«При наличии крупного инвестора наша команда ежегодно может сдавать от 40 до 70 тысяч квадратных метров коммерческих площадей в Казани, реанимируя постройки времен СССР или 90-х», — рассказывает учредитель компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин. Свой карьерный путь он начал в мебельном бизнесе, а руководящей должности в IKEA добился уже в 20 лет. Какие секреты мирового бренда он взял на вооружение и почему видит своей миссией возрождение советского наследия столицы РТ — в первой части нашего интервью.
Вячеслав Пимурзин: «Мы разрабатываем стратегию, беремся за комплексный ремонт и наполнение объекта арендаторами»
В 20 лет уже позвали на руководящую должность в IKEA: как начиналась карьера Вячеслава Пимурзина
— Вячеслав Валерьевич, сейчас многие вас знают как предпринимателя, вернувшего к жизни увядающее десятилетиями здание «Теплоприбора» на Кулагина, 3. На открытии обновленного бизнес-центра выступили мэр Казани и главный архитектор города — они отметили грамотный подход к реновации. Думали ли вы в начале своей карьеры, что ваши проекты будут оцениваться первыми лицами столицы РТ?
— Прозвучит банально, но о таком я даже и не мечтал. БЦ «Теплоприбор» — квинтэссенция труда всей команды «Доступного офисного фонда». Чтобы прийти к такому результату, потребовалось без малого почти 20 лет упорной работы.
Коммерческой недвижимостью я занимаюсь последние несколько лет, а прежде был связан совсем с другими направлениями.
— Как вы начинали деловую карьеру?
— Первое место работы — компания моего старшего брата. В начале нулевых он занимался поставкой мебели и продажей спортинвентаря. Благодаря этой работе ближе познакомился с тем, как следует вести бизнес: документооборот, деловые переговоры, построение бизнес-процессов.
Меня всегда интересовало, каким образом компании становятся крупными, забирают рынок, добиваются успеха. А как это узнать? Правильно, только устроившись работать в одну из таковых. Поэтому в 2006 году я трудоустроился в магазин IKEA — мне хотелось изучить их кухню изнутри.
— На какую должность вы туда пришли?
— Администратор магазина IKEA. Мне тогда было 20, и я считал это большим успехом. Безусловно, думал, что выйду на работу и сразу же буду руководить людьми, влиять на построение бизнес-процессов. Но вначале меня поставили на пункт выдачи больших товаров — я проверял кухни на отсутствие различных дефектов… Я никогда не боялся пыльной работы, поэтому с легкостью взялся за это. Чуть позже мне все-таки дали руководить командой.
Самое главное — моя работа в IKEA пришлась на тот период, когда компания активно формировала кадровый резерв. Там постоянно проводилось обучение: за два года я прошел около 36 тренингов по продажам, маркетингу, финансам и другим направлениям. Нам давали не только знания, непосредственно касающиеся обслуживания клиентов, но и экономическую базу, основы ценообразования. Это те вещи, без которых успешный бизнес построить невозможно.
Благодаря работе и курсам узнал множество секретов, на которых базируется бизнес одной из крупнейших компаний мира. И позже использовал часть из них у себя.
— Опыт в IKEA дал пищу для размышлений об открытии своего дела?
— После двух лет работы стало очевидно, что компетенций было накоплено достаточно, чтобы управлять своей компанией. Применить с ходу все накопленные знания не получилось — ушел служить в армию. Меня отправили в спортроту СКА ВВС.
Служба в армии — это тоже своего рода управленческая модель по делегированию задач, просто они не бизнесовые (смеется).
«БЦ «Теплоприбор» — квинтэссенция труда всей команды «Доступного офисного фонда». Чтобы прийти к такому результату, потребовалось без малого почти 20 лет упорной работы»
— После армии вернулись в IKEA?
— Нет, в этом не было смысла, ведь этот этап я уже прошел. Мне нужен был новый вызов и компетенции, поэтому я устроился консультантом в Альфа-Банк. В то время именно эта кредитная организация была одним из драйверов рынка, и мне хотелось перенять их опыт, посмотреть на то, как эта команда выстраивает процессы, завоевывает рынок.
К слову, в 2009-м банковский сектор сильно отличался от того, что мы видим сейчас. В то время многим людям было сложно разобраться в базовых продуктах, потому что информационное поле изобиловало агрессивной рекламой: банки завлекали «аппетитными» ставками, а в реальности, как правило, предлагали другие условия кредитования. Естественно, у большинства казанцев в те годы отсутствовала кредитная история и понимание в целом, что такое кредитная заявка. Но если бланк заполнен неверно, этого уже достаточно для отказа в кредите.
Вторая проблема тех лет — заявку нельзя было подать дистанционно. А ездить по всем банкам и стоять в очередях — такая себе история. Выявив эти и ряд других проблем, в 2012 году я открыл «Бюро кредитных услуг». Наша компетенция — корректное заполнение заявок за клиента и их последующая отправка во все кредитные организации Казани. Естественно, перед открытием бизнеса мы подписали договоры со всеми банками столицы РТ об официальном сотрудничестве. Получился некий симбиоз, позволяющий клиенту закрыть все свои потребности в одном месте, а банкам снизить уровень отказов и выдавать больше кредитных средств.
— А с ипотечными продуктами вы работали?
— Примерно до 2016 года ипотека массовым спросом не пользовалась — была слишком дорогая и непонятная для клиентов. Потом она стала набирать обороты, и мы полностью перестроили бизнес под ипотечное кредитование.
Следующий этап развития — партнерство с застройщиками: часть моих сотрудников работала в отделах продаж у стройкомпаний. От этого выигрывали все: клиенты экономили время и деньги, получали почти гарантированное одобрение ипотеки, а застройщики с нашей помощью увеличивали конверсию продаж своих квартир.
Позже мы заключили партнерское соглашение с «Дом.РФ» — банк взял на себя сложную ношу разобраться в отечественном бизнесе ипотечного кредитования, привнести в него некие стандарты. Несколько лет от лица «Дом.РФ» мы выдавали ипотечные займы. Аккредитация у моей компании распространялась на территорию всей страны, поэтому мы пошли на расширение и открыли филиалы в шести регионах России.
«Я убежден, что помещения со смыслом и современным видом легче продавать физическим лицам и инвесторам»
«По иронии судьбы первый наш проект — бывший филиал банка»
— В какой момент вы начали заниматься коммерческой недвижимостью?
— Это было логичное развитие событий.
На этапе работы с ипотечным кредитованием я познакомился с особенностями процесса деления объектов, там же получил колоссальный опыт продаж и заручился связями с крупнейшими банками страны.
— Какой объект реализовали первым?
— Первый реализованный объект «Доступного офисного фонда» находится на Большой Красной, 8 — это по иронии судьбы бывший филиал банка. Предложили заказчице дорожную карту реализации, установили срок продажи и подписали договор. Все сработало, и мы продали «нарезанные» помещения с готовым ремонтом всего за два с половиной месяца.
— Это был сложный объект?
— Площадь около 800 «квадратов» на цокольном этаже здания. Его состояние, конечно, оставляло желать лучшего, пришлось даже проводку перекладывать. Упрощало продажу расположение — объект находится в 200 метрах от Кремля.
— То, что вы реализовали объект так быстро, — это удача или так было запланировано?
— У нас был указан конкретный срок в договоре: мы должны были уложиться в 3 месяца и за это время отдать заказчику фиксированную сумму прибыли. И мы это сделали, хотя потратили немалый бюджет на кадастровые работы, рекламную кампанию и, конечно же, ремонт самих помещений.
Свои деньги за проект получили только в конце, после того как реализовали его полностью. Я считаю такое соглашение с владельцем здания правильным. Это кардинальное отличие нашего подхода от методики агентств недвижимости.
Агентство по недвижимости, как правило, не несет никакой ответственности за несостоявшиеся продажи объектов. Они легко могут терять свое время и время клиента, но продались или не продались коммерческие помещения — это уже проблема собственника. Мы же сформировали совершенно иной подход.
— Вас можно назвать новатором такого подхода к реализации коммерческой недвижимости?
— Да, но не в делении объектов — это придумали задолго до нас. Некой новостью для рынка стал именно комплексный подход к коммерческой недвижимости. Мы разрабатываем стратегию, беремся за комплексный ремонт и наполнение объекта арендаторами.
Таким образом удается порой забытым объектам дать новую жизнь в плане внутреннего оснащения, дизайна и социальной инфраструктуры.
Вначале мы специализировались только на офисных пространствах. Сейчас в спектр нашей работы вошли и торговые объекты. Это позволяет расширять список потенциальных инвесторов и предлагать клиентам совершенно разные коммерческие пространства.
— Один из таких торговых проектов — это «Корзинка» на Мусина?
— Да. Несмотря на то что для нашей команды это был первый торговый объект, нам удалось показать очень хороший экономический «выхлоп». «Корзинка» — небольшой объект на тысячу квадратных метров. Здесь мы также продумывали ремонт и будущее наполнение — сегментировали торговые павильоны и их новую «нарезку».
Я убежден, что помещения со смыслом и современным видом легче продавать физическим лицам и инвесторам. Такой подход всегда себя оправдывает — объект был полностью реализован за 3 месяца. Благодаря нашему подходу объект был продан на 58 миллионов рублей дороже, чем изначально его хотел реализовать собственник, продавая одним лотом.
Самое главное для инвесторов — в «Корзинке» уже были арендаторы, поэтому они вкладывались не в «голые» квадратные метры, а в стабильность. К слову, сейчас рынки приобретают наибольшую актуальность. И я убежден, что спрос на них будет только расти.
— С момента завершения проекта прошло уже почти два года. Как за это время выросла стоимость помещений на Мусина?
— Отличительная особенность «Доступного офисного фонда» в том, как мы формируем ценообразование лотов. У нас минимальная наценка, потому что высокий чек сильно тормозит продажи. А мы всегда работаем быстро.
Возьмем, к примеру, павильон в 10 «квадратов» в «Корзинке» на Мусина. В 2022 году порог входа для инвестора составлял менее 2,6 миллиона рублей. Сейчас аналогичный лот нельзя приобрести меньше чем за 3,6 миллиона, то есть прирост почти на 40%.
А еще сюда нужно прибавить доход от аренды, средняя ставка за 1 квадратный метр под конец 2022 года там доходила до 3,7 тысячи рублей. Поэтому тот же павильон в 10 «квадратов» с самого начала приносил нашему инвестору около 37 тысяч рублей ежемесячно.
«Заброшенные советские здания — золотая жила Казани»
— «Теплоприбор» — самый сложный проект в портфолио вашей компании?
— БЦ «Теплоприбор» — это пока самый крупный объект в нашем портфолио, в котором мы, конечно же, столкнулись со множеством непростых вызовов. Но сумели все их решить в сжатые сроки. Честно признаюсь, как бы ни было порой сложно с этим проектом, я все ему готов простить, потому что это уникальное здание со своей историей и наследием, которое нам, как мне кажется, удалось сохранить.
Для меня времена СССР всегда ассоциируются с чем-то хорошим. Я родился в 1986 году и успел застать ту эпоху, тот уклад жизни, который формировался на честном труде и заботе о ближнем. Поэтому и большинство зданий времен Союза вызывают у меня исключительно приятную ностальгию.
Было бы настоящим кощунством «закатать» в «Теплоприборе» все под современный лад, отказавшись от его истории! Моя команда провела грандиозную работу: стеклоблоки для одного из этажей — именно такие, какие мы помним из истории советской архитектуры, — искали по всей стране в течение полугода. А гипсовые панели заказывали в соседнем регионе и их изготовили точь-в-точь такими же, какими мы их встретили в этом здании.
Для этой работы мы пригласили одного из самых талантливых архитекторов нашего города Ангелину Бородкину. Именно ее глазами «Теплоприбор» воссоздавался по крупицам.
«БЦ «Теплоприбор» — это пока самый крупный объект в нашем портфолио, в котором мы, конечно же, столкнулись со множеством непростых вызовов»
— При реализации «Теплоприбора» вы работали с фасадом здания. Значит, защищали проект у главного архитектора Казани. Были ли какие-то нарекания с ее стороны?
— В целом архитектура и дизайн — это сложные направления, которые требует обязательных консультаций с профессионалами. Безусловно, все фасадные решения и благоустройство территории мы согласовывали с Ильсияр Мисхатовной Тухватуллиной. Пожалуй, она один из самых компетентных специалистов в своей области. Поэтому мы беспрекословно выполнили ее рекомендации. Результат говорит сам за себя.
— Советская эпоха оставила после себя масштабное население. Приятно, что инвесторы, архитекторы и другие специалисты стремятся его сохранить. Заботитесь ли вы о судьбе ваших объектов уже после реализации? Не испортит ли череда собственников и арендаторов ту красоту, которую вы привнесли в «Теплоприбор»?
— Это вообще один из самых болезненных вопросов для нашего бизнеса. Новым партнерам всегда интересно приехать на наши реализованные объекты. Признаться, многие мы уже не можем показать, потому что управляющие компании не уделяют внимания их обслуживанию.
Я ценю работу моей компании, поэтому пришел к тому, что пора создавать свою УК. На это потребовался целый год, но зато теперь есть возможность сохранить восстановленные пространства своими силами. Лепнина, гипсовые панно, колонны — все это, как вы знаете, нуждается в уходе. Теперь я с радостью наблюдаю, как сотрудники управляющей компании держат руку на пульсе: регулярно устраняют сколы, потертости и другие недостатки времени, поддерживая свежий вид зданий внутри и снаружи.
«Моя команда провела грандиозную работу: стеклоблоки для одного из этажей — именно такие, какие мы помним из истории советской архитектуры, — искали по всей стране в течение полугода»
— Открытие «Теплоприбора» совпало с проведением VII архитектурного форума «Диалоги». Как так получилось?
— То, что архитектурный форум «Диалоги» прошел в «Теплоприборе», — заслуга главного архитектора Казани. В марте 2024-го она приехала посмотреть наш объект, его готовность. Так совпало, что тема предстоящих «Диалогов» была такой: «Реновации старых промышленных территорий города», и Ильсияр Мисхатовна предложила провести форум в «Теплоприборе». Я сразу же принял это предложение.
Чуть позже, когда узнал, что форум запланирован на конец апреля, подумал: «Как мы успеем сдать объект, ведь по нашему графику ввод в эксплуатацию намечен на июль?» Но шанс провести подобное мероприятие выпадает раз в жизни — отступать было нельзя. Чтобы уложиться в срок и подготовить объект к концу апреля, вся команда буквально перешла на круглосуточный режим.
После «Диалогов» моя жизнь круто изменилась. Я очень благодарен Ильсияр Мисхатовне за доверие, а команде — за то, что она сделала, казалось бы, невозможное!
Честно признаюсь, для меня это были первые «Диалоги». Масштабы поражали: все архитектурное сообщество страны собралось в одном месте для того, чтобы обменяться опытом, привнести что-то инновационное в облик российских городов. Быть частью такого мероприятия — огромное событие и опыт.
Во время форума и докладов спикеров я в очередной раз убедился в одном: советское наследие при должном подходе — это золотая жила.
В столице Татарстана огромное количество объектов, которые можно и нужно реновировать. Но делать это нужно с оглядкой не только на их историю, но и на будущее. Тогда эти пространства заиграют новыми красками: молодежь получит точки притяжения, а город — точки для роста.
«Во время форума и докладов спикеров я в очередной раз убедился в одном: советское наследие при должном подходе — это золотая жила»
— После того как вы сдали «Теплоприбор», обращались ли к вам владельцы других старых зданий с предложениями о реновации?
— Да, после «Диалогов» стало поступать много предложений: в проработке и оценке каждый месяц порядка 15 объектов в разных частях города. Некоторые из них могут стать настоящей сенсацией для Казани.
Но тут стоит понимать, что любая реновация — это не только мое желание, опытная команда, но и инвестиции. Сейчас многие крупные инвесторы занимают выжидательную позицию, потому что высокие темпы инфляции сказываются на стоимости строительных и отделочных работ. С другой стороны, из-за кризиса в жилом секторе высвобождаются рабочие руки, а их «аппетиты» постепенно снижаются. Возможно, это поможет немного выровнять положение.
— Правильно ли я понимаю: в партнерстве с сильным инвестором вы готовы реализовать для Казани еще не один «Теплоприбор»?
— Скажу больше: при наличии крупного инвестора наша команда ежегодно может сдавать от 40 до 70 тысяч квадратных метров коммерческих площадей в Казани, реанимируя постройки времен СССР или 90-х.
Доход с каждого квадратного метра может достигать 70 тысяч рублей.
— В «Теплоприборе» все помещения уже распроданы?
— Все офисные пространства — а это 146 помещений — проданы, и в них кипит жизнь. Осталось несколько помещений на цокольном этаже, и то исключительно потому, что мы сначала немного отошли от привычной для себя стратегии и хотели продать этаж целиком. Как только вернули фирменную тактику, продажи пошли — сейчас в реализации осталось лишь несколько лотов.
«Все офисные пространства — а это 146 помещений — проданы, и в них кипит жизнь»
«Мне нравятся именно те проекты, где есть сложности, вызовы»
— Какие проекты в работе прямо сейчас?
— Сейчас в работе есть торговый центр в городе. В данный момент продумываем его реконцепцию. Состояние объекта сложное — начиная от текущей крыши и отвалившихся водостоков, заканчивая отсутствием навигации, хламом внутри торговых площадей и так далее: им десятилетия никто не занимался.
Есть еще один сложный объект, который мы, возможно, возьмем в работу. Два заброшенных здания в промышленном секторе Казани стоят без окон и дверей. Если мы решимся браться за него, возможно, проведем конкурс среди юных талантов и реализуем их идею.
Я не знаю почему, но мне нравятся именно те проекты, где есть сложности, вызовы. Где надо ломать голову, искать решения и делать это все в кратчайшие сроки. Именно такие проекты по-настоящему заряжают и дают импульс к жизни. Такой ритм жизни не всем подходит. Возможно, это одна из причин, почему этот объект так долго никто не брал в работу.
***
Во второй части интервью мы поговорим о том, почему коммерческая недвижимость даже сегодня обгоняет по доходности банковские депозиты и жилую недвижимость, а также о том, каковы секреты современного офисного пространства, которое продастся в два счета.
Визитная карточка компании
Компания «Доступный офисный фонд»
- Год основания — 2021.
- Направление работы — реализация коммерческой недвижимости в Казани.
- Количество сотрудников — 50.
Визитная карточка руководителя
Пимурзин Вячеслав Валерьевич — учредитель и генеральный директор компании «Доступный офисный фонд»
Образование:
- Казанский институт предпринимательства и права, специализация «Менеджмент организации».
- Финансовый университет при правительстве РФ, дисциплина «Финансовый брокеридж».
Карьера:
- 2004–2006 — ООО «Деловой мир», менеджер по развитию.
- 2006–2008 — компания IKEA, администратор магазина отдела «IKEA-Сервис». Внутри компании прошел 36 международных тренингов.
- 2008–2009 — служба в армии (Северо-Кавказский военный округ).
- 2009–2010 — АО «Альфа-Банк», отдел розничного кредитования.
- 2012–2015 — учредитель и директор компании ООО «Бюро кредитных услуг».
- 2013–2015 — учредитель, директор ООО «Пайм Раша», торговое название «НАЦПРОЕКТ.РФ».
- 2016–2018 — учредитель, директор ООО «Иннотека».
- 2018–2021 — директор ООО «ДОМ». Официальный партнер банка АО «Дом.РФ».
- С 2021-го по настоящее время — учредитель, директор компании «Доступный офисный фонд».
Семейное положение — холост.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 2
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.