Участники рынка недвижимости РТ не готовы прыгать от радости, наблюдая снижение «путинской» ипотеки с 12 до 9% годовых. Этого мало. «Не хватает дешевой ипотеки под 6–7 процентов годовых», — говорят эксперты. Звучат призывы поддержать и вторичку: высокая ключевая ставка ЦБ убивает этот сегмент рынка. Себестоимость «квадрата» продолжает расти, витрина новостроек опустела на треть, а застройщики жалуются на «кредитное рабство». Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
К середине апреля застройщики продали квартир на 1 млрд рублей. Это только пятая часть от достижений апреля 2021 года, когда квартир реализовали на 4,7 миллиарда. По итогам месяца строительные компании недосчитаются 2,7–3 млрд рублей в сравнении с апрелем прошлого года
От вторички во многом зависит самочувствие сегмента новостроек
В апреле дешевая ипотека на рынке недвижимости РТ закончилась, начался спад продаж. К середине месяца застройщики продали квартир на 1 млрд рублей, сообщил минстрой РТ. Это только пятая часть от достижений апреля 2021-го, когда соответствующий показатель составил 4,7 млрд рублей. По итогам месяца строительные компании недосчитаются 2,7–3 млрд рублей в сравнении с апрелем прошлого года, подсчитывают эксперты.
Рынок положительно оценивает поддержку стройотрасли государством, снижение административных барьеров. Но застройщики и риелторы как один просят: «Снизьте процентные ставки по ипотеке». Вот и президент РФ Владимир Путин 25 апреля, услышав бизнес, заявил о снижении ставки по субсидируемой государством ипотеке с 12 до 9% годовых. Лимит остался тем же — 6 млн рублей. Но прыгать от восторга эксперты не готовы: этого просто мало. «Не хватает дешевой ипотеки под 6–7 процентов годовых», — настаивает управляющий партнер агентства «БЕСТ-Недвижимость Казань» Андрей Савельев. В двух словах апрель 2022-го он оценил так: «Тяжелый месяц».
Снижение ключевой ставки ЦБ на 3% до 17% годовых на сферу недвижимости пока не повлияло. Рынок ждет следующего заседания совета директоров Центробанка 29 апреля. Если регулятор продолжит смягчать денежно-кредитную политику, то ипотечные ставки в 12–13% годовых будут уже в июне, что оживит рынок вторичного жилья. Сейчас он просто умер. Доля сделок с ипотекой на вторичке в Казани и РТ сократилась на 90%, оценивают эксперты. Брать кредиты под 17% годовых решаются очень немногие. Да и банки, пересчитав ежемесячный платеж, отказывают многим претендентам на ипотеку. Рынок б/у квартир продолжает жить за счет так называемой альтернативы (покупатель продает свою квартиру, чтобы купить другую).
Кстати, от вторички во многом зависит самочувствие сегмента новостроек: чтобы что-то купить, надо бы сначала хоть что-то продать, потому что с зарплаты на первый взнос, как правило, не скопить.
Ипотека на вторичном рынке умерла. Заявок нет, случаи кредитования единичные.
Льготные ипотечные ставки нужны и вторичному рынку — такую идею в апреле озвучил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «Чтобы улучшить жилищные условия, надо продать вторичное жилье. А если нет доступной ипотеки для вторичного жилья, то цепочка прерывается», — поддержал идею вице-премьера РФ владелец компании «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов.
«Государство в первую очередь помогает отрасли строительства, потому что там больше рабочих мест, — говорит директор ООО „Этажи-Казань“ Марат Галлямов. — Вторичный рынок тоже бы вернулся на ступеньку выше, если бы эту сферу поддержали. Новостройки идут в темпе начала февраля, вторичка замедлилась сильнее. Положительной тенденции или разворота на докризисный уровень пока не видим».
Анонсированная минстроем готовность направить на поддержку татарстанских застройщиков 3,7 млрд рублей пока осталась на словах. Застройщики не подтверждают эту информацию
Цена новостроек растет, а на вторичке уступают уже до 800 тыс. с квартиры
На фоне предварительных итогов апреля март, о результатах которого отчитался Росреестр по РТ, можно сказать, был вполне мирным месяцем на рынке недвижимости Казани и Татарстана. Покупатели жилья в минувшем месяце стремились к одному — успеть. За март число покупок квартир в новостройках столицы РТ по сравнению с февралем выросло в 1,5 раза — до 2,9 тысячи. Показатели вторички Казани выросли на 15% до 5,3 тыс. сделок. Отрицательная динамика наблюдается только на вторичном рынке Татарстана — по итогам I квартала там недосчитались 2% сделок в сравнении с аналогичным периодом 2021 года.
Средняя цена квадратного метра нового жилья Казани за март выросла на 9% до 145,9 тыс. рублей, сообщает Domofond.ru. При этом в центральном Вахитовском районе ценник упал на 5% до 195 тыс. рублей, остальные районы по-прежнему дорожают. По вторичке цена тоже растет — за март «квадрат» прибавил 3% и теперь стоит 133,4 тыс. рублей. Таковы данные Domofond.ru на основе выставленных объявлений. Впрочем, размер скидок на вторичке еще в конце марта эксперты оценивали в 500 тыс. рублей. В апреле продавцы уступают уже до 10% от начального ценового запроса, говорит Галлямов. Например, если квартира в начале апреля стоила 8,8 млн рублей, то к концу месяца цена могла составить только 8 миллионов.
«Беспокоит стоимость материалов, которая, я считаю, выросла необоснованно, — говорит Хуснутдинов о причинах роста цен квартир в новостройках. — Из-за этого проектное финансирование, заключаемое нами с банками, выходит за лимиты. Пересчитываем модель, а денег не хватает. Вместе с тем средств на эскроу-счетах лежит достаточно много. Собрано больше, чем необходимо на строительство, но использовать нельзя — банк не поднимает лимиты».
Не работает принятая Госдумой в марте поправка о частичном или досрочном раскрытии эскроу-счетов для застройщиков при 70-процентной готовности проекта. Банки собрали на эскроу-счетах застройщиков денег на 20% больше, чем выдают застройщикам на возведение объектов. «Идет большое сопротивление», — говорил депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон в середине апреля.
Анонсированная замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшатом Гимаевым готовность трех саморегулируемых организаций РТ направить на поддержку татарстанских застройщиков 3,7 млрд рублей пока осталась на словах. Опрошенные нашим изданием застройщики не подтвердили эту информацию.
Со своей стороны девелоперы пытаются стимулировать спрос. В ходу программы субсидирования ипотеки, которые позволяют снизить процентную ставку вплоть до 0,1% годовых, но только для семей с детьми, рожденными не позже 2018 года. «Дополнительной поддержкой стало бы расширение категории льготных покупателей», — говорит заместитель генерального директора #Суварстроит Эльвира Галяутдинова, предлагая расширить аудиторию программы на семьи с детьми, рожденными с 2010 года.
Потенциал для роста отрасль видит в банковских счетах граждан. С конца февраля россияне забрали из банков 2,4 трлн рублей, из которых уже вернули 90% средств, в том числе на подорожавшие до 20% годовых рублевые вклады со сроком 3–6 месяцев. Но ставки по вкладам будут падать в ногу с политикой ЦБ. На рынке недвижимости Казани готовятся перехватить эти деньги — например, #Суварстроит анонсировал программу «Обменяй депозит на квартиру», по которой покупатель сэкономит на стоимости ипотеки и жилья.
За апрель ни один застройщик не взял разрешения на строительство в столице РТ. Для сравнения: в марте исполком Казани выдал строителям 10 разрешений, несмотря на заявления о заморозке новых проектов
Ассортимент на рынке новостроек упал на треть, апрель без новых проектов
Витрина первичного рынка Казани продолжает сокращаться. Число квартир и апартаментов, выставленных на продажу в новых ЖК Казани, уменьшилось на 28% до 4,5 тыс. лотов по сравнению с началом 2022-го, отмечает Ирина Доброхотова — управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Год назад на рынке новостроек столицы РТ предлагали на 42% лотов больше.
По информации аналитиков bnMap.pro, структура предложения в новостройках столицы Татарстана выглядит так:
- 38% — двухкомнатные квартиры средней стоимостью 9,8 млн рублей, 162 тыс. рублей за квадратный метр;
- 37% — «однушки» средней стоимостью 7,5 млн рублей, 178 тыс. рублей за квадратный метр;
- 18% — «трешки» средней стоимостью 13,5 млн рублей, 149 тыс. рублей за квадратный метр;
- 5% — студии по 5,5 млн рублей, 199 тыс. рублей за квадратный метр;
- 2% — многокомнатные квартиры средней стоимостью 13,4 млн рублей, 132 тыс. рублей за квадратный метр.
Первичная продажа квартиры от юрлица физлицу в Казани составляет 96% сделок. Оставшиеся 4% — сделки между юрлицами.
К концу I квартала доля сделок с ипотекой на рынке новостроек снизилась на 1% до 79% в сравнении с январем. «Тем не менее это по-прежнему один из самых высоких показателей по городам-миллионникам России», — говорит Доброхотова, добавив, что средний срок обременения по жилищному кредиту в Казани доходит до 19 лет.
За апрель ни один застройщик не взял разрешения на строительство в столице РТ. Для сравнения: в марте исполком Казани выдал строителям 10 разрешений, несмотря на заявления о заморозке новых проектов.
К уже описанным в предыдущем обзоре объектам добавился 10-этажный ЖК на улице Серова, который возведет компания генерального директора «Трансюжстрой», депутата Казгордумы Рустама Рамазанова. Два объекта на улице Островского построит «Камастройинвест» другого депутата Казгордумы — Делюса Сиразетдинова. В Константиновке башенные краны планирует выставить АО «Алтын» Александра Зиновьева — судя по цепочке связанных компаний, речь идет об интересах ГК «ПИК». Наконец, разрешение на стройку двух этапов жилого комплекса на Окольной улице получил застройщик «Бриз» Андрея Белякова — и тут уже начал расти монолитный скелет будущих домов.
Вот-вот наступит май, и прогнозы на последний весенний месяц упираются в заседание Центробанка 29 апреля, сходятся во мнении эксперты. «Средняя ставка по ипотеке на вторичке в 12–13% годовых всколыхнет рынок и даст дополнительный импульс поддержки для отрасли, — говорит Галлямов. — Если подобного не произойдет, то значительных улучшений на рынке вторичной недвижимости не ожидаем». Помимо этого, майские праздники традиционно скажутся на снижении деловой активности из-за длинных выходных, добавляет Галяутдинова. Не пугают длинные майские выходные владельца ЖИКа: «Каникулы — это для бюджетников, а стройка как работала, так и работает. Для нас нет выходных».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 62
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.