«В декабре прошлого года Госдума приняла законопроект, который вероломно внес изменения в №214-ФЗ и практически лишил дольщиков права на получение компенсаций за недостатки в отделке квартир», — сетует генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. О том, в каких случаях у собственника отнимут земельный участок, во сколько обойдется подарить однушку и как ЦБ борется со «схематозами», — в материале Гизатовой для «БИЗНЕС Online».
«Для российской недвижимости в 2025 году начнется новая жизнь»
Если ваш застройщик затянет с передачей ключей от квартиры, до конца июня его нельзя оштрафовать
А вы начинаете новую жизнь с января? Я — да, правда, не всегда удается сдержать данные себе же обещания. Для российской недвижимости также начнется новая жизнь в 2025 году. Давайте разберемся в нововведениях в этой сфере, которые могут затронуть каждого.
1. Продлен мораторий на штрафы застройщикам до середины 2025 года
Помните, в Средние века в Европе существовали индульгенции (от латинского «милость», «прощение»), когда за явный проступок по решению церкви освобождали от ответственности? Хочется отметить, что прощали не всех подряд, а достойных людей с точки зрения духовенства. Например, тем, кто отправлялся в Крестовый поход, папа даровал indulgentia plenaria («полное прощение»). Так вот, в XXI веке тоже есть индульгенция, но не у баронов и виконтов, а у застройщиков, и называется она мораторием. Если ваш застройщик затянет с передачей ключей от квартиры, не выполнит условия договора долевого участия, то до конца июня этого года вы не сможете взыскать с него штраф за срыв сроков строительства.
Согласно документу, в период с 1 января по 30 июня 2025 года действуют следующие меры:
- неустойка (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется;
- компенсация за несдачу в срок будет начисляться без учета периода действия моратория;
- проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика не начисляются.
Получается, застройщиков снова освободили от ответственности. Данная версия моратория действует с марта прошло года, но истекала 31 декабря.
На этом плохие новости не заканчиваются. С 1 марта 2025-го застройщики смогут использовать свои стандарты отделки вместо техрегламентов. 17 декабря 2024 года Госдума приняла законопроект, который вероломно внес изменения в № 214-ФЗ и практически лишил дольщиков права на получение компенсаций за недостатки в отделке квартир:
- с 1 марта застройщикам разрешили устанавливать собственные стандарты качества отделочных работ;
- за недостатки отделочных работ с застройщика можно взыскать в общей сумме не более 3% от стоимости квартиры, в том числе неустойки и штрафы;
- гарантийный срок на отделку сокращен до 1 года.
Таким образом, дольщики практически лишены права на получение компенсации за недостатки отделочных работ. Поэтому, если вы приобретаете квартиру с ремонтом, изучайте стандарты отделки именно этого застройщика. Возможно, обои разного цвета или провисающий потолок для него норма. Например, при стоимости однокомнатной квартиры с отделкой в 10 млн рублей общий размер компенсации составит не более 300 тыс. рублей. С учетом текущих цен на стройматериалы это, конечно, немного.
«Нотариус разъяснит дарителю последствия подписания документа, уточнит реальную волю сторон, исключит риск совершения сделки под давлением или воздействием алкоголя. Поэтому данное изменение можно охарактеризовать как положительное»
Стоимость госпошлин вырастет
2. Подарить недвижимость можно только через нотариуса
С 13 января все договоры дарения вне зависимости от родства сторон подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому, если вам тетя или бабушка решили подарить квартиру, с соответствующим вопросом необходимо обратиться к нотариусу, а не в МФЦ. Да, ранее планировалось сделать нотариальными договоры только при дарении «чужим», но законодатель распространил ее на все случаи.
С одной стороны, это лишние и немаленькие затраты. Поход к нотариусу с дарением однушки в Казани обойдется больше 20 тыс. рублей. С другой стороны, дарственные — самый популярный инструмент для незаконного присвоения чужой недвижимости не только среди мошенников, но и среди недобросовестных родственников. А нотариус разъяснит дарителю последствия подписания документа, уточнит реальную волю сторон, исключит риск совершения сделки под давлением или воздействием алкоголя. Поэтому данное изменение можно охарактеризовать как положительное.
3. Сделки и оформление недвижимости стали дороже
Не только разводиться нынче дорого (5 тыс. рублей с каждого почти бывшего супруга), классическая купля-продажа также подорожала и, что самое страшное, привязана к кадастровой стоимости.
С 1 января 2025 года повышен размер пошлин, связанных с регистрацией недвижимости:
- 4 тыс. рублей, если кадастровая стоимость менее 20 млн рублей или не определена как таковая;
- 0,02% от кадастровой стоимости, если та превышает 20 млн рублей, но не более 500 тысяч.
Размер пошлины за одновременную постановку на кадастровый учет и регистрацию прав для физлиц зависит от кадастровой стоимости объекта:
- если кадастровая стоимость меньше 20 млн, госпошлина составит 6 тыс. рублей;
- если кадастровая стоимость больше 20 млн, то заплатить нужно 2 тыс. рублей плюс 0,02% от кадастровой стоимости.
При постановке объекта на учет госпошлина составит:
- 2 тыс. рублей при образовании (создании) объекта;
- 1 тыс. рублей при изменении сведений об объекте.
В 2 раза увеличится госпошлина за регистрацию права на землю — 750 рублей. Выписки из ЕГРН обойдутся до 700 рублей за электронный вариант и до 1,7 тыс. рублей за бумажную версию.
4. Маткапитал
С 1 февраля 2025 года размер маткапитала вырастет на 7,3%. Молодые родители за первого ребенка получат 690 тыс. рублей. За второго или последующих малышей семья получит почти 912 тыс., если до этого не получали сертификат. Обратите внимание, что семьи, которые уже использовали маткапитал на первенца, при рождении второго получат «премию» — 222 тыс. рублей. Кстати, по оценке «Дом.РФ», 70% сертификатов уходит на улучшение жилищных условий.
«Изменения встряхнут рынок недвижимости: дольщики начнут внимательнее читать ДДУ и выбирать застройщика, подрядчикам в ИЖС станет больше доверия, а маткапитал станет хорошим подспорьем для новоселья»
В каких случаях у вас отнимут земельный участок
5. «Схематозы» по оплате новостроек должны уйти в прошлое
С 1 января 2025 года российские банки должны будут выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. ЦБ вводит запрет на различные схемы покупки новостроек, которые считает рискованными:
- низкие ставки за счет удорожания квартиры;
- использование для первоначального взноса крестных средств или кешбэка от застройщика;
- зачисление денег на аккредитив, а не эскроу.
При этом банки обязаны вернуть переплату по субсидируемой ипотеке, если вы погасили кредит досрочно.
Почему ЦБ борется со «схематозами»? Он видит много случаев неудачных инвестиций, когда человек влезал в ипотеку, не имея собственных средств с надеждой перепродажи новостройки через год. Но с учетом того, что изначально покупал квартиру дороже рыночной стоимости, попадал в финансовую ловушку. Для собственного проживания эти схемы не были опасны и плохи, для многих это реальная возможность приобрести свое жилье. Но не стоит отчаиваться, не все варианты Центробанк запретил. А что отличает россиян от жителей других стран? Правильно, смекалка!
6. Борьба с «заброшками» и бесхозными участками
Также с 1 марта этого года начнет действовать закон, согласно которому владелец должен новый земельный участок освоить за три года. Нововведение дает право устанавливать признаки неиспользования участков. Что такое освоение? Это осушение, прополка, снос старых построек, планировка и прокладывание временных сетей, например воды или электричества. Согласно правилам, владелец земли обязан приступить к использованию со дня возникновения права собственности. Но если для использования участка нужна подготовка, то дается на все про все три года.
Столкнулась с заблуждением, что с 1 марта муниципалитет будет беспощадно забирать земли у нерадивых собственников, примерно как в сказке о Чиполино у кума Тыквы. Это не так, изначально собственников ждет штраф, и, только если это не поможет, участок могут изъять.
7. Строительство домов по эскроу
Вступает в силу с 1 марта закон, который предусматривает продажу и строительство индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с применением счетов эскроу, как с новостройками. С учетом нашумевшей истории про обманутых «дольщиков», которые не получили свои дома и коттеджи, данный законопроект позволит избежать аналогичных ситуаций. Ведь подрядчик не получит денег до завершения строительства, а все спорные ситуации будут решаться сторонами на переговорах либо в судебном порядке.
Еще один положительный момент в том, что деньги покупателя на счете эскроу подлежат страхованию — 100% суммы, но не более 10 млн рублей. Это необходимые изменения, но негативным побочным эффектом будет рост цен на ИЖС плюсом к постоянно дорожающим материалам.
Как видите, эти 7 изменений встряхнут рынок недвижимости: дольщики начнут внимательнее читать ДДУ и выбирать застройщика, подрядчикам в ИЖС станет больше доверия, а маткапитал станет хорошим подспорьем для новоселья. Все изменения в налоговом законодательстве мы разбирали ранее.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 8
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.