«Ипотечный рынок соскамился», — такую аналогию из мира финансовых пирамид приводят в разговорах с «БИЗНЕС Online» риелторы. Сегодняшнее решение ЦБ поднять ключевую ставку до 20% вкупе с повышением цен на стройматериалы и комплектующие на 30% повергло рынок недвижимости в кому. Застройщики не готовы комментировать ситуацию, а риелторы прощаются с массовой ипотекой: пока остается лишь господдержка.
Сегодняшнее решение ЦБ поднять учетную ставку до 20% вкупе с повышением цен на стройматериалы и комплектующие на 30% вызвало шоковое состояние
Ипотека «соскамилась»: ставка будет запретительной. Что это значит?
События на Украине и последовавшие за ними санкции больно ударили по рынку недвижимости. Вот основные тренды.
- После решения ЦБ поднять ключевую ставку до 20%, то же самое будут вынуждены сделать банки по ипотечным программам. Соответственно, условия станут запретительными, таких не было с конца 90-х годов.
- Цена «квадрата» в новостройках в условиях подорожания стройматериалов вряд ли снизится: застройщики будут стоять до последнего. Кроме того, подорожает проектное финансирование, посредством которого строится подавляющее большинство домов. Количество сделок упадет, и застройщики могут остановить выход на рынок новых проектов.
- На вторичном рынке можно ожидать снижения цен в старом жилфонде: давление на цену окажет слишком дорогая ипотека. А люди не зависят от цен на стройматериалы — они продадут, если нужны деньги.
- Ипотека останется только с господдержкой. Но и то непонятно, надолго ли! Все зависит от того, сможет ли государство компенсировать разницу между рыночной ставкой и теми 7%, которые обещало. На это выделяются бюджетные средства, а они не бесконечны, особенно в нынешних обстоятельствах.
По оценкам экспертов, рынок ипотеки съежится в 10 раз. «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование понизится до уровня льготных программ. Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз», — сказал РИА «Недвижимости» главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко.
Эта оценка на самом-то деле смотрится еще и мягкой. Зафиксируем для себя цифры. В Татарстане в декабре было почти 11,4 тыс. сделок. В январе — 6,2 тысячи. Счастливые люди — они успели, горько шутят риелторы. «Ипотечный рынок соскамился», — такую аналогию из мира финансовых пирамид привел в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» сотрудник одного из крупнейших в РТ риелторских агентств. Тех, кто успел взять ипотеку на прошлой неделе, он сравнил с вкладчиками Finiko, успевшими снять свои деньги в июне 2021 года. Они оказались в выигрыше, ведь пирамида, напомним, рухнула в июле. Ну а «соскамиться» означает закрыть мошеннический проект.
Ставка коммерческой ипотеки в 22–25% значит ее недоступность для большинства
«Я бы рекомендовала не дергаться — сейчас слишком велик риск потерь»
В минстрое РТ, куда за комментариями обратился «БИЗНЕС Online», пока не смогли прокомментировать ситуацию.
В сообществе риелторов информацию о повышении ключевой ставки до 20% встретили дружным шоком. Безусловно, все ждали повышения до 15–16%, «но не такого», обратил внимание собеседник в одном из крупнейших агентств недвижимости. Не менее актуальный вопрос — что будет с уже одобренными кредитами. «Надеемся, ставки по согласованным ипотекам не переиграют, — говорит наш собеседник. — Пока банки никак не отреагировали на решение ЦБ. Все сидят в недоумении. Но многие риелторы уже готовятся искать другую работу».
Закон об ипотеке в России появился с 1998 года. Первые займы выдавались под 40% годовых на 5 лет. И сделок было очень мало.
Рынок сложился в 2004–2006 годах, когда ставка опустилась до 14% годовых. В 2006-м было выдано 204 тыс. кредитов. Провал ипотека испытала в кризис 2008–2009 годов — средние ставки превысили 14%, а число кредитов провалилось с 350 тыс. до 130 тысяч. Следующий провал случился в 2015-м — это связывают с реакцией на присоединение Крыма.
В Татарстане управление Росреестра публикует статистику с 2014 года — средняя ставка тогда была 12,5%, а в республике регистрировалось 1,5–3,5 тыс. сделок ежемесячно. В 2021-м пик пришелся на декабрь: свыше 11 тыс. сделок за месяц.
Вместе с тем в последние годы продажи были очень активными, отмечает директор АН «Счастливый Дом» Анастасия Гизатова. И застройщики наверняка успели отложить подушку безопасности. Кроме того, правительство будет спасать рынок недвижимости до последнего. В предыдущий «коронавирусный кризис» такая политика позволила государству пройти его почти без потерь. Что же до текущей ситуации, то, по мнению Гизатовой, как минимум в марте сделок будет мало. Рынок никуда не денется, но он съежится. Покупать могут лишь те, у кого есть наличные, а расчеты на кредит — в прошлом. «Сегодняшний день напоминает мне кризис 2008 года, когда все звонили и никто не понимал, что происходит, — отмечает эксперт. — Я бы рекомендовала не дергаться, не принимать поспешных решений, потому что сейчас слишком велик риск потерь».
Банки негласно рекомендуют риелторам не подавать заявки на кредитование в ближайшее время, добавляет Гизатова. Объяснение простое: условия пересматриваются, и многие просто не успевают выйти на сделку по тем правилам, что были раньше. Выдача ипотеки фактически приостановлена.
Многие просто не успевают выйти на сделку по тем правилам, что были раньше. Выдача ипотеки фактически приостановлена
«Государство сдерживает население от траты денег. Неизвестно, как население будет возвращать долги»
Директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев прогнозирует, что на рынке недвижимости будет наблюдаться стагнация цен в течение минимум полугода, хотя и оговаривается, что это лишь с учетом той информации, которая есть сейчас.
«Это пятый финансовый кризис на моей практике в сфере недвижимости. Но такого, как сейчас, в совокупности с геополитическим, да еще и военизированным — такое мы наблюдаем первый раз! — отреагировал он. — У нас обстановка как на фронте — меняется каждый час».
Еще утром была информация, что ВТБ сохраняет ставки по одобренным кредитам только до 5 марта, говорит эксперт. По клиентам Сбера, у которых одобрена ипотека, ставка сохраняется до 27 марта. «Но мы понимаем, что эти решения могут поменяться, ведь договор еще не подписан, — объясняет Садреев. — Что касается кредитных договоров, которые уже заключены, — по ним ставка меняться не может. У тех, кто взял ипотеку, уже фиксированная ставка, и в одностороннем порядке банк не может ее изменить или потребовать полную оплату. Это может быть только в случае банкротства, неплатежеспособности или просрочки».
Ряд застройщиков Казани, по информации участников рынка, уже начали приостанавливать продажи и пересматривать цены. К примеру, жилые комплексы «Притяжение», «Мечта», «Радужный» уже на паузе. Есть компании, где брони на квартиры с сегодняшнего дня делают пока без окончательной стоимости. Садреев отмечает, что такой подход сейчас не только у девелоперов, но и всех продавцов недвижимости. «Никто не знает, что будет не то что через неделю, но даже завтра. Поэтому, естественно, у кого есть возможность приостановить продажи, они их будут приостанавливать. Все зависит от того, насколько застройщики обеспечены средствами на финансирование строительства и жизнедеятельность предприятия. Если стройка не будет останавливаться, соответственно, они имеют право остановить продажи», — добавляет Садреев.
«Стоимость недвижимости, однозначно, вырастет — все хотят сохранить свои сбережения в бетонном метре», — прокомментировала новости о повышении ключевой ставки ЦБ руководитель АН «АртХаус» Анна Костыркина. Изменения грозят не только однозначным резким подъемом ставки по ипотеке, но и более жесткими требованиями к заемщику. «Когда ставка стала 11 процентов, спрос упал. Сейчас по ставке от 20 процентов и выше мало кто захочет брать ипотеку. Государство сдерживает население от траты денег. Неизвестно, как люди будут возвращать долги», — добавляет она.
Выживать рынок недвижимости в ближайшее время будет за счет тех, у кого есть «живые» деньги, и за счет льготных программ, которые пока действуют, говорят собеседники.
«Есть семейная ипотека, сельская. Пока данные программы работают, и, на мой взгляд, будут работать только они. В Казани есть такая уникальная ситуация — субсидирование ипотеки от застройщиков, когда банк и девелопер создают свою собственную ипотечную программу на покупку квартир в жилом комплексе. Там есть ставки под 4–5 процентов годовых. Эти программы будут максимально востребованы», — отмечает гендиректор «НЛБ-недвижимости» Андрей Савельев.
«В 2020 году был резкий взлет цен на недвижимость, и это случилось, потому что сошлось несколько факторов, а сейчас это противодействующие факторы. Ставка по ипотеке выросла — значит, цены должны пойти вниз, потому что спрос падает. С другой стороны, упал рубль — значит, цены должны пойти вверх. Поэтому какое-то время у нас будет паническая ситуация на рынке. Кто-то начнет снижать цены, кто-то повышать, будет полная неразбериха. Разброс цен на рынке окажется гигантским — вплоть до 30–40 процентов».
Производители строительных материалов уже запланировали повышение цен на свою продукцию с марта на 30%. На внутреннем рынке это приведет к росту цен на квартиры в новостройках, уверены эксперты. В первую очередь повышение цен коснется импортных материалов, которые составляют до 40% сырья в строительстве жилья. Как сообщает «Коммерсантъ», отгрузки уже приостановили производители кровельных, гидроизоляционных и теплоизоляционных материалов «Техниколь» и несколько производителей металлопродукции.
«Думаю, через 2–3 недели рынок придет в себя, — резюмирует Савельев. — Пока же рынок в шоковом состоянии, никто ничего не понимает, что будет дальше. Прогнозы делать невозможно. Я бы посоветовал одно — не паниковать».