«Если негде строить, то и нечего продавать. Поэтому и ипотека падает, и вторичка опережает новостройки», — говорят эксперты о дефиците жилья. Недостаток новых проектов, наплыв «понаехавших», рост цен, ставок и ужесточение условий ипотеки сделали сентябрь самым провальным за последние пять лет на рынке новостроек. Продажи вторички тоже начали снижаться. Тем временем цена «квадрата» в Казани все растет. О том, чего ждать от решения Центробанка и как проценты по земельным кредитам ломают экономику проектов застройщиков, — в материале «БИЗНЕС Online».
Первичка в Казани за месяц подорожала в среднем до 119 тыс. рублей. Как строить больше, если жилье по таким ценам могут не раскупить? Да и свободных участков под строительство больше не становится. Так что сложившийся уровень цен тормозит как продажи, так и ввод новостроек
Продажи новостроек в свободном падении
По данным управления Росреестра РТ, в сентябре в республике зарегистрировано 1 109 сделок, что на 10,5% меньше, чем в августе. По сравнению с прошлым годом «долевка» и вовсе показала двойной спад — минус 49% к сентябрю 2020-го. Более того, первый месяц осени оказался самым худшим по уровню продаж в Татарстане за последние пять лет. Даже в 2016-м было 1 320 сделок с новостройками, рекорд сентября поставлен год назад — 2 169 сделок.
Эксперты рынка недвижимости называли следующие причины падения спроса на новостройки:
- Продолжающийся рост цен. Первичка в Казани за месяц подорожала в среднем до 119 тыс. рублей, сразу на 4 тысячи. С начала года — на 19%.
- Дефицит предложений от застройщиков. К сентябрю, по данным «Дом.РФ», объем строящегося жилья в Татарстане сократился на 10% до 1,78 млн кв. метров.
- Переток покупателей на вторичный рынок. Цены ниже, чем в новостройках, а выбора больше. Тем более что ряд девелоперов продают как вторичку абсолютно новые квартиры.
- Рост первоначального взноса по ипотеке. В июле лимит кредита снизился до 3 млн рублей, а ставка выросла до 7% по ипотеке с господдержкой. При стоимости однокомнатной в 4,5 млн рублей покупателю теперь нужно как минимум 1,5 млн первоначального взноса.
«Лимиты по ипотеке для новостроек урезали. Сейчас люди приходят и понимают, что уже не могут позволить себе купить квартиру по нынешним ценам. У риелторов и самих иногда язык не поворачивается предложить однокомнатную стоимостью в 5–6 миллионов рублей на 35 квадратных метров, когда за эти же деньги можно приобрести загородный дом в 100 „квадратов“, — отмечает в беседе с „БИЗНЕС Online“ руководитель АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — Поэтому люди решают либо отложить покупку, либо вынуждены покупать, что есть, но на вторичке».
Если продажи первички пойдут такими темпами и будут падать, весь 2021-й рискует войти в историю как самый провальный с 2018-го. В последние три года в Татарстане реализовывалось в среднем по 18–20 тыс. новых квартир. Пока же за 9 месяцев продано всего 13 388. То есть, чтобы приблизиться к «нормативу» и не скатиться вниз, застройщики должны выводить хотя бы по 2–3 тыс. квартир в оставшееся время! И это тревожный сигнал для властей. С одной стороны, Татарстану нужно выполнить «план Путина» по вводу жилья, а с другой — как строить больше, если жилье по таким ценам могут не раскупить? Да и свободных участков под строительство больше не становится. Выходит, сложившийся уровень цен тормозит как продажи, так и ввод новостроек. Объем строящегося жилья по РТ — 1,8 млн кв. м — самый низкий с момента начала статистики «Наш Дом.РФ».
«Если это просто ввод квадратных метров, которые никому не нужны, зачем тогда этот план? — вопрошает руководитель агентства „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Может, это будет повод задуматься об упрощении разрешительных процедур на строительство?»
Ряд участников рынка в то же время оказался категорически не согласен с оценками провального для новостроек сентября, базирующимися на статистике Росреестра. По их словам, статистика не учитывает так называемой новой вторички. Продажи квартир с долевым участием — это только объекты незавершенного строительства. Они продаются в основном через эскроу и подпадают под льготные «путинские» программы. А все то, что уже сдано, отражается в графе «вторичное жилье», хотя по факту оно тоже от застройщика.
Опрошенные «БИЗНЕС Online» застройщики по своим объектам падения не наблюдают. В частности, в #Суварстроит сообщили, что компания имеет положительный прирост относительно сентября прошлого года как за счет большого количества домов, так и стартов продаж по новым очередям строительства, и объясняют смещение в пользу вторичного рынка в целом снижением объемов текущего строительства.
Существенный прирост сделок наблюдался после февраля 2021 года. Колебания на рынке вызваны изменениями государственных программ поддержки, которые повлияли на смещение спроса. Дальнейшее изменение темпов продаж будет зависеть от платежеспособности населения и санитарно-эпидемиологической ситуации.
Ситуация со снижением объемов продаж долевки характерна не только для Татарстана. По данным показателей пяти российских девелоперов, входящих в топ-20 застройщиков страны по версии ЕРЗ, рост сделок за первые три квартала зафиксировали лишь ПИК и «Самолет». В числе основных причин торможения рынка — повышение ипотечной ставки и цена «квадрата», связанная с диким спросом и ростом цен на стройматериалы. В АО «Джи-Групп» (держатель бренда «Унистрой») отмечают, что объем продаж за 9 месяцев в натуральном выражении снизился на 13%. Здесь связывают это с ухудшением условий по ипотеке. В деньгах, впрочем, выручили на 4% больше, так что господам инвесторам не о чем беспокоиться. Заместитель гендиректора самой компании «Унистрой» Искандер Юсупов в разговоре с «БИЗНЕС Online» заметил, что по сравнению с августом число сделок в их организации в сентябре выросло на 15%. «До конца года мы планируем вывести в продажу новые объекты, поэтому падения точно не будет», — прогнозирует он.
В сентябре средняя цена квадратного метра на вторичном рынке поднялась до 104,9 тыс. рублей. Понятно, что покупатели хотят продать свою квартиру с выгодой, не потеряв при покупке нового жилья
После обгона долевки вторичка притормозилась: минус 24% сделок за месяц
Вторичный рынок в РТ после длительного периода роста также начал замедляться. В сентябре в Татарстане из рук в руки перешло 6 972 квартиры, что на 24% меньше, чем в рекордном августе.
Хотя в целом с начала года все более чем прекрасно — 70-процетный рост продаж. Зарегистрировано 66 245 сделок против 38 893 за этот же период прошлого года, причем половина всех продаж приходится на Казань. Число сделок с бэушными квартирами в сентябре 2021-го вдвое обогнали сентябрь 2020-го.
Вторичка так долго шла в гору, поскольку покупатели из-за резкого подорожания цен на новостройки переориентировались именно на этот рынок.
Если раньше первичка была дешевле, то сейчас она дороже вторички на 20%.Поэтому результат предсказуем. Что касается снижения темпов продаж в сентябре, это все же не падение, а возврат в нормальное русло.
По данным Domofond.ru, в сентябре средняя цена квадратного метра на вторичном рынке поднялась до 104,9 тыс. рублей, прибавив 2 тыс. за месяц. Понятно, что покупатели хотят продать свою квартиру с выгодой, не потеряв при покупке нового жилья. Но ведь и они должны задумываться, что так долго высокие ценники держаться не могут, отмечают в агентствах недвижимости.
Если на квартиру очередь из желающих, в крови начинает играть азарт и цена поднимается на 200–300 тысяч! Сами покупатели уже говорят: «Дам на 100–150 тысяч больше, только продайте мне! Это касается хороших локаций и квартир с ремонтом».
По словам наших экспертов, особенно в дефиците предложения в Ново-Савиновском и Вахитовском районах Казани. Маловато лотов в домах в пешей доступности до метро и не на первых этажах. В большинстве же на вторичном рынке в основном остались габаритные неликвидные квартиры с «бабушкиным» ремонтом. Предложения по адекватной цене и с качественной планировкой и отделкой разобрали.
Цены на новые квартиры во многом зависят от стоимости материалов и работ
Цены жмут на газ: застройщики жалуются на дорогих строителей и стройматериалы
Чего опасаются сейчас на рынке недвижимости, так это возможного повышения ставок по ипотеке. Уже завтра пройдет заседание совета директоров Центробанка, где рассмотрят вопрос о пересмотре ключевой ставки. Эксперты почти не сомневаются, что она поднимется с 6,75 до 7,25%. Это негативно отразится и на стоимости ипотечного кредитования. Неудивительно, что в сентябре доля ипотечных сделок в Татарстане пошла на спад — минус 28% по сравнению с августом, до 2 266 сделок. Так что сейчас все гадают, с какой брошкой выйдет на пресс-конференцию глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Разница ипотечной ставки даже в 1%, конечно, не удержит покупающих квартиры для себя от сделок с недвижимостью, например от переезда из «однушки» в двухкомнатную. А вот для инвестора такие подвижки могут стать решающим аргументом, поскольку на этом построена финансовая модель. Объемы выдачи ипотеки уже падают: за месяц минус 10% кредитов по новостройкам, минус 24% по вторичке. Хотя эта цифра — средняя по больнице. В том же #Суварстроит видят рост числа ипотечных сделок по своим объектам на 10% — это результат совместных усилий с банками-партнерами. По ряду проектов ставки настолько заманчивы, что пройти мимо них очень не хочется.
«Мы ожидаем повышения ставок — в этом случае будет коррекция цен и на недвижимость. Через 2–3 недели подтянутся и банки, станут свои ставки поднимать. Повезло тем, у кого одобрение уже получено — оно действует 2–3 месяца. Но после Нового года, я думаю, будет небольшая стагнация. Цены еще вырастут, и люди, скорее всего, уже начнут думать, ввязываться ли им в эту кабалу», — считает Костыркина.
Заместитель гендиректора компании «Унистрой» Юсупов согласен с тем, что стоимость квартир на вторичном рынке ниже новостроек. Но при этом покупатели должны понимать, что и инвестиционная стоимость такого жилья тоже ниже. «Учитывая рост ключевой ставки, сейчас покупать вторичку по ипотеке стало менее выгодно, чем в первом полугодии. А застройщики поддерживают ставки за счет субсидирования ипотеки. До конца года новостройки в любом случае компенсируют отставание», — полагает Юсупов.
Что же до цен новых квартир, то они во многом зависят от стоимости материалов и работ, говорят в #Суварстроит.
С начала 2021 года случился рост стоимости материалов от 10 до 70 процентов на отдельные позиции. Основное удорожание коснулось металла и дерева. Был отмечен дефицит кадров на рынке труда. Все это привело к увеличению себестоимости. Поэтому снижение цен не поддается прогнозу — для этого нет предпосылок.
В гильдии риелторов РТ считают, что рост цен на жилье будет не стремительным, а в пределах уровня инфляции.
«Татарстан наряду с Москвой, Московской и Ленинградской областями, Краснодарским краем входит в десятку самых интересных с точки зрения инвестирования в недвижимость регионов»
«Хочешь купить квартиру по объективной цене — лояльно относись к Высокогорскому или Лаишевскому району»
В сентябре портфель строящегося жилья в Татарстане увеличился на 2,5%. По данным «Дом.РФ», доля многоквартирного строительства с использованием счетов эскроу достигла в республике 85%. Выдано четыре разрешения на строительство — на одно больше, чем в августе. В сентябре 2020-го было начато 6 новых проектов.
В центре Казани начнется строительство сразу двух объектов. На ул. Карла Маркса, 76, будет построен ЖК повышенной комфортности, застройщик — компания «Строительные технологии будущего». На Айвазовского начнется возведение первой очереди ЖК от стройкомпании «Триумф». «Ак Барс Дом» продолжает строить жилой комплекс «Светлая долина» в Советском районе, выдано разрешение на стройку 3-го корпуса. На Аделя Кутуя появится комплекс «Открытие» — 8-секционный жилой дом переменной этажности с надземной парковкой.
Ограниченное число предложений пока тормозит рынок, считают эксперты. «Покупать нечего. Ассортимент сейчас — как в советском магазине, где продается только два вида сока: березовый и томатный. Это сдерживающий фактор, — говорит Гизатова. — Если ты хочешь купить квартиру по объективной цене, ты должен отнестись лояльно к Высокогорскому району или Лаишевскому».
Сейчас на земельном рынке предлагают участки или без коммуникаций, или с заоблачным ценником, который застройщики не могут себе позволить: деньги заперты на эскроу-счетах, а проценты по земельным кредитам ломают экономику проектов.
Даже несмотря на дефицит и высокие цены, Казань все еще остается привлекательной для жителей других регионов. Так, по данным управления Росреестра по РТ, с начала года поступило более 9,5 тыс. заявлений на экстерриториальную регистрацию объектов недвижимости, расположенных в республике, т. е. через МФЦ. «Татарстан наряду с Москвой, Московской и Ленинградской областями, Краснодарским краем входит в десятку самых интересных с точки зрения инвестирования в недвижимость регионов. По данному показателю нашу республику можно сопоставить с Ленинградской областью, где по экстерриториальному принципу поступило 9,9 тысячи заявлений на объекты недвижимости», — комментирует заместитель руководителя управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова.
Такую же картину отмечают риелторы. «Только за последние две недели мы увидели запросы из Владивостока, Приморского края, Дагестана, Мурманска и Ханты-Мансийска. Мы удивлены, что такой разброс по стране!» — добавляют в АН «АртХаус».
В сентябре в РТ было 6 282 сделки на земельном рынке, что на 32% меньше, чем в августе
На земельном рынке тем временем настало затишье — сезон продаж закончился. В сентябре в РТ было 6 282 сделки, что на 32% меньше, чем в августе. «На загородку мы фиксировали спрос весь прошлый год, а также весной и летом 2021-го. Если отсчитаем полтора года назад, начиная с июня 2020-го до августа 2021-го цены выросли местами на 40 процентов», — говорит Савельев. В декабре и январе на земельном рынке, как правило, наступает полное затишье, следующая волна спроса пойдет только с марта.
Какие прогнозы дают участники рынка? Падение объемов продаж будет продолжаться, пока не решится вопрос с землей, отмечают в СМУ-88. «Если негде строить, то и нечего продавать. Поэтому и ипотека падает, и вторичка опережает новостройки», — говорит гендиректор Галеев.
Я ничего страшного не вижу в сентябре. Как говорят, любовь живет три года! Невозможно поддерживать тот же спрос на жилье. Он связан не с тем, что у людей нет денег и они обнищали. Дело в том, что они не могут найти то, что им нужно, а финансовые институты и кредитные учреждения не способны им в этом помочь.
До повышения ставок спрос на жилье сохранится и он будет выше, чем в сентябре. А к Новому году эксперты прогнозируют традиционную сезонную активность. «Рынок более или менее стабилен, потрясений не ожидается», — подытоживают в гильдии риелторов РТ. Что же, посмотрим, что нам приготовит заседание Центробанка.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 753
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.