Наиль Галеев, СМУ-88: «Еще никто не строил в речпорту Казани целый микрорайон»

Наиль Галеев: «В этом и преимущество, и сложность казанского рынка: уровень покупательских требований к жилью очень высокий» Фото: Андрей Титов

«Казанский рынок не «захламляют» низкокачественной застройкой»

— Наиль Ринатович, 2024 год был насыщен событиями, которые сильно изменили рынок недвижимости. Какие факторы, на ваш взгляд, больше всего повлияли на отрасль в уходящем году?

— Конечно, 2024-й оказался для рынка нескучным — начать хотя бы со взлета ключевой ставки и неразберихи с субсидированием. Добавил сложностей рост стоимости материалов и рабочей силы, а в Казани ситуацию «перегревал» еще и саммит БРИКС — строительство объектов к мероприятию шло, как говорится, «всем миром». Хотя ни у кого из татарстанских застройщиков, я думаю, это не вызвало нареканий. Все понимают: такие мероприятия — это развитие нашего города и республики, а в итоге и стимул для развития девелоперов.

В целом по году удорожание себестоимости было ожидаемым. Цены растут на все товары, и стройматериалы здесь не исключение. Да и зарплаты увеличиваются не только в строительной отрасли.

Стоит отдать должное нашему генподрядчику — он работает с поставщиками по долгосрочным контрактам. Например, основные материалы закуплены впрок, тот же цемент. Благодаря этому на нашей группе компаний удорожание сказалось не так критично.

— По итогам 2024 года Казань заняла 11-е место среди миллионников по объему ввода жилья. Насколько этот показатель отражает реальную ситуацию на рынке?

— На мой взгляд, стоит смотреть не столько на текущее место города в рейтинге, сколько на динамику. У Казани стабильный прирост по объему ввода, с 2023 года показатели повысились на 7 процентов. Большинство других миллионников демонстрируют падение, кто-то почти на треть.

В любом случае я бы не считал текущий объем введенного жилья плохим признаком. Наоборот, это показатель того, что рынок не «захламляют» низкокачественной застройкой.

Наиль Галеев Генеральный директор ГК «СМУ-88»

Казань — город красивый, центр крупных международных мероприятий. Тут стоит выразить огромную благодарность команде Мэрии и Ильсуру Раисовичу за те усилия, которые они приложили и продолжают прикладывать для развития Казани. Без преувеличения можно сказать, что каждый житель нашего города гордится тем, что живет в столице Татарстана, а таким мало кто может похвастаться. Такой статус задает девелоперам определенную планку. А благодаря работе нашей администрации и республиканских властей жители привыкли к шикарным скверам и паркам и ждут не менее качественного благоустройства в своих дворах.

В этом и преимущество, и сложность казанского рынка: уровень покупательских требований к жилью очень высокий. Поэтому и качество продукта в городе растет.

«На некоторых наших объектах с рассрочкой оформляется до 90% сделок»

— Несмотря на рост себестоимости, изменение покупательной способности и снижение доступности ипотеки, СМУ-88 сохранило позиции в тройке лидеров РТ по объему текущего строительства и уровню востребованности у покупателей. Как компания отвечает на вызовы рынка? Какие решения вы считаете наиболее успешными?

— В меняющемся рынке на первый план выходят расстановка приоритетов и просчет рисков. Мы не торопимся приступать к проектам, даже получив разрешения на строительство, а делаем это по мере необходимости. Запущенные же проекты делим на очереди, чтобы регулировать финансовую нагрузку.

С точки зрения продаж высокую эффективность показал инструмент рассрочки. Сейчас на некоторых наших объектах с ней оформляется до 90% сделок. Но здесь есть свои ограничения. Например, большая доля сделок по рассрочке означает, что девелопер не может обеспечить высокую наполняемость эскроу-счетов, а из-за этого поднимается стоимость проектного финансирования. Так что важно соблюдать баланс.

Наиль Галеев, СМУ-88: «Банки ничего не строят, но у них самая высокая прибыль в отрасли!»

В правительстве тоже понимают, что инструмент рабочий, но осознают и его подводные камни: [вице-премьер РФ] Марат Хуснуллин как раз предлагал законодательно урегулировать все эти процессы. Как бы то ни было, именно рассрочка сейчас основной драйвер продаж в новостройках.

— Падение покупательной способности замечаете?

— В части ипотеки — безусловно. Та же семейная льготная программа перестает быть актуальной еще в прошлом году, на это обращал внимание в том числе раис РТ Рустам Минниханов. Он предлагал повысить лимит по семейной ипотеке, исходя из стоимости жилья в регионе и первоначального взноса не более 20 процентов. Двух-трехкомнатная квартира в Казани стоит в районе 15 миллионов, и с лимитом на «семейку» в 6 миллионов людям все равно надо найти еще 9 на первоначальный взнос. В 2024 году еще были проблемы с финансированием льготных программ, это было хорошо видно по общей статистике. Когда заканчивались лимиты на льготные программы, количество сделок падало, когда вновь открывались — были всплески продаж. Об ипотеке вне льготных программ я вообще молчу — явно немногие готовы брать ее под 30–35%.

Но если говорить о количестве сделок по нашим объектам, то серьезного падения мы не видим. В том числе из-за аудитории наших проектов. Если раньше в нашем портфеле было примерно поровну объектов комфорт- и бизнес-класса, то сегодня мы запускаем в основном именно бизнес. Это тот сегмент, который в количественном выражении хоть и продается меньше, зато более стабилен. Ну и как видим по своим результатам, довольно востребован в Татарстане.

— Возможны ли срывы сроков сдач в текущих условиях рынка?

— Благодаря проектному финансированию такого риска на сегодняшний день нет. Все, на что получено финансирование, девелоперы в любом случае завершат. Разве что кредит будет дороже из-за снижения заполняемости эскроу-счетов, что влияет на себестоимость и в конечном итоге на цену.

Инвестиционно-строительный срок продолжителен и, в принципе, позволяет пережить колебания рынка, несмотря на возможные просадки в моменте. Какие-либо задержки могут быть связаны только с недостатком компетенций у более мелких застройщиков. У крупных и опытных игроков такой ситуации, когда они по объективным причинам что-то не смогут достроить, не произойдет.

Компания вышла на рынок Нижнекамска с проектом бизнес-класса «Калина»

Завершение ЖК «Крыловка Парк», выход в Нижнекамск и развитие территорий в Казани

— Расскажите о самых ярких достижениях СМУ-88 в 2024 году.

— Во-первых, мы сохраняем ритмичность строительства в Казани. В декабре нам дали заключение о соответствии по ЖК «Крыловка Парк» в Кировском районе, причем строительные работы удалось закончить с опережением на полгода. Завершаем работы на ЖК «Яратам» — его тоже будем сдавать раньше запланированного срока.

ЖК «Яратам» введут в 2025 году раньше объявленного срока

Во-вторых, запустили два новых объекта в Казани: «Минтимер» на Новой Портовой и «Адали» на ул. Аделя Кутуя.

В-третьих, сдали первый проект на Дальнем Востоке — «Дом на Курчатова». Это был непростой объект: непривычно работать на таком большом расстоянии. Но мы рады, что смогли приложить руку к развитию Приморского края.

Вторым проектом СМУ-88 на Новой Портовой стал ЖК «Минтимер»

В-четвертых, компания масштабировались и в Татарстане, выйдя на рынок Нижнекамска с проектом бизнес-класса «Калина». Мы уже получили разрешение на строительство и дали старт продажам в двух домах первой очереди.

В-пятых, приступили к восстановлению здания завода братьев Крестовниковых.

— Отличается ли специфика застройки в Приморье и Нижнекамске от казанской?

— Пожалуй, там менее развит рынок недвижимости бизнес-класса. В Нижнекамске, на мой взгляд, мы в принципе во многом формируем рынок бизнес-сегмента прямо сейчас. Например, в числе первых застройщиков будем внедрять подземные парковки, качественную коммерцию на первых этажах. Но город активно развивается, здесь масштабируется производство, растет уровень жизни, и все больше людей предпочитают связать свое будущее с Нижнекамском. Поэтому появляется запрос на квартиры бизнес-класса.

Хотя мы запустили проект прямо накануне Нового года, но уже видим хорошее количество броней и сделок. Мы благодарны за столь теплый прием и рады, что оправдываем ожидания.

В 4-м квартале планируется завершить первую очередь ЖК «Яналиф» на Новой Портовой

— Одно из ключевых направлений СМУ-88 в Казани — редевелопмент территории Новая Портовая. В 2024 году по вашей инициативе прошла серия встреч, посвященных развитию этой локации. Почему для вас важно обсуждать с экспертами контекст места — разве для застройщика это не избыточные усилия?

— Еще никто не строил в речном порту Казани целый новый район. Казань подходила к этому не один год, сколько концепций было рассмотрено за это время. Проект получил добро у Раиса Татарстана только после детальнейшей проработки. И сейчас многие проблемные вопросы снимаются при его поддержке и участии. Спасибо Рустаму Нургалиевичу за такое внимание к развитию города и оказанное доверие. Мы понимаем свою ответственность: это большой инфраструктурный проект, в котором все заинтересованы, ведь территория будет «работать» на весь город и станет точкой притяжения для туристов. Поэтому, чтобы не допустить ошибок, стараемся собрать мнения специалистов по ключевым направлениям — тем, которые будут востребованы больше всего.

Например, развитием одной из встреч стало создание рабочей группы при городской Комиссии по топонимике. На заседаниях мы вместе с историками-краеведами составили лонг-лист потенциальных наименований для улиц Новой Портовой. Важно правильно их подобрать, чтобы территория сохранила аутентичность, органично вписалась в историко-культурный контекст города.

«Территория с историей всегда ценна»: как использовать контекст места в проекте «Новая Портовая»

Есть и вполне прикладная польза от таких мероприятий. Когда мы собирались для обсуждения водной инфраструктуры, то получили ряд важных замечаний и предложений, которые помогли нам корректно спроектировать все сети и успешно пройти госэкспертизу.

— Какие еще проекты сейчас развиваете в Казани?

— Ведем реконструкцию завода братьев Крестовниковых, пока на стадии противоаварийных работ. Проект комплексный, нужно учитывать много нюансов: тут и статус памятника, и непростая ситуация с грунтовыми водами. Спасибо партнерам из КГАСУ, которые консультируют нас и помогают выработать решения. Но потенциально этот проект — нечто совершенно новое для Казани, я думаю, в апартаментах с видом на новый театр Камала многим захочется жить.

Проект реконструкции здания завода братьев Крестовниковых разработан архитектором Рубеном Аракеляном

Кроме того, мы купили базу МУП «Городское благоустройство» в видовой локации рядом с нашим ЖК Atlantis. Там появится жилой комплекс переменной этажности, его проектирует Рубен Аракелян — сооснователь архбюро WALL и куратор Института развития города в 2024 году. Сегодня именно он занимается разработкой наших ключевых проектов.

— Несмотря на обширный объем строительства, вы не забываете и о социальном направлении: поддерживаете спорт, помогаете участникам СВО, сотрудничаете с инклюзивным досуговым центром «Симург». Как удается находить баланс между социальными задачами и бизнес-целями?

— А как иначе? СМУ-88 всегда так или иначе поддерживало социальное направление. Казань — родной для нас город, и мы всегда стремились к тому, чтобы он был красивее, а жизнь в нем была проще. Слава богу, мы достаточно крупная компания, и у нас есть прибыль, часть которой можно направить на социальные цели. Это наш долг: иначе зачем мы выполняем свою работу?

С прошлого года компания участвует в мероприятиях Детской лиги триатлона на правах генерального партнера

Поэтому мы, конечно же, поддерживаем наших ребят на СВО, их семьи: отправляем необходимую гуманитарку. В прошлом году первыми в республике запустили спецусловия для семей бойцов СВО — фиксированный дисконт на квартиры.

С прошлого года участвуем в мероприятиях Детской лиги триатлона на правах генерального партнера, поскольку дети — это наше будущее. В 2025-м решили не оставлять это дело — первый этап соревнований уже состоялся в Казани. Не первый год мы дружим с благотворительным фондом «В твою пользу» и помогаем воплощать инклюзивные проекты центра «Симург». Прямо сейчас разрабатываем ряд экологических инициатив.

В ЖК «Крыловка Парк» и «Яратам» будут муниципальные детские сады

— Какие у вас ожидания от 2025 года — с точки зрения компании и отрасли в целом?

— Будем работать и развиваться. Строительство — такой же рынок, как и любой другой: здесь выживет только тот, кто умеет хорошо адаптироваться. Главное, что в СМУ-88 эта адаптация не будет происходить за счет экономии на качестве: мы сохраним все свои стандарты.

На первую половину 2025-го запланирован ввод в эксплуатацию ЖК «Крыловка Парк» и завершение третьей очереди ЖК «Яратам» — в обоих комплексах будут садики, на 80 и 260 мест соответственно. А в 4-м квартале планируем завершить первую очередь ЖК «Яналиф» на Новой Портовой. Кроме того, запустим и 3–4 новых проекта.

Если говорить глобально об отрасли, то очень ждем подробностей о 50 мерах поддержки строительной отрасли, которые анонсировал Марат Хуснуллин в конце 2024 года. Еще застройщикам помогли бы оптимизационные решения в плане эскроу-счетов. Например, в вопросе рефинансирования проектного финансирования или частичного раскрытия эскроу. Речь о тех случаях, когда на счете уже накопилась сумма, достаточная для обслуживания проектного финансирования, — девелопер получает доступ к инвестиционной части и может направить эти деньги на дальнейшую работу. Ну и, конечно, хотелось бы скорого снижения ключевой ставки: это повлияет и на рынок новостроек, и на вторичный рынок.