Золотой период рынка недвижимости подошел к концу: еще в середине лета банкиры и застройщики радовались хорошей кассе, но к августу продажи новых квартир рухнули в 3 раза. Приказала долго жить льготная ипотека, семейную урезали, айтишников оптимизировали. К этому моменту застройщики в Закамье подошли с рекордной за последние годы выручкой в 11 млрд рублей. За год жилье в Закамье подорожало на 49%, достигнув отметки в 6,9 млн рублей. Если же сравнивать показатели 2022-го и 2021-го — цены с тех времен выросли на 58% и 130% соответственно. О том, как в Челнах покупали даже бизнес-класс, чем удивит нижнекамцев казанское СМУ-88 и что теперь с ценами на жилье, — в материале «БИЗНЕС Online».
В Закамье к августу продажи новых квартир рухнули в 3 раза
За полгода в Закамье распродали квартир на 11 миллиардов. А в июле рынок новостроек рухнул в 3 раза
С закрытой 1 июля господдержкой участники рынка недвижимости Закамья прощались, кажется, c последней рекордной выручкой на ближайшие годы. За полгода 2024-го успели распродать 1,8 тыс. новых квартир на 11 млрд рублей — для сравнения: в Казанской агломерации продали около 7 тыс. квартир в новостройках. Такие данные приводит статистика «Дом.РФ».
Выросшая на 17% выручка по сравнению с прошлым годом — лучшая за последние несколько лет. За это полугодие строители заработали больше, чем за весь 2021-й (если опустить инфляцию и рост цен). Одна печаль: на этих миллиардах пока сидят банки, выдавая застройщикам кредиты под строящиеся дома. Процент, два, еще парочка — вот вам и тяжкая банковская доля. Зато обманутых дольщиков пока нет.
За красивыми цифрами стояли эмоционально непростые 6 месяцев. Последние три месяца 2023-го давали основания полагать, что 2024-й встретит риелторов и застройщиков обвалом, очередным гвоздем в крышку гроба которых считали повышение «ключа» до 16%. По итогам I квартала стало ясно: рушились лишь прогнозы, но не продажи. Лейтмотивом полугодия стало упомянутое выше закрытие льготной ипотеки, а также изменения в семейной. Откладывавшие покупки до лучших времен и страшащиеся потенциально упущенной выгоды отправились обивать пороги агентств недвижимости и застройщиков. Благодаря «прыгунам в последний вагон» за один лишь июнь девелоперы получили сумасшедшую даже на фоне 2023-го выручку в 3,4 млрд рублей.
«В начале 2024-го на рынке все еще сохранялась турбулентность и настороженность с прошлого года. Когда банки начали подкручивать гайки и ужесточать условия, был момент охлаждения, но тем не менее рынок жил. Потому первая половина года начиналась более или менее спокойно и ровно, а пиковые продажи мы получили в мае и особенно в июне. Естественно, это связано с окончанием льготной программы — люди пытались заскочить в последний вагон уходящего поезда. Правда, часть банков, как, например, ВТБ, повысили первоначальный взнос до 60 процентов — вероятно, такова была политика Центробанка, шло планомерное ужесточение условий выдачи. Тем не менее продажи были хорошие», — рассказал Евгений Александров, коммерческий директор «Домкора».
В июле же ЦБ добавил повышение ключевой ставки до 18%. Со слов собеседников издания, продажи рухнули примерно процентов на 40–50. Такого спада не было со времен начала СВО. Цифры «Дом.РФ» показывают, что в целом на рынке новостроек Закамья все еще хуже, чем у наших собеседников. Если в июне по договорам долевого участия было продано 554 новые квартиры (3,4 млрд рублей), то в июле — всего 168 (на 1,1 млрд рублей). По сравнению с июнем падение более чем трехкратное. Даже в январе 2024 года было несколько лучше. И все равно средняя цена квартиры в Закамье оказалась на 400 тыс. больше, чем в июне, когда она стоила 6,3 миллиона.
«Среднестатистические семьи с одним ребенком, рассматривающие льготные программы, встанут перед выбором — снимать или покупать?»
«С июля, после отмены льготных программ, рынок оказался в нокдауне. Люди привыкали к изменениям. Сейчас, если рассматривать в целом, готовы или не готовы покупать, есть несколько вариантов. Если рассматривать как инвестицию с целью дальнейшей перепродажи, то по такой цене мало кто захочет покупать. Если рассматривать это через призму сохранения своих денег и заработка на аренде с выжиданием роста — такой спрос останется. Среднестатистические семьи с одним ребенком, рассматривающие льготные программы, встанут перед выбором — снимать или покупать? Выбор упадет на последнее при наличии денег на первоначальный взнос», — рассуждал директор нижнекамского агентства недвижимости «Самолет плюс» Александр Подкопаев.
Челны заработали 9 млрд рублей за полгода
Присмотримся к продажам в Закамье. Начнем традиционно с крупнейшего города — Набережных Челнов.
Сразу отметим, что портал «Дом.РФ», на который в дальнейшем будет опираться текст, анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию. И учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается — все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает. Потому в реальности заработок банкиров и застройщиков еще больше.
На сегодня, по данным исполкома, стройку в городе ведут 15 девелоперов, которые возводят 56 домов, основная часть которых — 32 дома на 5,3 тыс. квартир — инвестиционное (коммерческое) жилье.
При плане в 320 тыс. кв. м за 6 месяцев строители и частники ввели уже 154 тыс. «квадратов» жилья, или же 22 дома. Т. е. каждый 10-й «квадрат» из жилищного плана Татарстана приходится на долю автограда. Для сравнения: доля Казани — примерно треть, около 1 млн кв. м за год.
Так вот, в первом полугодии участники рынка, несмотря на меньшее количество проданных квартир в сравнении с 2023-м — 1,4 тыс. лотов против 1,6 тыс., заработали 9 млрд рублей, что на 12% больше прошлогоднего результата. Причина роста дохода понятна — за счет подорожания «квадрата».
Первое место по продажам новых квартир как в Закамье, так и в Челнах застолбил ижевский «Талан», продавший 431 квартиру на 3 млрд рублей, две трети из которых застройщик заработал за последний квартал. Недвижимость у компании соответствует формату бизнес-класса, а потому самая дорогая среди крупных застройщиков города. Но последние три месяца ее раскупали как горячие пирожки — на удивление риелторов.
Продажи перед 1 июля шли хорошо. Видимо, людей увеличение процентной ставки настроило и на покупку дорогих квартир — их хорошо разбирали. В июле и августе спрос ожидаемо упал.
Второе место и в Закамской агломерации, и в автограде — у ГК «Профит» Марселя Мингалимова. По сравнению с прошлым годом компания заработала в 2,5 раза больше — 1,9 млрд рублей за 368 квартир.
Замыкает тройку лидеров ГК «Евростиль» Ильнара Гайсина с продажей 189 квартир на 1,1 млрд рублей — рост выручки составил 47%.
Хуже прошлого года выступил в Челнах «Домкор». В родном городе проекты компании Мунира Гайнуллова собрали на банковских эскроу-счетах 701 млн рублей за 118 квартир — продажи упали на 52%. Впрочем, в компании объясняют тенденцию не падением интереса покупателей, а лишь особенностью ведения статистики. «Дом.РФ» анализирует договоры долевого участия на строящиеся дома, но не учитывает готовое жилье, которое составляет довольно существенную часть активов компании, — оно осталось вне этой статистики.
Закрывает топ-5 вернувшееся в зону видимости госпортала «Комфортное жилье» Михаила Золотухина. В новом ЖК «Виноградный» компания распродала 56 квартир на 478 млн рублей. Проект отличается высокой ценой при низкой этажности — всего три этажа, что для высотного автограда довольно необычно.
Два последних года столица нефтехимии била рекорды по продажам, но, кажется, и этому пришел конец
В Нижнекамск заезжает казанский застройщик
Пристального внимания достоин Нижнекамск. Два последних года столица нефтехимии била рекорды по продажам, но, кажется, и этому пришел конец. Полугодие, по данным «Дом.РФ», город закрыл с падением выручки на 28% — застройщики заработали здесь 529 млн рублей за 64 проданные квартиры.
Для изголодавшегося по коммерческим новостройкам Нижнекамска картина сюрреалистичная. Почему так вышло? Падению нашлось два объяснения:
- При средней цене за квартиру в 8,6 млн рублей и «квадрата» в 148 тыс. рублей покупка недвижимости стала нерентабельной — выше цены только в столице республики. Такой позиции придерживается руководитель АН «Самолет плюс».
- Второе объяснение более приземленное. Если присмотреться, падение фиксируется только у «Домкора», потерявшего половину от прошлогодних продаж. Неужто покупатели охладели к продуктам компании? Отнюдь! «Там получилось, что мы реализовали объекты, а новые пока не вывели в продажу», — объяснял коммерческий директор компании. Т. е. всему виной — дефицит новых квартир.
В последние два года в Нижнекамске строится «Евростиль» и упомянутый выше «Домкор», а также местные предприниматели Рафис Мустафин и Алексей Асанов и президент местной федерации бокса Дмитрий Тиньгаев.
Один из вариантов эскизного проекта будущего ЖК в центре Нижнекамска
Список пополнится еще одним гигантом — СМУ-88. Казанский девелопер приступил к переговорам за вакантный пустырь в 33 тыс. «квадратов» в центре города для постройки ЖК бизнес-класса «с трендовой архитектурой, в 5–6 домов с переменной этажностью». Точные масштабы объекта в компании не называют — ЖК лишь на стадии проектных работ, поэтому и эскиз пока приблизительный.
Результаты 2023-го дали понять, что рынок недвижимости Закамья на подъеме, а самая впечатляющая динамика как раз у Нижнекамска. Можно прогнозировать, что город ждет импульс развития и спрос будет продолжать расти.
По мнению генерального директора СМУ-88 Наиля Галеева, в городе нефтехимиков есть достаточный потенциал и запрос на качественную недвижимость. Конечно, высокая ключевая ставка отчасти подрежет результаты по итогам этого года. Но при стабилизации ипотечных ставок рынок вернет себе прежние темпы.
Вероятно, за СМУ-88 придут и другие. К городу ранее уже приглядывались «Садовое кольцо», «Талан» и «Профит» — Нижнекамск, как признаются собеседники, стал привлекателен для застройщиков. «Во-первых, сам город манит развитой инфраструктурой: наличием парков, скверов, ежегодной застройкой социальных объектов, большим объемом действительно хороших дорог. Плюс Нижнекамска — компактность и удобство для жизни. Во-вторых, уровень дохода граждан в связи с наличием крупных промышленных предприятий в городе достаточно высокий, и он растет. Потому различные проекты найдут свою аудиторию», — говорит Подкопаев.
В конце концов с увеличением предложений стабилизируется и рост цен на жилье. «То, что туда хотят зайти другие застройщики, — я скорее за, потому что конкуренция положительно работает на весь рынок. Где-то нас подстегивает, где-то — других. Выигрывают все — и продукт, и город. Хотя рынок Нижнекамска сам по себе непростой: требования высокие, нижнекамцы готовы платить только за новизну, комплексный подход, чистовую отделку — одним словом, за продукт высокого качества», — подытоживал Александров.
Нефтеград за полгода заработал 1,5 млрд рублей за продажу 236 квартир
Как Альметьевск привлекает иногородних застройщиков
Альметьевск — второй город по выручке в нашем списке. Нефтеград за полгода заработал 1,5 млрд рублей за продажу 236 квартир. В целом такой тенденции город придерживается не первый год, вопреки устоявшейся традиции покупать недвижимость на вторичке. Отсюда и ежегодный рост рынка — с приходом господдержки альметьевцы «распробовали» новостройки.
К слову, в Альметьевске активно строятся полдесятка девелоперов, причем все они, кроме «Домкора», — выходцы из других регионов страны. Например, 1-е место по выручке в нефтеграде забила башкирская «Реновация» с «дочками» — компания выручила 438 млн рублей на продаже 95 квартир. Третье место застолбил вновь девелопер из тех краев — «Еврострой», реализовавший 45 лотов на 321,4 млн рублей. Относительно скромную кассу наработал удмуртский «АСПЭК-Домстрой» с 62,8 млн рублей за 13 квартир. По сути, единственным в тройке лидеров «татарстанцем» является «Домкор», занявший 2-е место, — компания заработала в нефтеграде 447 млн рублей за продажу 71 квартиры.
«Татарстан, если сравнивать его с Удмуртией и Башкортостаном, обладает более высоким экономическим потенциалом. Застройщики видят спрос и сильную экономику, понимают, что республика привлекательна для развития проектов. Плюс цены в Альметьевске можно ставить выше, потому что есть у населения хорошая экономическая ситуация. Да и администрация не против, сама приглашает застройщиков, потому что город активно развивается, ему требуется больше жилья», — подмечала маркетолог альметьевского отделения АН «Этажи» Мария Сазанова.
Более того, если удачно сложатся звезды, вскоре на территорию Альметьевске заедет еще один «удмурт» — «Талан», сегодня активно строящийся в Челнах. Относительно недавно компания собрала местных риелторов, рассказала Сазанова.
По остальным городам выручка скромнее. В Елабуге картина идентична прошлому году: здесь все еще строятся всего два застройщика — «Домкор» и «Траст-инвест», на пару компании продали 66 квартир и заработали 399 млн рублей. В Азнакаево же, где впервые за много лет возводится новостройка, заработок и того меньше — всего 30 млн рублей при проданных 7 квартирах.
За год цены на жилье в Закамье подорожали в среднем на 49%, достигнув значения в 6,9 млн рублей за квартиру
Цены растут медленнее, но скидок ждать не стоит
Вернемся к наболевшему — ценам! С высоты сегодняшнего полета отчетливо видно, что сотворила льготная ипотека с ценниками в новостройках.
За год цены на жилье в Закамье подорожали в среднем на 49%, достигнув значения в 6,9 млн рублей за квартиру. Если же сравнивать показатели 2022-го и 2021-го — цены с тех времен выросли на 58% и 130% соответственно.
Хорошая новость — принятые против разгона цен меры ЦБ выстояли ажиотаж. За первое полугодие 2024-го цены на жилье выросли всего на 7%. В ряде городов, таких как Нижнекамск и Альметьевск, «квадрат» за 6 месяцев вырос всего на 2% и 5%, а средняя его цена по Закамью составила 131 тыс. рублей.
Среди лидеров роста цен вновь оказались Челны. Новостройки здесь за полгода подорожали на 15%, а по данным «Мира квартир», город занял 7-е место по темпам роста в РФ. Ничего не поделаешь — спрос на квартиры в автограде всегда на высоте. Более того, могло быть и хуже!
«Цены на недвижимость будут расти в пределах инфляции. Сегодня застройщики научились работать в текущих условиях, правила игры понятны даже в этой условно стабильной ситуации. Челны же сохранили темпы продаж в этих условиях. Так, застройщики подготовились и вывели на реализацию достаточное количество объектов. Помимо этого, зарплаты позволяют покупателям накопить на первоначальный взнос, благодаря чему есть платежеспособное население, готовое приобретать квартиры с досягаемыми до недавнего времени ставками по ипотеке», — добавил Александров.
Зато, кажется, рост цен в Нижнекамске, по крайней мере сегодня, исчерпал потенциал. За полгода «квадрат» в городе подорожал всего на 2%, хотя квартира сегодня здесь стоит 8,6 млн рублей — для сравнения: в Казани ценник на уровне 10,7 млн рублей. «По статистике, Нижнекамск по росту цен на рынке первичной недвижимости по республике уступает только Казани и занимает устойчивое 2-е место по Татарстану — рост был на 44 процента. Но с увеличением цен падал и спрос от покупателей, продажи шли по инерции, за счет „подогрева“. Например, если в прошлом году у одного из застройщиков города однушку в чистовой отделке можно было приобрести чуть меньше чем за 4 миллиона, то сейчас такая квартира будет стоить почти 7 миллионов», — рассказал Подкопаев.
Последним штрихом в преддверии депрессивного будущего стало июльское повышение «ключа» до 18%
Прогноз: переплата по ипотеке выросла до 5 раз, спрос увеличится после снижения ставки ЦБ
Что в сухом остатке? Последствия сокращения господдержки участники рынка уже ощутили. Конечно, упадок объясним адаптацией покупателей и исчерпанием спроса на фоне резкого всплеска охоты за квартирами в первом полугодии. Эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online», сходятся во мнении: вторая половина года проверит рынок на прочность. Например, несколько челнинских филиалов банков уже начали размышлять о частичном сокращении штата, рассказали источники.
Последним штрихом в преддверии депрессивного будущего стало июльское повышение «ключа» до 18%. Вдобавок есть прогнозы роста и до 20%. В любом случае снижения ставки до приемлемых значений стоит ожидать через пару-тройку лет. Покупать недвижимость под такую ставку большинству потребителей недоступно и невыгодно. На пальцах перспективы объяснил коммерческий директор «Домкора»: при нормальной ставке в 10–12% покупатель в течение 30 лет имел трехкратную переплату. С текущими 18–20% переплата вырастет в 5 раз. Не спасет даже расчет на рефинансирование, ведь в первые два-три года человек выплачивает самые большие проценты. И, когда ЦБ вновь снизит ставку, как обещала Эльвира Набиуллина, практически все удорожание будет выплачено.
«Третий квартал, думаю, будет непростым в плане продаж. Это будет осознание и принятие рынком — застройщиками и покупателями — новых условий, которые сегодня действуют. Придется смириться с тем, что возврата к прежнему уровню поддержки и ставок не будет. То есть мы переходим к таким рыночным механизмам. Вместе с тем могу привести пример: когда грянула СВО, ставки также резко подняли до 20 процентов, продажи кратно сократились почти у всех застройщиков, почти встали. Такая ситуация продолжалась порядка трех месяцев. Да, потом благодаря господдержке она выправлялась, но тем не менее. Сегодня покупатели не готовы к ставке в 20 процентов. Более того, это с точки зрения ипотеки экономически нецелесообразно», — рассуждал Александров.
О столь желанном падении цен мечтать не стоит. Повышение ключевой ставки и падение спроса замедлят рост стоимости жилья, но предпосылок для снижения нет — зарплаты строителей, стройматериалы и логистика не дешевеют. Некоторые застройщики, разумеется, расширят ассортимент программ лояльности, станут чаще продвигать рассрочку или небольшие скидки, но не более.
Я не вижу объективных экономических причин для существенного снижения цен. Недавно была публикация: некий депутат Госдумы сказал, что чуть ли не на 30 процентов ожидается снижение цен. На мой взгляд, это просто популизм.
Бытует мнение, что у застройщиков сверхъестественные запасы и прочее, продолжает Александров. «К сожалению или к счастью, ну нет у застройщиков такой рентабельности. В данной ситуации серьезные скидки (больше 10 процентов) могут быть, только если у компании существенным образом ухудшилось финансовое положение — и там уже не стоит вопрос инвестирования в стройку и развития, а стоит задача не обанкротиться. Тогда действительно есть смысл распродать все что есть и фактически уйти с рынка», — объясняет он.
По сути, сегодня покупатели выжидают, держа на вкладах внушительные накопления, которые после снижения ставок непременно польются в недвижимость. На это рассчитывают участники рынка недвижимости.
«Есть мнение, что сейчас граждане предпочитают оставлять деньги на вкладе. На рекламных площадках в целом по России более 1,3 миллиона объектов, выставленных на продажу. При этом денежных средств, которые находятся на счетах граждан, хватит, чтобы выкупить 10–11 миллионов объектов», — заключил Подкопаев.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 33
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.