Рынок коммерческой недвижимости Казани: куда пойдут арендные ставки?

Участники круглого стола:

Айрат Гиззатуллин — генеральный директор ОАО «Тасма», руководитель казанского представительства некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов»;

Юрий Чикиров — генеральный директор ЗАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система»;

Мурат Ахмеров — генеральный директор ООО «Девелоп групп»;

Ольга Земцова — заместитель директора, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle (Москва);

Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»;

Марсель Валиахметов — эксперт по рынку недвижимости;

Рашид Галямов — модератор круглого стола, директор агентства «Парадигма-консалтинг».

В «БИЗНЕС Online» прошел первый круглый стол по коммерческой недвижимости в Казани

РЕКОРДНАЯ СТРОЙКА KORSTON TOWER И БАНКРОТСТВО ОБОИХ ЛОГОПАРКОВ

Модератор: Спасибо, что откликнулись на наше предложение. Это первый круглый стол, посвященный коммерческой недвижимости в Казани, который устраивает «БИЗНЕС Online». До этого мы в рамках круглых столов несколько раз говорили о жилой недвижимости в Казани и РТ. По коммерческой недвижимости делали только несколько обзоров и ренкингов, в этом году также это планируем. Сейчас хотим сверить часы и замерить температуру, что было важного в 2013-м и что происходит уже в 14-м. Лучше вас никто не может рассказать, что происходит, потому что тема довольно закрытая, в том числе и для СМИ. И только иногда некоторые вещи прорываются. Надеемся, что с вашей помощью будут понятны основные тренды.

Первый вопрос носит общий характер: какие главные события, на ваш взгляд, произошли за последний год на рынке коммерческой недвижимости? Какова ситуация в целом? Куда мы идем? Как сказался фактор Универсиады, главного драйвера прошлых лет? Что происходит сейчас, после Универсиады?

Айрат Гиззатуллин: Надо иметь в виду, что рынок коммерческой недвижимости очень неоднородный. События, которые происходили на рынке офисной недвижимости, сильно отличаются от того, что происходило в сегменте гостиничной, торговой и индустриальной недвижимости. В индустриальной также по-разному развиваются события в складской недвижимости и собственно в сегменте промышленных объектов.

Офисный рынок в 2013 году, на мой взгляд, развивался достаточно активно. Самое значимое событие, по моему мнению, это открытие Korston Tower. Это наиболее современный объект класса А, который сегодня стал флагманом, лидером казанского рынка. По рынку офисной недвижимости Мурат (Ахмеров — ред.), думаю, больше расскажет как человек, который в наибольшей степени на нем работает и подводил его итоги в рамках нашего декабрьского саммита по недвижимости.

По индустриальной недвижимости выделю ряд событий, которые зацепили и начало 2014 года, — это банкротство обоих логистических комплексов класса А: «Биек Тау» и Q-park. Важный вопрос: действительно ли все так плохо на рынке складской недвижимости? На мой взгляд, здесь важно понимать, что причинами банкротств обоих комплексов в первую очередь являются проблемы собственников, инвесторов, применявшихся финансовых схем. Разные причины. У «Биек Тау» это некоторые международные вопросы. Сам бизнес активно развивается, и это не должно негативно сказаться на пользователях данных помещений, складов. Более того, сегодня есть некий неудовлетворенный спрос в области складских площадей. То, что в «складах» был введен достаточно крупный объект в Зеленодольске — распределительный центр «Тандер» группы «Магнит», характеризует, что нет готовых предложений на рынке. И в общем, поэтому «Магнит» пошел со своим распределительным центром.

Сегодня уже и в прессе активно обсуждается создание распределительного центра компании X5 Retail Group (у них много брендов, например, «Карусель» и так далее). Они тоже, в общем-то, не нашли достойного предложения на рынке и сегодня рассматривают вариант собственного строительства.

Поэтому, на мой взгляд, в области складской недвижимости все очень неплохо. Рынок развивается. Нельзя сказать, что безоблачно, потому что соотношение себестоимости строительства и тех арендных ставок, которые есть по Республике Татарстан, не позволяет говорить о какой-то высокой инвестиционной привлекательности. Тем не менее срок окупаемости примерно в 10 лет — это нормальный срок для складов класса А. Но крупных проектов пока не затевается. Связано это с тем, что региональные игроки на склады класса А, в общем, не тянут: и по объему инвестиций, и по своему опыту. Федеральные игроки все заняты в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области. И в ряде регионов, где очень низкая конкуренция: заходят в те регионы, где не было ранее подобных проектов.

Что касается индустриальной недвижимости, промышленной, то здесь одним из существенных факторов является дальнейшее развитие проекта технополис «Химград», которым я достаточно долгое время занимался. Второй значимый объект — индустриальный парк «М-7». Это первый частный индустриальный парк, который находится на территории между «Оргсинтезом» и трассой М7.

Айрат Гиззатуллин

Модератор: Это ТАИФ?

Айрат Гиззатуллин: Будем так говорить, связан с ТАИФом. Это фонд прямых инвестиций — проект, формально к ТАИФу не имеющий отношения. Это значимый объект.

В общем, в течение 2013 года спрос на производственную недвижимость был достаточно активным. Скажем, по технополису «Химград» мы заполнили более 30 тысяч квадратных метров новых площадей. Зашли абсолютно новые резиденты, два международных проекта — это французская компания Air Liquide и немецкая компания BASF. Поэтому по 2013 году все было достаточно позитивно.

Что касается прогноза на 2014 год, то здесь позитива несколько меньше. Общий экономический спад плюс нестабильная ситуация на финансовых рынках влияют на то, что многие из инвесторов в производственной сфере несколько притормозили планы своего развития. Смотрят на то, что происходит на рынке, и естественно, инвестиции в этой сфере несколько замерли. Я не говорю, что приостановлены какие-то действующие проекты. Но по дальнейшему развитию решения будут, скорее всего, приниматься во второй половине 2014 года. Произошла небольшая «заморозка» по рынку производственных площадей.

Мурат Ахмеров: Я продолжу по сегменту офисной недвижимости. 2013 год прошел в положительном тренде. Всего было введено 43 300 квадратных метров офисной недвижимости, из них арендопригодных — 23 800 квадратных метров. Основным, наиболее знаковым событием было строительство в кратчайшие сроки, буквально за год, второй очереди гостинично-торгово-развлекательного комплекса Korston, а именно Korston Tower — бизнес-центра класса А. Общая площадь башни — 22,5 тысячи квадратных метров, 9 тысяч квадратных метров являются арендопригодными.

Korston очень быстро загружается. За период с июля 2013 года по апрель 2014 года объект был заполнен более чем на 70 процентов. Так, в 2013 году недозагрузка в офисном сегменте класса А была всего на уровне 1 - 2 процентов. Особенность в том, что он построен на достаточно ограниченной части, плотность застройки небольшая, и в бизнес-центре действует коридорная система, офисы сдаются в чистовой отделке, площадь офисов в среднем составляет от 20 до 40 квадратных метров. Для класса А это достаточно уникальное предложение. Когда запускалась первая очередь Korston, там стандартный формат офисов был 18 - 36 квадратных метров. И сейчас Korston доступен не только крупному бизнесу. Например, «Сувар» пошел по пути сдачи помещений в формате open space, и у них там арендаторы занимают офисные площади зачастую поэтажно, «Билайн», МДМ Банк, «Яндекс». В Korston же достаточно ликвидные помещения. Ставка 1200 - 1300 - 1500 рублей за квадратный метр в месяц, которую малый бизнес легко может себе позволить. А Korston — это уже бренд, многие туда стремятся, чтобы поднять свой статус.

Модератор: То есть все отлично у них оказалось?

Мурат Ахмеров

Мурат Ахмеров: Они молодцы, у них все хорошо. С парковкой сейчас расширились, подземную парковку сделали, и поэтому, наверное, это единственный оператор в центре, кто не сделал парковку платной. Правда, подземную еще не запустили. Но пока у них еще хватает той площадки, которая перед памятником. Остальные все операторы в центре, будь то «Сувар», ВТБ или «Караван», сделали парковку платной. Вообще, среди трендов 2013 - 2014 года самое ужесточающее — это ограничение парковки.

Модератор: Это нормально, я думаю, тенденция будет и дальше нарастать.

Мурат Ахмеров: Спартаковскую уже закрыли. По «Каравану» мы планируем заказать обследование в петербургском институте, который замерит интенсивность движения и даст свои выводы о том, насколько были обоснованными действия властей. Потому что они сказали, что рядом объект спортивный («Баскет-холл») и все закрыто. А у «Каравана» как таковой своей земли нет. Мы, конечно, договорились об аренде, но не все смогут платить, условно, 2,5 тысячи за парковочное место. На самом деле это бич для девелоперов, потому что люди, принимая решения о покупке, руководствовались текущей ситуацией с парковкой. Да, есть новые паркинги, но они удалены от места концентрации офисных центров.

Модератор: Зато наш круглый стол без опозданий начался. Пробок нет. Или такие неудобства, или такие. Какие выбираем? Я лично против пробок.

Мурат Ахмеров: Редакция «БИЗНЕС Online» публиковала интервью с руководителем транспортного комитета исполкома Казани. И действительно, есть логика в его словах, когда говорит о том, что если машина стоит у обочины, то она тормозит всю линию. Но Спартаковская — там тупиковая линия, здесь-то зачем? Закрыли бы с одной стороны. По парковке по Спартаковской мы будем обращаться в суд. Мы уже обжаловали бездействия органов власти, потому что изначально были установлены лишь временные знаки, которые должны были снять после Универсиады. И так как они не сняли... Даже в «Московском Комсомольце» писали статью о том, как женщина приехала, оставила машину... Через пять минут спускается — машины нет. При этом нажимает на брелок, и машина откликается. У нее там «взрыв мозга». Оказалось, что на Спартаковской же находится штрафстоянка, и они просто увозят автомобили с одного конца улицы на другой. И очень хорошо у них получается.

Потом вышло уже «не временное» постановление, у нас осталась только возможность обжалования в судебном порядке — через исследования квалифицированного института, специализирующегося по дорожному движению. И может быть, мы готовы идти вплоть до Высшего арбитражного суда. Сейчас находимся на этапе заказа вот этого исследования.

Возвращаясь к статистике по бизнес-центрам. Помимо Korston открыто еще несколько объектов. Это бизнес-центр на Тинчурина, 31. Площадь — 3,5 тысячи, полезная — 3 тысячи. Там сначала открылся, а потом закрылся арендатор «Клевер», представляющий собой новый формат — коворкинг. Арендодатель утверждает, что были проблемы с выплатой арендной платы, арендатор объясняет причину внутренними конфликтами учредителей. История непонятная. Мое мнение как эксперта, что коворкинги должны открываться в месте скопления людей, крупных транспортных узлов. Потому что основной клиент — это фрилансеры, для которых очень важна доступность — метро, общественный транспорт, автомобильная парковка, наличие развлекательных заведений, комбинатов питания, еще чего-то. Такая некая тусовка. Нашей компанией сейчас также разрабатывается по соседству на Тинчурина проект офисного здания на 6 тысяч квадратных метров. То место, оно для коворкинга просто не подходило.

Мы анализировали эту территорию на предмет офисных площадей. Сами планируем в этом году реализовать проект и видим там формат офисов класса B. По казанским меркам это проект класса В, а по московским — класса С, где будет арендовать малый бизнес, со стандартом офисных площадей до от 15 до 30 квадратных метров. Такой «стартап-бизнес-центр». Потому что деловое ядро сосредоточено на территории, ограниченной, примерно, улицами Булак, Спартаковской, Островского, Салимжанова. То, что дальше, за Кабаном, — это уже классом ниже. Соответственно, ставки там должны быть ниже, чтобы народ туда заходил. Уровень бизнес-центра «Тахлес» — это когда пол протерт до дыр в линолеуме — нам категорически не подходит. Мы хотим реализовать качественный бизнес-центр класса B.

В 2013 году был реализован также бизнес-центр класса В — «Уницентр» компании «Унистрой» — торгово-офисный центр площадью 6800 квадратных метров, из них 3400 — полезная.

Также бизнес-центр «Паравитта», которые долгое время не могли открыться и сдались, наверное, года на три позже, чем могли бы. Общая площадь — 10,5 тысяч, класс В+, из них 8,4 тысяч — полезная.

В 2014 году на выходе также находится бизнес-центр класса B на улице Заводской, там площадь будет 4300 метров. У них идет реконструкция. Причем, по заявлению девелопера, там уже одна компания будет арендовать все площади. Это положительный тренд.

Что касается трендов 2014 года, то тенденции также положительные. Планируется к вводу 32 318 новых площадей (без учета реализации мегапроектов «Иннополис» и «Смарт Сити»). Один из проектов — это бизнес-центр «Татария» на Абжалилова, который никак не может ввести в эксплуатацию вторую очередь — там 4 тысячи квадратных метров. Видимо, проблемы с вводом в эксплуатацию.

Также проект напротив парка Победы, который так и называется — торгово-офисный центр «Парк Победы». Находится на Ямашева, 57, класса В+. Там можно будет арендовать 5120 метров.

Административное здание класса В+ на улице Московской, 21 — это долгострой напротив ЦУМа. Думаю, найдется инвестор, который купит это здание.

Также планируется к ведению в эксплуатацию офисное здание класса В — на пресечении Фучика-Кул Гали. И бизнес-центр на Заводской класса B (это тот же девелопер, что и на Тинчурина), здесь будет 4300 квадратных метров пригодных для аренды площадей.

И два таких огромных проекта, как «Смарт Сити» и «Иннополис». В «Смарт Сити» заявлено 800 тысяч квадратных метров, это колоссальный объем!

Айрат Гиззатуллин: Это без разбивки по годам. Но в этом году уже планируется ряд объектов.

Мурат Ахмеров: По уровню ставок. Диапазон в классе А — минимально это 750 рублей за квадрат. Такая цена, например, при влиянии плохих видовых характеристик. Если, допустим, окна офиса в «Корстоне» смотрят на пожарную лестницу. Максимальная ставка в этом классе 1,5 тысячи за квадратный метр. Средняя ставка — 1250 - 1300 рублей.

По классу В+. Вилка от 650 от 1000, средняя по рынку — 750.

Класс В. От 450 до «верха» в 800 за «квадрат» при средней в 650.

И класс С. От 400 до 700 рублей за квадратный метр. В среднем 580.

Данные получены на основании анализов, которые были осуществлены в рамках казанского представительства гильдии управляющих и девелоперов. Отправляли запрос в каждый бизнес-центр, там в письменном виде заполняли анкеты. Благодаря сертификации и гильдии рынок офисной недвижимости стал прозрачным. Была принята сертификация. Сертифицировано более 40 бизнес-центров. Причем новые центры сами активно идут: «Пожалуйста, сертифицируйте нас». Рынок становится цивилизованным.

По продаже в классе А не зафиксировано предложений. Для понимания, класс А — это только те бизнес-центры, где единый собственник. Потому что если есть несколько собственников, то уже нет понимания в разрезе эксплуатации. «Я буду — не буду ремонтировать лифт, крышу». Класс А — у нас это только «Булак», Korston, «Сувар». Под вопросом «Татария» — это все еще А или уже В+?

В классе В+ стоимость варьируется 65 - 75 тысяч за квадратный метр, предложения о продажах были в бизнес-центрах «Рэлита» и «Паравитта».

В классе В стоимость составляет примерно 55 - 65 тысяч за квадратный метр. Можно было бы отнести к нему и «Пушкинский», который находится напротив Ленинского садика. Но он прошел в класс С. Потому что там отсутствуют общие принципы управления. Девелопер обанкротился, начались хаотичные продажи, между собственниками нет понимания опять же в вопросах эксплуатации объекта. Поэтому, по всем визуальным признакам, это может быть класс В, В+, но... Именно из-за отсутствия менеджмента, сервиса, правил управления мы ему присвоили класс С. В классе С продажная цена от 35 тысяч до 55 тысяч.

Юрий Чикиров

ДОМ ПРИЕМОВ ОТ АЛЕКСЕЯ СЕМИНА

Модератор: «Единая арендная система». Юрий Сергеевич, вы, наверное, один из крупнейших игроков на рынке.

Юрий Чикиров: Да, это не секрет. Мы являемся в определенной степени законодателями мод на арендном рынке Казани, и многие подтягиваются под нас. Как пример, утвердив арендные ставки, мы видим, как другие участники рынка пытаются с нами конкурировать, делая где-то чуть дешевле, или где-то немного улучшая те или иные дополнительные услуги, либо включая в арендную ставку какие-то услуги.

Я хотел заострить внимание на глобальной работе, которую мы проводим, связанной с нашими историческими особняками в Казани. Не секрет, что в 2012 году при поддержке президента Республики Татарстан было подписано соглашение о государственно-частном партнерстве между нашей корпорацией и мэрией Казани, соответственно, половину 2012 года и весь 2013 год под эгидой Универсиады по программе «500 дней» мы занимались первым этапом реставрации и реконструкции наших исторических объектов. Уже признано, что мы успешно справились с первым этапом, в том числе благодаря очень хорошей поддержке руководства республики, во многих моментах нам был дан зеленый свет. Соответственно, мы сейчас имеем уникальный пул объектов недвижимости — 27 исторических особняков. В перспективе они должны уже в конце 2014 года начинать выходить на арендный рынок.

Модератор: А работы продолжаются?

Юрий Чикиров: Работы продолжаются, никто их не останавливал, планируем в конце 2014 года выдать первый уникальный продукт, а в 2015 - 2016 годах представить на рынок весь пул.

Мы прекрасно понимаем, что наши исторические особняки остаются в самых престижных сегментах рынка недвижимости. Как пример — Дом приемов по адресу Карла Маркса, 18. Сейчас мы активно ведем внутри отделочные работы в части воссоздания исторических интерьеров. У нас будет красивая, шпонированная отделка из дорогих сортов дерева, лепнина, мебель той эпохи. На рынок будет выпущен продукт, который позволит в уникальных интерьерах заинтересованным компаниям организовывать совместные совещания, бизнес-семинары.

Несмотря на то что у нас имеется первоначальная концепция исторических особняков, мы готовы к взаимовыгодному обсуждению с нашими потенциальными арендаторами и партнерами по адаптации особняков к их текущей деятельности.

Модератор: А в целом что происходит с рынком? Я понимаю, что вы настолько крупные, что на других, наверное, и особо не обращаете внимания?

Юрий Чикиров: Мы, безусловно, обращаем внимание на ситуацию на рынке и видим, что уходят в паузу определенные переговоры с нашими партнерами. Это связано, возможно, с переоценкой рисков, которые сейчас возникают в связи с изменением курса валют, с событиями на Украине и связанными с ней изменениями. Видим, что наши потенциальные партнеры затаились и пересчитывают свои риски. Отдельные наши арендаторы, к сожалению, тоже чувствуют первый удар. Как следствие, они обращаются к нам. Среди просьб — сокращение площадей, переформат бизнеса, не обходят стороной эти вопросы даже «крупных». Предлагаемая концепция приспособления исторических особняков также будет учитывать и эти тенденции. Кроме того, в связи с наличием электронных средств коммуникаций сотрудники арендатора могут быть не привязаны к какому-то определенному офису, таким образом, центральный офис компаний арендаторов может нести лишь представительские функции. Эта модель бизнеса наших арендаторов уже рассматривается, к этому все идет. Во многих крупных городах это активно применяется.

Что касается перспектив, они у нас, конечно, прямо зависят от документального оформления всех наших инвестиционных проектов. У нас есть уникальные предложения для рынка аренды торговой недвижимости в центре. Мы предлагаем два объекта, которые планируется ввести в эксплуатацию в конце 2014 года. По улице Нариманова возле железнодорожного вокзала будет торговый центр семейного досуга. Общая площадь объекта в районе 17,8 тысячи квадратов. Также объект на Московской, 52, где тоже порядка 17,1 тысячи квадратных метров. Мы сейчас ведем переговоры с потенциальными арендаторами. Для нас важна в первую очередь экономика объекта. Есть два варианта — либо это будет классический торговый центр, либо мы передаем целиком объект в управление одному арендатору, а он уже сам занимается его наполнением и управлением.

Модератор: На Московской будет введено уже в этом году?

Юрий Чикиров: Есть уверенность, что быстрее будет объект на Нариманова. Хотя, возможно, объекты пойдут в паре.

Модератор: Ваша компания в прошлом году объявила массовую распродажу части объектов. Удалось продать?

Юрий Чикиров: Мы системно структурировали все наши продажи в хорошем, красивом издании — «Настольная книга инвестора», которая позволяет малому, среднему бизнесу, а также стратегическим инвесторам предметно с нами работать, выходить с конкретными предложениями. В этом издании мы сформулировали все наши лоты как на продажу, так и на аренду. Показали земельные участки, которые мы планируем продавать. Выстроили дифференцированную ценовую политику по данным лотам. Тем самым призываем всех потенциальных инвесторов и арендаторов входить с нами в диалог и обсуждать предложения.

Модератор: Это понятно. Вот, допустим, решили вы так называемую казанскую «Горбушку» продать. Продали?

Юрий Чикиров: Торговый центр «Алтын» у нас находится в продаже.

Модератор: То есть это удача года или неудача года для вас?

Юрий Чикиров: Я так скажу: доходность данного объекта — одна из лучших в нашем пуле недвижимости. Поэтому мы не торопимся продавать сверхдоходные объекты. Но если будут предложения, которые нас устроят, то мы готовы продать даже тот офис, где мы сейчас расположены (с иронией). Это легко, все зависит от суммы предложения на самом деле. Поэтому мы продаем взвешенно, обсуждаем с перспективами и готовы к диалогу.

Модератор: А объект на Проточной, 8? Как я понимаю, это один из ваших неудачных объектов в отличие от «Алтына»?

Юрий Чикиров: Мы его также активно продаем. Но и он тоже удачный, с большой загрузкой площадей. У нас предложение уникальное в том плане, что мы можем продавать как этажами, отдельными помещениями, так и в целом здание. Для информации: отдельные лоты, представленные в нашем печатном издании, уже проданы, поэтому рекомендую смотреть в электронном формате, где оперативно отражается текущая ситуация.

Модератор: А какие-либо знаковые продажи были совершены?

Юрий Чикиров: В основном идут переговоры по продаже крупных земельных участков в Казани. Активно идут продажи небольших земельных участков. Из знаковых объектов — типа торгового центра «Алтын» — продаж пока нет. Идет прием заявок, так скажем.

Анастасия Гизатова: А стоимость Проточной можно у вас сейчас уточнить?

Юрий Чикиров: У нас все цифры публичные и представлены в «Книге инвестора».

Анастасия Гизатова

МАЛЫЕ ИНВЕСТОРЫ УШЛИ С ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА КОММЕРЧЕСКУЮ

Модератор: Анастасия Васильевна Гизатова, она предоставляет не только «Счастливый дом», но и с некоторых пор является блогером «БИЗНЕС Online». Поэтому мне вдвойне приятно предоставить слово.

Анастасия Гизатова: Мне кажется, что 2013 год прошел, как идет и 2014-й, под лозунгом: «Снижаем издержки». Именно это обстоятельство во всех сферах и будет влиять на рынок недвижимости в целом, им будут руководствоваться как инвесторы (покупатели коммерческой недвижимости, застройщики), так и арендаторы. Покупателей на рынке коммерческой недвижимости можно разделить на две условные группы.

Первая — это инвесторы, приобретающие квартиры на первичном рынке с малой степенью готовности. Они обратили внимание и ушли с «новостроек» по причине повышения порога вхождения. Если раньше стоимость квадратного метра была ниже и порог вхождения составлял 1,5 миллиона рублей, то в настоящее время приобрести ликвидную новостройку (при условии что все в порядке с разрешительной документацией) менее чем за 2 миллиона невозможно.

Вторая группа — это бывшие арендаторы, которые пришли к выводу, что лучше «платить за свое». Изменение правил игры, периодическое повышение ареной платы, не всегда справедливая плата за управление, на этом фоне увеличивающиеся продуктовые линейки банков, лояльность со стороны андерайдинга также привели эту группу на рынок коммерческой недвижимости. И это очень сказывается на приобретении коммерческой недвижимости, в частности небольших офисных помещений. Уверена, что данная тенденция сохранится и в 2014 - 2015 годах. Это будет откликом в части заполнения офисных центров. Также будет продолжаться уменьшение размера арендуемых платежей. Причина — экономия и снижение издержек.

По главному событию года. У нас немножко разные уровни с присутствующими здесь и разный сектор клиентов, соответственно, события года у нас разные. Наверное, для нас событие года — это увеличение стоимости квадратного метра на рынке новостроек. Это привело к тому, что большой поток клиентов-инвесторов «перетек» на рынок коммерческой недвижимости. Из-за того что порог вхождения на рынок коммерческой недвижимости ниже, чем порог вхождения на рынок жилой недвижимости новостроек. За 1,5 миллиона уже можно инвестировать в небольшой офис. Он востребован.

Модератор: Сколько стоит квадратный метр простой офисной недвижимости?

Анастасия Гизатова: В принципе, можно за 1,5 миллиона купить как от 20, так и до 50 квадратных метров, нужно просто смотреть, где это находится. В Ново-Савиновском районе за 1,5 миллиона рублей, в принципе, можно приобрести офис порядка 20 квадратных метров, это, допустим, здания типа «Арго».

Мурат Ахмеров: Это порядка 50 - 55 тысяч в среднем. Я сам весь год продавал у нас в бизнес-центре «Енисей», где мы первый этаж оставили в собственности и сдали «Магниту». Цоколь продали по 45 тысяч за «квадрат», второй-третий продали примерно 55 тысяч за «квадрат».

Модератор: А жилая — 60 тысяч и больше за «квадрат», да? Не выросла стоимость на жилую?

Анастасия Гизатова: По жилой недвижимости очень мало предложений бюджетных однокомнатных квартир. Соответственно, если раньше инвесторы рассматривали однокомнатные квартиры в пределах 1,5 миллионов, то сейчас они уже должны выложить уже 2, и срок получения дохода откладывается на 2 года.

Модератор: А что, есть такой класс игроков, которые покупают небольшие офисы как инвестиции?

Анастасия Гизатова: Можно сказать, огромный. Кстати, заметила, что начинающие инвесторы переоценивают доходность, что может привести к неоправданным ожиданиям. Поэтому в нашем, низшем сегменте (с иронией), не принимая во внимание «Корстоны», большие технопарки, это был тренд. Поэтому на рынок коммерческой недвижимости пошли все инвесторы, которые ушли с «первички». Опять же идет дефицит недвижимости небольших офисов с отдельным входом, допустим, переведенных в свое время из жилого в нежилое.

Я считаю, что очень много неоправданных ожиданий могут быть в 2014 году от запуска бизнес-центров. Казань подвержена, если утрировать, какой-то моде: если идет Универсиада или чемпионат, то все крупные инвесторы решают идти в гостиницы, в хостелы. Потом пошла мода на бизнес-центры. И вот строим, сдаем. Мне кажется, в 2014 году будет снижение арендных ставок из-за меньшей степени загрузки и высокой конкуренции.

Модератор: Кстати, не будут ли перепрофилироваться гостиницы в бизнес-центры?

Мурат Ахмеров: Сложно. Вот, например, «Релита». Я общался с ними, они первую часть сделали как бизнес-центр, а вторую — как гостиницу. И на тот момент была дискуссия, все-таки делать бизнес-центром или гостиницей? Сделали гостиницу, и в итоге у них там загрузки очень маленькие, и они «чешут репы», почему не перепрофилировали.

Марсель Валиахметов

Марсель Валиахметов: Во многом с коллегами согласен. В общем, главным событием можно считать Универсиаду, и все те мероприятия в городе, которые были выполнены для ее проведения. Одни дорожные развязки многого стоят. Все заметили, что передвигаться по городу стало комфортнее. Транспортная инфраструктура очень важна для любого вида недвижимости, а если говорить о недвижимости для бизнеса, то это один из основных параметров. Несомненно, есть вопросы по стоянкам. С точки зрения правильности парковки мы приходим к порядку, но это должно быть сбалансировано. Например, если мы говорим про улицу Профсоюзную, то там построены парковки, и у автомобилиста всегда есть возможность оставить автомобиль.

Проблемы возникают там, где парковки находятся далеко от офисных центров. Мы сейчас думаем над использованием одного здания нашего клиента, которое находится в центре, и именно вопрос отсутствия полноценной парковки ограничивает его использование. Всегда есть варианты — переделать цоколь в парковку, если есть техническая возможность, или просить у властей разрешение на организацию дорожного «кармана», однако это дополнительные расходы.

В Москве трендом 2013 года стало увеличение предложения апартаментов — апарт-отелей — де-юре нежилых объектов, которые можно использовать для постоянного проживания. Я считаю, что и в центре Казани в ближайшие годы возможно появление аналогичных площадей путем перепрофилирования некоторых помещений. Для офисов отсутствие парковок наиболее критично. Согласен с коллегами, что на гостиничном сегменте предложений много, инвесторы не видят пока смысла делать именно классическую гостиницу, а вот жить и работать в центре города можно, не прибегая к автомобильным поездкам каждый день. Например, те же апартаменты, которые хорошо развиваются в Екатеринбурге, у нас пока не развиты. В Казани есть один дорогой объект на берегу Казанки — «Европейский». Но я имел в виду более доступные апартаменты.

Мурат Ахмеров: Гостиница «Казань», если не ошибаюсь, тоже проект апарт-отелей. Там будет только продажа, без аренды.

Модератор: Про «Казань» я изначально слышал, что это будет жилая площадь.

Мурат Ахмеров: В новом реконструированном здании проекта «Сибирские номера», которое находится на пересечении Баумана — Чернышевского, первый этаж занимает ретейл, а верхний они изначально планировали под апартаменты. Но сейчас приняли решение перепрофилировать их под офисы. Наша компания заключает с ними договор, и там интересный офис: заходишь, а в туалете стоит такая ванная со стеклянной боковушкой. Человек изначально проектировал апартаменты, но в итоге все-таки перепрофилировал под офисное здание.

Модератор: У нас тут на Театральной есть апарт-отель, может, один из первых в городе, «унистроевский». Напротив театра. И самое интересное, что раньше Коркунов там арендовал, какие-то предприниматели. А сейчас они разбили на маленькие комнатки, как гостиницу. Не идет этот бизнес, как я понял.

Мурат Ахмеров: Апарт-отели можно строить там, где нельзя строить жилье. Нормативы по освещенности там намного меньше. В некоторых случаях это выход. И апартаменты можно продавать, сдавать в аренду. Я думаю, что рынок апарт-отелей будет сначала реализоваться в центре, а потом уже выходить на периферию, как в Москве.

В продолжение темы Марселя (Валиахметова — ред.) — развязок — продолжилась тенденция децентрализации тех же офисных зданий. Если раньше офис только в центре, то сейчас в «Химграде» они заполнили достаточно быстро, за год заполнили помещения.

Марсель Валиахметов: Несомненно, в офисном сегменте заметным событием стало открытие второй очереди в «Корстоне»: в так называемой новой башне (tower) минимум предлагается 28 «квадратов». Там есть, конечно, свободные помещения, но за последние месяц-два, по моим наблюдениям, динамика заполняемости хорошая. Новая башня позиционируется как класс А, там действительно более продуманы определенные моменты, есть грузовой лифт. В старом БЦ арендаторы по-прежнему мебель поднимают по уличной лестнице, что неудобно. С точки зрения парковки, если там нет какого-то мероприятия, все хорошо. При проведении мероприятия есть задержки, но большой БЦ тем и хорош, что постоянно кто-то приезжает, кто-то уезжает, место найти можно, тем более скоро откроется новый паркинг.

Модератор: Ну да... А мероприятия там часто происходят...

Марсель Валиахметов: Если мероприятие, то да. Новая парковка еще не открылась. Ну и, наверное, относительно других бизнес-центров такого класса с парковкой все более-менее хорошо. Здесь у вас, кстати, я тоже долго парковался... Соглашусь с Анастасией, которая сказала, что люди ищут себе замену аренды. Да, сейчас есть заказ у нас на подбор зданий, именно определенных площадей или этажей. И сталкиваясь с парковочной ситуацией, компании говорят сразу об общественном транспорте, о метро. То есть факт, что их сотрудники готовы отказаться от автомобильных поездок, если им удобно, если они могут со станции метро дойти. Поэтому, я считаю, что ставки не будут падать, а, может быть, будут расти именно в тех местах, куда локально на общественном транспорте очень удобно добраться.

Модератор: Но это все-таки метро имеется в виду?

Марсель Валиахметов: Ну у нас метро не так развито... пока.

Модератор: А какой еще общественный транспорт?

Марсель Валиахметов: Автобусы...

Модератор: Автобусы-то везде есть...

Марсель Валиахметов: Если до остановки автобуса идти минут 5 - 10, то это да. А если вышел и сразу, то это другое... Я вот об этом говорю. Пока весь город не охвачен метрополитеном, с появлением второй линии метро, наверное, значение расположения помещений рядом со станцией метро усилится. Взять, к примеру, такие густонаселенные районы, как Азино, какое там сейчас метро... Чтобы с Азино человек доехал до работы, ему все равно придется ехать на общественном транспорте либо до станции метро, либо до какой-то остановки и там еще пешком пройти. Климат у нас такой, к сожалению, что полгода не так приятно ходить по улице.

Можно выделить несколько групп коммерческой недвижимости, интересной для инвесторов. Это новостройки, где предложение нежилых помещений начинается в среднем от 60 квадратных метров. Застройщики, кстати, не спешат продавать офисные части слишком быстро, начинают продажи позже старта продаж квартир, держат цены, хотят снять сливки. В зданиях, которые пережили редевелопмент, могут быть предложения отдельных комнат от 20 квадратных метров, но чаще такие помещения предлагаются в аренду. Спрос на маленькие помещения был всегда. Это касается и аренды, и покупки.

Не секрет, что есть интерес инвесторов к квартирам на первых этажах в старом жилом фонде. Эти помещения переводят в нежилые. Там как раз есть возможность сделать небольшие офисы, от 20 - 30 «квадратов», главное — это локация, первая линия и проходимость.

Есть инвестиционный интерес и к земле, и к строительству новых офисных зданий как для себя, так и для сдачи в аренду. И как раз опять же эта потребность возникает из-за того, что бизнес разрастается — пару этажей можно оставить для собственного бизнеса, а остальное сдать в аренду.