работает над программами по привлечению туристов с внутреннего рынка. Если это даст свои плоды, то отрицательные факторы нивелируются положительными.

«ПЕРВЫЙ КВАРТАЛ 2014 ГОДА БЫЛ ТЯЖЕЛЫМ ДЛЯ ОТЕЛЬЕРОВ»

Александр Ракушев — директор Bilyar Palace:

— Новые гостиницы в Казани, конечно, будут строиться, это нормально. Но мы конкуренции не боимся.

Затрудняюсь сказать, почему сразу продается несколько гостиниц. Наверное, это стечение обстоятельств. Неизвестно, с какой целью продают объекты, может, хотят сделать из них офисные центры или что-то другое.

Гостиница «Булгар» находится в хорошем месте. У нее есть имя, ее знают. А вообще все гостиницы в городе, конечно, конкурируют между собой. У нас на улице Островского тоже есть рядом конкуренты. Но без конкуренции не будет и стимула к развитию, улучшению. Цену в 900 миллионов рублей сложно проанализировать, потому что нужно знать, в каком объеме продается «Булгар».

Сезонность на рынке, конечно, присутствует. Начиная с августа идет низкий сезон, спад для отельеров. Не думаю, что данные отели продаются только через AVITO. Если размещена информация и в других носителях, предложения о покупке могут быть. Думаю, что эти отели продолжат существование.