Илья Вольфсон: «На сегодняшний момент стройкомплекс трясет примерно так же, как и любую другую отрасль — он же является частью всей экономики страны» Илья Вольфсон: «На данный момент стройкомплекс трясет примерно так же, как и любую другую отрасль, — он же является частью всей экономики страны» Фото: Андрей Титов

Точка отсчета: в каком положении оказалось строительство после 24 февраля

— Илья Светославович, как себя чувствует отрасль после начала спецоперации на Украине?

— На данный момент стройкомплекс трясет примерно так же, как и любую другую отрасль, — он же является частью всей экономики страны. И нет четких временных рамок: «Вы вот тут держитесь, меры примем, скоро все пройдет». Есть ключевые вопросы: стоимость стройматериалов, ставка проектного финансирования, но главное — необходимо поддержание спроса на жилье.

Застройщиков даже не столько волнует ставка проектного финансирования, сколько спрос, а значит, доступность ипотеки для покупателей. Есть понимание, что при наполняемости эскроу-счетов на 180 процентов от суммы выданного кредита базовая ставка для застройщика стремится к 0,1 процента. Но для этого нужно, чтобы у людей была возможность покупать квартиры. Необходима уверенность людей в завтрашнем дне, доступные кредитные программы. Важно поддержать спрос.

Сейчас наступило такое время, что требуется работать в режиме ручного управления. Надо сойти с небес, написать дорожную карту, чтобы не было тормозов ни на какой стадии.
Илья Вольфсон Депутат Госдумы РФ
Илья Вольфсон депутат Госдумы РФ

— Была информация, что застройщики по стране начали останавливать продажи, старт новых объектов… Как вы оцениваете вероятность выполнения планов по вводу жилья в этом году? В Татарстане, например, планируют сдать 2,8 миллиона квадратных метров.

— Думаю, в этом году планы будут выполнены. Смотрите: все действующие проекты в высокой степени готовности продолжают финансироваться.

Что касается остановки продаж жилья, начала новых объектов, то все зависит от региона и финансовой модели застройщика. Некоторые остановили продажи квартир — если хватает запаса прочности, они взяли паузу, чтобы определиться с экономикой объекта. Те, у кого небольшой запас, продолжают продавать, чтобы снизить цену кредита, вписаться в себестоимость сейчас и нивелировать возможные потери в будущем.

— В чем экономический смысл остановки продаж квартир?

— Стройка длится 2–2,5 года. Деньги же поступают на эскроу-счета. По действующим правилам, они раскрываются после ввода объекта в эксплуатацию. В принципе, это нормальная схема при прогнозируемой экономике: она позволяла все рассчитать и после сдачи объекта начать новый.

Но в ситуации нестабильности, в которой мы живем с начала пандемии, и при резко меняющейся ключевой ставке Центробанка ты можешь все квартиры продать сейчас, но деньги получишь через год, а какой будет там стоимость материалов, кредитов банка, никто не знает! Поэтому естественный шаг — продолжать строить на заемные средства, но продавать квартиры ближе к сдаче дома.

Так что смысл паузы продаж в том, что никто не хочет обесценения денег на эскроу-счетах.

«Некоторые остановили продажи квартир — если хватает запаса прочности, они взяли паузу, чтобы определиться с экономикой объекта» «Некоторые остановили продажи квартир — если хватает запаса прочности, они взяли паузу, чтобы определиться с экономикой объекта» Фото: «БИЗНЕС Online»

— Получается, логика — держать свои деньги в своих же квартирах, а не на счете в банке. Грубо говоря, застройщики резко обеднели?

— Ну где-то процентов на 40. И не только застройщики — у нас же еще очень большой объем госконтрактов: социальные объекты, сети, общественные пространства и так далее. По ним были запланированы одни деньги, а сейчас все улетело и все надо пересматривать, вплоть до материалов. Это определенное торможение сроков реализации госпрограмм, что тоже потребовало определенных мер реакции со стороны правительства.

Илья Вольфсон родился в Казани в 1981 году. Имеет два высших образования: окончил Казанский государственный технологический университет по специальности «технология переработки пластмасс и эластомеров» в 2003-м, а в 2019-м — Казанский государственный архитектурно-строительный университет по специальности «строительство». 

Первым местом работы стала стройплощадка, куда Вольфсон в 17 лет пришел обычным разнорабочим. Связав свою жизнь со строительством, в 2016 году Вольфсон основал группу компаний «СМУ-88». Компания специализируется на строительстве жилья классов «комфорт» и «бизнес». Всего в портфеле 11 проектов, 8 из которых уже реализовано. Часть проектов сдана с серьезным опережением графика — минимум на полгода. Среди стандартов компании — особое внимание к удобству жителей, качеству общественных пространств, архитектуре и природному окружению. Стеклянные входные группы, холлы для жителей на первых этажах, видеонаблюдение, современные технологические решения — все это отличия подходов компании. СМУ-88 не ведет типовую застройку, каждый проект индивидуален: стеклянные фасады ЖК Atlantis  Deluxe на берегу Казанки с гибкой системой подсветки фасадов, парк на крыше в Skyline, глазурованный кирпич ручной формовки из Голландии в фасаде ЖК «Привилегия», ЖК «Малиновка» с первой в Казани подземной системой площадок ТБО и др. 

Вольфсон заметен также своими социальными инициативами и благотворительными проектами, которые в последние несколько лет стали особенно масштабными. Среди них — оплата 1,5 тыс. транспарантов для казанцев к шествию «Бессмертного полка», экореабилитация озера Марьино, создание самого длинного мурала в Казани, установка скульптуры, посвященной первой любви, в центре города, строительство нового футбольного поля для интерната для детей с ДЦП. По его инициативе в 2020 году возобновил работу благотворительный фонд «В твою пользу» и появился первый в Татарстане досуговый центр для детей с инвалидностью.

С 2015 по 2019 год Вольфсон — депутат Казгордумы, с 2019-го — депутат Госсовета РТ, в 2021-м избран депутатом Госдумы РФ VIII созыва. В этом же году награжден званием «Заслуженный строитель Республики Татарстан».

В Думе Вольфсон — член комитета по строительству и ЖКХ, входит в экспертный совет соответствующего комитета. Предлагает свои инициативы в законотворческом обеспечении сферы строительства и состоит в рабочей группе при минстрое РТ, готовящей решения не только для правительства Татарстана, но и инициативы на уровне России. Последние нередко поддерживает президент РТ Рустам Минниханов — он является также руководителем рабочей группы Госсовета РФ, который возглавляет президент РФ Владимир Путин.

— Что будет с ценой на новые квартиры?

— Точно пока не опустится. Сами видите: стройматериалы и кредиты дорожают. Банки не финансируют стройки, где продано менее 5 процентов квартир, — значит, дефицит жилья, который и так был, только увеличится. Так что пока нет предпосылок к снижению.

— Давайте о стройматериалах. Что происходит с импортными комплектующими?

— Сначала все тоже ударились в панику. Звучали заявления: «Мы уходим из России, приостанавливаем продажи». Сейчас половина компаний включила головы: ищут обходные пути, открывают свои представительства в третьих странах, через которые можно торговать с Россией без санкционных угроз. Потому что у заграничных компаний тоже свои планы, закредитованность, акционеры, которые заинтересованы в прибыли. Они думают, как перевести производство, как ввезти оборудование, которое нужно в РФ, но не попасть под санкции.

«До чего дело дошло? У нас не выпускается целый ряд продукции и стройматериалов. Строители ищут замену у других поставщиков. Но в глобальном смысле это преодолимо» «До чего дело дошло? У нас не выпускается целый ряд продукции и стройматериалов. Строители ищут замену у других поставщиков. Но в глобальном смысле это преодолимо» Фото: «БИЗНЕС Online»

— То есть будет что-то вроде поставки креветок из «белорусского моря», которые мы наблюдали в 2014 году! А в целом какова доля импорта в строительстве жилья?

— Зависит от уровня строящегося объекта. Там, где уделяют внимание архитектурному облику, благоустройству, комфорту, — особенно в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и других крупных городах — доля импорта выше. Это связано с фасадными решениями, инженерным насыщением. Думаю, по качественным объектам — до 30 процентов. Но в основном дом — это сваи, фундамент, бетон, фасад и все российское. Понятно, что есть проблемы с европейским клинкером, алюкобондом, с некоторыми другими фасадными панелями, с западными IT-решениями вроде BIM-проектирования и так далее.

Ведь до чего дело дошло? У нас не выпускается целый ряд продукции и стройматериалов. Строители ищут замену у других поставщиков. Но в глобальном смысле это преодолимо. Появляется и стимул для российских компаний в части импортозамещения.

Ну а наши стройматериалы? Отечественные — здесь в чем дело? Ведь даже цемент с бетоном, кирпич из нашей глины и те дорожают! Не могут пока удержать рост стоимости стройматериалов. Идут определенные скачки: то пытаются привязать цены к курсу доллара, то оправдаться дефицитом, особенно по импорту.
Илья Вольфсон Депутат Госдумы РФ
Илья Вольфсон депутат Госдумы РФ

Вдобавок есть целый ряд регулятивных моментов. Вот, например, стали разбираться, почему дорожает хлеб. Оказалось, по большей части из-за упаковки. А упаковка — это требования СанПиНа. Ну можно же сейчас пережить какой-то момент без упаковки — жили же раньше? И вот примерно так, если начинаешь копаться, по всем позициям. Ну ладно, раньше был ковид, к Роспотребнадзору прислушивались, теперь это кажется в чем-то излишним.

Допустим, идет разработка проектов планировки по всей России, на миллионы квадратных метров. Тратится деньги, время. А потом появляется требование Роспотребнадзора: доступность школ — в радиусе 500 метров от домов. И все. Проекты планировок — в корзину, под переделку, это самое малое. Встает строительство в целых регионах. Особо остро проблема стоит в крупных городах, городах-миллионниках — тех, что быстро развиваются и испытывают дефицит свободной муниципальной земли. Школы-то еще и строить надо, цена каждой — больше миллиарда рублей. И под современную школу надо 2 гектара земли, обнесенной забором. И вот как решить проблему между безопасностью и доступностью ее инфраструктуры для детей с соседних дворов, как это всю жизнь было, — вопрос. То есть какие-то требования нормативов трудновыполнимы, проще вообще не строить.

— Давайте резюмируем. В чем сейчас главный вызов для стройкомплекса — дорогие кредиты, ипотека, мигранты разбежались?

— Основной вызов в том, что все сейчас боятся начать что-то новое. Потому что нет никаких гарантий успешного будущего. «Пусть есть разрешение на строительство, пусть я просто сяду на землю, но не пойду непонятно во что», — вот так думают. Потому что деньги обесцениваются. Стройматериалы дорожают. Главное, неясно, станут ли покупать! Поэтому нет развития у отрасли, на паузе стоит покупка новых земельных участков, денег нет элементарно на подготовку земли к строительству.

«23 марта было принято постановление правительства, которое устраняет противоречия между законами о долевом строительстве и о защите прав потребителей» «23 марта принято постановление правительства, которое устраняет противоречия между законами о долевом строительстве и о защите прав потребителей» Фото: «БИЗНЕС Online»

Какие меры приняты: конец «потребительского экстремизма», мораторий на штрафы и защита от банкротства застройщиков

— Давайте теперь перейдем к тому, какие меры приняты. Глядя на скорость принятия решений, порой кажется, что все с колес идет.

— А сейчас наступило такое время, что нужно работать в режиме ручного управления. Надо сойти с небес, написать дорожную карту, чтобы не было тормозов ни на какой стадии. Если государство дает какие-то деньги, например возможность кредитования со счетов СРО, то их надо контролировать. Эти деньги должны быть «окрашены», чтобы у застройщиков тоже не появилось никаких соблазнов пустить их куда-то еще, кроме как на подготовку земельных участков. И чтобы не произошло такого, чтобы на спроектированный объект никакая комиссия не накладывала вето. Чтобы было все под контролем на уровне региональных властей.

Это нужно хотя бы на время кризиса, чтобы можно было заранее готовить участки под застройку в будущем. Иначе мы получим потом провал по срокам, увеличим дефицит жилья — объекты-то вводятся не по щелчку пальцев, а в течение года-полутора.

«Апрель и май будут очень тяжелыми»: какой выход предлагают властям застройщики Татарстана?

— На недавнем совещании в минстрое РТ с застройщиками вы говорили, что Госдума внесла изменения в 20 различных законопроектов — это в основном регулятивные меры.

— Да, многие решения облегчат работу стройкомплекса, да и жизнь россиян. Например, введен мораторий на штрафы и пени по коммунальным платежам. Они рассчитываются от ключевой ставки ЦБ, и ее резкий рост повлек кратное увеличение пеней и штрафов. Поэтому ставка по ним заморожена на уровне 9,5 процента.

Очень важное решение по так называемому злоупотреблению правом со стороны дольщиков. Ведь как было: подходишь к свежесданному подъезду, а там уже висят объявления в духе «Съезди отдохнуть за счет застройщика!»…

— Это как раньше с ОСАГО: после ДТП потерпевший просто обращается к юристам, те судились со страховой, выставляя ей цифры за гранью цены ремонта?

— Наподобие, да. Только здесь дольщик, найдя строительные недостатки, не обращается за их устранением, а сразу подключает юристов, и те просто требуют денег. И ладно бы в итоге бо́льшая часть доставалась самому истцу — так нет, в лучшем случае доходит процентов 40. Остальное — пени, штрафы, издержки, документы и прочее, что достается юристам. Это абсолютно ненормальная ситуация.

Поэтому 23 марта было принято постановление правительства, которое устраняет противоречия между законами о долевом строительстве и о защите прав потребителей. Таким образом регулируется порядок приемки квартир. Если есть недостатки, сначала надо потребовать их устранения от застройщика и уж потом, если он отказывается, идти в суд. Таким образом решится проблема недобросовестного подхода: раньше в среде застройщиков было принято называть такую ситуацию потребительским экстремизмом.

«С учетом роста ставки есть риск, что новое жилье станет недоступным для массового покупателя» «С учетом роста ставки есть риск, что новое жилье станет недоступным для массового покупателя» Фото: Андрей Титов

«Никто не знает, куда делись миллиарды на страховые взносы»

— Вы говорили, что поддержка спроса — это ключевой момент. Рабочая группа при минстрое РТ, куда входите и вы, подготовила еще один пакет предложений, среди них — возврат ипотечных ставок с нынешних «поднебесных» 12 процентов на уровень 3.

— Программа льготной ипотеки обновлена — ее процентная ставка увеличена до 12 процентов, но лимит теперь не 3 миллиона, а 6 миллионов рублей. Однако срок ее действия — июль 2022 года. С учетом роста ставки есть риск, что новое жилье станет недоступным для массового покупателя.

Для поддержания спроса на жилье рабочая группа при минстрое РТ предлагает две ключевые меры на федеральном уровне. Первая — снизить процентную ставку до 3 процентов, а также увеличить лимит кредитования с 6 миллионов до 12 миллионов рублей. Это было бы более справедливо для жителей крупных городов России, где цена квартир уже превышает 6 миллионов. Второе — срок действия льготной ипотеки надо продлевать, чтобы она не заканчивалась 1 июля.
Илья Вольфсон Депутат Госдумы РФ
Илья Вольфсон депутат Госдумы РФ

— А строителям деньги не нужны? Вот напрямую, из бюджета. 

— По большей части застройщикам и не нужны какие-то дополнительные деньги от государства. Отдайте им те, что они заработали или отчислили в то же СРО! Есть масса инструментов, где деньги буквально под ногами.

— Рабочая группа лоббирует временное возвращение старых правил продаж дольщикам — строительство без банков, напрямую. Почему?

— Мы предлагаем вернуть схему продаж напрямую на 2022 год, то есть временно.

Это связано с увеличением цены проектного финансирования и справедливостью распределения средств между банками и застройщиками. Мы проанализировали один из крупных проектов в Уфе — жилой комплекс с площадью квартир 80 тысяч квадратных метров. Стоимость продажи — 126 тысяч рублей за 1 квадратный метр. При базовой ставке проектного финансирования в 12 процентов, которая действовала еще до антироссийских санкций, из этих денег прибыль застройщика — 11 тысяч рублей, а прибыль банка — 16 тысяч. Такова цена защиты от обманутых дольщиков.

При нынешней ставке в 15 процентов соотношение становится другим: прибыль застройщика падает до 9 тысяч, а банка — растет до 24 тысяч рублей. Понимаю, что у банков свои нюансы, риски, ни в коем случае никого не обвиняю, но нужен баланс. Банку и государство субсидирует пониженную ставку, и застройщик отдает свою долю. При этом вся ответственность за процесс строительства лежит на застройщиках. Разработка проекта, его утверждение, подготовка земельного участка, взаимоотношения с генподрядчиком, маркетинг, продажи — это застройщик. Банк же получает деньги от дольщиков бесплатно и их же отдает застройщику по кредитным линиям.

Я думаю, всем сторонам сейчас надо слышать друг друга и находить компромиссы, потому что экономика взаимосвязана. В условиях антироссийских санкций нужно сплотиться и думать об общих интересах.  Временный мораторий на работу только через эскроу-счета позволит запустить новые стройки на деньги дольщиков, снизит дефицит жилья и будет способствовать сдерживанию цен. Мы с минстроем опросили пять ведущих застройщиков Татарстана, у которых на руках разрешения на строительство, и они ждут на низком старте. Получилось 7 объектов площадью почти 350 тысяч «квадратов» и стоимостью 32 миллиарда рублей. И все они не могут запуститься и стоят на паузе.

— Не слишком ли смело? Ведь эскроу-счета вводились как мера защиты от обманутых дольщиков.

— Это можно сделать через те же отчисления в компенсационный фонд — по ставке 1–1,2 процента. Как это работает? В Татарстане, допустим, за прошлый год ввели 980 тысяч квадратных метров коммерческого жилья — это примерно 80 миллиардов рублей. Отчисления в компенсационный фонд — это 800–960 миллионов. После успешной сдачи домов эти деньги можно пустить на возвратные кредиты для подготовки земельных участков под новые проекты. А в случае чего это позволяет достроить как минимум 1–2 жилых комплекса вместо обанкротившегося застройщика, что и гарантирует безопасность для дольщиков.

Этот механизм ранее просто не работал! Никто не знает, куда делись миллиарды, ушедшие на страховые взносы. Эти страховщики просто тихо обанкротились. Никто не получал денег от СРО, куда тоже все застройщики делают взносы, — эти средства просто лежат на депозитах. Нет механизмов их использования, их надо разработать параллельно с соответствующими решениями по временному возвращению прямых продаж квартир дольщикам.

Кроме того, подчеркну: это временная мера и после возвращения процентных ставок на нормальный уровень всегда можно вернуться к проектному финансированию и эскроу-счетам.

— Еще одна мера — это поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Сейчас они раскрываются после сдачи объекта и застройщик получает свои деньги. А рабочая группа предлагает раскрывать их при 70-процентной готовности объекта.

Деньги, которые дольщик платит за квартиру, обесцениваются на эскроу-счетах. В сложившихся условиях ждать год-полтора до сдачи объекта означает встать на путь банкротства застройщиков. Чаще всего при 70-процентной готовности на эскроу-счетах уже лежат средства, которых достаточно для покрытия полной стоимости строительства. Поэтому мы предлагаем поэтапное раскрытие эскроу-счетов пропорционально степени готовности — она оценивается совместно банком и застройщиком.
Илья Вольфсон Депутат Госдумы РФ
Илья Вольфсон депутат Госдумы РФ

Есть еще один момент — это коэффициент наполняемости эскроу-счетов, при котором ставка проектного финансирования снижается с базовой до 0,1 процента. Сейчас для этого нужно 180 процентов суммы кредита. Мы считаем, что соответствующий коэффициент надо снижать до 140 процентов. Этого достаточно, чтобы гарантировать сдачу объекта, и таким образом удастся снизить себестоимость строительства, а следовательно, сдержать рост цен.

Госдума приняла закон, который уже дал полномочия правительству раскрывать эскроу-счета при 70-процентной готовности объектов. Но пока нет конкретного механизма, как это сделать. Центробанк упирается всеми четырьмя… Так что девелоперы не просят дополнительных денег из бюджета, но отдать строителям их же деньги сейчас — значит поддержать экономику страны.

«По экспертным оценкам, рубль, вложенный в стройку, оборачивается 12-15 рублей оборота в других отраслях. И чем быстрее идет оборот капитала в строительстве — тем больше мультипликатор» «По экспертным оценкам, рубль, вложенный в стройку, оборачивается 12–15 рублями оборота в других отраслях. И чем быстрее идет оборот капитала в строительстве, тем больше мультипликатор» Фото: «БИЗНЕС Online»

— Почему в правительстве уделяют такое внимание поддержке стройкомплекса?

— Давайте так: вокруг строительной отрасли крутятся десятки, сотни предприятий других отраслей.

Работают краны на стройплощадках — значит, идет добыча инертных материалов, курсирует водный транспорт. Работают транспортные компании, которые все это перевозят. Они заказывают технику — машины и механизмы, что дает заказы автозаводам и смежникам автомобильной промышленности. Производятся стройматериалы, а здесь и арматура от металлургов, и цемент, и бетон, и кирпич. Стройке нужна кабельная продукция — и вот в этой цепочке уже предприятия нефтехимии, которые производят изоляцию, и их смежники — поставщики сырья. Нужны замазки и пластмассы, окна, стекло. Все это требует электроэнергии — значит, не в накладе генерирующие компании и топливно-энергетический комплекс. Нужен весь спектр отделочных материалов — сухие смеси, древесина, плитка, краска, опалубка, фанера и мебель, а значит, это целая отрасль деревообработки. Пишутся программы для архитекторов, управления жилым домом, работают банки. И везде задействованы сотни тысяч, миллионы человек — это занятость и зарплаты людей.

Так что стройка — системный элемент, на который «завязано» очень много смежных производств и сервисов. Это мощный инструмент поддержки экономики с многократным мультипликативным эффектом. По экспертным оценкам, рубль, вложенный в стройку, оборачивается 12–15 рублями оборота в других отраслях. И чем быстрее идет оборот капитала в строительстве, тем больше мультипликатор.

— В Год цифровизации стройкомплекс должен перейти на BIM-проектирование, но здесь высока доля иностранного программного обеспечения. А это связано с санкциями?

— Да, есть требование о переходе на BIM-проектирование уже в этом году в сфере государственных программ. BIM — благая вещь. Правильное внедрение этих инструментов — прямая экономия: меньше потерь, сразу видно, кто где неправильно делает, легко менять параметры элементов проекта, организовывать тендеры и так далее. Это позволяет прогнозировать капремонт, поскольку учтено применение всех материалов с их сроками эксплуатации и замены.

Но программное обеспечение иностранное. Если работающему проекту закроют доступ к этим программам, случится катастрофа. Потому считаю, что требования надо смягчать и продлевать сроки перехода.  Чтобы заместить эту тему, нужны миллиардные инвестиции и примерно пять лет. Вероятно, следует пока отпустить вожжи в данной сфере.

«Если есть показатели ветхости, аварийности — его пора расселять» «Если есть показатели ветхости, аварийности, жилье пора расселять» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Земельный вопрос», комплексное развитие территорий, санитарные зоны и аварийное жилье

— Одна из проблем строительства — земля. В минстрое говорят, что застройщикам необходимо готовить заделы под будущее строительство. Где взять деньги на подготовку земельных участков?

— Мы проанализировали ситуацию, запросили данные у застройщиков — их предоставило пять компаний из числа системных девелоперов. У них в заделе есть земля под 1,3 миллиона квадратных метров жилья — это примерно полуторагодовой объем строительства в Казани. Так вот, для того чтобы довести участки до получения разрешения на строительство, необходим примерно миллиард рублей.

Это могут быть возвратные деньги — под небольшой процент на год-полтора. Источником денег могут выступить средства на счетах саморегулируемых организаций строителей — СРО. Взносы, которые платят застройщики, многие годы просто лежат на депозитах, сгорают в банках, но никак не помогают строителям. Наконец их надо использовать — эти меры рабочая группа минстроя РТ планирует предложить правительству и президенту республики с тем, чтобы далее их могли рассмотреть на федеральном уровне.

— А имеются ли у государства какие-то земли, которые можно было бы вовлечь в оборот?

 — Есть фонд развития территорий, земли которого должны использоваться для восстановления прав граждан. Однако в масштабах страны по состоянию на 3 марта не было реализовано ни одного земельного участка под застройку. А это бюджетные деньги! В прошлом году динамика сдачи домов обманутых дольщиков в целом по стране провалена. Судите сами: сдано 11 объектов, причем 9 из них — в Татарстане.

А ведь интерес к этим землям есть. Застройщики могут построить дома для обманутых дольщиков, как это сделали в республике, взамен земельных участков, где потом реализуют собственные проекты. Просто надо работать в соответствующем направлении: нужны механизмы продажи таких земель застройщикам и возврата денег в бюджет.

— Похожая проблема с аварийным жилфондом. В России 26 миллионов квадратных метров аварийного жилья. По словам Марата Хуснуллина, ежегодно прибавляется примерно по 2 миллиона квадратных метров. Есть ли рецепт, что здесь можно сделать?

— В Татарстане мы уже не видим этой беды как масштабной, потому что руководство республики целенаправленно решало проблему. Но в целом по стране проблема острейшая. Причем дома часто не признают аварийными, иначе возникает необходимость их экстренного расселения. А как это сделать?

Надо подключать девелоперов — рука об руку с государством, в рамках комплексного развития территорий. И делать это так, чтобы не было больше никаких скандалов по 11 тысяч рублей за «квадрат». К примеру, средняя цена жилья в Татарстане — 96 тысяч рублей, и минстрой РФ намерен повысить ее до 106 тысяч. Эти деньги должны идти на компенсацию расселения аварийного жилфонда. И неважно, когда признано это жилье аварийным: если есть показатели ветхости, аварийности, его пора расселять.

Мы предлагаем два варианта работы с аварийным жильем с привлечением фонда развития территорий в режиме государственно-частного партнерства. Первый — это участие частного инвестора по схеме «компенсация жилой площадью» взамен выделенного земельного участка. Фонд организует расселение, поскольку государству люди верят больше, чем частнику. Застройщик строит дом, передает его фонду, и люди из аварийных квартир переезжают в новые. Взамен фонд передает застройщику другой земельный участок. Второй вариант — продажа земельного участка с отсрочкой платежа.

Согласитесь, при расселении самый острый вопрос: куда поедут люди? Одно дело, если с обжитого места они отправятся непонятно куда. Другое — переселятся рядом, в новый дом, построенный по соседству.

— Таким образом, получается реновация, новое развитие территорий. Что еще мешает?

— Устаревшие санитарные зоны — этому вопросу уже лет 20. С соответствующей проблемой Казань столкнулась, к примеру, в «Салават Купере»: там при строительстве детского сада оказалось, что часть его территории попадает на 100-метровую санитарную зону токарной мастерской, которая 10 лет как не работала. Представляете? А санзона оставалась и накладывала ограничения. Сейчас для изменения площади санзон нужна инициатива правообладателей объектов, и садик не могли построить два года!

А представьте ситуацию, если собственник, установив санитарную зону, объект забросил и обанкротился. Значит, нужно, чтобы с инициативой могли выйти муниципальные власти — это первое. А второе — если твоя санзона «убивает» развитие территории вокруг, то плати за нее налог. В этом случае владелец лишний раз подумает, нужна ему эта санзона или нет. Третье — границы санитарных зон надо периодически актуализировать.

Сейчас проблема санитарных зон сдерживает развитие целых территорий — например, в Казани это реновация в районе речного порта.

«Согласитесь — при расселении самый острый вопрос, куда поедут люди? Одно дело, если с обжитого места они поедут непонятно куда. Другое — переселятся рядом, в новый дом, построенный по соседству» «Согласитесь, при расселении самый острый вопрос: куда поедут люди? Одно дело, если с обжитого места они отправятся непонятно куда. Другое — переселятся рядом, в новый дом, построенный по соседству» Фото: «БИЗНЕС Online»

Санкции и работа в Госдуме: «Я Родину за вино и сыр не продаю»

— Инициатив у вас много — даже беглое перечисление, похоже, займет немало места. Нужно что-то делать с рядом устаревших нормативов, введением в законодательство понятия «техническая вода» для водоснабжения поселков, альтернативой подключения к инженерным сетям… Насколько активен профильный комитет в Госдуме, в который вы входите?

— С сетями еще два вопроса есть. Первый: надо пересмотреть нормативы мощностей при подключении и расчет по ним. Они завышены, и после ввода дома в эксплуатацию остается много неиспользованных мощностей. Это неправильно. Второй вопрос — присоединение соцобъектов к сетям отопления. Сегодня строительство тепловых сетей идет только до границы участка, до объекта собственник должен проложить их самостоятельно. А тепловые сети — это между прочим объект III класса опасности. Ими должны заниматься лицензированные компании, на которые у школ и детсадов нет денег. И получается, что мы сами плодим эти «бесхозные сети», которые еще могут привести к трагедии. Это надо обязательно исправлять.

А что касается комитета — он, пожалуй, один из уникальных. Председатель, Сергей Александрович Пахомов, работает очень активно. Наш комитет, наверное, в тройке лидеров по принятию поправок, внесению инициатив и принятию законов. Многие депутаты проработали в отрасли по 20 и более лет — все профессионалы.

Очень хороший контакт с правительством, и неудивительно, ведь вице-премьер Марат Шакирзянович Хуснуллин и министр строительства Ирек Энварович Файзуллин имеют огромный опыт работы. Очень большое влияние оказывает и наш президент Рустам Нургалиевич Минниханов, как председатель рабочей группы в Госсовете при президенте РФ. Здесь, в Татарстане, постоянно собирает застройщиков министр строительства РТ Марат Мансурович Айзатуллин, наша рабочая группа всегда в контакте и с мэром Казани Ильсуром Раисовичем Метшиным. Госсовет РТ тоже помогает.

Застройщики тоже начали занимать активную позицию — получилось выстроить диалог с ними. Власть начала прислушиваться к их мнению. По многим вопросам быстро принимаются решения, и бизнес наконец поверил, что без поддержки отрасль не оставят. Ну вот тот же закон о злоупотреблении правом, порядок принятия квартир дольщиками, — тому пример. Разговоров шло много, нас вроде слышали. Но этот документ надо было «дотолкать», довести до принятия в правительстве.

— Илья Светославович, вы в числе других депутатов Госдумы РФ оказались под западными санкциями. Это как-то сказалось на работе?

— У меня нет недвижимости или счетов в банках за границей. Нечего арестовывать. Просто лишний раз понимаешь, что нас там никто не ждет и никогда не ждал. Надо работать внутри страны.

Посмотрите на санкции: на бытовом уровне останавливают поставки технологий, сложного оборудования, цены растут. И не только в России — в Европе и США тоже цены взлетели. По сути, наказывают в первую очередь простое население — и свое, и чужое.
Илья Вольфсон Депутат Госдумы РФ
Илья Вольфсон депутат Госдумы РФ

Я Родину за вино и сыр не продаю. Санкции — шанс для развития всего своего, от авиации до производства одежды. В России за последние три десятилетия появились очень неплохие места и для отдыха. Сейчас увеличение спроса внутри страны позволит повышать этот уровень. А у нас, поверьте, есть что посмотреть и показать детям. Многие наши города по уровню чистоты не то что не хуже европейских — лучше, чем они. И историческое наследие у нас такое же богатое.

Наши строители и архитекторы в свое время много ездили, и не как туристы, а учиться. Мы многое переняли у Европы и уже начали применять его в России, теперь надо это только развивать.

— В общем, раз вы не олигарх, то яхту и не отобрать за неимением оной! Но мы же видим — Фридман жаловался, Авен

— Это только картинка. А как оно на самом деле, мы не знаем. Вы думаете, он вот так взял денег из кармана, купил яхту или самолет? Нет. Они же куплены на кредитные деньги, которые дали западные банки. Так что, кого наказали санкциями, еще вопрос. Олигарха, который может теперь не платить по своим долгам? Мы же не знаем цифр, сколько они заняли за границей.

Все это больше нагнетание ситуации извне. Как реально на нас повлияли санкции, мы сейчас оценить не сможем. Для страны самое главное — организовать посевные работы на селе, вырастить урожай, содействовать работающим секторам экономики и обеспечить доходы людей, поддержать платежеспособный спрос. Вот что сейчас важно.

«В строительной отрасли мы уже привыкли, что нас постоянно трясет, кризисы приходят и уходят. Не было и пары лет, чтобы стройка работала в спокойном режиме» «В строительной отрасли мы уже привыкли, что нас постоянно трясет, кризисы приходят и уходят. Не было и двух лет, чтобы стройка работала в спокойном режиме» Фото: «БИЗНЕС Online»

— Но все равно экономический кризис влияет на строительство. Процентные ставки и так далее…

— В строительной отрасли мы уже привыкли, что нас постоянно трясет, кризисы приходят и уходят. Только начали системно работать с эскроу — накрыл ковид. Кончился ковид — ужесточились санкции против России. Не было и двух лет, чтобы стройка работала в спокойном режиме.

— Что сейчас волнует людей, которые приходят к вам на прием?

— Самый главный вопрос — это рост цен на все и вся. Есть беспокойство по сохранению рабочих мест. На селе — вопросы удобрения, топлива, запчастей к технике. Бизнес — любой — интересуют меры поддержки, ставки по кредитам.

Сейчас не надо эмоционально реагировать на информацию. Важно не поддаваться панике, все просчитывать, не принимая импульсивных решений.

— Любой кризис кончается рано или поздно. Но если представить, каким может быть выход из кризиса для строительства? Дадите ли прогнозы — оптимистический и пессимистический сценарии?

— Пессимистический сценарий — это отказ от поддержки отрасли. В таком случае нас ждет стагнация строек. Новых проектов будет очень мало. Когда останавливаются краны, люди теряют свои рабочие места по всей цепочке контрагентов. Значит, они не получают зарплату. Перестают выплачивать кредиты, нарастает волна банкротств, ломаются судьбы, усиливается преступность.

Оптимистический — сохранение работы стройкомплекса. Это поддержание платежеспособного спроса, тогда строительство даст экономике мультипликационный импульс для развития.

Я много езжу, посещаю производства, общаюсь с людьми разных профессий, вижу, что все работает. Люди верят в будущее страны и видят в сегодняшних проблемах новые возможности для развития. Моя позиция — любой кризис заканчивается ростом, но надо к нему готовиться. Россия за века своей истории переживала и куда более сложные времена. Вот и сегодня нас хотят сломить, а мы только объединяемся. И я не сомневаюсь, что вместе мы справимся со всеми трудностями.