«Те, кто реализует инвестиционные квадратные метры, будут продавать их со скидками»

Начнем с того, что слабым звеном станут новые проекты застройщиков. Несмотря на всестороннюю ипотечную поддержку государства, самым незащищенным сегментом окажутся некоторые стартовавшие проекты новостроек Фото: «БИЗНЕС Online»

Единственный выход  — увеличение первоначального взноса  

Традиционное сентябрьское оживление на рынке недвижимости Казани, не разогнавшись, встало на паузу. Покупатели отреагировали по-разному: одни торопились завершить уже начатые сделки, другие отложили договоренности и ипотеки до лучших времен. Офисы застройщиков опустели, а у нотариусов, наоборот, стали востребованными — уезжающие за рубеж оформляли доверенности.

Так вот начнем с того, что слабым звеном станут новые проекты застройщиков. Несмотря на всестороннюю ипотечную поддержку государства, самым незащищенным сегментом окажутся некоторые стартовавшие проекты новостроек. Туманные перспективы со сроками сдачи обусловлены возможными проблемами со стройматериалами и рабочей силой. Ситуация усугубляется тем, что потенциальные покупатели после мобилизации окажутся в ДНР, ЛНР или в солнечных Турции и Казахстане. А те, что остались, не готовы приобретать квадратные метры по заявленным ценам в доме, который сдадут через два года. Например, однокомнатную новостройку в 32 «квадрата» (аналогичная с хрущевкой площадь) застройщики предлагают за 6 млн рублей.

Во-вторых, не обремененные проектным финансированием банков собственники вторички оперативно реагируют на новости и при необходимости идут на уступки покупателям. И в текущем моменте это правильное решение, потому что уже через неделю такой скидки будет недостаточно. Но массового снижения или панических продаж на рынке нет. Хрущевку можно купить за 4,15 млн рублей, хотя встречаются и варианты за 3 миллиона. Правда, с богатым прошлым и «убитым» состоянием, обусловленным этим прошлым.

В-третьих, драйвер затухнет. Первое полугодие стало периодом максимальной зависимости рынка недвижимости от ипотечных условий. Жилье начали покупать только после обновления ставок, количество ипотечных заемщиков, устраивающих банки, будет неуклонно снижаться, а поступившие заявки уже рассматриваются через призму вероятности мобилизации. Единственный выход — увеличение первоначального взноса и привлечение «безопасных» созаемщиков — жен или родителей-пенсионеров. Ставки на вторичном рынке варьируются в районе 10%, а на первичном зависят от хитрости или щедрости девелоперов: стартуют от 0,01% годовых и не превышают 6%.

В сентябре рынок долгосрочной аренды стал приходить в себя после первой волны эмиграции. Объявленная мобилизация отразится 30-процентным снижением спроса, а количество предложения будет постоянно увеличиваться, особенно квартир с двумя и более комнатами Фото: «БИЗНЕС Online»

Активизируются охотники за срочными продажами и большими скидками

Что по аренде. В сентябре рынок долгосрочной аренды стал приходить в себя после первой волны эмиграции. Объявленная мобилизация отразится 30-процентным снижением спроса, а количество предложения будет постоянно увеличиваться, особенно квартир с двумя и более комнатами. В данный момент однокомнатную квартиру в Казани можно снять за 16 тыс. рублей и более.

Так что же нас ждет? Во-первых, на вторичном рынке сформируются две диаметрально противоположные позиции. Те, кто продавал имеющееся жилье с целью изменения условий, снимут объекты с реализации. Те, кто реализует инвестиционные квадратные метры, будут продавать их со скидками для ускорения продаж. Во-вторых, активизируются охотники за срочными продажами и большими скидками. Они уже раскидали заявки участникам рынка и ждут максимального снижения со стойким убеждением, что условия в ближайшее время станут еще привлекательнее и тропиться не стоит. Но не забываем, что в октябре закончатся сроки весенних вкладов.

В-третьих, ставки по ипотеке до конца года останутся неизменными. Исключением станут квартиры с двумя и более комнатами в новостройках. Сейчас разрабатывается ипотечная программа по снижению ставки, возможно, до 4%. Такие квартиры не попадают в пул предпочтений инвесторов, а семьи не могут позволить себе подорожавшее жилье. Таким образом, подобные квартиры становятся балластом застройщика и реализуются в последнюю очередь.

Самым устойчивым сегментом останутся дома с земельными участками

В структуре предложения по типологиям наблюдается увеличение доли небольших площадей. Если в прошлом году казанцы приобрели 29% «однушек», то в этом их доля возросла до 38%. И это вовсе не потому, что им милее 30 кв. метров. Причина в том, что он подорожал.

В-четвертых, ряд застройщиков, как в старые добрые времена, будут давать реальные скидки, а не стимулировать спрос субсидированием ипотеки. В-пятых, если вы находитесь на этапе покупки, рассматривайте проекты в высокой степени готовности или уже сданные. В Казани сложилась ненормальная ситуация, когда старт продаж жилого дома начинается с цен выше, чем в строящихся или готовых новостройках.

Кроме того, максимальные дисконты возможны в первичном сегменте у инвесторов и подрядчиков. Поэтому если вы рассматриваете новостройку, то не торопитесь идти в отделы продаж. Посмотрите сначала предложения от подрядчиков по этому комплексу и от инвесторов. Будут значительные скидки, по сравнению с продажами застройщиков.

Девелоперы сильнее полюбят риелторов и увеличат размер вознаграждения, чтобы удержать продажи на домобилизационном уровне.

Самым устойчивым сегментом останутся дома с земельными участками как альтернатива городской квартире. Потому что здесь понятное ценообразование и ряд преимуществ, которых нет у многоэтажек. Уже сейчас мы видим (по данным Росстата), как объем ввода индивидуальных жилых домов обгоняет профессиональных застройщиков. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья уже приближается к двум третям. По итогам января — апреля 2022 года она составляет 63%.

Ну и в заключение. Усложнение геополитической ситуации или информация о заморозке денежных средств на счетах банков может в корне изменить настроение участников рынка и привести как к полному безразличию, так и к оперативным продажам в качестве сохранения своих накоплений.