«Мы ни в коем случае не критикуем банки, сейчас выстроена довольно конструктивная работа, но всем хочется ее улучшить. И эта поправка должна создать для всех равные условия», — говорит депутат Госдумы от Татарстана Илья Вольфсон о новом пакете поддержки строительной отрасли. О том, чем грозят провальные апрельские и майские продажи квартир, в каких условиях должны расти дети и почему дешевая ипотека не виновата в росте цен на жилье, новый колумнист «БИЗНЕС Online» рассказал в своем авторском блоге.
Илья Вольфсон: «На моей памяти самый серьезный кризис был в 2008 году. И даже тогда спад продаж длился буквально месяц-два, а потом рынок все отыграл и еще побил все ожидаемые прогнозы»
О кризисе и импортозамещении
Примерно с 2018-го рынок недвижимости живет, как на американских горках — правила работы и условия постоянно меняются. Сначала эскроу-счета, потом ковид. В этом году очередной виток — макроэкономический кризис. О какой стабильности может идти речь? Вот и сейчас в очередной раз эксперты делают неутешительные выводы — в апреле и мае рынок недвижимости провалился, скоро последуют жесткие дисконты и падение застройщиков.
Но строительная отрасль проходит не первый кризис, ее трясет стабильно раз в год, а в телеграм-каналах ее хоронят вообще каждые три месяца. Что касается этой ситуации, то на моей памяти самый серьезный кризис был в 2008-м. И даже тогда спад продаж длился буквально месяц-два, а потом рынок все отыграл и еще побил все ожидаемые прогнозы.
Сегодня я не вижу большой проблемы — да, слегка провалились после рекордного I квартала, но уже видно тенденцию на подъем. Когда по льготной ипотеке ставка снизилась до 9%, это уже расшевелило рынок. Продажи начали расти, застройщики рискнули вывести новые проекты. Вчера ЦБ объявил о снижении ключевой ставки до 11%, а это фактическое возвращение к условиям начала года и стабилизация рынка. Рыночная ставка становится приемлемой, оживет вторичка — это глоток свежего воздуха. Сейчас же крупнейшие банки заявили об увеличении лимита по субсидируемым программам за счет комиссионных вознаграждений. Это тоже неплохой толчок для рынка. Летом придут инвесторы, у которых закончатся краткосрочные вклады под высокий процент, а к осени рынок войдет в свое обычное состояние. Это, кстати, подтверждают социологические исследования — например «Россгосстраха». Две трети опрошенных россиян рассматривают возможность покупки квартиры, несмотря на кризис.
«Когда по льготной ипотеке ставка снизилась до 9 процентов, это уже расшевелило рынок. Продажи начали расти, застройщики рискнули вывести новые проекты»
В Думе идет постоянная и очень энергичная работа над мерами поддержки стройотрасли — уже вышло три пакета поправок, сейчас работаем над четвертым, будут еще пятый и шестой. Да, мы пока в начале пути, но закладываем тот фундамент, который не только поможет преодолеть кризис, но и даст мощный импульс развития отрасли в целом. Чтобы вы оценили масштаб: в Госдуме комитет по строительству и ЖКХ — в тройке лидеров по принятию поправок и законопроектов. Это с учетом того, что осенью принимался проект бюджета, а именно по нему, как правило, больше всего правок.
Сейчас на сайте министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в разделе «Документы» можно познакомиться со всеми антикризисными изменениями строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, которые приняты на 1 мая 2022 года: это три федеральных закона и 25 постановлений правительства Российской Федерации. И эта работа продолжается.
Все заинтересованы в том, чтобы жилье не просто продолжало строиться, но и не теряло в качестве из-за ушедших с рынка компаний. Дома же строят не на 5–10 лет. Тут растут и развиваются наши дети, а среда, как известно, формирует человека. Никто не хочет, чтобы дети росли в серых коробках, поэтому не должно страдать ни благоустройство, ни внешний облик, ни качество инженерных и внутренних сетей. И мы видим, что это не проблема.
И мы видим, что это не проблема. Сегодня отечественные компании спокойно занимают освободившиеся ниши. Скажу на самом популярном примере — лифтах. Большинство крупных игроков, такие как Kone, Otis, отказываются от поставок на новые объекты. Есть и китайские хорошие аналоги, и корейские, но тут вопрос обслуживания. Мало просто установить лифт, его надо обслуживать, иметь материально-техническую базу, запчасти. А в России есть огромное количество лифтовых заводов. Раньше они работали в эконом-сегменте, но уже сейчас они модернизируют производство и готовят новую продукцию. Наверное, в августе мы увидим наши лифты, которые ничем не уступают Kone и Otis. Конечно, надо будет обкатать их в эксплуатации, зато это свое, российское, все запчасти под боком. Кстати, в Татарстане сейчас строится большой завод по производству лифтов.
По данным экспертов, доля зарубежного капитала на российском строительном рынке составляет не более 10%, а доля импорта — не более 5%. Немного иная ситуация в сегменте жилья премиум-класса — здесь доля иностранных материалов, используемых при строительстве, значительно выше, но в любом случае заместить западные материалы удается. Так что у нас сегодня сформирована довольно устойчивая национальная строительная отрасль, которая не зависит от иностранных капиталов и поставок из-за рубежа.
В целом согласен с оценкой руководителя национального объединения производителей строительных материалов и строительной индустрии Александра Ручьева: процесс замещения товаров из Европы для строительной отрасли России может завершиться до конца 2022 года.
Главный дефицит, с которым может столкнуться отрасль, — квалифицированные кадры. И это в ситуации, когда зарплаты в отрасли на втором месте после IT-сферы — это сегодняшняя аналитика вакансий Северо-западного округа, но, думаю, ситуация и в других регионах резко не отличается. Поэтому сегодня надо сделать акцент на профориентации выпускников: ребята должны знать, что строительная отрасль — интересная, передовая и хорошо оплачиваемая сфера приложения сил.
«Сегодня у застройщика нет адекватного механизма рефинансирования кредитной линии проектного финансирования»
Четвертый пакет поправок
Помимо импортозамещения, мы докручиваем и другие шероховатости. В четвертом пакете поправок ключевым нововведением должна стать отмена так называемого банковского рабства. Если простым языком, сегодня у застройщика нет адекватного механизма рефинансирования кредитной линии проектного финансирования.
Сейчас доля, которую закладывают девелоперы на обслуживание заемных средств банков, значительно выше. В прошлом году она составляла примерно 3 процента от общей стоимости объекта, в этом году, по аналитическим расчетам экспертов, в моделях будущих объектов закладывается до 10 процентов затрат на обслуживание кредита.
На момент подписания договора банк, конечно, предлагает хорошие условия, но рыночная ситуация меняется и, возможно, в другом банке со временем появится более выгодная программа. Однако, чтобы ею воспользоваться, застройщик должен получить согласие от всех дольщиков, которые уже приобрели квартиры и положили деньги на эскроу-счета. Представляете, какие сложности порождает простая формальность?
Поэтому сейчас мы хотим упростить этот механизм, чтобы он не затрагивал людей, а переводы из банка в банк проводились автоматически по решению застройщика, если ему предложили более выгодные условия для работы. Разумеется, будут предусмотрены условия для перевода: думаю, это будет своеобразный рейтинг, зависящий от разных факторов, например скорости наполнения счетов. Это создаст условия, когда банки будут бороться за лучших застройщиков не только до подписания эскроу-счетов, но и в процессе всей работы. Мы ни в коем случае не критикуем банки, сейчас выстроена довольно конструктивная работа, но всем хочется ее улучшить. И эта поправка должна создать для всех равные условия.
«Кто-то говорит, что в росте стоимости квартир виновата дешевая ипотека, мол, из-за нее цены взлетели. Но посмотрите, как изменилась стоимость материалов, какое влияние оказала пандемия: закрывались стройки, не было рабочей силы»
Что не получилось?
Не все, что планировалось, принято. До сих пор не можем решить вопрос с раскрытием эскроу-счетов, а это очень сильно поддержало бы застройщиков. Деньги просто лежат в банках, хотя в домах с высокой степенью готовности они могли бы пойти на дальнейшее развитие: на покупку земель и проектирование. Например, у компании есть земельный банк, но нет денег на проектирование, и приходится ждать, когда закончится строительство и будет раскрытие. А это усугубляет дефицит: нет развития, нет предложения, нет новых квартир в рынке — это и привело к удорожанию.
Кто-то говорит, что в росте стоимости квартир виновата дешевая ипотека, мол, из-за нее цены взлетели. Но посмотрите, как изменилась стоимость материалов, какое влияние оказала пандемия: закрывались стройки, не было рабочей силы. Только переход на эскроу-счета привел к подорожанию себестоимости «квадрата» минимум на 10%. После этого перехода стало сложно распределять деньги на развитие. Раньше ты начал строить дом, быстро продал квартиры и параллельно с текущей стройкой уже готовишь следующую площадку. Сейчас этого нет.
Мое мнение — ипотека должна быть вообще 3 процента, тогда она будет хорошим инструментом для покупки жилья.
Но работать она должна вместе с доступными для застройщика механизмами покупки земли — сейчас их нет. Мы видели, как расцвел рынок недвижимости два года назад и как быстро он уперся в потолок предложения. Получилась патовая ситуация, когда застройщики очень успешно продали текущие проекты, а новые начать не смогли.
Мне кажется, в текущих условиях было бы правильным дать возможность главам регионов самим решать, как строить в условиях высокой процентной ставки: или по эскроу-счетам, или год либо полтора работать без них. Разумеется, под гарантии субъекта, под обеспечительные взносы и по спецсчетам, как это было раньше.
Это хорошо скажется на стоимости жилья — в цене квадратного метра не будет сидеть ставка проектного финансирования и обслуживание эскроу-счетов. Новых проектов станет больше, и рынок сам отрегулирует баланс спроса и предложения.
Повторюсь, мы пока в начале пути и где-то всем хотелось бы побыстрее принимать решения: и строителям, и законодателям, министерствам. Но подчеркну: все решения должны быть взвешены. Чтобы не перегнуть и не получить обратный эффект где-то в другой сфере.
Нам очень повезло, что мы работаем таким дружным коллективом. Федеральный министр Ирек Энварович Файзуллин — выходец из Татарстана, всегда поддерживает республиканские инициативы. Марат Шакирзянович Хуснуллин — вице-премьер правительства. Президент Татарстана Рустам Нургалиевич Минниханов — председатель профильной рабочей группы при Государственном совете. При его поддержке многие вопросы быстро выносятся на федеральный уровень и получают поддержку.
На самом деле уникальная ситуация, когда все первые лица, которые работают и принимают решения по строительной отрасли пришли с самых низов и понимают, как что работает, где у кого какая боль, и очень оперативно на это реагируют.
Илья Вольфсон
Мнение авторов блогов не обязательно отражает точку зрения редакции
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 30
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.