Практически победной реляцией звучали вчера слова Владимира Путина по поводу ипотеки. «Мы сохраняем неизменными ставки по нашим специальным ипотечным программам», — заявил президент РФ. В самом деле, рост «путинской» ипотеки до 12% с одновременным увеличением лимита кредитования до 6 млн рублей в регионах в нынешних условиях — почти подарок. Но весь комплекс решений неоднозначен: себестоимость «квадрата» вырастет, ипотека на вторичке умрет, а новые проекты домов останутся замороженными до лучших времен. Мнения экспертов — в материале «БИЗНЕС Online».
Новые решения в сфере льготной ипотеки и проектного финансирования накануне представил президенту РФ вице-премьер Марат Хуснуллин
«Путинская» ипотека дорожает до 12%, а кредиты для застройщиков — на 400%
Новые решения в сфере льготной ипотеки и проектного финансирования накануне представил президенту РФ вице-премьер Марат Хуснуллин. Сенсаций не случилось: все было ожидаемо. Правительство поддерживает рынок новостроек, отпуская вторичку в свободное плавание под неласковый процент. Итак, каковы ставки?
«Сразу обозначу принципиальную позицию: мы сохраняем неизменными ставки по нашим специальным ипотечным программам, — заявил на совещании с правительством президент России Владимир Путин. — По программе семейной ипотеки — 6 процентов, по сельской ипотеке — 3, по дальневосточной — 2».
Программы ограничены сроками — либо конец 2022 года, либо 2023–2024 годы. Вдобавок они касаются только новостроек и подходят не для всех россиян. Это либо семья с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, либо для сельской местности, либо для Дальнего Востока.
Общая, доступная всем, «путинская» ипотека для покупки квартир у застройщика с 1 апреля с 7% дорожает до 12%. При этом бальзам на душу — увеличение лимита кредитования для регионов с 3 млн до 6 млн рублей. Программа закончится 1 июля 2022 года. Но по факту это все равно что условия обычной коммерческой ипотеки, которая была доступна примерно месяц назад.
В результате президент ставит цель сохранить объемы выдачи ипотеки. «Портфель ипотечных кредитов в номинальном выражении в текущем году должен вырасти не меньше, чем в прошлом», — сказал президент РФ.
Еще одна новость касается застройщиков. Ставка проектного финансирования будет субсидироваться до уровня в 15%. Сейчас средняя ставка при продаже квартир через эскроу-счета по Приволжскому федеральному округу — 2,98%. То есть финансирование для застройщиков подорожает на 400%. Следствие этого — новый рост себестоимости строительства, что давит на цену «квадрата» новостроек. Вот с этого и начнем.
«Портфель ипотечных кредитов в номинальном выражении в текущем году должен вырасти не меньше, чем в прошлом»
«Проектное финансирование все еще дорого»: приемлемым вариантом было бы 10% плюс поддержка спроса
Вполне очевидно, что те меры, которые в качестве настоящих рецептов спасения стройкомплекса предлагали в Татарстане, пока на паузе. В результате всех ждут непростые времена. Всю картину в разговоре с «БИЗНЕС Online» развернул гендиректор СМУ-88 Наиль Галеев.
«Картина следующая: в феврале этого года у нас была льготная ипотека с лимитом в 6 миллионов для семей с детьми в 5–6 процентов, льготная ипотека с лимитом 3 миллиона за 7 процентов и классическая ипотека за 10–12 процентов, — говорит наш собеседник. — Вся стройка „ехала“ на льготной семейной ипотеке. Продажи по классической и льготной ипотеке по 3 миллиона были очень редкими. Такие сделки обычно проходили при условии большого первоначального платежа — например, если у семьи были деньги от проданной квартиры».
Выросшая ключевая ставка фактически отменила ипотеку с маленьким лимитом и классическую ипотеку, почти парализовав при этом вторичный рынок. Сейчас ситуацию слегка отыграли назад, оставив на первичном рынке, по сути, семейную льготную ипотеку и условия коммерческой ипотеки образца месячной давности. Но, поскольку на вторичном рынке ипотека стала неподъемной, больших первоначальных взносов у клиентов станет гораздо меньше.
«Было бы нормально, если бы новые условия льготной ипотеки распространялись и на вторичный рынок, тогда появилась бы какая-то жизнь», — считает Галеев. Компания намерена предложить дополнительные условия субсидирования. Сделки, конечно, будут, но ажиотажа ждать не приходится.
Если честно, при условии, что стройкомплекс — это один из локомотивов экономики, мы ждали более существенной помощи. По сути, мы сейчас видим некий откат ипотечных продуктов к условиям начала года с одним исключением — не будет помощи вторичного рынка.
Ипотека — один аспект. Второй — цена денег для застройщика, на которые он строит дома. Проектное финансирование под 15% — это «все еще дорого», считает гендиректор СМУ-88. Темпы продаж могут снизиться, а значит, поддерживать низкую средневзвешенную ставку девелоперы не смогут, а потому потеряют рентабельность. Приемлемым вариантом была бы ставка в 10% плюс дополнительные меры поддержания спроса.
«Все вместе это сильно замедлит развитие строительной отрасли, но не парализует ее, как могло бы случиться, если бы соответствующие меры не приняли. Думаю, программу еще будут донастраивать — вряд ли мы видим ее финальную итерацию. Надеюсь, что меры поддержки будут наращивать, иначе это отбросит качество проектов лет на 20 назад», — резюмирует Галеев.
«Все вместе это сильно замедлит развитие строительной отрасли, но не парализует ее, как могло бы случиться, если бы соответствующие меры не приняли. Думаю, программу еще будут донастраивать»
Что еще нужно рынку новостроек: субсидии для проектного финансирования и контроль роста себестоимости
Рост цен на стройматериалы, рост ставки по проектному финансированию напрямую влияют на себестоимость строительства, а значит, «разгоняют» цену квадратного метра. Поэтому здесь нужны дальнейшие шаги, говорит заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
«Безусловно, новые льготные условия кредитования — хорошая новость для застройщиков. По сравнению со ставками в 20–22 процента ипотека под 12 процентов воспринимается гораздо лучше. При этом давайте не будем забывать, что в новых условиях резко выросла себестоимость строительства, что, в свою очередь, может нивелировать меры господдержки. Поэтому новая льготная ипотека будет эффективной только вкупе с господдержкой проектного финансирования и контроля себестоимости строительства».
Увеличение лимита льготной ипотеки до 6 млн рублей — это «сильно лучше, чем прежние 3 миллиона». В городах-миллионниках прежний лимит по факту ставил крест на ипотеке. Но с учетом текущей стоимости недвижимости в Казани оптимально было бы 8–9 миллионов. В перспективе очевидно нарастание конкуренции со вторичным рынком недвижимости — новостройки становятся более привлекательными. Но из-за заградительных ставок на вторичке собственникам, возможно, придется снижать цену, чтобы продать свою недвижимость.
Удастся ли выполнить поручение президента, сохранив объемы выдачи ипотеки? «Прогнозы в данных условиях делать сложно. Но то, что будет проседание, — это очевидно. Вопрос — насколько», — заключил Юсупов.
«На самом деле, банки не готовы реально давать ипотеку под 20%. Потому что многие сферы деятельности сейчас в ситуации неопределенности: люди могут потерять работу, горизонт планирования завтрашнего дня сократился, выросли риски потери доходов»
Цены могут снизиться, но только на вторичке и только на большие квартиры
«БИЗНЕС Online» также опросил участников рынка – риелторов.
Андрей Савельев — вице-президент гильдии риелторов РТ:
— Люди будут брать кредит. 12 процентов — это еще более или менее нормальная ставка, но выдача кредитов в любом случае сократится однозначно. Лимит в 6 миллионов рублей — это в плюс, и этого более чем достаточно для Казани, но все-таки повышение процентной ставки вызовет отток первичного рынка тоже.
Какие риски от этой программы я вижу? Повышение процентной ставки по ипотеке — это всегда в минус. Сокращение количества сделок, снижение спроса. Ипотеки на вторичном рынке, можно сказать, нет вообще. Потому что 22 процента, которые предлагает банк, — это немыслимо, практически никто не потянет. Так что, можно сказать, вторичной ипотеки с апреля у нас больше нет.
Что касается повышения ставки на первичном рынке, то это тоже сыграет в минус. То есть количество сделок на первичном рынке сократится однозначно. Процентов на 30 точно упадет. Удастся ли правительству сохранить уровень выдачи ипотек в этом году? Однозначно нет. С такими ставками это невозможно.
Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:
— Предложенные меры поддержат рынок в текущий момент. Конечно, застройщики не смогут больше субсидировать ставки до 1 процента, но увеличение лимита льготной ипотеки до 6 миллионов — правильный ход. И он поможет. Ранее такая ипотека была доступна разве что семьям с детьми. Я полагаю, на рынок новостроек снова пойдут инвесторы, и это реально поддержит строительство жилья.
Цены? Теоретически они могут снизиться на вторичке, но разве что на большие квартиры, не на «однушки». Проблема с ипотекой. На самом деле, банки не готовы реально давать ипотеку под 20 процентов, потому что многие сферы деятельности сейчас в ситуации неопределенности: люди могут потерять работу, горизонт планирования завтрашнего дня сократился, выросли риски потери доходов. Поэтому я считаю, что надо опускать ставки на «вторичке», ведь очень часто люди продают свою квартиру, покупают новую, улучшают жилищные условия. А теперь этот канал сужается: сделки будут, но значительно меньше. И в таких условиях «первичка» доступна разве что чистой воды инвесторам.
Ну и еще один момент: не думаю, что застройщикам будут одобрять кредитные линии под 15%. Кто-то это потянет, но в такой ситуации проще не рисковать. А значит, будет меньше строиться, снизится предложение. Это все не в пользу снижения цены «квадрата».
«Куда хуже ситуация на вторичном рынке: сделки здесь идут либо за наличный расчет, либо по старым одобренным кредитам. А их вот-вот не будет»
Станут ли брать «путинку»? Скорее да, чем нет, но спрос зависит и от маркетинговых программ девелоперов
Руслан Садреев — директор компании «Премьер-Недвижимость»:
— В любом случае стоило ожидать, что 7 процентов — это низкая процентная ставка в условиях сегодняшних реалий, и она должна была быть поднята. Так что это предложение — увеличение ставки до 12 процентов — оказалось ожидаемым. Поэтому плюс 5 процентов с учетом 20-процентной ставки Центробанка — это реально. Станут ли брать ипотеку по новой ставке или нет? Думаю, скорее да, чем нет.
Ставка на новостройки более лояльна, чем на вторичке. Люди, которые под 23 процента не хотят брать вторичное жилье, в этих условиях будут рассматривать первичное. Но новостройки дороже, и этот дисбаланс может нарастать.
Можно предположить, что с апреля спрос на старые квартиры упадет более чем наполовину. По первичному все зависит конечных условий, и ставка не единственный фактор. Влияет и цена, и маркетинговые программы банков и девелоперов — 5, 6, 8 процентов. Это и будет поддерживать спрос. Ведь именно такая цель у правительства — сохранить темпы строительства. А других надежных вариантов инвестирования все равно сегодня нет. Уже неинтересны фондовые рынки, по понятным причинам «отвалились» варианты валютного инвестирования. Менее волатильный и более стабильный доход или просто сохранение своих средств — это «бетон», это недвижимость.
Удастся ли правительству сохранить уровень выдачи ипотеки в этом году? Я очень сильно на это надеюсь. Но думаю, что те геополитические и экономические катаклизмы, которые происходят, наверное, все-таки повлияют на определенное снижение.
Анна Смирнова — руководитель отдела ипотеки АН «Флэт»:
— Сейчас спрос на льготную ипотеку будет увеличиваться. Ставки на первичку под 12 процентов все равно выгоднее, чем на вторичку с минимальными 18,6 процента. К тому же государство, скорее всего, не остановится на этом. Не исключено, что через некоторое время мы сможем увидеть субсидированные процентные ставки в районе 5–6 процентов на некоторые объекты.
Достаточно ли лимита в 6 миллионов рублей для Казани? Если речь идет о квартире бизнес-класса, то его будет явно маловато. Да, квартиры такого класса сейчас обладают хорошей инфраструктурой, всеми необходимыми удобствами и роскошью, однако они и стоят соответствующих денег. А что касается массового сегмента, например комфорт- и эконом-класса, то здесь 6 миллионов вполне достаточно. Определенно увеличится количество ЖК, в которых можно приобрести жилье по данной программе.
Также не стоит забывать и о загородной недвижимости, ведь к новостройкам можно отнести не только квартиры в городе, но и коттеджи за городом. И они также попадают под эту программу. Поэтому мы ожидаем увеличения спроса на ИЖС от застройщиков.
Куда хуже ситуация на вторичном рынке: сделки здесь идут либо за наличный расчет, либо по старым одобренным кредитам. А их вот-вот не будет. Есть риск создания слишком большой ценовой пропасти между рынками первичного и вторичного жилья. Уже сейчас разница в цене составляет примерно 20 процентов, что очень много. Нужно адаптировать некоторые льготные программы под вторичный рынок, например семейную льготную ипотеку. Семьи для расширения площади жилья часто рассматривают вторичный рынок, но сейчас просто не могут себе его позволить. Наличие льготной ипотеки для вторички могло бы решить эту проблему и замедлить рост цен первички.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 18
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.