«Городам невыгодно поддерживать многогектарные пастбища личных автомобилей», — говорит о назревшей в Казани «гаражной» реновации гуру урбанистики Михаил Блинкин. В соответствующем направлении уже идут Москва и другие города мира. В столице РТ ищут собственный путь: застраивать 213 га городской земли — 14 территорий Кремля — только жильем нецелесообразно. Благо есть современный тренд — концепция «третьего места», куда человек приходит помимо дома и работы. Пока все это лишь обсуждение, а не четкий план действий, подчеркивает главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина. Концепция развития гаражных кооперативов, мнения экспертов — в материале «БИЗНЕС Online».
Гаражи сегодня можно эксплуатировать как обычно, но застраивать их чем-то без разработки проектов планировки территории невозможно
Гаражные массивы ждет реновация: откуда взялся этот тренд?
Концепцию реновации территорий гаражно-строительных кооперативов обсудили накануне на летней архитектурно-градостроительной конференции «Диалоги». Ранее Институт развития города представил эти планы мэру Казани Ильсуру Метшину, концепция была презентована на всероссийском форуме «Арх Москва». Речь в ней идет о переосмыслении территорий казанских ГСК. Их общая площадь — 213 гектаров.
Для сравнения: на них уместилось бы 14 Казанских кремлей или 300 футбольных полей. К действиям подталкивает генплан-2040, где все ГСК относятся к зоне комплексной реновации территорий. Это значит, что гаражи сегодня можно эксплуатировать как обычно, но застраивать их чем-то без разработки проектов планировки территории невозможно.
Мы лишь обсуждаем, что делать с гаражами. Оставить как есть, превратить в творческие пространства, что-то построить на их месте? Или все эти планы совместить?
Возникает вопрос: а в чем, собственно, проблема? Почему вдруг градостроители заинтересовались гаражными массивами?
Логику интереса диктует урбанизация. Ныне существующие гаражные пространства в советские времена когда-то выделялись под хранение машин. И автовладельцы действительно готовы были ставить там четырехколесного друга, даже если добираться до гаража приходилось на автобусе, а не только пешком. Во времена СССР представить себе заставленные машинами дворы было просто невозможно.
Ценность земли в городе выросла в десятки раз. И современная экономика оставила гаражные кооперативы в прошлом
«Созданные в советские времена гаражные кооперативы решали определенные задачи: машина поставлена в гараж на пять рабочих дней, в выходные пришел, завел и поехал», — напоминает управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев.
В столице РТ площадки под ГСК включали в проекты планировок территорий новой многоэтажной застройки, рассказывают эксперты нашего издания.
Юридически гаражно-строительные кооперативы граждане создают на добровольных началах для хранения автомобилей, а также для эксплуатации и управления гаражами. Деятельность ГСК регулируют законодательство и устав.
Гаражи, построенные гаражно-строительным кооперативом, принадлежат кооперативу на праве коллективной собственности. После выкупа пая член ГСК получает право собственности на гараж и может его продавать, завещать, сдавать в аренду, обменивать, совершать сделки, не запрещенные законом.
Но сейчас образ жизни иной: машина стала транспортом на каждый день, ее стремятся ставить максимально близко к месту жительства. Желательно так, чтобы, припарковавшись, второй ногой оказаться уже в собственном подъезде… Кроме того, ценность земли в городе выросла в десятки раз. И современная экономика оставила гаражные кооперативы в прошлом. Где сегодня новые гаражно-строительные кооперативы, гаражные «самостройщики», любовно возводящие боксы под свои «ласточки»? Их нет: на «золотой земле» Казани это просто невыгодно.
Однако старое гаражное наследство осталось, и не всегда оно процветает. Город, словно сбрасывающая кожу змея, растет и развивается, обживая неосвоенные пространства и благоустраивая территории. А гаражи в их нынешнем виде — это в прямом смысле история, уходящая в прошлое. Брошенные и полуразрушенные строения, мусор, бродячие собаки и неизвестные личности соседствуют с приличными владельцами, посвящающими целые дни своему гаражному хобби. С этим что-то надо делать: мы хотим жить в цивилизованном городе или как?
«В первую очередь формат ГСК изжил себя, — объясняет полпред российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Татарстане Елена Стрюкова причины, по которым город взялся за переосмысление соответствующих пространств. — Во вторую, конечно, потребность в территориях под застройку в черте города. Эффективный город — это компактная территория. „Расселение“ территории под девелопмент — это всегда непростой процесс, связанный с временными в первую очередь затратами».
Гаражные пространства — это история еще и про безопасность и нормальную жизнь в большом городе. Часть ГСК предоставлены сами себе. И неизвестно, что происходит за закрытыми стальными воротами, на гаражных «улицах», где вечером тьма и нет ни души
«Мы начинаем разговаривать с председателями гаражных кооперативов»
В Казани 160 гаражных кооперативов и 25 тыс. боксов, подсчитали в Институте развития города. Круглый год гараж используют только 50% казанских владельцев. Летом это число возрастает до 90%.
Институт развития города выделил пять минусов ГСК для города:
- огромные гаражные проспекты, которые не используются;
- дефицит социальных объектов, но наличие больших площадей ГСК;
- страшно пройти по такой территории и жить рядом с гаражами;
- паркуются и вдоль гаражей, которые зарастают кустами;
- складирование мусора в гаражах.
Гаражные пространства — это история еще и про безопасность и нормальную жизнь в большом городе. Часть гаражных обществ освещены, имеют КПП и шлагбаумы. А часть предоставлены сами себе. И неизвестно, что происходит за закрытыми стальными воротами, на гаражных «улицах», где вечером тьма и нет ни души. Кто из подростков не «шарился» в детстве за гаражами, реализуя бурлящий дух свободы? Детям не объяснить, что эти серые территории не всегда безопасны, что исследовать гаражные руины как минимум рискованно. В гаражах ведь не только процветает малый бизнес и творчество, здесь еще и выпивают в свободное от работы и семьи время. Это в целом территория свободного досуга преимущественно мужской части населения.
«Мы начинаем разговаривать с председателями гаражных кооперативов, — рассказывала на майской презентации концепции в Москве главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина. — Говорим о том, что есть гаражи, которые пустуют и никак не задействованы. Есть те, где что-то хранят, где стоят автомобили, а есть гаражи, где есть какая-то активность».
В среднем цена выкупа гаражей в Казани начинается от 200–300 тыс. рублей на окраинах и доходит до 1,5 млн рублей ближе к центру
Ради чего все это? Как работает экономика выкупа
Самый первый вопрос, который приходит в голову: а чего ради это все делается? Неужто для блага свободной братии гаражников? Попытки переосмысления соответствующих пространств выглядят и мягким вариантом вытеснения гаражей из города, полагают некоторые эксперты. Ведь ГСК «сидят» на земле, так нужной застройщикам. Город окружает гаражи — даже те ГСК, что когда-то были на отшибе, теперь любовно «придушены» многоквартирными домами.
«Это лоббирование интересов сферы строительства, чему способствует дефицит земель с сетями в границах города и высокая стоимость жилья на соседних территориях», — считает советник министра строительства РТ, заслуженный архитектор РТ Николай Васильев.
Но вместе с тем это может быть выгодно обеим сторонам — как хозяевам гаражей, так и бизнесу. Примеры есть. Проекты с выкупом гаражей уже в работе казанской BMP Brands Group — компания занимается внешним аудитом и сопровождением строительных проектов в РТ.
«Это изменит облик города, — рассказывает Николаев. — Гаражные кооперативы могут использоваться под строительство инфраструктуры, социальных объектов, жилых комплексов».
При оценке земельных участков под застройку сначала смотрят на расположение земельного участка, зону разрешенного использования, предельные значения по высоте, плотности застройки. Эта логика работает и в случае с выкупом гаражей. И механизм комплексного развития территорий, который наложен на гаражные общества, облегчает эти процессы.
В среднем цена выкупа гаражей в Казани начинается от 200–300 тыс. рублей на окраинах и доходит до 1,5 млн рублей ближе к центру, рассказывают в BMP Brands Group. Если затраты на землю укладываются в 20 тыс. рублей на 1 кв. м продаваемых площадей, то это допустимо экономической моделью застройщиков. Но может быть и выше в зависимости от локации, уточняет Николаев.
Если механизма КРТ нет, то действует свободный рынок. Кто-то готов расстаться с гаражными руинами по их рыночной цене. А для кого-то гараж — настоящая отдушина, единственная радость в жизни, и такого владельца уговорить гораздо сложнее. Поэтому работа идет индивидуально с каждым, и если в ГСК пара человек упрутся насмерть — это проблема. Если же участки под механизмом КРТ, то речь лишь о рыночной цене выкупа, и это решается через суд. Обычно на территориях гаражей проектируют социальные объекты — да, землю под них придется выкупить застройщику, после чего передать участок городу. Или строить здесь за свой счет — все зависит от проектов планировки.
А куда деть машины и тот скарб, что хранят владельцы гаражей? Альтернативным вариантом для хранения автомобилей становятся подземные и многоуровневые паркинги рядом с жильем, рассказывают о практике редевелопмента гаражей в РГУД
Позиция градостроителей — разумный компромисс: гаражи как «третье место»
Цель городских властей — разумный компромисс. С одной стороны, городу выгодно появление жизни и порядок на любой территории. С другой — для самих гаражников, которых десятки тысяч, важно, чтобы гараж приносил морально-финансовые дивиденды.
«Задача — никого не обидеть, найти компромисс между собственниками, девелоперами, жителями. Должно быть оптимальное решение, которое удовлетворит всех. Нам не нужен бунт в Казани. Человек не должен чувствовать себя ущемленным», — сказала на минувшей презентации главный архитектор проектов Института развития города Анжела Белова. Поэтому надо найти такие пути, чтобы «было хорошо всем».
В будущем на территориях казанских ГСК институт видит скорее некое «третье место», в котором хранение авто соседствует с кафе, парком и другими общественными зонами. Мэр Казани Ильсур Метшин поддержал такое видение.
«Третье место» — часть городского пространства для хобби, саморазвития, досуга горожан. К «первому месту» урбанисты относят дом, а ко второму — работу.
Концепцию «третьего места» впервые изложил американский социолог Рэй Ольденбург. Впервые он заинтересовался этой проблематикой в 70-х годах прошлого века. По мысли автора, до соответствующих мест нетрудно добраться горожанину, в них должна царить дружеская, неформальная атмосфера. Это важная часть городской среды, один из столпов социальной жизни человека в городе. К таким местам относятся кафе, клуб или фитнес-зал, парк, библиотека, т. е. любые нейтральные пространства, где горожане могут общаться в свободное время по собственному желанию.
«Третьи места», кроме того, важная часть экономики. Известную на весь мир гаражную историю основателя Apple Стива Джобса, которая то ли миф, то ли реальность, знает, наверное, каждый.
В России гаражная экономика вносит огромный вклад в занятость людей. Несколько лет назад вице-премьер РФ Ольга Голодец заявила, что в правительстве понятия не имеют, чем занимаются 38 млн трудоспособных россиян. Это, конечно, необязательно гаражи — это что угодно. Но, по некоторым подсчетам, в «гаражной экономике» трудятся 30 млн человек. РАНХиГС оценивает объемы этой экономики в четверть от официальной. В тени по состоянию на 2016 год — от 600 млрд рублей доходов ежемесячно, которые не видны никаким налоговым, подсчитали эксперты. Отчасти это стало одной из причин того, что государство создало концепцию самозанятости: хоть кому-то выгодно отчасти выйти из тени.
В 2016 году фонд «Хамовники» провел исследование «гаражной экономики», охватившее 60 городов и поселений в 9 регионах России. Среди них — Мордовия, Татарстан, Краснодарский и Пермский край, Ульяновская, Пензенская, Саратовская, Самарская и Нижегородская области. В результате насчитали около 17 тыс. мелких и не очень производств. В гаражах делают мебель, обувь, пластиковые окна, двери, там есть свои офисы, магазины и кафе. Есть сфера услуг — химчистки, парикмахерские, сауны и мини-гостиницы. В гаражах коптят рыбу и мясо, делают надгробные плиты и ваяют кладбищенские ограды.
Само собой, здесь чинят автомобили и продают автозапчасти. В одном из ГСК Набережных Челнов производят детали, которые официально поставляются на «КАМАЗ». Тут при желании можно найти все что угодно, поскольку люди занимаются делом по душе и живут, в общем, по понятиям. Например, есть случаи, когда казанским должникам банально заваривали ворота.
Новое городское пространство на месте стандартного ГСК выглядит так:
- территория отдыха: кафе, ресторан, спортзал, парк;
- место для самозанятых и малого бизнеса; это формат производственно-складских помещений с клиентской офисной частью;
- поле, где каждый найдет место для самовыражения;
- место, где работают душой, а не по социальным требованиям.
«В каждом конкретном случае необходимо работать над концепцией развития территории. Где-то рынком будут востребованы места приложения труда, где-то — инфраструктурные объекты, где-то — и то и другое», — оценивает концепцию полпред российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Татарстане Елена Стрюкова.
А куда деть машины и тот скарб, что хранят владельцы гаражей? Альтернативным вариантом для хранения автомобилей становятся подземные и многоуровневые паркинги рядом с жильем, рассказывают о практике редевелопмента гаражей в РГУД. Для хранения сезонного инвентаря и автомобильных шин строят индивидуальные мини-склады.
К выбору концепции «третьего места» подталкивает и то, что казанцы видят в гараже:
- буфер между домом и улицей;
- убежище от социальных требований;
- место, свободное от «семейного гнета»;
- альтернативное поле экспериментов;
- место, свободное от стерильного порядка.
«Гаражи — это часть системы, которая оказывает влияние на процесс городского развития», — отмечается в казанском исследовании Института развития города.
Предложения по изменению функций существующих гаражно-строительных кооперативов уже подготовили для следующих гаражно-строительных кооперативов:
- ГСК «Щит» в Приволжском районе на берегу Кабана за Танковым училищем;
- ГСК-3 в Советском районе у станции метро «Горки», «Максидома» и ЖК «Родина»;
- ГСК «Зодиак», «Приволжский-3», «Барс», «Рассвет-1», «Мечта» в Советском районе;
- ГСК «Чайка», «Сокол 77», «Сокол 88», «Сокол 98», «Автомобилист-82» в Авиастроительном районе рядом с КАЗ им. Горбунова.
Впрочем, какой именно функционал «третьего места» появится на перечисленных территориях, в Институте пока не уточняют.
На роль «третьего места» готовят не только ГСК, но и бывшие промышленные объекты, действующие городские рынки, бывшие здания центральных тепловых пунктов, дворы и берега Волги с Казанкой.
«Задача — создать как можно больше „третьих мест“, — рассказывала на „Диалогах“ Тухватуллина, добавив, что такие точки подталкивают развитие креативных индустрий. — Это двигатель прогресса, место для самореализации. Это позволит вовлечь в жизнь города удаленные районы».
Первая точка — ГСК «Якорь» на берегу Волги, который уже попал в реновацию территории речного порта
«Здесь я в своем мире. Здесь я царь и бог»: как живут и чем дышат гаражники Казани
С жизнью двух гаражных кооперативов и настроением владельцев гаражей познакомился корреспондент «БИЗНЕС Online». Первая точка — ГСК «Якорь» на берегу Волги, который уже попал в реновацию территории речного порта.
«Часть боксов сдают в аренду, но в основном тут свои машины стоят, — рассказывает владелец гаража Вильямс Ахмадуллин, оригинально представившийся „единственным в мире специалистом по художественному свисту“. — Ну и, понятно, погреба есть — хранится засолка, картошка… У меня в гараже только машина, занимаюсь ее ремонтом. Opel Kadett 1991 года, из Германии мы ее гнали. Я ее сам ремонтирую, мне гараж для этого и нужен».
«Гаражи, говорят, старые, никому не нужны. Так что я опасаюсь, что мало получу денег за этот гараж»
О предстоящем сносе гаражей Ахмадуллин узнал из газет. «Дело в том, что платить-то, говорят, будут только за землю. А это немного, — рассказывает пенсионер. — Гаражи, говорят, старые, никому не нужны. Так что я опасаюсь, что мало получу денег за этот гараж. Хорошо, говорят, если 400 тысяч за землю дадут. Конечно, я не хочу на таких условиях продавать. Считаю, что адекватная цена за мой гараж — миллион».
Отрицательно к выкупу относится и Сергей, тоже собственник гаража в «Якоре».
Владельцы гаражей отрицательно относятся к предстоящему сносу
«Я не хочу переезжать ни в какие многоуровневые гаражи: вышел — и у тебя над головой крыша, бетон. Ни вздохнуть, ни Волгой полюбоваться. Это все не то, — рассказывает владелец. — Волга здесь, то есть я сюда могу ездить отдыхать: купаться, рыбачить. Это не просто гараж! Это хобби. У меня здесь мастерская, я тут больше времени провожу, чем дома. Над автомобилем работаю. У меня здесь токарный и деревообрабатывающий станки. Я люблю инструменты и вообще больной на этой теме. Есть ли какая-то сумма, которую я бы согласился обсуждать? Наверное, нет. Я этот гараж купил в 2004 году. Мечта воплотилась в жизнь. У меня тут даже отопление дровяное есть».
Негативно относится к сносу и охранник «Якоря», у которого в ГСК два гаража. «В среднем в городе гараж стоит 400–500 тысяч. Мне дадут за эти гаражи миллион? Не дадут, — размышляет охранник. — Я уверен в этом. Ладно, пусть мне вместо них дадут два гаража в другом месте. Мне дадут эти два гаража? Тоже есть сомнения! И здесь многие переживают по этому поводу. Здесь у многих и по три гаража. Как вообще это будет?»
К ГСК «Барс» уже подступают многоэтажки ЖК «Родина» и «Новые Горки». И там тоже не желают расставаться с гаражами
Переносимся на Горки — в гаражный кооператив «Барс» на улице Зорге. К этому ГСК уже подступают многоэтажки ЖК «Родина» и «Новые Горки». И там тоже не желают расставаться с гаражами. Например, Валерий купил гараж в 1997 году, теперь там его мастерская.
«Здесь я в своем мире. Здесь я царь и бог, — говорит собеседник. — Купил „ВАЗ-2106“. Хочу сделать автомобиль, который тратил бы 3 литра на 100 километров. И куда мне идти, когда здесь появятся новостройки? На улице я этим заниматься не буду, здоровье не позволяет. А так в голове у меня еще три проекта, и интересно их воплотить в жизнь. Где я этим займусь?»
«Все эти парковочные места вообще ни о чем. Велосипедист проехал — поцарапал машину, подросток пробежал — поцарапал. А в гараже я уверен, что с ней ничего не случится. Закрыл, запер — и сплю спокойно»
Новостройки, наступающие на гаражи, выводят мужчину из себя. «Эти новостройки давят-давят-давят, — говорит Валерий. — И так сплошь и рядом. С другой стороны, все эти парковочные места вообще ни о чем. Велосипедист проехал — поцарапал машину, подросток пробежал — поцарапал. А в гараже я уверен, что с ней ничего не случится. Закрыл, запер — и сплю спокойно».
Вот такая получилась иллюстрация гаража как «третьего места».
На сером рынке Казани работают 80 тыс. человек — это 12% от 643 тыс. трудоспособных жителей города
В гаражах Казани работают 20 тыс. человек
Впрочем, гараж может быть и местом вторым — для работы, даже местом первым, где живет человек. «Гаражная экономика» и сегодня процветает в казанских ГСК. Там работают автосервисы, кафе и бары, тренажерные залы, магазины, прокат, склады, художественные студии.
Поэтому действовать будут на базе аналитики и с учетом этого рассчитывать пространства для инвестпроектов. Например, анализ жизни одного казанского ГСК показал следующее:
- в 45% гаражей хранят автомобили;
- 35% используется как кладовка;
- в 15% гаражей ведется коммерческая деятельность;
- 5% брошены — заросли травой и заржавели.
На сером рынке Казани работают 80 тыс. человек — это 12% от 643 тыс. трудоспособных жителей города.
«Полагаю, треть из них — те самые гаражники, — считает министр труда, занятости и социальной защиты РТ Эльмира Зарипова. — Поэтому проект ревитализации гаражей, несомненно, будет способствовать не только повышению эстетичности городских пространств, но и выводу гаражников в „светлую“ зону экономики. Возможно, многие зарегистрируются в качестве самозанятых».
В Татарстане число работников серого рынка труда достигает 15%, сообщается в исследовании Института развития города. Для сравнения: в Нижегородской области этот показатель составляет 14%, в Самарской области и Пермском крае — 12%, в Пензенской области — 8%, в Мордовии и Ульяновской области — 5%.
Опыт «гаражной» реновации в Москве, Лиссабоне. Казань готовится, а вторым будет Альметьевск?
Столица РТ идет по стопам других городов мира. Например, в Лиссабоне на месте гаражей открыли инкубатор творческих индустрий, в Корее появился театральный зал. Оба объекта выполнены из морских контейнеров.
Осваивают территории одноэтажных ГСК и в Москве. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, комментируя на форуме «Арх Москва» казанское исследование Института развития города, отметил, что гаражи — это «суперинтересная тема» для размышлений архитекторов и урбанистов. Также он напомнил, что в гаражах начинались «великие стартапы», такие как Microsoft, Apple.
«Заинтересованный инвестор либо департамент городского строительства ставят вопрос: „Мужики! Господа владельцы! Вот у вас аренда этой территории на 50 лет. Вам предлагают уступить это место застройщику, и он вместо вашего одноэтажного построит, условно говоря, 6 этажей. Три вниз, три вверх или четыре вниз и два вверх гаража. Там будет паркинг и с надземными, и с подземными гаражами. Вам выдадут вместо ваших сараев новенькие гаражные места“. Где-то на это соглашаются, где-то — нет, идут судебные процессы», — описывает московскую практику директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин.
«Городу невыгодно поддерживать многогектарные пастбища личных автомобилей, — продолжает эксперт. — Это вопрос работы с владельцами гаражей. И здесь ни Москва, ни Казань никаких преимуществ не имеют друг перед другом и остальными городами России. Если удастся выкупить эти участки под гаражами, провести отчуждение, договориться как угодно с владельцами этой территории (а они обычно не владельцы, а арендаторы), то дальше вступает обычная логика градостроительного развития. Что там появится? Рабочие места или городские пространства для отдыха или развлечений. Насчет этого каждый раз проходит конкретное градостроительное исследование».
Проекты, связанные с выкупом гаражей, вынашивают не только в Казани, но и в нефтяной столице РТ. «В Альметьевске тысячи гаражей, — говорит управляющий партнер BMP Brands Group. — По нашим оценкам, в 2021 году в Альметьевске была потребность в 10 тысячах квартир. Город развивается — строится университетский кампус, а свободных участков под строительство мало. Дальние площадки неинтересны, город имеет возможность уплотнения». А развитию за пределами границ Альметьевску мешают нефтяные поля, так что единственный вариант в данном случае — это уплотнение городского пространства.
***
Итак, концепция представлена — это и не планы сноса, а попытка понять, что делать с гаражными пространствами большого города, своего рода приглашение к диалогу. Предложить свой вариант действий читатели «БИЗНЕС Online» могут в комментариях.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 231
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.