«Все-таки мы не Москва»: запретят ли в Татарстане студии-клетушки?

«Отрасль и так «колбасит», они там что, хотят вообще остатки спроса убить? Слабо верится в такое желание!» Фото: «БИЗНЕС Online»

Сигнал послан: регионам рекомендуют запретить клетушки

Минстрой РФ направил властям регионов рекомендации, согласно которым под запрет могут попасть микроквартиры площадью менее 28 «квадратов». Об этом сообщил «Коммерсантъ» со ссылкой на текст письма, направленного ведомством.

В пресс-службе минстроя России пояснили «БИЗНЕС Online», что документ носит рекомендательный характер и направлен на информирование регионов. Подготовлен он рабочей группой по реализации ведомственного проекта цифровизации городского хозяйства «Умный город». Методические рекомендации для разработки регионального стандарта качества жилого помещения и комфортности проживания подготовлены экспертным сообществом, представляющим позицию участников строительной отрасли. Главное — это не обязательное к исполнению руководство к действию. «Сейчас минстрой России не рассматривает корректировки действующей нормативно-правовой базы в части введения каких-либо ограничений по площади на строительство жилья», — подчеркнули в пресс-службе ведомства.

Регионы вольны сами принимать решение относительно квартир с минимальной площадью. Так ранее говорил вице-премьер России Марат Хуснуллин. По его словам, Москва, где не согласовывают проекты такого жилья с августа прошлого года, «может себе это позволить».

Тем не менее сигнал, как говорится, послан. «БИЗНЕС Online» обратился за комментариями в министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РТ. В пресс-службе пояснили, что пока таких рекомендаций не поступало. Но заявления о том, что при наличии решений минстроя России оно будет выполнено, уже звучали. «Будем подчиняться решению минстроя России, которое готовит предложение о запрете квартир площадью менее 28 квадратных метров. Их не может быть в продаже, будем исполнять это ограничение вместе с девелоперами», — говорил замминистра строительства Ильшат Гимаев. 

Это клетушки, как там можно жить? Нам нужны развитые люди, которые с оптимизмом смотрят в будущее. А это будут ущемленные, замкнутые люди.

Ильшат Гимаев заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ

Как дал понять один из собеседников «БИЗНЕС Online», пока фактического решения нет — обсуждать тут просто нечего. «Это рекомендация, которую ведомство „спустило“ в регионы в информационных целях и не более, — отметил он. — И сложно сказать, будут ли ее выполнять. Отрасль и так „колбасит“, они там что, хотят вообще остатки спроса убить? Слабо верится в такое желание! Пока наш татарстанский минстрой никаких установок по минимальной площади квартир не давал, не о чем и говорить».

Есть и другое мнение: застройщики самостоятельно должны определять квадратуру предлагаемых ими квартир. «Что касается размера квартир, то бизнес сам определяет, — высказывалась главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина. — Есть инвесторы, которые продают только большие квартиры для семейных людей, там и статус жилья иной. Кто-то, напротив, нацелен на более мелкие квартиры для молодежи без детей. Сами инвесторы определяют… Это гибкая история, которая зависит от рынка. Ситуация постоянно меняется. Бизнес сразу реагирует на это. Может быть, где-то такое (запрет — прим. ред.) есть, но у нас в Казани подобных целей нет».

Однокомнатные квартиры предлагают пропускать от 36 кв. м, двухкомнатные — от 49 кв. м, трехкомнатные — от 66 кв. метров Фото: «БИЗНЕС Online»

Каждая 20-я квартира в Казани — студия

Впрочем, студии — самое заметное, но единый стандарт предложен и для других вариантов жилья.

Так, однокомнатные квартиры предлагают пропускать от 36 кв. м, двухкомнатные — от 49 кв. м, трехкомнатные — от 66 кв. метров. Эти нормы — вплоть до каждого «квадрата» — повторяют стандарты Москвы и Московской области. Причем, по данным аналитического центра «Дом.РФ», «неправильного» жилья в России строится немало. Микроквартир (менее 28 кв. м) в строящихся домах около 255 тыс. — 21% от общего количества предлагаемых застройщиками квартир.

«Если мы берем статистику по России, то получается, что под эти нормы не попадает 50 процентов жилья», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

А что у нас? По информации «Циан.Аналитики», опубликованной в журнале «Стройэкспертиза», в Казани доля студий в новых домах составляет всего 5%. Если учесть, что всего в столице РТ строится около 32 тыс. квартир, получается, что на студии приходится примерно 1,7 тыс. лотов. В рейтинге городов с наибольшей долей студий в новостройках столица РТ занимает 17-е место, а впереди — Санкт-Петербург, где доля студий в новостройках составляет сразу 27%. Такие цифры прослеживаются и в целом по Татарстану. По данным «Дом.РФ», в республике насчитывается всего 3% квартир меньше 25 «квадратов» от общего количества строящегося жилья.

С этим солидарны и некоторые эксперты. «Такое жилье, как правило, подходит либо для инвестирования, потому что на однокомнатную квартиру надо больше средств, либо для сдачи в аренду или проживания не более двоих человек, — считает вице-президент гильдии риелторов РТ Руслан Садреев. — Поэтому данное жилье не очень распространено среди покупателей. И все, конечно, при наличии возможности стараются приобрести хотя бы небольшую, но полноценную однокомнатную квартиру».

В Казани доля студий в новых домах составляет всего 5%. Если учесть, что всего в столице РТ строится около 32 тыс. квартир, получается, что на студии приходится примерно 1,7 тыс. лотов Фото: ru.freepik.com

Предложения по малогабаритному жилью в Казани имеются. «Каким образом рынок отрегулировал вопрос появления маленьких площадей? Это связано с высокой стоимостью жилья. Чтобы стоимость жилья была ниже, квадратных метров на одну квартиру становится меньше, и эта тенденция идет. Квартиры „мельчают“», — констатирует Гизатова.

Пример с массой студий — проект «Нокса парк» от ПИКа, где очень много квартирок площадью в 19,8–27 кв. метров. Согласно проектным декларациям, в трех строящихся корпусах почти на 600 квартир 300 лотов — это студии, цена которых, по данным агрегаторов, начинается от 5,8 млн рублей. Но зато распроданность домов приближается к 100%, притом что срок сдачи — уже в марте. Есть студии площадью около 20 кв. м и в проектах ТСИ в селе Осиново.

По сообщению девелопера «Новастрой», в некоторых проектах компании есть квартиры площадью менее 28 «квадратов». Такое жилье можно приобрести, к примеру, в ЖК ТураNova. Там предлагают примерно 10% студий стоимостью от 4,2 млн рублей. «Такое жилье востребовано как самое первое для тех, кто только съезжает от родителей, а также как инвестиционные накопления, — говорят в компании. — В случае введения ограничений на минимально возможные площади квартир наша политика в области квартирографии сильно не поменяется. Однако хотелось бы все-таки оставить возможность выбора со стороны клиентов, какая площадь квартир им необходима. Ведь большая площадь — это не только более высокая стоимость приобретения, но и стоимость владения в будущем».

«Чтобы купить однокомнатную квартиру за 8–9 миллионов, необходим уже достаточно большой первоначальный взнос. А при небольших накоплениях и если имеется возможность купить студию, то покупатели, по крайней мере, будут иметь какой-то выбор» Фото: «БИЗНЕС Online»

«При нынешних ценах есть люди, кому не по силам купить нормальную квартиру, и студия для них хоть какое-то решение вопроса»

«БИЗНЕС Online» предложил участникам рынка недвижимости прокомментировать рекомендации. Мнения разделились на «за» и «против».

Руслан Садреев — директор компании «Премьер-Недвижимость», вице-президент гильдии риелторов РТ:

— Со стороны покупателей было бы хорошо, если бы действительно данная информация носила рекомендательный характер. Пусть такие квартиры будут, хоть и в небольших количествах. Если есть выбор именно недорогого жилья, то почему бы не дать возможность ему строиться? Все-таки мы не Москва, у нас нет таких больших объемов строительства. Поэтому, если такое жилье сохранится среди предложений, это было бы хорошо для рынка недвижимости Казани.

Более того, цены на однокомнатные квартиры в Казани начинаются, условно, от 8 миллионов рублей, а студии стоят дешевле.  Если по той же льготной семейной ипотеке максимальная сумма кредита составляет 6 миллионов, то, допустим, чтобы купить однокомнатную квартиру за 8–9 миллионов, необходим уже достаточно большой первоначальный взнос. А при небольших накоплениях и если имеется возможность купить студию, то покупатели, по крайней мере, будут иметь какой-то выбор.

Я достаточно много лет работаю в сфере недвижимости и думаю, что все-таки рынок сам регулирует формат предложений, исходя из потребностей покупателей. Например, если взять ИЖС: жилые дома строились по 400–500 квадратных метров. Сегодня средняя площадь индивидуального жилого дома — 120–160 квадратных метров. По квартирам ситуация аналогичная. Если мы возьмем старый фонд так называемого долевого строительства 2000–2010 годов, то тогда двухкомнатные квартиры были от 80 «квадратов», трехкомнатные — от 100 квадратных метров. Сегодня мы видим, что двухкомнатные строятся от 50 до 75 «квадратов», трешки — от 70 до 100 квадратных метров. Рынок и спрос отрегулировали товар, поэтому какие-то ограничения могут мешать развитию.

Не думаю, что принятие такого решения кардинально повлияет на застройщиков, но это может повлиять на ограничение выбора у покупателей жилья. Они будут либо откладывать покупку, если у них не хватает денег на более дорогую квартиру, либо брать ипотечный кредит. Но ипотека достаточно дорогая для основной массы покупателей, за исключением семейной ипотеки, которой немногие могут сегодня воспользоваться.

Когда мы заходим в супермаркет, то хотим видеть и дорогие, и дешевые товары. А если мы зайдем и увидим все дорогие товары в супермаркете, то, наверное, это будет не очень правильно. Потому что у каждой семьи, у каждого покупателя есть своя история. Кто-то ищет недвижимость, чтобы было недорого, а кто-то не смотрит на цену и покупает для себя лучший вариант, который может быть дорогим. Инвестированием занимаются любые категории людей — это может быть уже состоявшаяся семья, которая планирует приобрести жилье для того, чтобы в дальнейшем сдавать его в аренду, либо для детей, которые приедут студентами жить в этой квартире, когда настанет такая необходимость. Поэтому я считаю, что у каждой семьи свои определенные обстоятельства и, если есть выбор, это всегда хорошо.

Рисхат Сабирзянов — генеральный директор агенства недвижимости «Кама»:

— Я сам лично отрицательно отношусь к малогабаритным объектам недвижимости. Но, с другой стороны, при росте цен есть люди, кому не по силам купить нормальную квартиру, и для них это какое-то решение вопроса.

В Набережных Челнах, например, есть в продаже «малосемейки» — отдельные комнаты в квартирах. Я считаю, что для нуждающихся это решение вопроса, поэтому, в принципе, мы можем отказаться от малогабаритных квартир. Насколько я знаю, были у нас в продаже от 26 квадратных метров и более. Есть ли они у нас в продаже сейчас, не могу сказать.

Я думаю, минстрой РТ прислушается к рекомендательному письму. Если в доме много подобного рода квартир, получается такое не совсем культурное название — «человейники». Там житья нет. Многие люди, граждане, отрицательно к этому относятся, а в Татарстане прислушиваются к мнению своих сограждан. Я думаю, должны быть установлены минимальные стандарты, меньше которых для человека уже невозможно жить.

«Если посмотреть процент распроданности каждого жилого комплекса, можно увидеть, что там «подзависли» квартиры с большей метражностью и распроданы с меньшей» Фото: «БИЗНЕС Online»

Анастасия Гизатова — генеральный директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— Студии меньше 28 квадратных метров действительно есть. А вообще если мы берем статистику по России, то получается, что под эти нормы не попадает 50 процентов жилья. Если мы посмотрим студии и однушки, как раз они могут не вписаться.

Каким образом рынок отрегулировал вопрос появления маленьких площадей? Чтобы стоимость жилья была ниже, квадратных метров на одну квартиру становится меньше. Квартиры «мельчают». Тем более был дефицит небольших однокомнатных квартир и студий. Надо еще учитывать затраты на ремонт, коммунальное обслуживание этих площадей, потому однокомнатные маленькие студии всегда будут востребованы.

Будет ли наш татарстанский минстрой слушать рекомендации минстроя РФ, мне сложно сказать. Возможно, да. Через какое-то время могут прийти к тому, что будет минимальная метражность для каждого вида квартир. Это нововведение не отразится на татарстанской недвижимости. Сейчас уже есть новые запущенные проекты с определенной метражностью, и их достаточно для того, чтобы насытить рынок.

Если эту норму примут, здесь через какое-то время возникнут проблемы не только у покупателей, но и у застройщиков. Потому что небольшие однокомнатные квартиры и вообще квартиры с меньшей метражностью продаются быстрее, чем квартиры с большей площадью. Если посмотреть процент распроданности каждого жилого комплекса, можно увидеть, что там «подзависли» квартиры с большей метражностью и распроданы с меньшей.

Ясмина Булатова — специалист агентства недвижимости «ФЛЭТ»:

— Основываясь на своем опыте работы, могу с уверенностью сказать, что почти во всех жилых комплексах присутствует малогабаритное жилье.

В Казани наблюдается тренд на строительство жилых комплексов с квартирами-студиями и апартаментами небольшой площади. Это связано с высоким спросом на доступное жилье, особенно среди молодежи и студентов. В других городах Татарстана, кроме Казани, доля малогабаритного жилья может быть ниже, так как там спрос на более просторные квартиры, особенно для семей с детьми, остается высоким.

Думаю, что минстрой РТ подчинится, если это будет нормативом от минстроя России. Тенденция строительства должна идти к новым стандартам, особенно после указа президента, согласно которому к 2030-му на каждого жителя должно приходиться минимум 33 квадратных метра.

Вопрос регулирования площади жилья в России — сложная тема, требующая взвешенного подхода. С одной стороны, рыночные механизмы, безусловно, оказывают влияние на предложение и спрос, что может привести к оптимизации размеров квартир в соответствии с потребностями населения. Застройщики стремятся предлагать востребованные форматы, а покупатели голосуют своим кошельком за наиболее подходящие варианты.

С другой стороны, полагаться исключительно на рынок рискованно. Возможны перекосы в сторону микрожилья в погоне за прибылью, что негативно скажется на комфорте проживания и социальной среде. Минимальные стандарты площади могут гарантировать базовый уровень удобства и соответствие санитарным нормам, особенно для социально уязвимых слоев населения. Оптимальный путь — разумное сочетание рыночных механизмов и точечного регулирования, направленного на обеспечение достойного уровня жизни и предотвращение спекуляций на рынке жилья.

Принятие нормы о минимальной площади квартир в 28 квадратных метров в Казани и Татарстане окажет разностороннее влияние. С одной стороны, будет негативное влияние, так как уменьшится количество малогабаритного жилья, особенно в сегменте экономкласса. Застройщикам придется перепроектировать объекты, увеличивая площадь квартир, что потребует дополнительных инвестиций и времени. Исходя из вышеперечисленного, увеличение площади квартир приведет к росту затрат на строительство и материалы, и, соответственно, стоимость квартир вырастет и станет менее доступной для определенных категорий граждан. Однако увеличение общих площадей в квартирах повлияет на комфорт проживания и улучшение жилищных условий.

Введение новой нормы в минимальной квадратуре в Татарстане потенциально может оказать негативное влияние на различные группы населения. Студенты и молодые семьи могут столкнуться с ограничениями в выборе собственной недвижимости, так как новая норма повлияет на доступность и стоимость жилья, особенно в крупных городах, где сосредоточены учебные заведения и рабочие места. Это может усложнить переезд и адаптацию для студентов из других регионов и создать дополнительную финансовую нагрузку на молодые семьи.