Татарстан уступил Сибири ипотечную пальму первенства

ЛИДЕРЫ ПО КОЛИЧЕСТВУ

Центробанк РФ обнародовал итоги по ипотечному рынку в 2011 году. Татарстан оказался в числе лидеров по количеству и объему выданных кредитов. Так, с кредитным портфелем в 21,3 млрд. рублей республика оказалась на шестом месте, а вот по числу выданных кредитов - 27920 - на втором. РТ пропустил вперед по этому показателю лишь Тюменскую область (30 583). Правда, здесь можно отметить, что в Тюмень считается вместе с входящими в область Ханты-Мансийским и Ямало-Ненецким автономными округами.

Вообще, как и в прошлые годы, республика от остальных регионов-лидеров отличается тем, что средняя сумма выданных кредитов относительна невелика - 790 тыс. рублей.

Для сравнения: в Тюмени ипотечному заемщику банки выдают в среднем 1,5 млн. рублей, в Свердловской области — 1,34 млн. рублей, в Красноярском крае — 1,31 млн. рублей, в Самарской области — 1,08 млн. рублей. Как известно, максимальная сумма кредита зависит от уровня доходов населения и цен на жилье в конкретном регионе. Вообще, в целом АИЖК констатировало, что средняя сумма ипотечного кредита в рублях в 2011 году в России снизилась с 1,37 млн. до 1,15 млн. рублей. В случае же с Татарстаном меньшая, чем в других регионах, средняя сумма кредита объясняется, по мнению экспертов, тем, что здесь люди чаще всего берут кредиты на расширение жилплощади, а не на покупку квартиры «с нуля».

ОБОГНАЛИ КРИЗИС

Напомним, что по итогам 2010 года Татарстан был на первом месте в России по числу выданных кредитов, обогнав даже Москву. Всего в 2010 году в РТ было выдано 18 864 ипотечных кредита (у первопрестольной было 13 510 кредитов). Правда, по объемам выданных кредитов Татарстан с 11,5 млрд. рублей был лишь на пятой строчке. Регион опережали Москва, Московская область, ХМАО и Свердловская область.

И вот сейчас мы можем констатировать, что за год число выданных жилищных кредитов выросло почти в 1,5 раза, а по объему - в два раза.

Одновременно с этим не приходится говорить и об «эффекте низкой базы». Как рассказал глава татарстанского управления Росреестра Азат Зяббаров на коллегии ведомства в 2011 году, в РТ зарегистрировано 83 559 ипотек всех видов (классические жилищные кредиты, залоги, соципотека и другие). Это почти в два раза больше, чем в предкризисном 2008 году. Тогда было зафиксировано 46 084 ипотеки. Также для сравнения главный регистратор привел следующие цифры: в 2009 году было зарегистрировано 25 064 ипотеки, а в 2010 году - 56 335 ипотек, договорная ипотека (т.е. классические сделки по приобретению недвижимости с помощью ипотеки) также выросла в два раза - с 11 704 ипотек в 2010 году до 21 119 ипотек в 2011 году.

Один из участников рынка, представитель крупной государственной девелоперской структуры в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» заявил, что именно в активизации ипотечного кредитования он видит одну из причин аномального роста вторичного жилья в последние месяцы. Согласно исследованию аналитического центра «БИЗНЕС Online», по итогам 2011 года цена квадратного метра в Казани в самых дешевых сегментах - «ленинградках» и «хрущевках» - достигла самых высоких значений с осени 2007 года. Средний прирост за год составил 23,5%. При этом цена «квадрата» в некоторых казанских «хрущевках» достигла 60 тыс. рублей за квадратный метр. В то же время собеседник «БИЗНЕС Online» отмечает, что в дальнейшем это может обернуться проблемами для банков в случае ухудшения платежеспособности населения. «Только один из банков в Татарстане имеет 8 миллиардов рублей трудно обслуживаемых жилищных кредитов», - говорит он. Правда, в то же время РТ, согласно данным Центробанка России, не входит Топ-15 регионов по объему просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам.

ПУЗЫРЯ ПОКА НЕТ

Ситуацию на ипотечном рынке оценили эксперты «БИЗНЕС Online».

Дамир Фахреев – начальник отдела анализа и маркетинга «АК БАРС Ипотека»:

- На сегодняшний день наблюдается довольно серьезная корреляция между рынком ипотеки и рынком жилья в республике. Доступность ипотеки, что, конечно же, с одной стороны, является положительным фактором для конечного потребителя, тянет за собой цены на жилье в основном на вторичном рынке недвижимости в сегменте новых сданных домов. В свою очередь, данный сегмент поднимает в цене вторичное жилье формата «ленинградки» и «хрущевки».

И получается своего рода парадоксальная ситуация. Что касается прогноза развития рынка жилья, то мы ожидаем небольшую корректировку в размере пяти процентов в третьем-четвертом квартале этого года, и то это в большей степени коснется вторичного жилья в домах более пятилетней давности, так как сейчас становится выгоднее купить квартиру в доме, который только сдался или стоит на сдаче. Не думаю, что наблюдается «пузырь» и что рынок может рухнуть. Опыт Москвы для нас является примером. По поводу ипотеки, ситуация с выплатами по рассрочке протекает в рамках установленного графика, так что здесь нет особого повода для беспокойства, особого изменения в части резкого роста ставок, думаю, ждать не стоит, выборы прошли, а значит дальше будет планомерная стабильная работа в удержании существующих условий.

Валерий Абсалямов – директор ЦДН «Валери»:

- Я не думаю, что ипотека как-то больше повлияла на первичный или на вторичный рынок. Рынки взаимосвязанные, и влияние ипотеки на них существенное, разумеется. Не думаю, что в результате роста ипотеки мы будем наблюдать какой-то «пузырь», и проводить аналогию с 2007 - 2008 годом я бы не стал. Там же общий мировой кризис больше повлиял. Да и если смотреть на денежную массу, честно говоря, доходы-то населения не растут особо. Расходы же понемногу, но прибавляются. Тяжеловато, наверное, ипотеку сейчас платить. Плюс еще цены выросли в Казани. Соглашусь, что бремя нагрузки на человека выросло. Но о возможности кризиса на рынке говорить рано.

Перестать покупать могут квартиры, когда покупательского спроса на них не будет.

Другое дело, что «первичка» менее мобильна. «Вторичка» же у граждан, и она может быть мобильной: не берут долго квартиры – скидывают цену. Застройщикам же немного посложнее с «первичкой», они не могут также легко и просто изменять цены.

Ставки по ипотеке банки уже начали поднимать, но я бы не стал прогнозировать рост на весь год. Здесь пока больше политики, чем экономики. Думаю, к концу лета ситуация прояснится.

Вячеслав Егоров - гендиректор «Авангард-Риэлт»:

- По статистике 80 процентов покупателей на вторичном рынке покупают квартиры с использованием ипотеки. Причем большинство из них - это люди, которые покупают с минимальным первоначальным взносом в 10 процентов. Получается, у людей-то наличных денег особо и нет. Просто перед человеком встает жилищный вопрос, или он хотел бы решить его заранее. И люди покупают, пока есть возможность, пока банки кредитуют. Естественно, понижение ставок по ипотеке, которое до сих пор было, этому способствует. О первичном рынке я бы хотел заметить, что есть банки, которые кредитуют новостройки. И некоторые новостройки подпадают в сферу кредитования банками, некоторые нет, потому что у них документы не подходят, договоры недолевого участия. Остались еще такие застройщики, у которых земля была куплена до 2005 года, они могут не использовать 214 закон. Но те новые квартиры, что через банки проходят, они раскупаются точно так же, как и вторичка. Сегодня люди, наученные горьким опытом, стараются покупать новостройки, которые уже на стадии сдачи. Чтобы можно было заселиться в крайнем случае месяца через три, продав старую квартиру или перекредитовавшись. В квартиры не на стадии сдачи вкладывают уже наличные средства, и это уже, скорее, инвесторы. Интересно, что если сравнивать "вторичку" в пересчете на квадратный метр, то, думаю, "вторичка" сегодня даже дороже. Хотя это зависит, скорее, от метража квартир. Сейчас спросом пользуются квартиры однокомнатные, с небольшим метражом. В отдельных «хрущевках» цена доходит до 70 тысяч за квадратный метр. А новостройки максимум – 45 тысяч (если мы говорим не об элитном жилье).

Не думаю, что мы наблюдаем некий ипотечный «пузырь», как несколько лет назад, потому что все-таки сейчас кредиты выдаются не всем подряд. Банки проводят более жесткий андеррайтинг, хотя идет небольшое послабление в последнее время. Да и люди, пережив кризис, прекрасно помнят его уроки и рассчитывают свои силы. Понятно, что ипотека - дело заманчивое, и можно не рассчитать немножко. В последние полгода шел активный рост на первичном и вторичном рынке жилья. «Вторичка» росла даже сильнее. Это два рынка-конкурента. Если на «вторичке» цены вырастают до какого-то рубежа, когда уже человек понимает, что ему легче купить первичное жилье, он берет квартиру в новостройке. Следовательно, растет спрос на "первичку", цены там достигают определенного предела, и люди перекидываются на "вторичку". Перегрев вторичного рынка в последние полгода был связан с несколькими причинами. Во-первых, развитие ипотеки. Во-вторых, политические причины (из-за выборов люди немного переживали из-за стабильности), и у кого были даже незначительные средства, они брали кредит и вкладывались в недвижимость как в более стабильный актив. В-третьих, недостаток первичного жилья. Потому что новостроек на стадии сдачи мало. Строящихся много, но люди, как я уже говорил, склонны сегодня брать квартиры на стадии сдачи. И мне кажется, в ближайшее время новостройки, которые будут проходить через банки, уйдут как горячие пирожки. И спрос на них будет расти, тогда как цены на вторичном рынке вряд ли будут расти так же, как это было до сих пор. Первичный рынок, будучи сегодня дешевле вторичного, будет немного подтягиваться.

Банки начали немного повышать ставки и более жесткие условия делать, так как, мне кажется, планы банков по выдаче ипотечных кредитов практически выполнены. И возникает риск невозврата выданных кредитов (с учетом тех нежестких условий выдачи, что были). Поэтому сейчас банки ужесточают условия выдачи, поднимают ставки: им нет смысла раздавать кредиты всем подряд. Хотя думаю, что резкого роста ипотечных ставок все-таки не будет.

Венера Иванова – председатель правления Автоградбанка:

- Ипотека, безусловно, стимулирует рост рынка жилья. Сейчас не более 20 процентов населения могут купить жилье на собственные, накопленные средства. Основная часть, тем более молодежь, покупает личное жилье и на первичном, и на вторичном рынке с использованием ипотечных кредитов. Сегодня ипотека стала доступной достаточно широкому кругу людей благодаря приемлемым ставкам. Темп инфляции низкий, процентные ставки, соответственно, тоже низкие. Думаю, что в 2012 году существенного роста ставок по ипотечным кредитам не будет, но не исключаю незначительное их повышение. Надо понимать, что программа обеспечения жилья населением все-таки государственная. Агентство ипотечного жилищного кредитования - единственная компания, занимающаяся рефинансированием ипотечных кредитов, это госструктура. И тот резерв, который выделен АИЖК на рефинансирование в 2012 году, сохраняется на уровне 2011 года. А учитывая, что цена жилья в этом году все-таки растет, скорее всего, будет даже дефицит лимита рефинансирования со стороны АИЖК.

Небольшую среднюю сумму выданных кредитов в РТ я объясняю, во-первых, тем, что стоимость квадратного метра жилья у нас все-таки относительно невысокая. Во-вторых, Татарстан ипотечным кредитованием начал заниматься давным-давно. У нас много людей, уже имеющих первичное жилье. А когда покупают второе жилье, то есть расширяют жилплощадь, сумма кредита требуется, соответственно, значительно меньше. Кроме того, в РТ активно используют средства материнского капитала при оформлении ипотеки. И в основном опять же на расширение жилья, в сельских населенных пунктах - на пристрой к дому. А на это сегодня необходимо всего-то 300 - 400 тысяч рублей.

Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов
в рублях на 1 января 2012 года

Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов
в иностранной валюте на 1 января 2012 года

Рэнкинг регионов по количеству выданных ипотечных кредитов в 2010 году

Регионы-лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам,
выданным в рублях на 01 января 2012 года

Топ-10 банков РТ по числу выданных ипотечных кредитов 9 мес. 2011