«У наивных казанцев часто появляется желание обыграть налоговую и обогатиться»

«Неправильные подготовка документов и стратегия продаж могут обернуться налоговыми и другими проблемами» Фото: «БИЗНЕС Online»

С чего начать продажу квартиры

Сейчас все внимание сосредоточено исключительно на новостройках, и обзоры экспертов недвижимости выходят под громкими заголовками: «Конец застройщикам!», «Худший кризис недвижимости», «Обвал продаж — 30 процентов». На этом фоне затерялась вторичка, которая уже более полугода живет в условиях высокой ставки. А жизнь там, несмотря ни на что, есть и сделки совершаются. Более того, август 2024 года стал среднестатистическим августом за последние 10 лет.

Графика предоставлена Анастасией Гизатовой

Мы наблюдаем, как значительная доля покупателей перетекает из сегмента «долевки». Почему? За исключением «нового дворянства» (IT-специалистов и семей с дошкольниками), для всех остальных условия по ипотеке на новостройки и вторичку стали одинаковыми. А ведь сданное жилье дешевле аналогов на 10–20%.

Сегодня мы разберем моменты, на которые стоит обратить внимание продавцу недвижимости. Да, в сделке купли-продажи он рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Более того, неправильные подготовка документов и стратегия продаж могут обернуться налоговыми и другими проблемами. Пройдемся по ключевым из них.

1. Собираем документы. При продаже квадратных метров начните с проверки документов — их наличие и комплектность. Нередко случается, что договор купли-продажи (ДКП) уже 10-й год пылиться в Росреестре или вовсе потерян при переезде. Без паники, все поправимо. Документы на жилье можно разделить на три группы:

• правоустанавливающие (на основании чего вы стали собственником, например договор купли-продажи);
• правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
• технические (паспорт БТИ).

Как их восстановить? Договор купли-продажи можно запросить у продавца, который ранее продал эту квартиру, или в Росреестре, а свидетельство о наследстве восстанавливается через нотариуса. Технический паспорт можно заказать кадастровому инженеру или, если нужен старый вариант, в архиве БТИ на ул. Парижской Коммуны, 8. О выписке из ЕГРН вообще нет смысла расстраиваться, все равно придется заказывать актуальную.

Обратите внимание, что перечень необходимых для сделки документов индивидуален и зависит от того, кто собственник квартиры и будет ли покупатель привлекать ипотечные средства. Рекомендую не ворчать и отнестись с пониманием к запросам покупателя. Во-первых, он рискует своими деньгами. Во-вторых, сейчас не так много покупателей, чтобы ими разбрасываться.

Если вы единственный собственник жилья и покупатель приобретает ваши «квадраты» за наличку, по большому счету для стандартной сделки в МФЦ нужен лишь договор в двух экземплярах, паспорта сторон и оплаченная госпошлина. А вот если квартира «брачная», то независимо от того, на чье имя она оформлена, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу, иначе в ЕГРН внесут запись об отсутствии согласия на совершение сделки.

Есть случаи, когда недвижимость не считается совместной собственностью мужа и жены, поэтому согласие супруга на продажу данного объекта не нужно (читаем ст. 36 СК РФ).

Вот эти случаи:

• жилье по брачному договору принадлежит только одному супругу;
• куплено до вступления в брак;
• подарена во время брака;
• досталось по наследству;
• приобретено во время брака, но на личные средства одного из супругов;
• принадлежало супругу или супруге до вступления в брак;
• приватизировано в браке одним из супругов.

А если у продавца есть дети, как это усложняет сделку? Если несовершеннолетние наследники только прописаны в продаваемой квартире, согласия органов опеки не требуется. Если у них есть доли (например, вы использовали материнский капитал при покупке), то к стандартному пакету документов добавляется согласие органов опеки и попечительства. Просто так продать «квадраты» и уйти с деньгами на все четыре стороны не получится. Придется предоставить своему ребенку жилплощадь не меньше и не хуже по качеству. Плюс такая сделка сразу попадает в категорию нотариальных, а это дополнительные расходы, хоть и незначительные в масштабе стоимости недвижимости Казани.

«Все, что касается денег и имущества, закрепляйте на бумаге, так как никакие устные договоренности при сделках с недвижимостью не работают» Фото: ru.freepik.com

Каким покупателям надо отказывать

2. Предварительные переговоры с покупателем. Не секрет, что многие готовые квартиры подолгу ждут своего покупателя и продать их стало сложнее, чем полгода назад. Собственникам в условиях ослабления покупательского интереса придется действовать в соответствии с рыночными законами: не только понижать цены, но и идти на ряд уступок. Но есть такие предложения, от которых стоит отказаться, даже если это будет последний покупатель на планете Земля. Перечислю их.

Передача квартиры до получения денег. Никакой договор и юридическая страховка не уберегут вас от последствий этого шага. Переход права может состояться, а расчет — нет, и покупатель уже не будет так заинтересован в оперативном расчете.

Рассрочка. Очень опасная практика для продавца. Слишком большая вероятность, что покупатель не оплатит очередной платеж. Да и вернуть квартиру обратно невозможно, если он внесет более 50% от ее стоимости. Поэтому разрешать оплату в рассрочку возможно только при условии перехода права собственности после окончательного расчета.

Выделение доли или регистрация детей покупателя до завершения сделки. Когда вашей сделке предшествует продажа квартиры покупателя, он может попросить заранее выделить долю своему ребенку или зарегистрировать его в квартире. Запомните, что этот шаг чреват долгими судебными разбирательствами и потерей квартиры! Да, прописка сама по себе не предполагает приобретения права собственности, но займет не менее трех месяцев последующего снятия с регистрационного учета, если сделка не состоится.

Дарить нельзя завещать: как получить квартиру в подарок и не остаться на улице

3. Составляем договор купли-продажи. Никому не нравится читать длинные договоры. Но все, что касается денег и имущества, закрепляйте на бумаге, т. к. никакие устные договоренности при сделках с недвижимостью не работают. С документом всегда понятно, что должны вам и что должны вы. В договорах купли-продажи встречаются ошибки, которые защищают интересы одной стороны, а вторую ставят в невыгодное положение. Конечно, они могут быть случайностью, но, к сожалению, бывает и так, что вас хотят обмануть. Поэтому должны быть четко оговорены следующие пункты:

• входит ли меблировка в стоимость квартиры и на какую сумму;
• порядок расчетов: в какой момент передаются денежные средства, до или после подписания, наличными или перечислением;
• возникает ли обременение в пользу продавца, если расчет идет посредством аккредитива или банковской ячейки;
• в какие сроки необходимо освободить жилье и снять с регистрационного учета членов семьи.
• самое главное (!) — писать, что «расчет произведен до подписания договора», если он фактически не произведен, нельзя ни в коем случае!

«Обязательно до сделки (на 1 января того года, в котором предстоит продажа) получите информацию о кадастровой стоимости своего жилья» Фото: ru.freepik.com

Когда бывший собственник квартиры должен ее освободить и как считать налог от кадастровой стоимости

4. Сколько времени дается на переезд при продаже квартиры. Часто слышу, что покупатель, ссылаясь на закон (правда, затрудняются ответить, на какой именно), дает одну-две недели на освобождение квартиры бывшим собственником. Специального такого закона нет. А вот ст. 457 Гражданского кодекса РФ есть, и она говорит, что «срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи». Т. е. срок передачи квартиры зависит только от договоренности продавца с покупателем и может составлять как неделю, так и три месяца. О сроках нужно говорить сразу, на первой же встрече, ведь для одних существенным условием приобретения может быть именно быстрое заселение в новые апартаменты. Чаще всего когда новые владельцы идут навстречу старым и на правах аренды разрешают им пожить.

5. Налоги. Слышали выражение The house always wins — «Казино всегда выигрывает»? Так вот, это правило работает и в отношении ИФНС. У наивных казанцев часто появляется желание обыграть налоговую и обогатиться. Отдельным игрокам, конечно, может повезти, но шанс на поражение всегда больше, и судебная практика отнюдь не в пользу граждан. Прежде чем рисковать и продавать свое жилье вслепую, изучите правила игры.

Есть два основных правила. Первое — минимальный срок владения. Он составляет три или пять лет, по истечении которых у обладателя недвижимости не возникает обязательства по уплате НДФЛ при продаже. Хотя, напоминаю, есть счастливчики, кто продает безнаказанно и через три года: получили жилье в порядке наследования или по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника; те, кто стал собственником по договору ренты или приватизации; если для продавца это единственное жилье. Для всех остальных минимальный срок владения, чтобы не платить налог с продажи, — пять лет. Особняком стоят семьи с детьми (двумя и более). Им можно не ждать, когда пройдет минимальный срок и не имеет значения сумма в договоре, главное соблюсти пять условий.

Второе — 70% кадастровой стоимости при продаже квартиры. Ух, сколько казанцев из-за него попадает в налоговую ловушку! Запомните: 70% от кадастровой стоимости применяется тогда, когда вы владели квартирой менее 3–5 лет. Налог будет всегда исчисляться от большей суммы. Либо это стоимость в ДКП, либо 70% от кадастровой стоимости.

Рассмотрим примеры. Пример № 1. Венера продала квартиру по ДКП за 4 млн рублей (цена покупки), кадастровая стоимость — 6,7 млн рублей. Налог будет считаться от кадастровой стоимости — от 4,69 млн рублей (6,7 млн умножаем на 70%). 4,69 млн рублей минус 4 млн равно 690 тыс. рублей (разница между 70% кадастровой стоимости и суммой приобретения). 690 тыс. умножаем на 13% равно 89,7 тыс. рублей налога.

Пример № 2. Венера продала унаследованную квартиру за 10 млн рублей, но владела ею два года. Кадастровая стоимость жилья — 9 млн рублей. Налог будет считаться от суммы в ДКП: 10 млн минус 1 млн рублей равно 9 млн рублей. Умножаем их на 13% и получаем 1,17 млн рублей налога.

Поэтому обязательно до сделки (на 1 января того года, в котором предстоит продажа) получите информацию о кадастровой стоимости своего жилья. Обратите внимание, что с 2025-го в Татарстане планируют повысить порог и считать налоги не с 70% от кадастровой стоимости, а с 100%.

Несмотря на общее снижение активности по всем фронтам на рынке недвижимости, квадратный метр остается понятным способом сохранения средств. Учитывая увеличившуюся инфляцию и рост сбережений у россиян (в банках они перевалили отметку в 50 трлн рублей), обвала и снижения в 30% не случилось. Покупки сейчас совершают те, кому не нужен банковский заем, и те, кто не рассматривает недвижимость как инвестиционный инструмент.