По итогам первого полугодия Россия заняла почетное 88-е место в рейтинге доступности жилья, потеснив Парагвай и Колумбию По итогам первого полугодия Россия заняла почетное 88-е место в рейтинге доступности жилья, потеснив Парагвай и Колумбию Фото: «БИЗНЕС Online»

Рекомендую до 20 сентября ипотечникам не торопиться с покупкой

По итогам первого полугодия Россия заняла почетное 88-е место в рейтинге доступности жилья, потеснив Парагвай и Колумбию. Консалтинговое агентство Numbeo, проводившее анализ, учитывало соотношение средней стоимости жилья к среднему доходу семьи. При этом, несмотря ни на что, согласно исследованиям отечественного аналитического центра НАФИ, почти 60% россиян хотели бы купить загородный дом или коттедж в ближайшие пять лет, 33% — купить квартиру в многоэтажке.

Я же рекомендую до 20 сентября ипотечникам не торопиться с покупкой, с большой вероятностью к 20 сентября банки улучшат условия кредитования, т. к. 16-го числа пройдет очередное заседание ЦБ с дальнейшей корректировкой ставки. А пока вот нехитрые советы покупателям и продавцам, чтобы сделка прошла успешно.

Три кита успешных переговоров — доброжелательность, объективность, спокойствие. Первая встреча продавца и покупателя — это как первое свидание — должна пройти легко и непринужденно. Вместе с тем к переговорам стоит подойти подготовленным обеим сторонам.

Советы продавцу:

1. Объективно оценивайте свою недвижимость. В идеале для этого лучше обратиться в оценочную компанию или к риелтору. Если все же решили действовать самостоятельно, то на выручку придут сервисы оценки на Avito или «Домклик». Сразу хочу предупредить, что они периодически косячат в большую или меньшую сторону, но какое-то представление о продажной стоимости у вас будет.

2. Знайте конкурентов в лицо. Начните с того, что выберете 5–10 аналогичных вариантов в соседних домах, и не поленитесь обойти каждый. Поинтересуйтесь условиями продажи (быстрота выхода на сделку), готовностью документов, тем, вся ли стоимость будет указана в договоре, и наличием несовершеннолетних собственников. И не забывайте — эти объекты не проданы, значит, заявлены по максимально высокой стоимости. Нелишним будет проанализировать, что еще можно приобрести в Казани по стоимости вашей квартиры. Может, это уютный дом в Салмачах или новостройка со свежим ремонтом через одну остановку от вашего дома.  

3. Продавцу необязательно завышать цену или подразумевать/включать сумму скидки. Одно из казанских заблуждений, что обязательно нужно «подзавысить» цену, чтобы позднее дать скидку покупателю. Мол, ему так будет приятнее. Поверьте, если квартира объективно стоит заявленной суммы, то можно обойтись без дисконтов. А более низкая стоимость при установке фильтров в поисках позволит увидеть вашу квартиру большему количеству интересующихся.

4. Скидка и комплектация квартиры. Если вы согласились сделать скидку, то уточните, скажется ли это на сроке освобождения квартиры или наличия в ней бытовой техники, которую вы планировали оставить ранее.

5. Время подумать. Не стесняйтесь брать тайм-аут, чтобы проанализировать предложения другой стороны. Главное, не затягивать с ответом.

Если вы успешно миновали первый этап и перешли к заключению предварительного договора, то с честью выдержите обсуждение его условий и ничего не забудьте Если вы успешно миновали первый этап и перешли к заключению предварительного договора, то с честью выдержите обсуждение его условий и ничего не забудьте Фото: Li Ga/ZUMAPRESS.com / www.globallookpress.com

«Ваш хлам не стоит этих денег»

Советы покупателю. Во-первых, разведка — это практика и теория сбора информации (взято из военного учебника). Прочитайте п. 1, 2, 4, 5 инструкции продавца и сделайте выводы.

Во-вторых, снижайте цену корректно. Не затрагивайте вкусовые моменты при переговорах, не критикуйте цвет обоев или кафеля. Поверьте, если вы считаете, что черный потолок со звездами и зеленый пол не сочетаются, с этим может не согласиться только сам продавец квартиры. Более того, пластиковые золотые бордюры вообще могут оказаться предметом его гордости. А вот указать на подтеки на потолке и отвалившийся плинтус очень даже правильно.

В-третьих, у них — товар, у вас — купец. Подумайте, чем вы лучше других покупателей: это может быть оперативность выхода на сделку или возможность продавцу не освобождать проданную квартиру пару месяцев после продажи, что позволит ему комфортно сделать ремонт в новом жилье. При переговорах обязательно учитывайте конкурентные предложения.

В-четвертых, избегайте запрещенных фраз. Даже если в подъезде только что убрали трупы кошек и пробежала стая тараканов, не стоит заявлять продавцу что-то типа: «Фу, как у вас тут пахнет». Это же касается, если продавец заядлый курильщик или любитель домашних кошек. Под запретом и вариации: «Ваш хлам не стоит этих денег». Если вы успешно миновали первый этап и перешли к заключению предварительного договора, то с честью выдержите обсуждение его условий и ничего не забудьте.

Обязательно заключайте предварительный договор со всеми собственниками, даже если это дружная цыганская семья из 20 человек. Вторая половина продавца должна быть уведомлена о предстоящей сделке и ее условиях Обязательно заключайте предварительный договор со всеми собственниками, даже если это дружная цыганская семья из 20 человек. Вторая половина продавца должна быть уведомлена о предстоящей сделке и ее условиях Фото: Joaquin Corchero/Keystone Press Agency / www.globallookpress.com

Если покупаете жилье у цыганской семьи из 20 человек

Давайте теперь рассмотрим основные ошибки, которые могут помешать сделке:  Для начала опишите перечень документов, который должен представить продавец до сделки с указанием точного срока. Рекомендую передачу документов не приурочивать к дате сделки, т. к., вполне вероятно, возникнут вопросы. Например, выписку о переходе права собственности или архивную выписку.

Проговорите сразу, кто будет участвовать в сделке. Допускается ли доверенное лицо при подписании договора или расчетах. Частенько продавец перед сделкой заявляет о своей занятости и наличии доверенности у родственника или знакомого.

Определитесь, кто несет и в каких пропорциях расходы. Например, стоимость ячейки, оплата электронной регистрации, нотариальные услуги. А если жилье продается по ипотеке, на кого ложатся услуги по оценке и оплате дополнительных справок для банка.

Кстати, основные баталии всегда разворачиваются по форме оплаты. Судите сами, только формулировка «Расчет будет произведен в день подписания основного договора» включает в себя более 6 вариантов. Например, передача денег до подписания договора, передача денег после подачи пакета документов в регистрирующий орган, после подписания, но до подачи. Обязательно детализируете! Даже безобидная формулировка с ячейкой способна разорвать прежние договоренности. Нелишним будет указать условия открытия и участвуют ли в открытии обе стороны.  

Обязательно заключайте предварительный договор со всеми собственниками, даже если это дружная цыганская семья из 20 человек. Вторая половина продавца должна быть уведомлена о предстоящей сделке и ее условиях. Даже при наличии брачного договора я бы рекомендовала подстраховаться и дополнительно потребовать нотариальное согласие на продажу. Условия брачного договора могут быть признаны недействительными, если одному из супругов передается все имущество. Это следует учитывать, когда вы приобретаете квартиру, перешедшую полностью одному из супругов, т. к. на эту тему существуют разъяснения пленума Верховного суда.

Вполне возможно, что за вашим продавцом парковочное место закреплено. Но это не значит, что оно обязательно перейдет к вам по наследству после покупки квартиры. Зачастую продавцы эту информацию умалчивают Вполне возможно, что за вашим продавцом парковочное место закреплено. Но это не значит, что оно обязательно перейдет к вам по наследству после покупки квартиры. Зачастую продавцы эту информацию умалчивают Фото: «БИЗНЕС Online»

Партизанские войны за парковочные места

Непременно обговорите сроки снятия с регистрационного учета и освобождения квартиры — они могут не совпадать. Возьмите до сделки нотариальные уведомления у всех зарегистрированных лиц, не являющихся собственниками квартиры. Составьте подробную опись имущества, с указанием марки бытовой техники и фотоотчетом по периметру комнат. Поинтересуйтесь, есть ли закрепленное парковочное место за приобретаемыми квадратными метрами. Если это огороженное дворовое пространство — могут быть сюрпризы.

В Казани распространена следующая практика. Старые жители, которые участвовали в установке забора во дворе, делят парковочные места. У председателя ТСЖ есть список очередников на места. Мест, как правило, всем не хватает, и идут тихие партизанские войны. Вполне возможно, что за вашим продавцом парковочное место закреплено. Но это не значит, что оно обязательно перейдет к вам по наследству после покупки квартиры. Зачастую продавцы эту информацию умалчивают.

При заключении предварительного договора лучше сразу оговорить все условия основного и даже совместно составить его проект: с актом приема-передачи и распиской. Несмотря на свое простодушное название и простую письменную форму, именно расписка в получении денежных средств (или банковского платежного документа) подтверждает, что обязательства покупателем полностью исполнены.

Если квартира приобретается у нескольких собственников, то каждый из них прописывает полученную именно им сумму. Не допускается получение суммы по договору одним собственником за другого без доверенности. Более того, в Казани нередки случаи, когда один из продавцов пытается признать сделку недействительной при причине не произведенного лично с ним расчета.

И в заключение. Сентябрь не оправдал многих надежд, как продавцов, так и покупателей. Первые ждали ажиотажный спрос, как в 2021 году, вторые, наоборот, обвала рынка и возвращения цен на уровень 2020 года. Получилось, ни вашим, ни нашим. Опять для разогрева рынка появились слухи, что льготная ипотека на новостройки вот-вот закончится и цены на них пойдут вверх. Но осень пройдет спокойно, без рекордов и потрясений.