Мунир Гайнуллов, «Домкор»: «У застройщиков возникает резонный вопрос: для кого строить?»

Мунир Гайнуллов — заслуженный строитель РФ и РТ, генеральный директор компании «Домкор» — одного из крупнейших девелоперов Татарстана

О герое

Мунир Гайнуллов — заслуженный строитель РФ и РТ, генеральный директор компании «Домкор» — одного из крупнейших девелоперов Татарстана. Компания выполняет весь цикл производства комфортного жилья: от разработки концепции до реализации проекта. Строительный холдинг объединяет в себе проектное бюро, мощности завода по производству железобетонных конструкций, генподрядную организацию, службу заказчика и центр недвижимости. За 18 лет работы группа построила около 1,8 млн. кв. м жилья.

О влиянии ситуации на Украине на отрасль

• Россия интегрирована в мировую экономику. И любое серьезное геополитическое изменение неизбежно отражается на всех экономиках, включая нашу. Тем более что в случае с санкциями речь идет о целенаправленном влиянии на Россию. Естественно, это сказывается на всех отраслях, и строительство тут не исключение.
• Пока профессиональное сообщество не в полной мере понимает реальных последствий санкций. И вот это чувство неопределенности, тревоги, а где-то даже паники порождает неоправданно резкие телодвижения. К примеру, самой простой «защитной реакцией» на кризис у большинства поставщиков стройматериалов было поднять цены, сославшись на курс доллара и евро. Хотя, казалось бы, как к курсам валют привязаны инертные материалы — песок и щебень?!
• Я занимаюсь бизнесом с 1989 года, кризисов пережил множество, и такая реакция рынка меня не удивляет: резко взвинтить цены на все — а там видно будет. Понятно, что со временем все стабилизируется, но такое спекулятивное подорожание товаров и услуг ломает давно сложившиеся связи и цепочки. Предприниматели видят, что резко увеличилась цена закупок, и тут же начинают искать альтернативу: новых партнеров, другой товар, приемлемые условия, теряя на этом время и перекраивая логистику. Бизнес приходится менять на ходу.
• Второй момент — некоторое оцепенение клиентов. Клиенты застройщиков — это люди, которые приобретают квартиры. И от того, какая у них финансовая ситуация в семьях, уверены ли они в своем будущем, зависит, смогут ли они позволить себе покупку недвижимости. В условиях кризиса они в первую очередь закрывают базовые потребности. Если у них уже есть крыша над головой, стремление к большему комфорту (приобретению квартиры большей площади) отходит на второй план. А у застройщиков возникает резонный вопрос: для кого строить?
• В кризис бывают ситуации, когда люди принимают решение о покупке квартиры, руководствуясь скорее паникой. Им кажется, что ипотечная ставка может вырасти или деньги обесцениться. Их можно понять: они стремятся сохранить сбережения. Но такие приобретения все-таки нужно делать обдуманно, с холодной головой. Поэтому наши специалисты стараются разъяснять клиентам все последствия таких эмоциональных решений: им ведь потом ипотеку выплачивать.

«Все объекты «Домкора», по которым открыты продажи и проектное финансирование, будут введены в срок в безусловном порядке. Более того, мы продолжаем и те, которые начали, но еще не вывели на продажу»

О влиянии кризиса на компанию

• Как я уже говорил, мы переживаем уже не первый кризис, поэтому у нас есть понимание, как работать в такой нестандартной ситуации. Буквально с первых дней спецоперации на Украине в «Домкоре» был создан оперативный штаб, его возглавил я. Собираемся с топ-менеджерами холдинга каждый день, анализируем ситуацию «здесь и сейчас», продумываем первоочередные мероприятия, которые позволят гибко реагировать на изменения.
• Хуже всего, когда девелоперы останавливаются совсем. Нас можно сравнить с огромными многотонными кораблями: стартовать и разгоняться с нуля такому судну намного сложнее, чем двигаться хотя бы по инерции. Я думаю, крупные застройщики будут придерживаться именно такой стратегии — завершать строительство начатых объектов и далее принимать решения, исходя из текущей ситуации.
• Все объекты «Домкора», по которым открыты продажи и проектное финансирование, будут введены в срок в безусловном порядке. Более того, мы продолжаем и те, которые начали, но еще не вывели на продажу. Это решение не из разряда «строим, пока деньги не закончатся», а абсолютно продуманное и просчитанное. Мы четко понимаем, на каком этапе каждого из этих объектов можем остановиться, если экономическая ситуация ухудшится. Как и любой застройщик, мы не работаем вне рынка, и если увидим, что наш продукт в данный момент для него не актуален, то, конечно, пересмотрим свои планы.
• Как и раньше, «Домкор» не рассматривает для себя сокращение персонала как антикризисную меру. Никогда не ставили перед собой такой задачи — оптимизироваться за счет сокращения коллектива. Да, мы видим, что некоторые компании вынуждены принимать такие непростые решения. Наверное, у них есть на это веские основания. Но это не наш путь. Напротив, мы сделаем все, чтобы обеспечить как можно бо́льшую загрузку собственному коллективу.

О влиянии импортных поставок

• Ни для кого не секрет, что часть материалов и сложное инженерное оборудование, которые используются при строительстве жилья, — импортного производства. У «Домкора» его доля хоть и небольшая, но важная. Это насосы, оборудование для индивидуальных тепловых пунктов, противопожарной и слаботочной систем, электрика, ряд отделочных материалов. И введение санкционных ограничений со стороны Европы и США, конечно, не могло не отразиться на стройке, ведь некоторые иностранные поставщик заявили о полном прекращении деятельности в России.
• Какие-то позиции у нас в запасе есть. По каким-то придется полностью пересматривать планы. К примеру, о своем уходе с рынка объявил крупнейший производитель лифтового оборудования OTIS. Да, есть еще Щербинский лифтостроительный завод и Могилевский в Беларуси, которые, в общем, и так не страдали от отсутствия заказов. На них переключаются сейчас все застройщики страны. Хватит ли их мощностей, чтобы обеспечить многократно возросший спрос? И какими мы будем в этой очереди?
• Приходится заниматься импортозамещением. Наши проектировщики сейчас изучают опыт применения аналогов от местных производителей, а также из стран, которые не ввели по отношению к России санкции. В том числе мы ориентируемся на рекомендации по импортозамещению, которые выдает минстрой РТ.
• Еще одна проблемная позиция — отделочные материалы. Рост цен по ним уже составил 20%. Казалось бы, откуда? Ведь те же обои изготавливаются в России, но вот красочный слой на них наносится импортной краской. И так по многим другим материалам. Цены на них переписываются, можно сказать, на лету, счета действуют несколько даже не дней, а часов! Поэтому в кратчайшие сроки мы разработали новую схему закупок. Если раньше от формирования заявки на ту или иную позицию до ее покупки проходило 10–14 рабочих дней, то сейчас — два.

«Падение рубля влияет на нас и через общеэкономическую ситуацию. При таком стремительном разгоне инфляции денег у людей больше не становится. Дорожают продукты питания, бензин, лекарства, услуги — наша жизнь»

О влиянии падения курса рубля

• Падение рубля влияет на застройщиков опять же в плане роста цен на материалы и оборудование. Потому что это тянет за собой и рост себестоимости жилья. Поэтому, когда меня спрашивают, когда опустятся цены на квартиры, я уверенно отвечаю: при такой, как у нас, постоянно поддавливающей снизу себестоимости и очень-очень скромной рентабельности застройщик при всем желании не может их снизить. В столичных городах с этим проще: цены и рентабельность не в пример нам выше, и есть пространство для маневра.
• Кроме того, падение рубля влияет на нас и через общеэкономическую ситуацию. При таком стремительном разгоне инфляции, денег у людей больше не становится. Дорожают продукты питания, бензин, лекарства, услуги — наша жизнь. А покупательная способность падает. Таким образом мы и приходим к вопросу: мы-то построим — а кто будет покупать? Хотя реальный спрос есть. Обеспеченность челнинцев квадратными метрами далека от среднереспубликанского показателя (24,5 кв. м против 28 кв. м в целом по РТ). Будет ли она подтверждена доходами — увидим в скором времени.

О готовности к санкциям

• Сложно быть готовым к тому, чего не ожидаешь. Но, имея огромный опыт работы на рынке, мы в «Домкоре» сделали все, чтобы пройти кризис максимально безболезненно. Мы строим бизнес не на короткой дистанции и не под один дом. «Домкор» работает вдолгую: у нас разработано несколько серий домостроения, позволяющих строить дома на разный вкус и кошелек — от стандарта до бизнес-класса. От 4 до 25 этажей. Мы диверсифицированы по городам — наши дома строятся в Челнах, Елабуге, Альметьевске и скоро — в Нижнекамске. У нас сформирован пул земель на 10–15 лет вперед.
• Да и наш холдинг — это самодостаточная система. Мы осуществляем полный цикл строительства многоквартирного дома: от поиска земли и разработки проекта — до обеспечения себя ЖБИ и услуг генподряда. Сами проектируем, сами производим основные стройматериалы, сами строим, сами же и продаем. Мы хорошо понимаем меру своей ответственности не только перед собственным персоналом, но и перед коллективами наших подрядчиков, с которыми тесно сотрудничаем долгие годы. В этой ситуации мы просто обязаны твердо стоять на ногах.

«Ставки на ипотеку для вторички приближаются к 25 процентам, что фактически парализует этот рынок»

О ключевой ставке в 20%

• При нынешней ключевой ставке центробанка в 20% и принятых правительством ставках на ипотечные программы тревожной остается ситуация с рынком вторичного жилья, на который меры господдержки не распространяются. Ставки на ипотеку для вторички приближаются к 25%, что фактически парализует этот рынок. Так что, если ключевая ставка не снизится, государству придется спасать еще и его.
• Почему это волнует застройщиков? Потому что вторичка сильно влияет и на рынок новостроек: многие приобретают квартиры не как первое жилье, а для расширения уже имеющегося. Но для этого его нужно продать. Найдутся ли желающие приобрести его в данных обстоятельствах — большой вопрос.

О сильных и слабых игроках рынка

• Наличие у компании большого количества объектов в строительстве еще не говорит о том, что она устойчива. Все зависит от гибкости управления, умения быстро принимать решения и адаптироваться к меняющимся условиям. А еще от финансового «жирка», который накоплен. Если случился кризис и спрос резко снизился, а все запасы у компании в обороте — проблемы будут нарастать, как снежный ком. Поэтому состояние алертности (максимальной готовности к действию — прим. ред.) должно быть у всех.
• По продажам у компаний сейчас совершенно разнонаправленная динамика. Часть застройщиков, пользуясь высоким спросом, распродают имеющиеся квартиры по текущей цене, выкашивая весь товарный запас. А ряд компаний вообще снял с продаж часть жилья.
• Мы к этому вопросу подходим очень дозированно, и это тоже одна из наших защитных стратегий. Если мы будем продавать строящиеся квартиры сейчас, не понимая, во сколько они обойдутся нам в конце строительства, то в будущем у нас просто не получится компенсировать этот разрыв. Инвестиционный цикл может прерваться, потому что, грубо говоря, заработали мы меньше, чем нужно для строительства следующего дома. А это закон: на выходе из одного проекта застройщик должен заработать достаточно, чтобы дать старт новому.
• Кризис — это время новых возможностей. Да, кто-то ставит строительство на паузу, а кто-то, наоборот, объявляет о старте новых проектов, приходит на наш завод «Домкор Индустрия» и договаривается о поставках ЖБИ. Как ни парадоксально, у нас даже в такое нестабильное время появляются новые заказчики.

Кризис — это время новых возможностей. Да, кто-то ставит строительство на паузу, а кто-то, наоборот, объявляет о старте новых проектов

О поддержке государства

• Принятые государством меры поддержки строительной отрасли, уверен, позволят застройщикам найти фарватер для движения в новой экономической реальности. В 1990-е, помню, инфляция в некоторые периоды улетала за 20% в месяц, и правительство от проблем реального сектора самоустранилось. Так что нынешние 20% в год переживем, тем более что от властей получаем четкие сигналы: поддержка будет.
• Радует то, что сохранили все адресные ипотечные программы, которые помогали застройщикам успешно работать: семейную, сельскую и дальневосточную ипотеку. Это очень весомо. Да, общая ипотека для покупки квартир у застройщика с 7% дорожает до 12%. Но при этом огромный плюс — увеличение лимита кредитования для регионов с 3 млн до 6 млн рублей. Как говорят эксперты, благодаря этому люди смогут приобрести до 78% квартир на первичном рынке жилья в крупных российских городах вместо прежних 8%.
• Субсидирование государством ставок по проектному финансированию — это еще одно условие, которое, по крайней мере, дает какую-то определенность застройщикам. При тех ставках в 23–30%, которые планировали установить банки, нынешние 15% выглядят более реалистично, тем более что при стабильном наполнении эскроу-счетов реальная ставка для застройщиков может быть ниже в 2 раза.
• Строительная отрасль, как и при любом кризисе, выйдет из зоны турбулентности, потеряв часть игроков. Это неизбежно. Еще вопрос, какой компании проще будет встроиться в новые реалии: на стороне крупных игроков — объемы, репутация, устойчивые связи с партнерами. У мелких — гибкость и маневренность. Мы не ждем, когда все станет понятно, на это просто нет времени, а сами решаем вопросы с импортозамещением, поставками, логистикой, транспортом. Потому что наша задача — выполнять все взятые на себя обязательства и закладывать фундамент для развития. Жить и работать можно при любом кризисе. Но мы должны быть готовы к фазе быстрого восстановления и, главное, подготовить компанию к быстрому росту после окончания кризиса.

Совет бизнесменам, оказавшимся в трудной ситуации

• Совет простой: работать. Как только бизнес прекращает паниковать из-за ситуации, на которую он все равно повлиять не может, а направляет свою энергию в конструктивное рабочее русло, — кризис заканчивается. Уж поверьте.