«На агрегаторах висят 90 тысяч объявлений»: Вячеслав Пимурзин о парадоксах офисного рынка

 Учредитель «Доступного офисного фонда» Вячеслав Пимурзин: «В Казани не строятся бизнес-центры калибра Urban в нужном количестве. Поэтому почти все, что появляется на рынке площадью от 1,5 тыс. квадратных метров, тут же находит арендатора с московской или питерской пропиской» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Зависло» 90 тыс. офисов: что не так с коммерческой недвижимостью Казани?

Казань уже не первый год под прицелом у федеральных игроков. Столичные компании сокращают издержки и перевозят офисы в регионы. И столица республики на пике интереса: город-миллионник неподалеку от Москвы с интересной историей, национально-культурным колоритом и мощным потоком событий во всех сферах жизни. Особый интерес к столице Татарстана демонстрируют банки, финансовые организации, компании телеком-сферы.

Но есть проблема: площадей, удовлетворяющих запросам покупателей, катастрофически не хватает. В Казани просто не строятся бизнес-центры калибра Urban в нужном количестве. Поэтому почти все, что появляется на рынке площадью от 1,5 тыс. квадратных метров, тут же находит арендатора с московской или питерской пропиской. Офисы класса А разбирают по ставке в 2,5 тыс. рублей за «квадрат» при средней по городу в 1,5 тыс. рублей в месяц.

Вне зависимости вида деятельности, если в вашем офисе проходят встречи с клиентами или деловыми партнерами, условия должны быть соответствующими.

Вячеслав Пимурзин учредитель ДОФ

С другой стороны, посмотрите, что происходит на площадках объявлений! Онлайн-каталоги чуть ли не лопаются от предложений. По состоянию на середину февраля 2024 года одна из популярных площадок выдает свыше 90 тыс. предложений о продаже при запросе «офис». Некоторые годами не могут найти арендатора.

«Времена, когда достаточно было просто иметь помещение, в котором светло и есть где присесть, прошли» Фото: «БИЗНЕС Online»

Как «убитый» офис может ослабить ваш бизнес…

Почему же их не берут? Тут несколько ключевых факторов.

Первый фактор — очень много неликвидных предложений. Откровенно старые, «уставшие» помещения, которые не вызывают интереса. Часть из них расположена в жилых домах и далеко не всегда имеет подъездные пути или входную группу. Эти факторы дополнительно снижают привлекательность: даже если стоимость аренды будет очень выгодной, проводить деловые встречи на своей территории будет затруднительно. Ведь вашему клиенту или деловому партнеру элементарно негде будет оставить машину, а это уже негативный фактор.

Аналогичный негативный эффект может вызвать морально и физически устаревший ремонт, даже если с расположением и парковкой у вас все в порядке.

Времена, когда достаточно было просто иметь помещение, в котором светло и есть где присесть, прошли. Офис — лицо вашей компании, бизнеса. Если у вас выцвели обои, покосились двери и сломаны стулья, не стоит удивляться тому, что конкуренты, сидя в более качественном помещении, успешнее вас. Все-таки в нашем обществе по-прежнему оценивают по «одежке». Если хотите нравиться клиентам — приводите их в красивый, современный офис.

Тут же возникает резонный вопрос: стоит ли рассматривать покупку неликвидного офиса по «красивой» цене, чтобы сделать из него конфетку? Мой ответ таков: приобретать такой объект можно только в том случае, если у вас есть свободные средства на его ремонт.

С другой стороны, «свежий» офис вы сможете сдавать дороже. Однако нет никаких гарантий, что на новые условия согласится прежний арендатор. А сколько займет поиск нового, никто не знает.

Вячеслав Пимурзин учредитель ДОФ

Реанимировать помещения сегодня — дорогое удовольствие. Средняя стоимость работ под ключ — 100–110 тыс. рублей на 1 кв. метр. Если ремонт будет стоить примерно столько же, сколько и само помещение, необходимо крепко подумать о том, стоит ли игра свеч. Поэтому владельцы «уставших» офисных помещений, особенно если они стоят где-то обособленно, оказались в непростых условиях.

«Ключевая проблема в том, что покупка, деление и ремонт помещений съедает очень много времени и средств. И если у вас нет потока клиентов, если вы промахнулись с локацией — даже свежее пространство реализовать будет очень проблематично» Фото: ru.freepik.com

Уже под 400 тысяч за «квадрат: сколько стоит «осесть» в центре Казани?

Второй фактор. Если внимательно изучать предложения агрегаторов, можно найти немало привлекательных вариантов. Новые бизнес-центры, свежий ремонт, но есть нюанс, и это цена.

Скажу честно, во многих случаях именно ценообразование вызывает вопросы. Изучив множество объявлений в центральной части Казани, становится очевидным, что средний чек — 250 тыс. рублей за «квадрат». Но в последнее время стали появляться лоты, за которые запрашивают и по 400 тыс. рублей за квадратный метр. И это в помещении с черновой отделкой.

Что за бизнес должен там разместиться, чтобы окупить такие вложения (не забываем про предстоящий ремонт) хотя бы за 10–12 лет?

Третий фактор. Не все умеют создавать офисные пространства.

Многие строители и предприниматели уловили тренд последних лет на редевелопмент — даже часть моих сотрудников отпочковалась и ушли в самостоятельное плавание. Но преуспели не все.

Вячеслав Пимурзин учредитель ДОФ

Ключевая проблема в том, что покупка, деление и ремонт помещений съедает очень много времени и средств. И если у вас нет потока клиентов, если вы промахнулись с локацией — даже свежее пространство реализовать будет очень проблематично.

Вывод: покупка офиса несет в себе массу неизвестных. Для подбора помещения требуются соответствующие компетенции. Самостоятельный поиск может привести к неприятным результатам, включая финансовые и репутационные потери. Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, лучше обращаться в профильные компании и отдавать предпочтение тем лотам, которые обладают хорошей локацией, парковкой и более-менее свежим ремонтом.

Понимая проблему с острой нехваткой офисов класса А в Казани, компания «Доступный офисный фонд» рассматривает возможность строительства нескольких объектов в столице Татарстана. Безусловно, этот шаг не решит проблему полностью. Но у предпринимателей, как местных, так и иногородних, появится возможность купить или снять помещение на разумных условиях.

В следующем блоге расскажу, как можно купить офис без первоначального взноса и в ипотеку по ставке ниже ключевой.

Вячеслав Пимурзин