А надо ли ремонтировать старые общаги? Вячеслав Пимурзин о том, как казанским вузам запустить реновацию

Учредитель «ДОФ» Вячеслав Пимурзин: «Нынешней молодежи нужно не только больше социальной инфраструктуры, но и различные пространства, чтобы было где развивать свои навыки»

Бизнесу не хватает качественных офисов

Казань не первый год борется с дефицитом качественных офисных пространств. И даже несмотря на точечное открытие новых бизнес-центров картина не сильно меняется. Нужны дополнительные офисные мощности в центральной части города. Именно эта локация крайне интересна федеральным компаниям: столица Татарстана очень компактный и красивый город, где при высоком уровне комфорта для сотрудников можно реализовывать проекты любого масштаба.

И тут важно отметить: предложений на различных досках объявлений сотни или даже тысячи, но спрос идет на качество. Крупные компании не готовы отправлять персонал в пространства с ремонтом из нулевых, без удобств, пускай даже и с парковочным местом.

По различным оценкам, наибольшая нехватка ощущается в офисах категории «В» это небольшие помещения 20-25 «квадратов» и «В+», где площадь порядка 100-150 кв. м. Также традиционно высок спрос на офисы класса «А», которых в городе пока не хватает физически.

По состоянию на декабрь 2023-го доля вакантных помещений на рынке офисной недвижимости Казани составила 1,2%. Годом ранее уровень вакансии составлял 2,7%, а в декабре 2021-го — 6,6%. Получается, что за три года вакантных помещений в столице РТ стало меньше почти на 5,4%.

По моим данным, нехватка качественных офисных помещений прямо сейчас, в моменте достигает 20-30 тысяч квадратных метров. Только в нашу компанию поступило заявок на 8-10 тысяч «квадратов» — этот объем готовы взять в аренду прямо сейчас.

Вячеслав Пимурзин учредитель компании «ДОФ»

Советские общежития — новые офисы?

Почему возникает дефицит? Одна из проблем — земля. В центре города почти не осталось свободных участков, где можно было бы построить офисный центр. Вторая проблема — стоимость строительства. Новое коммерческое здание обходится в районе 120-130 тыс. рублей за квадратный метр. А бизнес-центр площадью меньше 7-7,5 тысяч квадратных метров строить не совсем целесообразно, поэтому здание такой площади обойдется примерно в 840-900 млн рублей. Это без учета ремонта. На отделочные работы и прочие расходы уйдет примерно 50 тыс рублей за «квадрат», или 350-375 млн рублей. А еще кругленькая сумма требуется на покупку земельного участка…

Возникает резонный вопрос: как строить бизнес-центры и удовлетворять спрос, если это физически почти невозможно сделать? На мой взгляд, стоит присмотреться к советским общежитиям.

Вячеслав Пимурзин учредитель «ДОФ»

И прежде, чем развивать эту мысль, я хотел бы сосредоточиться на самих студентах.

Давайте будем объективными: все советские общежития были построены с учетом требований к тому периоду времени. Но уже прошло несколько десятилетий: сейчас в вузах уже не «бумеры», поколение Х или миллениалы. Вузы забиты зумерами, которые родились в конце 90-х, начале нулевых, и о советском наследии знают исключительно по справочникам и рассказам. Это просто не их эпоха, не их уклад жизни.

Для молодежи очень важны комфорт и условия проживания

Их модель поведения в корне отличается от всего, что было в моем детстве. Это не плохо или хорошо, это просто данность. И на мой субъективный взгляд, для развития этих студентов и их потенциала нужно создавать новые условия.

И здесь не нужно далеко ходить за примерами — посмотрите, как сильно изменилось жилое домостроение за последние 5-7 лет. Какие классные проекты стали появляться в Казани и как сильно они отличаются по сравнению с тем, что строили в советские годы. Аналогичная история с местами общественного пользования: новые парки, скверы, набережные… все это строится с прицелом на молодежь и новые тренды.

Я часто общаюсь со студентами, потому что они работают в моей компании и у меня есть возможность получать объективную обратную связь от них, условий их проживания. Многие из них отмечают, что в советских общежитиях просто не хватает элементарных вещей: современных кафе, кофеен или столовых, коворкингов или мастерских, где можно было бы развивать и оттачивать свои навыки. Нет и столько важной для них социальной инфраструктуры.

Это раньше было модно собраться в комнате и петь песни под гитару, сегодня у студентов совсем другие потребности — многие из них с большим удовольствием протестили бы свою программку, что-то напечатали бы на 3D-принтере, сделали бы макет проекта или поработали с новым для себя строительным материалом.

На мой взгляд, очень важно создавать такие условия, в которых современным студентам хотелось бы развиваться, и приносить результат республике, стране. Таких места нужны не только им, но и самим вузам, ведь это не только отличная возможность повысить свой статус в глазах абитуриента, но и завоевать его доверие. Для молодежи очень важны комфорт и условия проживания.

10-этажное здание КФУ, расположенное на одной из главных улиц города Казани — ул. Пушкина, д. 32

Общежитие КФУ на Пушкина — отличный вариант для бизнес-центра, взамен которого можно построить новое

Многие девелоперы убеждены, что строить новые здания намного проще, чем переделывать или восстанавливать старые. И они абсолютно правы: реновация связана со множеством неизвестных, которые сильно «раздувают» бюджет. Поэтому реновацией должны заниматься частные инвесторы, которые готовы нести эти риски.

Более того, именно коммерческий подход позволяет окупать большие инвестиции, чего не скажешь о бюджетных объектах. Если общежитие «съест» на замене коммуникаций, сантехники, шкафов и окраске стен несколько сотен миллионов рублей, то эти деньги не «отбить». Также высок риск того, что для самого студента кардинально ничего не поменяется: ведь косметический ремонт вряд ли предполагает открытие современных мастерских, строительство социальной инфраструктуры и так далее.

Размышляя о том, какое из общежитий в центре Казани могло бы переквалифицироваться в офисные пространства, на ум в качестве примера первым приходит 10-этажное здание КФУ, расположенное на одной из главных улиц города Казани — ул. Пушкина, д. 32.

Почему оно может стать отличным БЦ:

— Локация. В шаговой доступности метро и остановки общественного транспорта, а также сад «Эрмитаж», парк «Черное озеро» и Ленинский садик.

— Площадь. Этот объект свыше 7,3 тыс. квадратных метров. Этого вполне хватит, чтобы разместить около сотни резидентов, а также коворкинг или бизнес-инкубатор.

— Просторная входная группа. Можно классно обыграть вход, который будет соответствовать всем современным стандартам БЦ.

На мой взгляд, это отличное здание с историей, которое можно было бы актуализировать под нынешние реалии, оставив двери открытыми и для студентов. Что я имею в виду? Примерно с 3-го курса молодые люди активно ищут работу или уже работают. В то же время бизнесу всегда требуется «молодая» кровь. В этом общежитии можно оставить пространства под бизнес-инкубаторы, закрепив за ними основную функцию — рост компетенций принимаемых на работу специалистов. А также дать право студентам приходить сюда в рабочие дни после учебы, чтобы совершенствовать свои знания, опираясь на задачи реального бизнеса. Безусловно, данный вопрос требует отдельной проработки, но суть в том, чтобы студент мог во время обучения постепенно втягиваться в рабочие процессы.

Сколько может стоит реновация такого общежития? На его ремонт уйдет порядка 50-60 тысяч рублей за квадратный метр, или 365-438 миллиона рублей.

Вячеслав Пимурзин учредитель «ДОФ»

Безусловно, стоимость может быть и выше, ведь без детального анализа, невозможно понять в каком оно состоянии. Но повторюсь, для инвесторов это интересный объект, который они с годами окупят, поскольку средняя стоимость квадратного метра в новых БЦ Казани в центре 250-300 тысяч рублей. А к моменту завершения проекта может быть еще выше.

Реновация общежитий советской эпохи под бизнес-центры в Казани имеет право на жизнь Фото: «БИЗНЕС Online»

В чем выгода для вуза?

Как я отметил выше, строить с нуля существенно проще, а в случае с общежитием для государственного вуза нельзя забывать о возможных преференциях со стороны властей.

В первую очередь, вузу могут предоставить в бессрочное пользование необходимый земельный участок. Такая практика в стране имеется. Во-вторых, денег от продажи старого общежития в центре города должно хватить на строительство нового здания в новой локации с учетом того, что в ремонт вкладываться не надо.

Давайте посчитаем. Сейчас разбег цен в центральной части Казани от 90 до 200 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от площади, состояния объекта, наличия парковки и так далее. Без аудита самого здания — а только он позволит назвать справедливые цифры — могу лишь предположить, что примерная рыночная стоимость общежития на Пушкина, 32 порядка 650 млн рублей. Эти деньги и получит вуз.

Хватит ли их на новое здание площадью 7,3 тыс. кв. метров? Например, в 2019 году КГЭУ построил общежитие на 10 тысяч квадратных метров у метро «Козья Слобода» за 470 млн рублей. То есть 47 тыс. рублей за «квадрат» — «под ключ» с мебелью. Сейчас, если принять во внимание себестоимость строительства жилья в Татарстане (а думается, что общежитие за счет отсутствия ряда требований к жилью вроде нормативов по парковке даже дешевле) на уровне 80-90 тыс. рублей за «квадрат», стройка общежития на 7,3 тыс. кв. метров обойдется в 580-650 млн рублей. Также давайте учтем тут тот факт, что не надо капитально ремонтировать старое общежитие — а это ведь тоже затраты в 300-400 миллионов.

Есть тут и мощное положительное подкрепление: новое общежитие сказывается и на желании иногородних абитуриентов попасть в вуз. Согласитесь, что любому студенту в радость новое общежитие? Иначе бы, наверное, не было мечты попасть в «пятизвездочные» общаги на окраине, куда почему-то стремятся многие, раз уж есть жилье в центре города…

При такой арифметике получается, что реновация общежитий советской эпохи под бизнес-центры в Казани имеет право на жизнь. Более того, с ее помощью можно закрыть сразу несколько проблем: вуз и студенты получат новые качественные помещения, бизнес — новые офисы, а город — новую точку роста.

Вячеслав Пимурзин