Пять распространенных ошибок неопытного инвестора, или Как не надо инвестировать в офисную недвижимость

Вячеслав Пимурзин: «Не нужно думать, что покупка коммерческой недвижимости — своеобразная «золотая антилопа», из-под копыт которой к вам в кошелек будут быстро сыпаться гигантские доходы» Фото: Оксана Король

Ошибка №1: неверная оценка бизнес-привлекательности локации

Не каждый офис будет пользоваться стопроцентным спросом у арендаторов и принесет гарантированный доход. Оцените привлекательность того, что вы хотите купить, для бизнеса. Спросите себя сами, сняли ли бы вы офис в этой конкретной локации. Я не советую инвестировать в помещения, расположенные далеко на окраинах города. Вы будете долго искать арендаторов в небольшие помещения глубоко «в недрах» спального района, находящиеся в окружении тихих старых дворов и вдали от деловых кварталов. И уж точно ваш арендный бизнес рискует встать, если развивать его вы думаете в месте, от которого до ближайшей остановки общественного транспорта нужно топать 20 минут.

А вот активные (а не затухающие) промзоны, вопреки распространенному мнению, — неплохое место для покупки офиса. «Квадраты» в них, как правило, недорогие, но арендаторы с большой вероятностью найдутся — из числа тех, кто держит рядом склады и небольшие производства. Здесь тоже развита деловая активность, просто выглядит она по-другому, не так, как в «беловоротничковом» центре города.

Обязательно изучите транспортные потоки (вплоть до того, чтобы своими ногами пройти путь от остановки общественного транспорта до вашего потенциального приобретения), посмотрите, кто арендует офисы неподалеку. Может быть, есть смысл поговорить с соседями-арендаторами и выяснить все «боли» предполагаемой локации.

Обязательно изучите транспортные потоки (вплоть до того, чтобы своими ногами пройти путь от остановки общественного транспорта до вашего потенциального приобретения), посмотрите, кто арендует офисы неподалеку. Может быть, есть смысл поговорить с соседями-арендаторами и выяснить все «боли» предполагаемой локации Фото: © Konstantin Kokoshkin/Global Look Press/www.globallookpress.com

Ошибка №2: неучтенное дорожное строительство

Советую внимательно рассмотреть план городской застройки и коммуникаций на ближайшее время в том районе, где вы приглядели себе офис. Город разрастается, и вполне может статься, что выбранное вами место в недалеком будущем будет «прорезано» широкополосной магистралью. Вы, конечно, получите компенсацию, но она вряд ли покроет ваши затраты. И получится не инвестиция, а закапывание ваших сбережений под дорожное полотно.

Но есть тут и хороший аспект: присмотритесь к офисам там, где еще нет метро, но появится в перспективе ближайших 5–6 лет. Таким образом, вы сможете спрогнозировать будущую доходность.

Помните: вы покупаете не просто квадратные метры, но перспективу. Поэтому не покупайте небольшой офис, в котором невозможно снести стены и сделать перепланировку. Наглядный пример — сегодняшняя ситуация, когда офисы, разделенные на небольшие комнаты, пользуются меньшим спросом, чем пространства свободной планировки Фото: © Victor Lisitsyn/Global Look Press/www.globallookpress.com

Ошибка №3: отсутствие возможности видоизменять объект коммерческой недвижимости

Помните: вы покупаете не просто квадратные метры, но перспективу. Поэтому не покупайте небольшой офис, в котором невозможно снести стены и сделать перепланировку. Наглядный пример — сегодняшняя ситуация, когда офисы, разделенные на небольшие комнаты, пользуются меньшим спросом, чем пространства свободной планировки. Не стоит вкладываться в помещение, в котором нет возможности увеличить электрическую мощность, сделать технологическую вытяжку или установить дополнительные мокрые точки. Это сильно ограничит арендные возможности.

Чем больше «пространства для маневра» у вас останется, тем лучше.

Ошибка №4: покупка помещения в здании, земля под которым принадлежит третьим лицам

Обязательно проверяйте, в чьем владении находится земельный участок, на котором стоит здание с понравившимся вам офисом. Нередки ситуации, в которых собственник земли и собственник здания — разные люди (или юрлица). И когда между ними возникают трения, страдают все причастные, включая собственников отдельных помещений. На эти грабли часто наступают неопытные инвесторы. Не наступите на них и вы.

Доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилой. В нее инвестировать выгоднее, чем в ценные бумаги. Но держите в уме, что это все равно будет долгосрочный проект Фото: © Alberto Sibaja/Keystone Press Agency/www.globallookpress.com

Ошибка №5: завышенные ожидания от инвестиций

Не нужно думать, что покупка коммерческой недвижимости — своеобразная «золотая антилопа», из-под копыт которой к вам в кошелек будут быстро сыпаться гигантские доходы. Формируйте ожидания от инвестиций правильно и трезво. Доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилой. В нее инвестировать выгоднее, чем в ценные бумаги. Но держите в уме, что это все равно будет долгосрочный проект. Срок окупаемости может доходить и до 15 лет. В хорошей локации и при разумном управлении вы сможете управиться и за 7 лет, но здесь есть доля везения.

Лучший вариант — если вы покупаете готовый арендный бизнес, где уже есть арендаторы, они не собираются никуда съезжать и уже обустроили помещение под себя. В таком случае вложения вернутся быстрее. Но не думайте, что через три года вы окупитесь полностью и начнете получать сверхдоходы. Если вам нужна сверхвысокая доходность, ваш удел — высокорисковые методы инвестирования, но об этом вам расскажут другие эксперты.