«Апрель был самым лучшим апрелем в жизни всех застройщиков, потому что [рынок складывался] в преддверии того, что [массовую льготную] ипотеку хотят закруглить. Многие побежали, поспешили приобрести квартиры», — описывает эксперт «БИЗНЕС Online» текущую ситуацию на рынке недвижимости. С 1 июля, как ожидается, прекратит действие массовая льготная ипотека под 8% годовых. Она была доступна с 2020 года и неоднократно продлевалась, но теперь лавочка закрывается. И какими будут минимальные ставки для тех, кто не попадает под льготы, большой вопрос. Сбер накануне поднял минимальную рыночную ставку до 18,2%, а ранее о повышении до 17,5% объявил ВТБ. О том, станут ли застройщики снижать цены на фоне урезанных льгот, — в нашем материале.
Теперь минимальная ставка у Сбера — 17,6%, но это касается только «Военной ипотеки». Для гражданских заемщиков новый минимум — 18,2%
Ипотечные ставки на «взлет»
«Другого пути нет. Мы знаем примеры, когда по политическим причинам не поднимали ставки и потом чем это заканчивалось», — рассуждал на этой неделе глава Сбера Герман Греф, выступая в Совете Федерации. Так руководитель крупнейшего банка «защищал» политику Центробанка РФ, который продолжает сохранять жесткую денежно-кредитную политику и рассматривает вариант очередного повышения ключевой ставки на заседании в пятницу, 7 июня. У банков, судя по всему, уже не осталось сомнений, что «ключ» поднимут. Вопрос лишь в том, на сколько. «Гонку» ставок по вкладам кредитные организации устроили еще на прошлой неделе, и сейчас есть, например, предложения с 20% годовых.
Минимальная ставка по обычной ипотеке без учета госпрограмм до 20% годовых пока не дошла. Но после вчерашней новости достижение этой психологической отметки выглядит вполне реалистично даже в среднесрочной перспективе. В среду Сбербанк объявил о повышении ставок по базовым ипотечным кредитам на 1,5 п. п. Обновленные «расценки» начинают действовать со вчерашнего дня.
Теперь минимальная ставка у Сбера — 17,6%, но это касается только «Военной ипотеки». Для гражданских заемщиков новый минимум — 18,2%. Ставка распространяется на новостройки и вторичное жилье, на таком же уровне будет минимальная ставка по ипотеке на строительство дома и по программе рефинансирования. Минимальная ставка по ипотеке на загородную недвижимость и землю — от 18,5%, на гараж, машино-место или кладовую — от 18,7%, кредит под залог недвижимости — от 19,3%, военную ипотеку — от 17,6%, коммерческую ипотеку — от 19,7%, ипотеку без первоначального взноса — от 19%.
Параллельно банк повысит ставки по потребительским кредитам. Диапазон процентных ставок составит от 17,9 до 39,9%. Как поясняет банк, повышение вызвано ростом доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) на фоне высокой ключевой ставки.
В конце мая о повышении ставок по ипотеке объявил другой крупный банк — ВТБ. Минимальная ставка там составит от 17,5% годовых при первоначальном взносе свыше 30%, крупном размере ссуды, а также если клиент подключит услугу комплексного страхования, подтвердит доход и занятость. На пока что последнем заседании в конце апреля совет директоров ЦБ в третий раз подряд сохранил ставку на уровне 16% годовых. Вариант повышения ставки будет рассматриваться, сказал в конце мая зампред ЦБ Алексей Заботкин.
Как быстро банки вернутся к понижению ставок по ипотеке — большой вопрос. Судя по всему, торопиться с этим кредитные организации не станут. ЦБ всячески намекает, что будет сохранять жесткую денежно-кредитную политику так долго, сколько потребуется, чтобы охладить инфляцию и достичь цели в 4%. Правда, пока тактика регулятора не работает, и инфляция только продолжает расти. Несмотря на то что ставки по кредитам растут, люди продолжают их брать, потому что их доходы повышаются и рост кредитования вместе с загрузкой экономики стимулируют потребительский бум и рост цен, объяснял накануне Греф.
Еще с апреля 2020 года доступен кредит под 8% на покупку квартиры в новостройке, дома, а также на его строительство; первоначальный взнос — 30%; максимальная сумма кредита — 6 млн рублей для всех регионов
А с 1 июля заканчиваются «путинские» 8%…
Сейчас минимальная ставка в 18,2% не так «пугает», потому что действует массовая программа льготной ипотеки. Еще с апреля 2020 года доступен кредит под 8% на покупку квартиры в новостройке, дома, а также на его строительство; первоначальный взнос — 30%; максимальная сумма кредита — 6 млн рублей для всех регионов.
На фоне быстрого роста кредитования и повышения цен на жилье в декабре 2023 года правительство ужесточило условия льготных ипотечных программ, в том числе «Господдержки». Первоначальный взнос по ней увеличили до 30%, а максимальную сумму кредита сделали единой для всех регионов — 6 млн рублей. Нынешняя программа доступна практически всем россиянам. И, по сути, это самые дешевые ставки для массового потребителя.
После 1 июля новым минимумом для массового заемщика, который не попадает под льготные программы, например «Семейную ставку», вырастет с 8 до 17,5% (в случае с ВТБ) и 18,2% (в случае со Сбером). Вполне вероятно, что скоро с повышением ставок подтянутся и другие участники рынка. До 1 июня на рынке наблюдался ажиотажный спрос на массовую ипотеку, и потребители пытались успеть в последний вагон.
«Мы ожидаем увидеть в июне всплеск спроса на ипотеку с господдержкой. Выводов из него каких-то делать не надо, так как он будет аномальным. Потом в любом случае произойдет определенная просадка, из которой тоже не надо делать окончательных выводов. И, наверное, уже к августу-сентябрю мы будем видеть примерно сложившийся темп», — сказали сегодня в Сбере.
На данный момент в России действует несколько основных льготных ипотечных программ, которые позволяют взять кредит на покупку или строительство жилья по низкой ставке.
Господдержка — так называемая массовая льготная ипотека. Кредит со ставкой 8% выдается на покупку квартиры в новостройке, покупку или строительство дома. Первоначальный взнос — 30%; максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
Семейная ипотека со ставкой 6% предназначена для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, один из которых родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Кредит выдается на покупку квартиры в новостройке, дома с участком, а также на его строительство; на приобретение «вторички» в сельских поселениях в ДФО; первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
IT-ипотеку запустили для поддержки IT-сектора и создания комфортных условий для айтишников. Она предполагает выдачу кредитов под 5% годовых на покупку квартир, таунхаусов, домов на первичном рынке, а также на их строительство. Первоначальный взнос — 2,%, максимальный размер займа в регионах-миллионниках — 18 млн рублей.
Сельская ипотека распространяется на покупку и строительство недвижимости в населенных пунктах с населением не более 30 тыс. человек. Ставка не должна превышать 3%, максимальная сумма займа — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
Дальневосточная ипотека под 2% выдается на покупку квартиры и дома с участком на первичном рынке, строительство дома на Дальнем Востоке; приобретение «вторички» на Чукотке и в Магаданской области. Первоначальный взнос установлен в размере 20%, максимальная сумма кредита — 6–9 млн рублей.
В этом году должно завершиться действие сразу трех льготных программ. С 1 июля 2024 года закрывается самая массовая и востребованная льготная ипотека — «Господдержка». Программу хотели завершить уже неоднократно, но всякий раз продлевали еще на год. Сейчас продления ждать не стоит: на днях это подтвердили в минфине. Это означает, что покупателю, который не попадает под действие других программ, предложат ипотечный кредит на общих основаниях, по ставке не ниже 17,4%.
Также с 1 июля истекает срок действия не менее востребованной «Семейной ипотеки». Однако ее хотят продлить уже на новых условиях. Но, каких, до сих пор неясно, и это еще один острый вопрос. «Будущие параметры по семейной ипотеке пока не определены. Было высказано много инициатив. Кто-то предлагает изменять условия в зависимости от возраста или количества детей, кто-то — от дохода. Но пока никаких более или менее понятных данных нет. Известно только, что семейная ипотека продлена указом президента до 2030 года», — сказала в разговоре с «БИЗНЕС Online» руководитель отдела продаж АН «Мегалит» Гузель Шахимарданова.
В декабре этого года должна завершиться и программа льготной ипотеки для IT-специалистов. Как таковых обсуждений об изменении ее сроков в инфополе пока не наблюдается. С учетом того, что до отмены льготной ипотеки остается меньше месяца, спрос на покупку недвижимости по ипотечным программам с господдержкой заметно увеличился.
«Уверена, что семейную ипотеку не отменят, ее могут только видоизменить. И полностью льготную ипотеку тоже не уберут, потому что у застройщиков очень сильное лобби»
«Девелоперы разделились на два лагеря. Первый старается максимально форсировать продажи…»
Как нынешнее повышение ставок повлияет на рынок недвижимости и какой будет ситуация после 1 июля, «БИЗНЕС Online» спросил у экспертов.
Гузель Шахимарданова — руководитель отдела продаж АН «Мегалит»:
— Повышение ставки по кредиту всегда влияет на спрос на ипотеку и, как следствие, на покупательскую способность на рынке недвижимость. Нельзя сказать, что рынок вторичного жилья сейчас находится в стагнации, но он не так активен, как хотелось бы. По многолетнему опыту смогу сказать, что ставки по ипотеке выше 14 процентов значительно сокращают количество сделок. В текущей ситуации спрос на данный ипотечный продукт невелик. Да, он, скорее всего, станет еще меньше, но не в разы. Повторюсь, и по до нынешнего повышения желающих кредитоваться на таких условиях было мало.
Логично предположить, что после отмены программы господдержки, доступной всем, спрос на рынке первичного жилья немного охладеет. Повлечет ли это за собой снижение стоимости на новостройки? Скорее нет, чем да, потому что есть факторы, направленные на его рост. Первый — рост ключевой ставки. Все знают, что после введения эскроу-счетов с целью обезопасить покупателей от недобросовестных застройщиков девелоперы вынуждены строить свои проекты на кредитные средства. Чем выше ключевая ставка, тем выше процент, под который застройщик берет кредит на строительство. Но в итоге все банковские проценты и комиссии «зашиваются» в стоимость каждого квадратного метра.
Второй фактор — рост цен на строительные материалы. Уже несколько лет мы видим круглогодичный рост на бетон, кирпич, металл, древесину и все комплектующие, необходимые для строительства. В этом сезоне также рост идет ежемесячно. Третий — нехватка рабочей силы. Она наблюдается во всех отраслях, но в строительстве и смежных отраслях, наверное, наиболее ощутимо. Причин тому много, и пока данный вопрос решить не удается.
Сейчас спрос на массовую льготную ипотеку с господдержкой на пике. Риелторы, застройщики многоквартирных домов, подрядные организации на рынке ИЖС и банки буквально работают 24/7 для того, чтобы успеть обработать все поступающие заявки. И это несмотря на то, что игроки рынка давно начали рекомендовать заняться вопросом заблаговременно. Итоги подводить пока рано. Но уже сейчас мы видим, что спрос на уровне декабря 2023 года, когда правительство анонсировало существенное изменение всех льготных программ и прекращение возможности воспользоваться ими повторно.
Девелоперы разделились на два лагеря. Первый старается максимально форсировать продажи до момента окончания льготной программы, выводя новые проекты и предлагая рынку максимально доступные условия (пониженные ставки от 3,5 процента, дисконты для клиентов партнеров, транши и т. д.). И мы всегда держим руку на пульсе, транслируя эти условия нашим клиентам. Второй замер в надежде снижения ключевой ставки 7 июня, ожидая, как следствие, снижения ставки по проектному финансированию. Что, на мой взгляд, маловероятно.
«Сейчас многие побежали, поспешили приобрести квартиры, но они их приобретали не потому, что им нужно, а для того, чтобы спасти деньги от инфляции и пока действует такая хорошая ставка»
Анастасия Гизатова — эксперт по недвижимости, руководитель АН «Счастливый дом»:
— Ничего удивительного в том, что Сбербанк так поступил (повысил минимальную ставку до 18,2% — прим. ред.) нет, потому что другие банки ранее уже объявили о повышении ставок по кредитам. Почему так произошло? В пятницу мы ожидаем заседание Центрального банка по ставке рефинансирования, и все эксперты сходятся в том, что она будет повышена. Самый лучший прогноз, это если она останется на том же уровне, о понижении никто не говорит. Что тогда произойдет? Если сейчас Сбербанк выдаст [ипотеку] по старым условиям, это будет по более низкому проценту и это будет невыгодно.
Ипотеку по коммерческой ставке никто не берет, потому что действуют программы: ипотека с господдержкой, семейная ипотека, IT-ипотека. Там достаточно интересные условия — 6, 5, 4 процента годовых. Соответственно, весь потребительский спрос сосредоточен исключительно на этих программах. Сейчас апрель был самым лучшим апрелем в жизни всех застройщиков, потому что [рынок складывался] в преддверии того, что [массовую льготную] ипотеку хотят закруглить. Сейчас многие побежали, поспешили приобрести квартиры, но они их приобретали не потому, что им нужно, а для того, чтобы спасти деньги от инфляции, и пока действует такая хорошая ставка. То есть это действительно очень низкая ставка (8% годовых по льготной программе — прим. ред.), грех ею не воспользоваться. Более того, многие свои денежные средства положили на депозит под те же 16–17 процентов в банк, а сами брали ипотеку с господдержкой под 7–8 процентов.
Девелоперы пока никак не реагируют. Во-первых, пока у них все хорошо, и май у них чудесный, и апрель. Более того, это не первая отмена льготных ипотек. Ее отменяют уже раз третий. Говорят о том, что она будет трансформирована, и, как правило, перед каждой отменой наоборот, все, скажем так. Планы продаж в 3 раза увеличиваются, поэтому у застройщиков в принципе хороший запас прочности есть.
Уверена, что семейную ипотеку не отменят, ее могут только видоизменить. И полностью льготную ипотеку тоже не уберут, потому что у застройщиков очень сильное лобби. А какое-то время они смогут в любом случае продержаться за счет того, что сейчас в апреле, мае, июне у них достаточно хорошие продажи.
Игорь Горский — вице-президент российской гильдии риелторов, президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
— Дело в том, что ипотека является драйвером нового строительства. У нас почти 80 процентов [граждан] берет жилье в ипотеку. И она сейчас очень важна, поскольку свободных денег у людей практически нет, цены высокие. И я думаю, что это повышение [базовых ставок банками] вынудит рынок прибегнуть к инструменту скидок и спец-условий.
Непросто будет рынку приспособиться под такие ставки. На некоторые проекты начнут снижаться цены, потому что станет меньше строек. А покупать люди все равно будут: одни женятся, другие разводятся, третьи вырастают и переезжают от родителей. Пока что все находятся в некоем состоянии осознания того, что происходит и как дальше с этим работать. Дело в том, что застройщик — это определенный маховик. Я не могу остановить компанию и сказать: вернусь-ка я к этому через год. Поэтому сейчас, я думаю, их (застройщиков — прим. ред.) маркетинговые и финансовые отделы ищут решение проблемы.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 6
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.