Александр Виноградов: «Мало находится охотников брать ипотеку под 27 процентов»

«На строительном рынке после отмены льготной ипотеки заметное замедление спроса» Фото: «БИЗНЕС Online»

День строителя

7 ноября, в «красный день календаря», стало известно, что важнейший акционер компании «Самолет», одного из самых крупных девелоперов России, Михаил Кенин начал поиски покупателя на свою долю акций, составляющую 30%. Чуть ранее стало известно, что из числа акционеров вышли миллиардер Год Нисанов и структуры группы «Киевская площадь». Новость сопровождалась заметным падением стоимости акций компании, снижение составило 9% за день, а с начала года акции подешевели почти на 70%. При этом у компании, по состоянию на начало сентября, на разных стадиях строительства находятся почти 300 домов, из которых пятая часть возводится с опозданием, земельный банк ее весьма велик и составляет более 45 млн кв. метров.

С другой стороны, итоги III квартала для компании были весьма удручающими по отношению к тому же периоду прошлого года: новые продажи упали на 45%, выручка просела на 37% и на 40% упало количество заключенных контрактов. И все это притом, что в этот период еще сохранялся определенный «хвост» из периода до отмены льготной ипотеки (т. е. из первого полугодия), именно на него в сделках перенеслась часть ипотечных кредитов, которые были получены ранее, по старым правилам. Иначе говоря, дальше будет хуже. И здесь нельзя не задаться вопросом: а каково вообще состояние строительной отрасли страны в этот период, после завершения основного бума, вызванного введением льготной ипотеки?

Надо, чтобы люди богатели быстрее, чем растут цены на жилье

Здесь нужно отметить несколько базовых суждений.

Надо понимать, что ипотека, особенно в российской версии, есть разновидность потребительского кредитования. Еще раз: потребительского, это не кредит под новые производственные мощности, даже если в собственности у человека это не первая квартира. Иными словами, такое кредитование не увеличивает спрос, оно всего лишь переносит его из будущего в настоящее, да еще и с уменьшением в процессе — потому что надо платить проценты банку.

Соответственно, кредитный источник роста в какой бы то ни было отрасли всегда конечен, понятно, при условии того, что за время кредитной возгонки спроса не произошло каким-то образом случившегося расширения рынка сбыта. Т. е. в данном случае увеличения совокупного спроса со стороны покупателей, которые и берут эти квартиры. Проще говоря, для устойчивости этого процесса надо, чтобы люди богатели быстрее, чем растут цены на жилье, причем уже с поправкой на рост цен в силу кредитования. Увы и ах, и этого не наблюдается — за исключением того сегмента россиян, который богатеет на выплатах за исполнение «основной задачи».

Отсюда следующее: с завершением основной льготной ипотеки с 1 июля текущего года данный процесс закономерно застопорился. Собственно, уже за первый месяц продажи упали вдвое, и эта ситуация сохраняется и сейчас. Можно было бы предположить, что продлится это все примерно до ранней весны, к этому моменту рынок нащупает «новую норму». При этом, повторимся, не было полного отключения всех льготных программ, часть из них оставалась, часть была протянута из прошлого времени.

О чем думают девелоперы

Разумеется, падение спроса будет иметь и уже имеет мультипликативный эффект. Он работает в обе стороны — как раскачка стройки тянет за собой смежные отрасли, так и ее сокращение будет на них давить. Заодно это ударило и по банкам, которые зарабатывали свою комиссию на обслуживании всех этих сделок (но вряд ли кому-то их жаль).

При этом есть большой вопрос: а рефлексируют ли всю эту ситуацию сами девелоперы во всей полноте и сложности ее? Есть подозрение, что нет. Полтора месяца назад я был на профильном мероприятии: по ощущениям, девелоперы по-прежнему думают, что все в шоколаде, и падение спроса пока не нашло отражения в их поведении. Но при этом основной фокус их усилий — маркетинг, т. е. «технический» подход к вопросу снизившихся продаж. Иными словами, можно было предполагать, что замедление старта новых проектов дойдет до умов где-то к весне, а до кошельков — где-то через год, когда во всю мощь встанет вопрос динамики финансового потока.

И вот тогда можно было бы ожидать резкого усиления активности в данном секторе экономики. Много что возможно: новые запросы на льготы, жесткая лоббистская борьба вокруг подрядов на восстановление «новых регионов», различные акции-скидки-рассрочки, а также попытки попросту «пересидеть» снижение спроса. И, весьма вероятно, определенную консолидацию рынка. Помнится, был такой застройщик СУ-155, обанкротился, был выкуплен, можно также вспомнить историю с компанией «Мортон», которую купил ПИК — т. е. эта ситуация хоть и не стандартна, но в целом нормальна.

Можно было бы предполагать. Но ситуация с «Самолетом» показывает, что ком проблем в строительной отрасли может начать проявляться гораздо раньше. Собственно говоря, не стоит думать, что «Самолет» находится в какой-то особой ситуации, связанной с некачественным управлением активами и рисками. За период льготной ипотеки «под 6%», длившейся четыре года, в эту игру играли примерно все, кто имеет отношение к строительной отрасли, будь то банк, застройщик, кирпичный завод или проектная организация. Конечно, ситуации у все разные, но в целом такое падение основных операционных показателей, совокупное падение стоимости акций есть очень тревожный сигнал для отрасли в целом. И здесь возникает вопрос: кто и что в этой ситуации будет делать?

Придется учиться жить в условиях сжатого спроса

«Самолету», скорее всего, ничего не будет в глобально-рыночном смысле. Компания однозначно относится к категории too big to fail, она является системообразующим предприятием, кроме того, у нее большой кредитный портфель и с десяток инфраструктурных проектов как у подрядчика на госзаказе. Крах такой крупной компании неминуемо потащит за собой смежников-подрядчиков, может достаться и банкам. Так что тут вероятен скорее аккуратный выкуп кем-либо из госструктур, в качестве такового может выступить условный «Дом.РФ», и уже за выкупом может последовать чистка балансов, избавление от непрофильных активов и иные меры в рамках санации. Опять же отчет компании не выглядит хуже того же ПИК. Но он не один, а спрос в отрасли объективно замедляется.

И вот уже этим общим фронтальным замедлением картина напоминает 2008–2009 годы. Тогда, напомню, на рынке сформировался полноценный пузырь, именно как система с положительной обратной связью, которая начала высасывать капитал из других секторов экономики. Снижение темпов старта нового строительства в 1998–1999-х после дефолта обернулось снижением ввода новых площадей три года спустя. Это и вызвало базовый рост цен и интерес к отрасли, а затем, с 2003-го, в страну поперли деньги, невероятные $50 за баррель нефти после многих лет низких цен. И все, процесс пошел, машинка пошла крутиться, но встала на стопор в 2008–2009 годах. Так или иначе, кто пересидел этот спад в кеше, тот молодец, кто вовремя прикупил бизнес конкурентов, тот молодец вдвойне, кризисные явления залили деньгами везде по миру, а чуть позже подоспела и пошла в дело система эскроу-счетов, снизившая риски для граждан, инвестирующих в строительство на раннем этапе.

Но сейчас этого самого «залили деньгами» на горизонте не просматривается, а спрос граждан просел фронтально, и актуальный, и «привнесенный из будущего». Мало находится охотников брать ипотеку под 27% при ключевой ставке в 21% и потребительской инфляции порядка 20% и, что хуже всего, с учетом нестабильности этих показателей. Но и нормализации рынка, заметного снижения цен, т. е. урезания собственной маржи застройщиков, мы не увидим. Застройщики зависят от капитала банков, а те скорее будут в качестве стимула предлагать более приятные условия по погашению, чем поддерживать снижение цен как таковое. Далее, уже начались всякие игры в дополнительный спрос — с предложениями рассрочек, кешбэка от застройщика (субсидирования ставки) и иных мер удержания покупателя. Но в целом строительному сектору предстоит учиться жить в условиях сжатого спроса со стороны частных покупателей и уже не такого бездонного бюджета со стороны госзаказа.