«Налоги платить будем чаще и больше»: без последствий продавать жилье в Казани не получится

«Ставки 18, 20, 22 процента к доходам от продажи недвижимости применяться не будут! А вот если вы продаете новостройку по уступке, то да» Фото: «БИЗНЕС Online»

Как считать налоги при продаже недвижимости в 2025 году

Пока все озабочены поиском новогодних подарков и меняются рецептами оливье, без внимания остается налоговая «революция», результаты которой коснутся каждого в наступающем году. Я очень хотела начать легкий праздничный материал, но вышел серьезный и перегруженный расчетами текст. Зато полезный! Если придерживаться правила «предупрежден — значит вооружен», можно научиться ловко лавировать и избежать негативных последствий этих нововведений.

1. Чем больше доход, тем выше ставка

12 июля этого года приняты масштабные поправки к Налоговому кодексу РФ: введена прогрессивная шкала, как в Европах. Поэтому налоги с 1 января 2025 года мы будем считать по-новому. Разумеется, всегда выигрывает казино (читайте — налоговая).

Как было: ставка налога при продаже жилья фиксированная — 13% с дохода после применения вычетов. Как будет: налог составит 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% — свыше этой суммы.

Например, Зухра купила квартиру в 2021 году за 10 млн рублей, а продает за 15 млн рублей. В 2024-м расчет такой: 15 млн минус 10 млн умножаем на 13% равно 650 тыс. рублей. В 2025 году: 15 млн рублей минус 10 млн равно 5 млн рублей. 2,4 млн умножаем на 13% + 2,6 млн рублей умножаем на 15% = 312 тыс. рублей плюс 390 тыс. рублей = 702 тысячи.

Без паники! Ставки 18%, 20%, 22% к доходам от продажи недвижимости применяться не будут. А вот если вы продаете новостройку по уступке, то да. К доходам от переуступок применяется! В новой редакции ст. 224, 210 НК РФ указывается, что повышенная ставка в 15% будет применяться к совокупности облагаемых налогом доходов за год. Это значит, налоги платить будем чаще и больше.

«Если сумма сделки ниже кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться именно 100 процентов от кадастра, а не стоимость, указанная в договоре» Фото: «БИЗНЕС Online»

2. Правило «за сколько купил — за столько продал» больше работать не будет

Как давно вы интересовались кадастровой стоимостью своей недвижимости? Напомню, в 2023 году прошла массовая переоценка объектов капитального строительства: жилья, зданий, помещений, сооружений, машино-мест. Многие с удивлением обнаружили, что кадастровая стоимость их парковки или квартиры на 50% выше реальных. В первую очередь это сказывается на имущественном налоге.

Властям регионов дали право увеличивать до одного понижающий коэффициент (0,7) при налогообложении продажи недвижимости. Родной Татарстан стал новатором в этом вопросе, и со следующего года большинство свежих сделок несправедливо подвергнутся налогообложению.

Почему? Давайте разберем на примере. Если вы владели квартирой менее 3 или 5 лет, то при ее продаже должны заплатить подоходный налог — 13 или 15%. У вас есть возможность уменьшить налогооблагаемую сумму на затраты по ее покупке. Тут была бы справедливой формула «за сколько купил — за столько продал», особенно на падающем рынке. Если покупная стоимость равна кадастровой, налога не будет. Но с 2025 года брать в расчет 70% от кадастровой стоимости уже не получится, т. к. в расчет принимается бо́льшая из двух стоимостей — либо цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, либо 100% кадастровой стоимости. Поэтому если сумма сделки ниже кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться именно 100% от кадастра, а не стоимость, указанная в договоре. Допустим, в 2022 году Зухра приобрела квартиру за 5 млн, планирует продать за 6 млн рублей, а кадастровая стоимость — 7 миллионов. Сколько заплатит Зухра? Если сделка пройдет в 2024-м, налог рассчитываем так: 6 млн минус 5 млн умножаем на 13% равно 130 тысяч. 6 млн больше, чем 4,9 млн рублей (70% — кадастровая стоимость). В казанской практике стороны частенько идут на занижение и могут не указывать сумму разницы в ДКП, в таком случае налога не будет совсем.

Если сделка Зухры пройдет в 2025 году, то 7 млн рублей минус 5 млн умножаем на 13% равно 260 тыс. рублей. 6 млн меньше, чем 7 млн (кадастровая стоимость). По новым правилам, занижай не занижай — налог платить придется. Хотя мы видим, что рыночная стоимость квартиры ниже кадастровой и Зухре, вопреки здравому смыслу, придется заплатить 260 тыс. или ждать 2029-го, когда минимальный срок владения составит пять лет.

3. Налоговым нерезидентам не удастся остаться незамеченными

С нового года ФНС планирует внедрить новую систему, которая станет частью АИС «Налог-3» и будет автоматически идентифицировать налоговое и валютное резидентство граждан. Это значит, что жить в теплых краях и без последствий продавать жилье в Казани не получится.

Кто считается налоговым нерезидентом? Счастливчик, который пробыл в теплых странах и теплых морях (за пределами России) от 183 дней в течение 12 месяцев, следующих подряд.

Почему налоговым нерезидентом быть невыгодно? Придется платить в России НДФЛ по ставке 30%, в отличие от 13% для россиян. Как нерезиденту избежать налога? Нерезиденты не платят налог, если продают недвижимость, которой владеют свыше минимального срока — 3 и 5 лет. Кстати, на нерезидентов распространяется № 382-ФЗ, согласно которому семьи с двумя и более детьми освобождены от НДФЛ!

«В случае раздела, реконструкции, перепланировок жилых помещений срок будет считаться с момента владения первоначальным помещением» Фото: ru.freepik.com

Как продавать «разделенные» квартиры

От грустных новостей переходим к приятным и хорошим. 8 августа президент РФ Владимир Путин подписал закон о внесении изменений в НК РФ, это очень правильные и долгожданные изменения. Почему? В случае раздела, реконструкции, перепланировок жилых помещений срок будет считаться с момента владения первоначальным помещением. А в случае объединения жилых помещений — с момента покупки последнего из объединяемых помещений.

Помните, одно время пользовались популярностью двухуровневые квартиры? Всех привлекала площадь в 150 кв. м и дополнительный туалет на втором этаже. Сейчас такие квартиры уже менее востребованы, собственники стали их делить на два самостоятельных объекта и попали на налоги. Потому что раньше минимальный срок владения отсчитывали от даты регистрации права на новые разделенные квартиры. Теперь же будут брать дату регистрации первичного объекта до изменений.

Пример: в 2009 году Зухра купила двухуровневую квартиру в «Солнечном городе» за 3 млн рублей. В 2023-м разделила ее на две и реализовала за 7,5 млн рублей каждую. В результате она заплатила 1,5 млн рублей налога, т. к. по старым правилам минимальный срок владения отсчитывали с 2023 года. По новым срок владения будут считать с 2009-го, когда Зухра купила первоначальный объект. Увы, ей не повезло, т. к. новые правила будут действовать в отношении доходов, полученных с 1 января 2024 года, а если бы продавала в 2025-м, то налоги платить не пришлось бы.

Рассмотрим еще один распространенный случай. Геннадий в 2020 году купил одну- и двухкомнатную квартиры на одной лестничной площадке и объединил в одну большую, но документы привел в порядок только перед продажей в 2023-м. Поскольку первоначальное право собственности на купленные «квадраты» у Геннадия зарегистрировано в 2020 году, налог с дохода от продажи в 2024-м объединенной квартиры уплачивать не надо, а вот при продаже в 2023 году налог возникал.

«Обратите внимание, что, несмотря на налоговые послабления, использовать материнский капитал станет сложнее. Госдума приняла в третьем, окончательном, чтении законопроект об обязательной оценке пригодности жилья, которое планируется приобрести с маткапиталом» Фото: «БИЗНЕС Online»

Изменения в маткапитале

Срок по детским долям, выделенным по материнскому капиталу, приравняли к родительскому. У отличной программы маткапитала был один существенный недостаток: когда родители покупают жилье по ипотеке с его использованием, а после погашения выделяли доли ребенку, минимальный срок владения считают от дня оформления права собственности на долю каждого члена семьи. Получалось, что у родителей срок владения был более 3–5 лет, а у ребенка — «свежий». Следовательно, дите с продажи своей доли должен перечислить в бюджет 13%.

Так всегда получается с ипотечными сделками, и, как правило, выделить доли детям можно обычно только после полного погашения кредита. Проблемы возникают, если нужно продать жилье вскоре после выделения долей. С 2025 года при продаже детских долей, купленных с использованием маткапитала, минимальный срок владения будут считать с даты, когда собственником квартиры или ее части стал владелец сертификата на материнский капитал либо его вторая половина.

Как считаем предельный минимальный срок владения жилья:

• для купленных по ДДУ или уступке — дата полной оплаты;
• для купленных по ДКП — дата первой регистрации права собственности одного или обоих родителей.

Поправки к Налоговому кодексу вступили в силу со дня опубликования и будут применяться к доходам, полученным с 2024 года. Обратите внимание, что, несмотря на налоговые послабления, использовать материнский капитал станет сложнее. Госдума приняла в третьем, окончательном, чтении законопроект об обязательной оценке пригодности жилья, которое планируется приобрести с маткапиталом. С нового года это перестанет быть автоматической процедурой и придется получать заключение. Закон вступает в силу с 1 января 2025 года. Он не будет распространяться на тех, кто подал заявление на маткапитал до конца 2024-го.

Если подытожить, то можно сформировать три главных налоговых совета на 2025 год. Во-первых, до продажи обязательно обращайте внимание на кадастровую стоимость объекта, заказывайте актуальную выписку из ЕГРН. Рассчитайте возможные потери или выберите стратегию, как их можно избежать. Поверьте, законных способов множество, и я неоднократно их приводила в блоге «БИЗНЕС Online».

Во-вторых, середина декабря — опасное время для сделок с недвижимостью. Одна неточность, и вы «зависните на приостановке регистрации» и попадете на другой налоговый период. Например, как в примере с Зухрой и кадастровой стоимостью. В-третьих, если родители — налоговые нерезиденты, их дети, которые путешествуют вместе, тоже налоговые нерезиденты и должны платить налог. Никаких освобождений для них не будет. Также нерезиденты не могут применять расходы, правило «за сколько купил — за столько продал» не работает.