Рекламная пауза от минстроя РФ: «Сегодня, как и два года назад, – лучшее время, чтобы покупать квартиру»

Никита Стасишин: «Поверьте, мы, как федеральное министерство, вице-премьер [Марат Хуснуллин], отвечающий за стройку, — будем делать все, чтобы сохранить темпы продаж» Фото: «БИЗНЕС Online»

Минстрой и Хуснуллин сделают все, чтобы сохранить темпы продаж жилья в России

«Сегодня, как и два года назад, — лучшее время, чтобы покупать квартиру». Именно в таких выражениях замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин накануне оценил ситуацию на рынке жилья в стране. Работает субсидирование ипотеки — и, по его словам, не стоит спекулировать вокруг господдержки. Она будет. «Поверьте, мы, как федеральное министерство, вице-премьер [Марат Хуснуллин], отвечающий за стройку, — будем делать все, чтобы сохранить темпы продаж», — сказал он  в ходе конференции ИД «Коммерсант» «Девелопмент новой волны».

Между тем два года назад Стасишин говорил примерно то же самое. Только тогда и «квадрат» был гораздо дешевле по всей стране, и льготная «путинская» ипотека под 6% только набирала темпы. «Баланс цены квадратного метра и стоимости ипотеки абсолютно уникален, — заявил он в мае 2020 года. — Я считаю, что сегодня лучшее время покупать квартиры. Не надо ничего ждать, поверьте. Ждать нельзя. Хотите купить квартиру — идите и покупайте. А наша задача — сделать так, чтобы дома были достроены, а точно не диктовать застройщику, по какой цене квадратного метра ему надо продавать. Это регулирует рынок». В 2022 году ситуация изменилась: классическая ипотека стала дороже 10%, метр взлетел по всей стране, но цену «квадрата» обсуждать даже не стали. Тем более что дешевизна жилья — это вообще плохо: поскольку неминуемо скажется на качестве, и особенно в регионах.

«В большинстве регионов вроде бы чуть-чуть вздохнули застройщики, и это хорошо, — заявил он накануне. — Но нам нужно улучшать качество проектов. В Москве сегодня конкурируют качеством, а не ценой, и еще в нескольких городах так происходит. Но там, где есть дефицит предложений, к сожалению, не конкурируют качеством. Просьба ко всем, особенно к тем, кто строит в регионах: относиться [внимательно] к качеству и квартирографии».

Апология «шуваловок»: как в Иннополисе отстояли честь малогобаритного жилья

Так что зам Ирека Файзуллина нашел уголок для критики в адрес девелоперов. Да, хорошее не может быть дешевым, сказал он. Да, есть проблемы со стоимостью стройматериалов, влияют и другие факторы. Но не совсем правильно, когда доступность жилья поддерживается через снижение площади квартир, чтобы оставить «чек», который будет оплачен исходя из 35% дохода семьи. В общем, «шуваловкам» по 18 «квадратов», которые, как ни странно, не просто строят и покупают, но еще и продолжают урезать по площади, в минстрое не рады. Напрашивается вопрос: а будет ли минстрой вводить норматив по минимальной площади квартир? И его задал один из слушателей в зале. Стасишин ответил, что такого в планах ведомства нет.

«Конечно, нет. Это ваш бизнес, — ответил он. — Мы не лезем и не регулируем ваш продукт. Просто я призываю вас внимательнее смотреть. Вашей инвестиционной себестоимости хватает, чтобы немножко проекты переделать. Мы не полезем, но, обратите внимание, это была просьба. Если бы мы хотели лезть, мы бы уже залезли и никого не спрашивали».

Дешевизна жилья — это вообще плохо: поскольку неминуемо скажется на качестве, и особенно в регионах Фото: «БИЗНЕС Online»

Минстрой РФ делает ставку на частные домики

Впрочем, основная дискуссия развернулась вокруг индивидуального жилья. Это одна из тех «лошадок», что должна вывезти масштабные планы по увеличению ввода жилья в России до ежегодных 120 млн кв. метров. В 2021 году в РФ сдали рекордные 90 млн кв. м, примерно половина приходится на частное домостроение. В Татарстане доля ИЖС оказалась еще выше: она достигла 65%! Так что одна из задач — поддержать этот тренд мечты о загородной жизни.

Массовости не обеспечить, пока на рынок не зайдут профессиональные застройщики. Как прозвучало в ходе встречи, сегодня ряд крупных девелоперов — такие, как «ПИК», «Самолет», «Эталон», — уже скупают земли под подобные проекты. Председатель комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов отметил, что все зависит от экономики таких поселков. В конце 2021 года в России принят законопроект о развитии индивидуального жилищного строительства. Он предполагает комплексный подход к его развитию: создание инфраструктуры, регулирование взаимоотношений застройщиков и клиентов.

Прорабатывается также новый закон, в котором пропишут вопросы управления поселками: тут все очень непрозрачно. «Мы сталкиваемся с проблемами жизни в таких поселках. Вопросы оплаты обслуживания общего имущества, обеспеченности соответствующими социальным учреждениями… Я бы сравнил этот рынок с рынком апартаментов. Строить мы строим, на рынок выкидываем. Но, куда потом будут ходить дети в школу, нас не беспокоит», — сказал Пахомов.

«Мы сталкиваемся с проблемами жизни в таких поселках. Строить мы строим, на рынок выкидываем. Но, куда потом будут ходить дети в школу, нас не беспокоит» Фото: © Михаил Мордасов, РИА «Новости»

Внешний вид коттеджей и поселков тоже требует какого-то упорядочивания. Российский поселок отнюдь не воплощение идеальной субурбии по типу голливудской картинки с ее одинаковыми домиками, заборчиками, газончиками и непременным звездно-полосатым флагом. «То, во что у нас сегодня превращается наша малоэтажная индивидуальная застройка… Вы, наверное, лучше меня знаете. Если где-то на отделенных территориях этот вопрос сегодня стоит не так остро, то вокруг крупных городов — соблюдение норм и правил по цвету, высотности, дробности фасадов — это все не урегулировано либо регулируется пограничными местными актами», — добавил Пахомов.

Не все прозрачно с точки зрения оформления собственности. Юрист компании «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин рассказал, что на рынке все чаще появляются предложения от застройщиков, которые продают доли в одном коттедже разным людям. Раньше по закону жилой дом был предназначен только для одной семьи. Сейчас же такого обязательства нет, и строительные компании этим пользуются. На землях ИЖС реализация домов долями недопустима — и это должны контролировать органы местной власти. Яркий казанский пример — это «лжекоттеджи», когда под видом ИЖС строился фактически многоквартирный дом. Он-то как раз и продавался долями! Городские власти, наводя порядок в этой сфере, были вынуждены снести несколько строений, а в результате серии судебных процессов часть застройщиков сделали это сами. И теперь при блокированной застройке девелоперы получают разрешения на строительство, т. е. действуют в рамках правового поля. 

Казанские лжекоттеджи пошли под экскаватор: уникальный видеорепортаж «БИЗНЕС Online»

Замминистра строительства Стасишин, в свою очередь, подчеркнул, что, помимо ужесточения  законодательства в этом плане, и сами покупатели должны обходить «непонятные схемы» стороной. «Когда я цыганке на вокзале деньги отдал, я же не иду к Белозерову (Олег Белозеров, глава РЖД — прим. ред.) в РЖД и не жалуюсь: сам дурак!» — довольно эмоционально сказал Стасишин.

Стасишин предположил, что, как только спрос на ИЖС станет массовым, на рынке может возникнуть дефицит предложения и цены на строительство таких домов резко взлетят Фото: «БИЗНЕС Online»

Три проблемы кредитования ИЖС: залог, нехватка готовых земель под поселки и потенциальный взлет цен

Отдельно обсуждалась льготная ипотека на частные дома. Обретет ли рынок новое дыхание и какие есть пробелы с точки зрения его реализации?

Для банков ИЖС — очень рисковое дело. «Когда человек строит сам для себя, он не создает адекватного в банковском понимании залогового имущества. Приблизительно, по оценкам банковской системы, процентов 60–70 того, что сегодня строится индивидуально, не в рамках поселков, является высокорискованным залогом. Естественно, банки нам сигнализируют: если их подталкивать к обязательной работе на этом рынке, надо подумать о гарантиях», — заявил Пахомов.  

Вдобавок огромное количество индивидуального жилья в регионах строится «шабашниками», заявил Стасишин. Банку сложно выдать ипотечный кредит, поскольку он не понимает затрат, локацию, инфраструктуру, формирование предмета залога и добавляет риски, которые повышают цену кредита. При ключевой ставке ЦБ в 8,5% льготные кредиты на ИЖС достигают 12–14% и выше, и это первая проблема развития рынка ИЖС. 

Вторая проблема — недостаток готовых площадок под частное домостроение. Готовая площадка — это как минимум сети и дороги, чтобы можно было начинать строить, а также и социальная инфраструктура. «Законодательно мы дали возможность строить дома по принципу эскроу-счетов — проектное финансирование, комплексное освоение. Наша задача вместе с банками сегодня сформировать такой продукт в соответствии с законом. Продукт банки формируют. Проблема в том, что очень мало готовых площадок под такой, по сути, новый вид комплексного девелопмента», — сказал он.

Третья проблема — это мощности частного домостроения. Стасишин предположил, что, как только спрос на ИЖС станет массовым, на рынке может возникнуть дефицит предложения и цены на строительство таких домов резко взлетят. Он привел в пример Ленинградскую и Московскую области, где цена на частные дома в поселках сегодня «перегрета». «Самый главный вопрос: у кого из производителей в стране есть в моменте готовые домокомплекты, либо линии, либо что-то, что не приведет к дефициту? Мы должны гарантировать объем предложения, чтобы не улетела цена», — сказал он.

Совместно с институтом «Дом.РФ» минстрой готовит перечень типовых проектов домов из разных материалов, и сейчас они проходят экспертизу на подтверждение стоимости и затрат — это даст возможность банку грамотно оценить объект. Стимулировать развитие рынка ИЖС должны и инфраструктурные кредиты, сказал, Стасишин. Напомним, Татарстан получит от правительства России заем в размере 12,3 млрд рублей на строительство систем канализации и водоснабжения, но эти деньги призваны обеспечить в первую очередь проекты многоквартирных домов.

Один из способов поддержки застройщиков ИЖС — субсидирование низкомаржинальных проектов строительства. Эту программу распространят и на частное домостроение. «Это означает, что застройщик сможет получить проектное финансирование сразу по ключевой (ставке) и его эффективная ставка сразу будет ключевая», — сказал замминистра.

Ну и под занавес Стасишин добавил, что не нужно забывать и о простых людях, которые сами хотят строить такое жилье. Впрочем, вряд ли таким «самостройщикам» светит получить льготные кредиты. Исходя из смысла обсуждения, можно сделать вывод: пока все затачивается на то, чтобы завлечь на рынок ИЖС крупных девелоперов.