«Ценник в 300–400 тысяч рублей за «квадрат» на покупку коммерции уже воспринимается терпимо. Таковы реалии», — говорят эксперты об ажиотажном спросе на рынке стрит-ретейла Казани. Дефицит офисов в центре города толкает компании в новые ЖК, отчего владельцы «недвижки» поднимают ценник на аренду. В топовых локациях у Казанки снять помещение стоит уже под 8 тыс. рублей за «квадрат». О том, как ставка ЦБ вынудила продавать стрит в рассрочку, под какие налоги попадут владельцы «недвижки» в следующем году, и о топе дорогих локаций города — в материале «БИЗНЕС Online».
Резкое падение продаж после «жирного» начала лета переживают застройщики коммерческой недвижимости в ЖК Казани
Продажи коммерции в новостройках Казани рухнули в 2 раза
Резкое падение продаж после «жирного» начала лета переживают застройщики коммерческой недвижимости в ЖК Казани. В июле, по данным свежей статистики «Дом.РФ», в новостройках реализовано всего 54 помещения на 400 млн рублей, что почти вдвое меньше, чем месяцем ранее — тогда было продано коммерции на 736 миллионов. Ситуация на рынке сопоставима с такой же с жильем после отмены льготной ипотеки — первоначальный взнос по кредитам доходит до 30%.
«Ставка ЦБ повлияла на весь рынок, дав стоп продажам. Остались лишь частные истории инвесторов, у которых достаточно большой первоначальный взнос, позволяющий нивелировать заградительную ставку по кредитам», — говорит гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.
Рынок коммерции и так не был избалован льготными ипотечными программами, а сегодня ставка по коммерческой ипотеке в лидирующих банках стартует с 20% годовых, отмечает директор казанского офиса компании «Регион. Бизнес. Недвижимость» Олег Кабиров. «Такой процент в большинстве случаев сводит на нет прибыльность практически любого бизнеса, и ежемесячный платеж по ипотеке становится непосильным для предпринимателя. Повышение ключевой ставки ЦБ повлекло за собой гибель такого финансового инструмента, как ипотека при покупке коммерческой недвижимости», — считает он.
Сами девелоперы отмечают: затраты на финансирование проектов выросли, что повлияло на рентабельность проектов и снизило объемы новых сделок, говорят в «КамаСтройИнвесте». Тем не менее стабильный спрос на качественные торговые площади в популярных локациях позволяет сохранять активность на рынке.
А вот на вторичном стрите — полное раздолье. Покупатели предпочитают не ждать сдачи объекта, а пустить деньги в оборот сразу. В июле в Казани, по данным Росреестра по РТ, зафиксировали увеличение продаж нежилой недвижимости почти в 3 раза по сравнению с июлем-2023, продано 629 помещений против 286. Положительная динамика и в целом с начала года. За январь – июль реализовано 3,8 тыс. нежилых помещений, что почти на 20% выше уровня 2023-го. Отметим, что Росреестр регистрирует договоры купли-продажи только в сданных домах или зданиях.
«Ближе к середине года мы обратили внимание, что опытные инвесторы начали перекладывать свои капиталы из банковских депозитов в коммерческую недвижимость, несмотря на то что доходность депозита выше плюс-минус в 2 раза по сравнению с объектами коммерции. Желание сохранить свои сбережения в понятном материальном активе побеждает желание эти самые сбережения приумножить», — отмечает Кабиров.
Дефицит офисов в Казани подталкивает к росту цен в стрите
Провал продаж в стрит-ретейле от застройщиков Казани, на удивление, не сказывается на ценах. В июне средняя стоимость «квадрата», по данным «Дом.РФ», составила 212 тыс. рублей. Подорожание год к году — сразу на 55%. Пик цен в этом году пришелся на май — стоимость в новостройках поднималась до 238 тыс., хотя еще в январе купить квадратный метр в новом доме стоило в среднем 174 тысячи. «Такая ситуация с повышением цен началась года два назад, до этого коммерческая недвижимость была ведома жилой, а сейчас цены в новостройках не ниже, а порой и выше цен на жилую недвижимость», — констатирует Чикиров.
«Сейчас квадратный метр может стоить и 300 тысяч, и 500 тысяч, я видел объявление и за 800 тысяч! В таких проектах экономики, конечно, нет. А вот ценник в 300–400 тысяч рублей уже воспринимается терпимо. Таковы реалии, — делится генеральный директор A-Development Мурат Ахмеров. — Качественный стрит на вес золота, это фактически машина по зарабатыванию денег». Неоправданный рост коммерции в новостройках произошел в II квартале этого года, говорит эксперт по коммерческой недвижимости Константин Иванов: «Застройщик на улице Яхина, например, почти дважды поднял цены, до 200 тысяч рублей за „квадрат“, а потом и вовсе приостановил продажи».
Стрит-ретейл не приоритетный рынок для девелоперов в части получения дохода. В составе ЖК соотношение жилья и коммерции обычно составляет 90 на 10% площадей, и экономика проекта строится все-таки вокруг продаж квартир. Так что в коммерции строители вольны задирать свою ценовую планку — покупать все равно будут. «Суть проста: пусть коммерция стоит дорого и продается долго, она все равно продастся. Нельзя, чтобы объемы продаж квартир у застройщика упали, они же делают основную маржу. Вот и растут метры в коммерции», — предполагает брокер Иванов.
Наиль Галеев: «Спрос на коммерцию очень высокий, она выводится в продажи в самую последнюю очередь и раскупается довольно быстро. Сегодня это рынок продавца, и динамика цен тут вполне объяснима»
«Спрос на коммерцию очень высокий, она выводится в продажи в самую последнюю очередь и раскупается довольно быстро. Сегодня это рынок продавца, и динамика цен тут вполне объяснима, — объясняет логику генеральный директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Продажи тут даже не споткнулись о высокую ключевую ставку. Люди берут помещения в рассрочку до ввода ЖК в эксплуатацию, а после компенсируют платежи по ипотеке арендной платой».
Такую игру с ценообразованием эксперты издания связывают и с рядом объективных факторов.
- Ограниченное предложение новых объектов — строительство не всегда успевает за растущим спросом, что приводит к дефициту качественных площадей, отмечают в «КамаСтройИнвесте».
- Повышение цен на отделочные и строительные материалы. «Бюджет на завершение строительства у моего партнера-девелопера на последней стадии перед вводом в эксплуатацию за последние три месяца увеличился на 10 процентов», — говорит Иванов.
- Появление конкуренции между торговыми коридорами, ресторанами и офисниками. Дефицит качественных офисов заставляет потенциальных покупателей искать альтернативу и рассматривать помещения на первых этажах домов.
- Еще одна неочевидная причина — появление в центре Казани большого количества премиум-проектов, которые влияют на среднюю стоимость в целом по городу, говорят в «Суварстроит».
Среди дорогих улиц спикеры выделяют Баумана, Профсоюзную близ Пушкина, а также новые ЖК на Квартале, где активно селятся местные рестораторы, открываются салоны красоты
Питерский ценник за аренду и платежеспособный ЖК «Свобода»
Видя постоянно растущий спрос, девелоперы теперь сами берут в управление коммерцию на первых этажах ЖК, не продавая ее, говорят в СМУ-88, и это тренд 2024 года. Так что рынок нежилых помещений в Казани становится еще более дефицитным. Цены на аренду здесь также растут, почему бы и самим не заработать? По словам управляющего партнера Perfect REDЗ Елены Стрюковой, за год (июнь к июню) аренда в коммерции подорожала на 20% в зависимости от типа недвижимости.
«В первом квартале собственники проводят традиционную ежегодную индексацию, есть случаи, когда арендодатели расторгают действующие договоры и контрактуются с новыми арендаторами по более высокой ставке, — отмечает эксперт. — Более стабильны ставки на помещения, занимаемые федеральными ретейлерами, они заключают долгосрочные контракты, где индексация может быть не предусмотрена, но есть привязка к товарообороту».
Разбег ставок аренды в Казани достаточно большой — от 800 рублей до 8 тыс. за «квадрат» в зависимости от локации, площади и качества. В январе – июле самым дорогим районом города как для покупки, так и для аренды формата стрит-ретейл стал Вахитовский. Купить помещение здесь можно в среднем за 232 тыс. рублей, а арендовать — за 1,6 тыс., рассказали «БИЗНЕС Online» в «Avito Недвижимости». Также в тройку лидеров по стоимости покупки и аренды попали Ново-Савиновский и Приволжский районы.
Разбег ставок аренды в Казани достаточно большой — от 800 рублей до 8 тыс. за «квадрат» в зависимости от локации, площади и качества
«Переоцененности арендных ставок не видим, они лишь догоняют сделки и цены по купле-продаже коммерческой недвижимости. Инвесторы ожидают доходность и окупаемость. И не всегда она соответствует их ожиданиям, так как цена приобретения слишком высока. Тут не поспоришь с термином „столицы“, арендные ставки и цены предложений которых сопоставимы уже с Петербургом», — отмечает Чикиров.
Среди дорогих улиц спикеры выделяют Баумана, Профсоюзную близ Пушкина, а также новые ЖК на Квартале, где активно селятся местные рестораторы, открываются салоны красоты. «На улицах Козина и Сибгата Хакима сконцентрировано большое количество элитных ЖК. Именно там хотят открыться и бизнесы, чья целевая аудитория выше среднего», — комментирует РБН. В застраиваемых локациях близ Казанки формируются и новые торговые и гастрокоридоры. Успех стрит-ретейла во многом определяет именно пешеходный трафик и качество благоустройства территории. Примерами уже функционирующих торговых коридоров можно назвать ЖК на улицах Ершова и Столбова, где аренда доходит до 4,5 тысячи.
А вот перекрестки основных магистралей — Чистопольская – Ямашева – Амирхана или локация Московского рынка — места, где большой трафик, но финансовая составляющая проходимого потока ощутимо ниже. «Здесь 2,5 тысячи рублей аренды за „квадрат“ уже топ», — считает Ахмеров.
По словам экспертов, ставка прямиком зависит от вида деятельности арендатора. «Профессиональному игроку на рынке лучше сдать помещение на 200–300 рублей за „квадрат“ дешевле, например, медицинскому центру, чем магазину одежды», — делится Иванов. Все дело в том, что первые почти никогда не закрываются и стабильно платят за аренду, даже в непростые времена вроде пандемии коронавируса. А вторые — магазины одежды и популярные сегодня шоурумы — в разы менее стабильны, да еще и с постоянно растущей конкуренцией.
«Недоступность парковки и появление качественных торговых центров в первую очередь повлияли на сегмент фешен — все больше арендаторов хочет открываться исключительно в составе ТРЦ, — отмечает руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова. — Бренды сегмента премиум/люкс все еще присутствуют в стрите. Например, на улице Малой Красной, но зачастую это связано с тем, что помещения находятся в собственности».
Самый дорогой объект в Казани, судя по открытым базам объявлений, — в ЖК «Вишневый сад» на первой линии ул. Муштари. Помещение в 151 кв. м продают за 90,8 млн рублей, «квадрат» здесь обойдется аж в 596 тыс. рублей. Недавно отсюда съехал мебельный салон San Marino
Топ самых дорогих объектов: подобие ЖК Altura и Atlantis «на отшибе»
Приглядимся к предложениям в стрит-ретейле на продажу. Самый дорогой объект в Казани, судя по открытым базам объявлений, — в ЖК «Вишневый сад» на первой линии ул. Муштари. Помещение в 151 кв. м продают за 90,8 млн рублей, «квадрат» здесь обойдется аж в 596 тыс. рублей. Недавно отсюда съехал мебельный салон San Marino. В помещении уже есть чистовая отделка. На 2-й строчке — локация на ул. Пушкина, напротив «Золотого яблока». Помещение в 90 «квадратов», которое сейчас арендует аптека, хотят продать за 47,5 млн рублей (520 тыс. рублей за 1 кв. м, что почти вдвое дороже, чем в новостройках). Эту часть улицы стали постепенно заполнять кофейни, кафешки и шоурумы.
На 2-й строчке — локация на ул. Пушкина, напротив «Золотого яблока». Помещение в 90 «квадратов», которое сейчас арендует аптека, хотят продать за 47,5 млн рублей (520 тыс. рублей за 1 кв. м, что почти вдвое дороже, чем в новостройках)
Свободны и 220 кв. м в новеньком ЖК Altura от «КамаСтройИнвеста» на ул. Касаткина, где просят за объект почти 100 млн рублей (454 тыс. за «квадрат»). У помещения с трехметровыми потолками есть два входа с панорамными дверьми и аккуратными стеклянными козырьками. Наверняка этот вариант не заставит себя долго ждать, ведь вся остальная коммерция, что смотрит на ул. Тельмана, уже раскуплена. Там открылся барбершоп, и вскоре примет первых гостей новая кофейня Surf, а также кафе The Reve от проекта Botanica.
Свободны и 220 кв. м в новеньком ЖК Altura от «КамаСтройИнвеста» на ул. Касаткина, где просят за объект почти 100 млн рублей
В этом же районе, в ЖК «Ренессанс» на ул. Касаткина, за 110 млн продаются 230 кв. м (478 тыс. рублей за «квадрат»). Бонус покупателю — цокольный этаж. В трехуровневом помещении чистовая отделка, потолки в 3,6 м, что подойдет как для офиса, медцентра, так и для отеля. Предусмотрена своя парковка на два авто.
В этом же районе, в ЖК «Ренессанс» на ул. Касаткина, за 110 млн продаются 230 кв. м (478 тыс. рублей за «квадрат»). Бонус покупателю — цокольный этаж
В модном ЖК бизнес-класса «Шаляпин», которому прочат образование нового кластера, тоже есть что прикупить. Внутри «Шаляпин» чем-то напоминает ЖК Altura — благородные оттенки фасада, обилие панорамных окон и стильная отделка внутри. Схожесть есть и в подъездах: как и в Altura, в «Шаляпине» у каждой квартиры установлены высокие умные входные двери, которые впускают внутрь по отпечатку пальца. Пол в подъезде выполнен под мрамор, а на стенах — деликатные вкрапления золотого цвета. Там продают 106 «квадратов» за 46 млн, или почти 434 тыс. за 1 кв. метр. У помещения отдельный вход на первой линии, панорамные окна, кладовая в 25 кв. м и даже есть зона ресепшен. Ряды стрит-ретейла этого ЖК уже пополнил переехавший с ул. Щапова магазин модной молодежной одежды Outpac, вскоре там откроется Surf и еще несколько кофеен.
В модном ЖК бизнес-класса «Шаляпин», которому прочат образование нового кластера, тоже есть что прикупить
Еще один просторный объект, который участвовал в нашем обзоре и за год так и не нашел покупателя, — помещение бассейна с фитнес-клубом в ЖК Atlantis на Казанке. Общая площадь — почти 1,2 тыс. кв. м, из них 330 «квадратов» свободного назначения. Бассейн 25 на 8 м глубиной до 2 м, есть два входа — с улицы и со двора. Объект стоит почти 150 тыс. рублей за 1 кв. м, или 178 млн рублей. С прошлого года предложение подешевело на 8,1 млн рублей. За время подготовки данного материала в объявлении о продаже этого фитнес-зала то меняли квадратуру до 859 «квадратов», то его стоимость, а то и вовсе удаляли с сайта. Кстати, именно ЖК Atlantis эксперты выделяют как переоцененный вариант для покупки коммерции: «Зона да, топовая! Но трафика вокруг ЖК нет совсем. Atlantis стоит одинокий, отдельно, на отшибе».
Еще один просторный объект, который участвовал в нашем обзоре и за год так и не нашел покупателя, — помещение бассейна с фитнес-клубом в ЖК Atlantis на Казанке
Начинает заполняться и ЖК «Мой ритм» на ул. Сабира Ахтямова. Свободно нежилое помещение площадью почти 167 кв. м на первой линии с выходом на пешеходную зону комплекса. «Квадрат» здесь обойдется в 280 тыс. рублей — в черновой отделке, со свободной планировкой, высокими потолками и панорамными окнами.
Начинает заполняться и ЖК «Мой ритм» на ул. Сабира Ахтямова. Свободно нежилое помещение площадью почти 167 кв. м на первой линии с выходом на пешеходную зону комплекса.
Площади в стрите все мельчают, а сроки окупаемости подошли к 15 годам. Что дальше?
Средняя площадь торговых помещений в Казани, выставленных на продажу, продолжает сокращаться. За полгода в стрите ее урезали на 6,7% до средних 140 кв. метров. По словам руководителя категории коммерческой недвижимости на Avito Олега Изотова, это касается не только стрита, но и отрасли в целом. Так владелец увеличивает свои шансы на продажу помещения.
Эксперты советуют девелоперам в новых ЖК как можно глубже погружаться в подбор арендаторов, чтобы в будущих микрорайонах не было однотипного наполнения, когда «на каждом метре аптека, которая съедает выручку у другой аптеки», говорит Ахмеров.
«Нужно предусматривать на старте: здесь магазин, рядом фруктовая лавка, затем овощная, после — кофейня или джелатерия», — объясняет эксперт. Застройщику следует заранее отводить места под кондитерские и пекарни и оснащать их должной вытяжкой и повышенной мощностью электроэнергии. Проектировать заблаговременно стоит и локации под востребованные сегодня террасы ресторанов — общепит остается лидирующим сегментом в стрит-ретейле Казани. На 2-й строчке — сетевой продуктовый ретейл и пункты выдачи заказов маркетплейсов, замыкают тройку медицина и бьюти-сфера.
«Повышается ценность бизнеса, который может обеспечить жителей всем необходимым в пределах пешей доступности. Меняется потребительское поведение, и растут запросы на получение эмоций и впечатлений: еда, спорт и велнес. Это приводит к тому, что запросы на размещение в жилых домах все чаще приходят именно от этих сфер, формируются не просто торговые, а гастрокоридоры, появляются объекты, помогающие поддерживать здоровье, обеспечивать качественный отдых и восстановление», — отмечает тенденции Стрюкова.
Елена Стрюкова: «Повышается ценность бизнеса, который может обеспечить жителей всем необходимым в пределах пешей доступности. Меняется потребительское поведение, и растут запросы на получение эмоций и впечатлений: еда, спорт и велнес»
Тренд сегодня и отсутствие ступенек на входе. «Раньше вход на первые коммерческие этажи занимал 4–5 ступенек. А каждая ступень — это минус клиент. Потому сейчас вход в такие помещения делают в уровень пола, чтобы было удобно зайти и с коляской, к примеру. Все современные застройщики сегодня следуют этому», — рассказывает Ахмеров.
Что будет на рынке дальше? Эксперты рассчитывают на активное развитие рынка до конца года в Казани. «Возможны умеренные колебания цен, связанные с изменениями экономической ситуации. В целом мы прогнозируем стабильный рост спроса на качественные коммерческие площади, что позволит сохранять привлекательность инвестиций в этот сегмент», — убеждены в «КамСтройИнвесте».
«Во все неспокойные времена недвижимость и золото были, есть и будут „тихой гаванью“ для инвесторов, — считают в РБН. — В конце года мы традиционно ожидаем увеличение спроса на коммерческую недвижимость, а в конце отчетного периода — высокий спрос на покупку объектов с НДС». Спрос на аренду, считают в агентстве, останется относительно неизменным. Однако стоит учесть, что с нынешними ценами стоит ждать возврата инвестиций более 15 лет, тогда как раньше предельный срок окупаемости составлял 8–10 лет.
Ощутимого подъема арендных ставок в стрит-ретейле Казани не будет, считает Иванов. Изменения могут коснуться только ряда крупных собственников в центре города, заключивших договоры более пяти лет назад. «Рента у них ниже рынка в среднем на 30 процентов, а долгосрочные договоры по ним заканчиваются. Вот в таких случаях будет значительный рост», — отмечает брокер.
Подъем же ставок пойдет со следующего года, когда к собственникам придет осознание, что изменилась система УСН, отмечает Иванов. «При превышении лимита в 60 миллионов рублей в год по выручке будет начисляться НДС», — говорит он. И тогда собственники бизнеса будут зашивать налоги в цену аренды или продажи.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 8
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.