ТРЦ «Южный» открыл свои двери еще в 2004 году, но по-настоящему стал интересен казанцам в 2011 после реконструкции, тогда площадь комплекса увеличилась почти в 4 раза с 21 тыс. до 77,8 тыс. «квадратов» ТРЦ «Южный» открыл свои двери еще в 2004 году, но по-настоящему стал интересен казанцам в 2011-м после реконструкции, тогда площадь комплекса увеличилась почти в 4 раза с 21 тыс. до 77,8 тыс. «квадратов» Фото: «БИЗНЕС Online»

Кредитор — итальянский банк, владельцы — киприоты, управляют москвичи

ТРЦ «Южный» открыл свои двери еще в 2004 году, но по-настоящему стал интересен казанцам в 2011-м после реконструкции, тогда площадь комплекса увеличилась почти в 4 раза с 21 тыс. до 77,8 тыс. «квадратов». В то время в «Южный» зашел первый в Казани гипермаркет «Ашан», первый H&M и первый магазин бытовой техники и электроники Media Markt (последние два свернули работу в России).

Девелопером проекта стоимостью $105 млн выступило ЗАО «Казстройинвест» Владимира Барахтина, эта же компания является собственником здания. С начала образования «Казстройинвеста» и до конца 2021 года о конечных бенефициарах организации не было информации. Сейчас же, по данным базы «Контур.Фокус», учредителем ЗАО указано Matelo Holdings Limited, зарегистрированное на Кипре (выходит, что с 2021 года ЗАО «Казстройинвест» было передано во владение офшорной организации).

Согласно открытым источникам, выручка «Казстройинвеста» за 2023 год выросла на 6% и составила 765,9 млн рублей, при этом компания ушла в чистый убыток сразу на 2,9 млрд рублей, такого результата не наблюдалось даже в годы пандемии. Тогда (по данным на 2020 год) владельцы «Южного» зафиксировали убытки ровно на 1 млрд меньше — 1,9 млрд рублей.

Как раз во время коронавируса проходил новый этап реконструкции «Южного» (без его закрытия) — перестроили сразу оба этажа левого крыла, появился дополнительный эскалатор. На новые площади зашли бренды одежды польской группы компаний LPP (Reserved, Cropp, House, Sinsay, сейчас сменили наименования на Re, Cr, Xc, СИН). Это позволило ТРЦ сохранить позиции во время локдауна.

Сейчас, по информации на сайте торгового центра, он охватывает 760 тыс. потенциальных покупателей и имеет якорных арендаторов в виде «Ашана», «Эльдорадо», «Киномакса», «Детского мира» и др. Заботы по обслуживанию «Южного» на себя взяла московская компания Lynks Property Management, которая оказывает услуги по управлению и эксплуатации объектов недвижимости. В управлении компании более 30 объектов коммерческой недвижимости (преимущественно в Москве и Астане) площадью свыше 1 млн кв. метров. Так, недавно директор ТРЦ «Южный» Лилия Ибатуллина (от УК Lynks Property Management) делилась с корреспондентом «БИЗНЕС Online» о том, что в следующем году прогнозирует рост посещаемости ТРЦ на уровне 6% благодаря сильной развлекательной составляющей программы «Южного».

Кредитором «Казстройинвеста» выступил банк UniCredit S.p.A Кредитором «Казстройинвеста» выступил банк UniCredit S.p.A Фото: © IMAGO/Manfred Segerer / www.imago-images.de / www.globallookpress.com

Без заемных средств в ходе строительства и реконструкции торгового центра не обошлось. Кредитором «Казстройинвеста» выступил банк UniCredit S.p.A. Его позиционируют как вторую по величине итальянскую банковскую группу, которая входит в число глобальных системно значимых банков (от них зависит устойчивость всей банковской системы в мире).

Также известно, что UniCredit принадлежит 100% голосующих акций российского ЮниКредит Банка (продолжил работу в России и имеет свое отделение в Казани). ЮниКредит Банк, по своей сути, является представительством итальянской группы в России, потому заемные деньги берутся «у верхушки» банка за границей, но через русских посредников. В частности, в начале июня исполнительный директор Американской торговой палаты в РФ Роберт Эйджи сообщил, что многие иностранные фирмы продолжают вести деятельность в России: «Они здесь, они работают, и хорошо работают». Среди них как раз «дочки» австрийского Raiffeisen Bank, итальянского UniCredit и венгерского OTP Bank.

Открытие «Южного» состоялось 28 августа 2004 года. В 2011-м ТРЦ был реконструирован, его площадь увеличилась в 4 раза с 21 тыс. до 77,8 тыс. кв. м, появился один из якорных арендаторов — первый в Казани «Ашан». Второй этап реконструкции пришелся на период пандемии, проходил без закрытия торгового комплекса и завершился в 2021 году. Во время него перестроили сразу оба этажа левого крыла, появился дополнительный эскалатор. На новые площади зашли бренды одежды польской группы компаний LPP.

Застройщик и владелец ТРЦ «Южный» — ЗАО «Казстройинвест». Директор акционерного общества — Владимир Барахтин, держатель реестра акционеров — АО «Независимая Регистраторская Компания Р.О.С.Т.», а владелец «Казстройинвеста» (с 2021 года) — кипрская компания Matelo Holdings Limited.

У ТРЦ интересная история. В конце 2006 года инвестиционный фонд RREEF Global Opportunistic Investments приобрел ТЦ у ЗАО «Казстройинвест». СМИ тогда приписали данный инвестфонд к структурам Дойче Банка, но, как пояснил девелопер, фонд аккумулировал средства Банка Австрии. Союз с австрийцам продлился недолго — в июле 2009 года в связи с мировым финансовым кризисом RREEF выходит из проекта, реализовав свою долю миноритарным акционерам. По словам Барахтина, именно кризис был ключевым фактором, который задержал ввод всего объекта в эксплуатацию.

Из-за потери австрийских инвесторов новым инвестором на финальной стадии проекта становится загадочное Matelo Holdings Limited. О нем стало известно еще в 2011 году, но официально как учредитель «Казстройинвеста» оно проявилось только в 2021-м.

Общий объем инвестиций при строительстве ТРЦ «Южный» составил $105 миллионов. Эту сумму тогда подтвердили представители первоначальной управляющей компании торгового центра — Jones Lang LaSalle (британская компания, оказывающая услуги в сфере недвижимости).

Управляющие у «Южного» менялись не единожды, среди них был, например, Вилен Хайруллин — первый муж Татьяны Дьяченко. Зять Бориса Ельцина руководил торговым центром в середине 2000-х и пытался реанимировать начавший угасать из-за соседства с сильным конкурентом торговый центр, используя идеи дзен-буддизма, поклонником которых он являлся.

Сейчас ТРЦ обслуживает московская компания Lynks Property Management, которая оказывает услуги по управлению и эксплуатации объектов недвижимости. Директором от ТРЦ «Южный» от УК назначена Лилия Ибатуллина. Ключевые арендаторы ТРЦ: «Ашан», «Киномакс», «Остров Сокровищ», «Детский мир», «Эльдорадо», «Твое», Gloria Jeans, Familia, Re, СИН, Cr, Xc, Kari Kids, Sela, Savage, Rieker, Respect, Kari, Zenden, «Вкусно – и точка», Burger King, KFC, «Додо пицца», Hot Pho, «Бинхартс», Gagawa.

Выручка владельцев «Южного» — ЗАО «Казстройинвест» — за 2023 год составила 765,9 млн рублей, чистый убыток — 2,9 млрд рублей, баланс — 4 млрд рублей, общий долг — 13,8 млрд рублей.

«Южный» дороже долга в $34 миллиона

О том, что при строительстве торгового центра в 2007 году «Казстройинвест» воспользовался ипотекой, вероятно, никто бы и не узнал, если бы иностранный кредитор не обратился в Арбитражный суд Татарстана с иском об обращении взыскания на весь «Южный».

UniCredit направило иск в арбитраж еще 2 сентября 2022 года, однако из-за иностранного элемента в споре дело все это время находится на начальной стадии и по существу еще не разбиралось. И вот только в конце июня 2024 года, то есть спустя почти два года после подачи заявления, в Арбитражном суде республики наконец возобновили слушания по делу.

Общий объем инвестиций при строительстве ТРЦ «Южный» составил $105 млн Общий объем инвестиций при строительстве ТРЦ «Южный» составил $105 миллионов Фото: «БИЗНЕС Online»

Итальянский кредитор требует взыскать в свою пользу две очереди здания ТРЦ «Южный» и шесть земельных участков (поскольку имущество находилось в залоге), продать их на аукционе, а вырученные деньги отдать банку. Долг оценивается в $34 миллиона. Если на момент подачи иска эта сумма в рублях составляла 2 млрд, то на данный момент она достигла размера 3 млрд рублей (дата, на которую будет рассчитан курс доллара к рублю, будет определена в решении суда).

Директор юридической фирмы «Татюринформ» Марат Камалов пояснил нам, что практика, когда банк сразу обращается в суд с требованием о реализации заложенного имущества минуя первоначальное взыскание долга, является абсолютно нормальной и обычной. В процессе судья проверит и наличие задолженности и обоснованность требования о ее погашении путем продажи ТРЦ. На практике существует и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (если такой вариант предусмотрен в соглашении), но банк, по всей видимости, пошел стандартным путем и обратился с иском в суд.

«Если отмести всю политическую составляющую, то стоит понимать, что иностранный банк — это такой же равноправный участник гражданских отношений, как и любой хозяйствующий субъект. Просто работает через официальное представительство или филиал в России, но по факту имеет абсолютно те же права в отношении своих должников», — уточнил Камалов.

Несмотря на то что сумма долга внушительная, эксперты в беседе с «БИЗНЕС Online» выразили уверенность, что сам торговый центр все же стоит гораздо дороже. Специалисты не берутся называть точные суммы, т. к. на стоимость актива влияет много факторов и данных, которых в отрытых источниках нет (расходы на обслуживание ТРЦ, доходы с аренды площадей, дебиторские задолженности с начислением процентов и др.), но сходятся во мнении, что эта сумма в любом случае превышает задолженность хоть в 2, хоть в 3 млрд рублей.

Корреспондент «БИЗНЕС Online» самостоятельно рассчитал кадастровую стоимость двух очередей ТРЦ и 6 земельных участков, на которые UniCredit просит обратить взыскание. Получилось, что кадастровая стоимость всего комплекса имущества почти в 2 раза выше долга. Только здание «Южного» (первой и второй очереди строительства) по кадастру выходит в 4,6 млрд рублей, а вместе с землей (919 млн рублей за 6 участков) кадастровая стоимость ТРЦ достигает 5,5 млрд рублей.

Однако не стоит обольщаться, что рыночная стоимость объекта будет выше кадастровой. Консультант компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров считает, что в ТРЦ «Южный» на рынке может стоить пределах 5 млрд рублей. Но нередко подобные сделки совершаются с дисконтом, в этом случае торговый центр может и вовсе уйти по цене 3,5–4,5 млрд рублей.

Ахмеров поясняет, что заинтересованные инвесторы наверняка будут просить скидку — по ряду причин. Во-первых, падает интерес к классическому шопингу из-за популярности онлайн-продаж. Во-вторых, снижаются цены на торговые комплексы по причине того, что бывшие иностранные владельцы распродавали их в ускоренном режиме по пониженной стоимости. Ну и, в-третьих, «Южный» имеет сложную конфигурацию и в случае его убыточности торговый центр будет трудно переформатировать, к примеру, под аренду офисов (как, например, поступили с торгово-офисным центром «Сувар Плаза», который долгое время простоял полупустым). Однако «Южный», в отличие от «Сувара», «идет вглубь» и не имеет окон, что не позволит сделать из него ничего, кроме ТРЦ. А в связи с наличием неподалеку сильного конкурента (ТРЦ «МЕГА») срок окупаемости «Южного» — в пределах 10 лет.

Консультант компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров считает, что в ТРЦ «Южный» на рынке может стоить пределах 5 млрд рублей Консультант компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров считает, что в ТРЦ «Южный» на рынке может стоить пределах 5 млрд рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Кроме того, любопытно: а что будет в случае продажи ТРЦ? Уйдет ли итальянскому банку вся выкупная стоимость «Южного» или только полагающиеся ему $34 миллиона, пересчитанные по актуальному курсу? Камалов считает, что в случае возникновения разницы в сумме долга и стоимости продажи торгового центра оставшиеся деньги будут переданы первоначальному владельцу. При этом эксперт отметил, что такие ситуации случаются крайне редко.

«Изначально повысится сумма долга за счет того, что банк насчитает пени и включит иные штрафные санкции. Также у владельцев такого большого торгового комплекса, вероятно, есть и другие кредиторы, которые до подобных событий готовы были ждать оплаты по своим долгам, но сейчас уже заведут речь о банкротстве компании. Подключится и налоговая. В итоге от денег, вырученных за торговый центр, возможно, ничего не останется», — рассуждает юрист.

Согласно данным базы «Контур.Фокус», баланс ЗАО «Казстройинвест» — 4 млрд рублей, при этом общий долг составляет 13,8 млрд рублей. Соответственно, в случае банкротства проданного имущества может не хватить на возмещение долгов перед всеми кредиторами.

Итальянский кредитор просил суд утвердить конкретную форму продажи торгового комплекса (через торги в форме аукциона) и определить начальную стоимость заложенного имущества Итальянский кредитор просил суд утвердить конкретную форму продажи торгового комплекса (через торги в форме аукциона) и определить начальную стоимость заложенного имущества Фото: Наталья Голобурдова

Нужен ли он кому-то такой дорогой?

Итальянский кредитор просил суд утвердить конкретную форму продажи торгового комплекса (через торги в форме аукциона) и определить начальную стоимость заложенного имущества. Если суд удовлетворит требования UniCredit, то ТРЦ «Южный» действительно придется пустить с молотка. На аукционе заинтересованным бизнесменам придется побороться за портфель владельца. Но выглядит ли сейчас подобные активы инвестиционно привлекательными? Ведь офлайн-шоппинг теряет популярность на фоне развивающихся маркетплейсов, торговые центры все еще не могут догнать доковидную посещаемость и продолжают нести санкционные издержки. Поэтому скорость окупаемости бизнеса и привлекательность в глазах инвесторов на первый взгляд вызывает сомнения.

Однако директор A-Development Владимир Шайхиев уверен, что интерес к ТРЦ «Южному» как к инвестиционному проекту точно будет, т. к. он достиг хорошего уровня в своем сегменте. «Таких торговых центров в городе объективно мало, у „Южного“ хорошая заполняемость, проводились реконструкции, руководители не сидели на месте, делали финансовые и интеллектуальные вложения, поэтому он должен быть интересен для крупных инвесторов». Также эксперт добавил, что опыт переходов торговых центров другим собственникам в Казани имеется, после ухода той же IKEA новые покупатели нашлись быстро, ведь площадки для розничной торговли и проведения досуга редко рассматриваются предпринимателями как плохой инвестпроект.

Еще один эксперт в коммерческой недвижимости на условиях анонимности пояснил «БИЗНЕС Online», что в первую очередь заинтересованные в приобретении инвесторы будут обращать внимание на срок окупаемости ТРЦ, который высчитывается по специальной формуле. И если еще недавно бизнесмены были готовы покупать объекты со сроком окупаемости в 7–8 лет, то сейчас соглашаются и на окупаемость более 10–12 лет. «В любом случае, „Южный“ — хороший качественный объект для Казани с доступной локацией и проходимостью. Его окупаемость — в пределах адекватных сроков, поэтому инвесторы на него найдутся», — поделился специалист.

Что касается последствий продажи «Южного» для обычных покупателей, замдиректора отдела исследований рынка CORE.XP Владимир Лящук объяснил, что в краткосрочной перспективе влияние на конечного потребителя будет минимальным. Хотя у объекта и меняется собственник, бизнес-модель, скорее всего, продолжает функционировать. Но в долгосрочной перспективе новый владелец может принять ряд стратегических решений (например, полностью сменить концепцию торгового комплекса), которые отразятся как на объекте, так и на рядовом покупателе.

Реализация «Южного» с торгов — не единственно возможный вариант завершения спора Реализация «Южного» с торгов не единственно возможный вариант завершения спора Фото: «БИЗНЕС Online»

Вы нам иск, а мы — в ответ

Реализация «Южного» с торгов не единственно возможный вариант завершения спора, ведь спустя месяц после заявления UniCredit (11 октября 2022 года) «Казстройинвест» обратился в татарстанский арбитраж с иском к банку и управлению Росреестра Татарстана. В нем владелец «Южного» просит признать отсутствующими обременения в виде ипотеки недвижимого имущества. Список имущества идентичен тому, на которое итальянцы просят обратить взыскание. Управление Росреестра Татарстана, в свою очередь, по мнению «Казстройинвеста», обязано погасить регистрационные записи об ипотеке.

Представители «Казстройинвеста» и их юрист в суде Сергей Ведерников отказались давать комментарии по сути конфликта и не стали разъяснять, откуда «родилось» такое встречное требование.

В управлении Росреестра Татарстана нам пояснили, что «Казстройинвест» имел право обратиться в суд с требованием погашения ипотеки. Судебный порядок снятия залога на имущество предусмотрен при наличии спора между участниками отношений либо при невозможности предоставления заинтересованной стороной предусмотренных законодательством документов. А спор возник уже с момента подачи банком иска в отношении застройщика.

Разбирательство может завершиться неочевидным образом не только из-за встречного иска, основания по которому еще неизвестны. Все еще отсутствует уверенность, что UniCredit и далее останется на российском банковском рынке. В мае 2022 года итальянская банковская группа направила 1,3 млрд евро на покрытие возможных потерь в случае ухода из России. Тогда компания допустила, что может приостановить деятельность в стране из-за возросших рисков.

Спустя месяц стало известно, что UniСredit ищет способы продать российскую «дочку» с возможностью выкупа после стабилизации геополитической ситуации. Тогда, по данным Bloomberg, активом заинтересовались не попавшие под санкции российские финансовые учреждения и компании, не имеющие банковской лицензии.

В 2024 году банк все же продолжает работу на территории России, однако подачу иска в отношении «Казстройинвеста» в сентябре 2022 года можно расценивать как попытку избавиться от российских активов для дальнейшего мягкого ухода с наименьшими потерями. Правда, сделать это быстро и результативно не вышло.

Дело затянулось из-за офшорного владельца

Спустя два года после подачи взаимных исков спор так и не начали рассматривать по существу. Очередное заседание, прошедшее в конце июня, отложено на 28 августа. Этот день изначально был определен как резервный, так как судья Юлия Артемьева смогла заранее предположить, что не все иностранные компании будут вовремя оповещены о заседании, хотя откладывалось оно на целых 9 месяцев (с 11 сентября 2023 года до 27 июня 2024 года).

Ведерников пояснил нам, что процедура оповещения иностранных лиц в суд многоступенчата и регламентирована не только международными актами, но и многими внутриведомственными документами российских госорганов. Так, на заседании судья Артемьева озвучила, что Арбитражный суд Татарстана для оповещения иностранного юрлица обратился за содействием в министерство юстиции Татарстана, которое, в свою очередь, обратилось в Нижегородское министерство юстиции, а уже они в министерство иностранных дел России.

Такая цепочка между тем была проделана не ради итальянского UniCredit (ведь они имеют представителей в России, в суде по видеосвязи их «защищает» Татьяна Свиридова), а для бенефициара «Казстройинвеста» — кипрского Matelo Holdings Limited (которое было привлечено в дело как третье лицо). Именно офшорного владельца не удалось оповестить о заседании заранее. Впрочем, не исключен тот факт, что он сидит где-то на соседней улице.

Также представитель «Казстройинвеста» добавил, что судебная тяжба может длиться еще на протяжении долгого времени, а потому какие-либо предположения об итогах разбирательства делать рано. Кажется, с учетом того, что дело тянется с 2022 года, а для оповещения «юриков-иностранцев» нужно закладывать по 10 месяцев, судьбу ТРЦ «Южный» казанцы узнают еще нескоро.