«Покупатель не промолчит, даже если клялся на Библии»: топ-5 заблуждений при сделках с недвижимостью

«Обратите внимание, как часто менялись собственники. Если с завидной периодичностью, то это повод насторожиться и, возможно, отказаться от сделки» Фото: ru.freepik.com

Как самостоятельно проверить продавца, у которого вы хотите купить недвижимость

Иногда сделки с недвижимостью, несмотря на кажущуюся очевидность и простоту, оборачиваются финансовыми потерями. Причем риски есть как у продавцов, так и у покупателей. Давайте разберем пять распространенных заблуждений.

I. При оформлении ипотеки банк тщательно проверяет продавца и недвижимость

Покупатели думают: раз банк выдает деньги и берет недвижимость продавца в залог, то точно соберет полное досье на него и будет уверен в объекте. К сожалению, достаточно негативных примеров, доказывающих обратное. Одно из громких уголовных дел — обманутые дольщики ИЖС «АльфаСтройКапитал», которые остались без дома, но с ипотекой Сбербанка.

На что обратить внимание, чтобы не надеяться на банк? Во-первых, сами проверяем продавца. Главный и основной документ для банка — выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности продавца на момент подачи заявки и отсутствие обременений. Плюс банк попросит предоставить правоустанавливающие документы и подтверждение оплаты, если основанием является возмездная сделка (например купля-продажа). Риск в том, что обычно банк не выясняет, что было с этой недвижимостью пару лет назад. Поэтому берем все в свои руки и запрашиваем выписку о переходах права собственности, по которой станет понятна история жилья. А банку она неинтересна да и не является обязательным для сделки документом.

Обратите внимание, как часто менялись собственники. Если с завидной периодичностью, то это повод насторожиться и, возможно, отказаться от сделки. Также самостоятельно проверяйте текущего продавца и его супругу на предмет исполнительного производства и судебных процессов в качестве ответчика. Если срок владения продаваемым объектом не превышает трех лет, не лишним будет проверить и предыдущих владельцев. Ну, а о банкротстве я неоднократно ранее писала.

«Чем больше доля несовершеннолетнего, тем хуже»: топ-5 ошибок при продаже и покупке квартиры

Во-вторых, проверяем объект. Тут банки тоже не особо заморачиваются. Например, пропускают квартиры с неузаконенной перепланировкой. В последнее время банки сильно упростили оценку квартир, ее могут сделать без выезда специалиста. Если покупатель не заметил незаконную перепланировку, существенные конструктивные недостатки, после сделки вся ответственность за приведение в первоначальное состояние ляжет на него. Мало ли, вдруг управляющая компания или соседи по площадке подадут заявление? Поэтому как минимум сравните исходный технический план квартиры с ее реальным состоянием, а лучше пригласите специалиста.

«НДФЛ можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом, но не 1 миллиона рублей, как в случае с жильем, а 250 тысяч» Фото: «БИЗНЕС Online»

Если недвижимость использовалась для бизнеса, придется платить налог

II. Продавать нежилое помещение как ИП и надеяться на чудо

Все знают, что при продаже недвижимости после минимального срока владения 3 года или 5 лет налог платить не надо вне зависимости от суммы сделки. Но не все в курсе, что это правило не работает, если речь идет о нежилых помещениях, используемых в предпринимательской деятельности.

Например, Ирина очень удивилась, когда обнаружила требование об уплате налога в размере 1,5 млн рублей за проданный офис, которым владела более 6 лет. Все это время она сдавала его в аренду салону красоты и исправно оплачивала налоги. Получается, что индивидуальный предприниматель на УСН (упрощенная система налогообложения) будет платить налог при продаже недвижимости, даже если получил ее в дар от мамы 100 лет назад в следующих случаях: сдавал ее в аренду или использовал под склад либо производство, в ЕГРИП указан вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».

При этом, когда возникло право собственности на нежилое помещение ― до открытия ИП или после, ― для ИФНС значения не имеет. Если вы не использовали свое нежилое помещение в бизнесе и не занимаетесь профессионально операциями с недвижимостью, в этом случае работают правила как с НДФЛ и обязанность по оплате налога уже зависит от срока владения недвижимостью. Если минимальный срок владения истек, платить НДФЛ не придется. В общем случае этот срок — пять лет. Для нежилой недвижимости, которую получили в подарок от члена семьи или по наследству, минимальный срок владения — три года.

Еще один момент, о котором забывают: НДФЛ можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом, но не 1 млн рублей, как в случае с жильем, а 250 тысяч. И конечно, вы вправе применить расходы по приобретению помещения. Но помните: имущественный вычет и расходы суммировать нельзя. Подчеркну, что все вышесказанное относится к нежилым помещениям, в том числе к апартаментам.

«У наивных казанцев часто появляется желание обыграть налоговую и обогатиться»

Как налоговая найдет сделки с занижением

III. Пытаться обмануть налоговую

Не стоит рассчитывать, что налоговая не заметит, что сумма в договоре купли-продажи недвижимости ниже, чем сумма кредита на приобретение этой недвижимости. Например, Ильдар всегда любил заниматься недвижимостью, особенно момент продажи свежей, только сданной новостройки. Но налоги он не любил, потому договорился с покупателем занизить стоимость в договоре купли продажи до 3 млн рублей, а 2 млн — отдать по расписке. До этого Ильдару везло, схема работала, но в этот раз ему пришлось заплатить 600 тыс. рублей налогов и штрафов. Почему?

На последнем финансовом совещании в кабмине Татарстана руководитель управления ФНС Марат Сафиуллин озвучил результаты налоговых поступлений по НДФЛ в этом году — 128 млрд рублей, что на 35% больше, чем за те же 9 месяцев в 2023-м. Он отметил, что больше всего прибыли население получает от продажи имущества, сдачи его в аренду и предпринимательской деятельности. На фоне заявления раиса РТ Рустама Минниханова с мрачным прогнозом, что бюджет следующего года планируется с существенным дефицитом и необходимо начинать искать средства уже сейчас, становится очевидным, где эти средства наверняка найдут — в ипотечных сделках с недвижимостью по заниженной стоимости, т. к. это проще простого. И процесс уже пошел!

«Марат Сафиуллин отметил, что больше всего прибыли население получает от продажи имущества, сдачи его в аренду и предпринимательской деятельности» Фото: tatarstan.ru

Давайте разберемся, как это происходит. Налоговая на основании полученных ДКП из Росреестра запрашивает кредитное досье по сделке. Несмотря на заверение сотрудников банка, что ваше занижение останется втайне и в деле лишь копия расписки, все имеющиеся документы банк, согласно ст. 93 Налогового кодекса РФ, оперативненько передаст налоговой. И тут даже начинающий налоговик увидит нестыковки:

• стоимость объекта равняется сумме кредита, при этом известно, что без первоначального взноса ипотеки не бывает;
• оценка рыночной стоимости превышает указанную цену в договоре купли-продажи;
• арифметический подсчет показывает, что сумма по расписке и перечисленных кредитных средств выше указанной в договоре купли-продажи.

Вторым заходом попадутся продавцы новостроек, наивно полагающие, что, если в ДКП указать стоимость договора долевого участия (ДДУ), это не вызовет подозрений налоговой службы. Вынуждена вас огорчить: в данном варианте на беседу пригласят покупателя, и на его молчание рассчитывать не стоит, даже если он клялся на Библии.

Налоговая обяжет уплатить все деньги, доначислит налог на всю стоимость объекта недвижимости, которую вы пытались скрыть, плюс добавят пени и штраф. Обрадую вас, что долговые тюрьмы в России отменены в конце XIX века и нет доски позора для неплательщиков налогов.

«Покупка и продажа недвижимости должны приносить деньги и удовольствие, а не потери и проблемы» Фото: ru.freepik.com

Как правильно выделять микродоли

IV. Не запрашивать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) при покупке участка

С 4 августа 2018 года вступил в силу федеральный закон №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ», в результате которого разрешения на строительство и реконструкцию для объектов ИЖС были заменены уведомлениями. Потенциальные покупатели расслабились и соглашаются на сделки, руководствуясь исключительно электронной выпиской из ЕГРН, не требуют генеральный план земельного участка. Зря!

Несмотря на то что ГПЗУ является необязательным документом и даже условием для начала строительства дома, именно он остается документом, описывающим исчерпывающие сведения о возможностях застройки, об охранных зонах, наличии линейных коммуникаций и т. д.

Купив участок без ГПЗУ, у вас могут возникнуть следующие проблемы:

• невозможность оформить дом в собственность в связи с тем, что он построен за пределами «пятна» застройки;
• проблемы с подключением к инженерным сетям;
• споры с соседями из-за нарушений границ и отступов;
• невозможность строительства на участке ввиду неподходящего пятна застройки;
• принудительный снос самовольной постройки.

Не соглашайтесь на сделку без ГПЗУ, иначе вы можете купить неликвидную землю без права строительства или с наличием серьезных ограничений.

V. При использовании материнского капитала необходимо выделить доли не менее 6 кв. метров

Если при покупке недвижимости или погашении ипотеки за нее вы использовали маткапитал, то по закону в течение 6 месяцев должны выделить доли всем членам семьи, а не только детям. Запомните: чем меньше будут доли детей, тем меньше в будущем будет проблем с согласием органов опеки при продаже этой квартиры. Поэтому отложите на время родительскую щедрость и сделайте расчет. Бывает, что семьи отказываются от приобретения небольших квартир с маткапиталом, т. к. уверены, что обязаны выделить долю не менее 6 «квадратов».

Действительно, с 1 сентября 2022 года вступили в силу поправки к Жилищному кодексу, которые ввели мораторий на микродоли. Запрещены сделки с долями в квартире или доме, если в результате собственнику будет принадлежать меньше 6 кв. м общей площади. Т. е. купить сейчас 1/50 московской квартиры ради прописки невозможно. Продать посторонним людям унаследованную от бабушки 1/6 часть однокомнатной хрущевки тоже не получится.

Но для некоторых сделок все еще есть исключения, в их числе — материнский капитал. Минимальный размер доли при использовании маткапитала законом не установлен. Главное, чтобы доля была соразмерна по стоимости той части маткапитала, что приходится на члена семьи. Поэтому доля может составлять и 2 кв. м, и 1/20 квартиры.

Рассмотрим на примере семьи Рахмановых, которые приобрели студию в Казани площадью 26 «квадратов» за 7 миллионов. На покупку потратили маткапитал — 833 тыс. рублей. Считаем: 833 тыс. делим на 7 млн рублей и умножаем на 100, получается 11,9% (округлим до 12%). Выходит, что вложенный в квартиру маткапитал — это 12% от ее стоимости. Остальные деньги, потраченные на жилье, на размер выделяемых долей не влияют или зависят уже от вашего желания.

Делим дальше: 12% на четыре (количество членов семьи), равно 3%, или 0,78 кв. м на каждого (округляем до 1 «квадрата»). Всем членам семьи надо выделить (по маткапиталу) по 1/26 части. В совместной собственности родителей остается 11/13 части. Т. е. каждому ребенку может достаться по 1 «квадрату», и это будет законно. Кроме материнского капитала, запрет на 6 кв. м не действует в следующих случаях:

• Наследство. Если квартира наследуется, ее можно поделить на доли меньше 6 «квадратов». Например, умерший владел ¼ доли в доме площадью 32 кв. метра. Значит, размер его доли составляет 8 кв. метров. При этом у него четыре наследника — отец, жена и двое детей. Каждый из них получит по 2 «квадрата». Да, это микродоля, но такое разделение все еще возможно.
• Приватизация. Если квартира приватизируется на нескольких членов семьи, им могут принадлежать доли, которые в пересчете составят менее 6 «квадратов» на каждого.

Покупка и продажа недвижимости должны приносить деньги и удовольствие, а не потери и проблемы. Поэтому тщательно изучайте все возможные риски и последствия каждого своего шага и решения.