«Даже старый жилой фонд и отдаленность от центра людей не пугает», — говорят казанские риелторы. Спрос на арендное жилье в Казани вырос на 44% — сказался «постковидный» отскок. Расценки на съемное жилье в столице РТ поднялись, но пока не так значительно, как на покупку квартиры в собственность. О том, как КФУ и казанские риелторы хотят охватить заботой студентов и какие районы пользуются самым большим спросом, — в материале «БИЗНЕС Online».
Стоимость аренды жилья в Казани ощутимо выросла. Средняя цена составила 17 тыс. рублей в месяц, что обусловлено сезонным фактором — началом делового сезона и учебного года
Сезон съема: ставка аренды жилья в Казани поднялась на 9%
Рынок аренды жилья в Казани, который по причине пандемии падал в последнее время, похоже, выходит из «коронавирусной» комы. Спрос на долгосрочный съем в апреле – июне, по данным Avito, превысил показатели «ковидного» 2020 года на 44%.
Эксперты «БИЗНЕС Online» видят несколько причин оживления рынка аренды квартир в Казани:
- значительный рост цен на покупку квартир: многим не по карману покупать недвижимость, приходится ее снимать;
- возобновление деловой активности: работники возвращаются с «удаленки» в офисы, заканчиваются отпуска;
- сезонный спрос: студенты приезжают на учебу.
Стоимость аренды ощутимо выросла, хотя Казань — середнячок в этом плане среди городов страны. Средняя цена аренды в столице РТ поднялась за год на 9%, составив 17 тыс. рублей в месяц. Наибольший рост ставок аренды по России отмечен в Сочи, что неудивительно в сезон отпусков. В курортной столице ставки повысились в 2,4 раза — в среднем до 60 тыс. рублей в месяц. Второе место по средней стоимости аренды жилья заняла Москва — 45 тыс. рублей. В число городов с самой высокой арендной платой также вошли Севастополь (27 тыс.), Симферополь (22 тыс.) и Санкт-Петербург (22 тыс. рублей в месяц). Казань — на 6-м месте, снять квартиру здесь стоит практически так же, как в Тюмени, Екатеринбурге, Иркутске и Новосибирске. В среднем по стране аренда оценивается в 18,7 тыс. рублей в месяц.
Если в прошлом году хорошую однокомнатную квартиру в Казани можно было снять за 15–16 тысяч рублей плюс коммунальные услуги, то сейчас достойные варианты стоят 20 тысяч плюс оплата коммунальных услуг.
Инвесторы, сдающие квартиры, тем не менее не все в шоколаде. Средний уровень доходности от сдачи жилья в аренду в городах-миллионниках России опустился до 5,6% с прошлогодних 6,3% годовых, подсчитали аналитики ЦИАН. Это понятно: стоимость жилья выросла повсеместно, а отбивать повышение придется дольше, чем раньше. Однако сдавать недвижимость все еще выгоднее, чем держать деньги в банке. Так, средняя ставка вклада, по данным ЦБ, — 5,46% годовых, доходность арендной квартиры — на 0,14% выше. Но получаемая собственниками жилья прибыль пока не обгоняет текущих темпов инфляции. По мнению аналитиков, арендодатели с большим трудом выходят в ноль из-за обесценивания денег. В июне годовая инфляция составила 6,5%, подорожали и коммунальные услуги.
В крупных городах по причине роста срока окупаемости жилья ставка по вкладам перекрывает арендную. В Казани, как, кстати, и в Москве, по данным ЦИАН, доходность аренды — 4,5% годовых. В Санкт-Петербурге — еще ниже, всего 4,2%. Как ранее писал «БИЗНЕС Online», из-за роста стоимости квадратного метра в Казани арендные квартиры уже не приносят прежней доходности — их полная окупаемость только за счет аренды выросла с 10 лет почти до 20. Тут надо, конечно, учитывать, что и сама по себе квартира в собственности растет в цене. Но и сдача жилья подразумевает расходы и риски, к тому же всегда возможен простой недвижимости без арендаторов.
И все же рост арендной цены сдерживает наличие альтернативы — покупка квартиры. «Цены на аренду в Казани уже много лет существенно не меняются, потому что есть сдерживающий фактор — это более доступная ипотека. Сейчас платеж по аренде и по ипотеке практически одинаковый, поэтому выгоднее взять ипотеку, чем снимать квартиру», — отмечает председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Понятно, что рост ипотечных ставок в перспективе может переломить ситуацию, но пока этого нет. Положение с ценами — сезонный фактор, предполагают эксперты, и после ажиотажа волна спадет. К зиме же снова наступит шаткое равновесие: предложений будет немного больше, чем желающих снять.
Ажиотаж — самое время поднять цены. «Собственники не идут на скидки. Даже Кировский и Авиастроительный районы, которые обычно не сдаются и простаивают, теперь в ходу», — отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» один из риелторов
Самая дорогая малогабаритка России и дефицит предложений в Вахитовском и на Квартале
Изучим предложения на рынке арендных гнездышек Казани. Ажиотаж — самое время поднять цены. Особенно это касается Вахитовского района: сейчас здесь очень сложно снять хорошую квартиру по приемлемой цене, говорят риелторы. Район показал наибольший взлет в цене за год — плюс 75% в июле, по данным Domofond. Если еще в 2020-м снять квартиру в центре Казани можно было в среднем за 20 тыс. рублей в месяц, то теперь — за 35 тысяч. Эксперты объясняют подорожание высоким спросом в данной локации. Вахитовский район традиционно пользуется популярностью у студентов и работников офисов в центре города.
По-прежнему в дефиците — квартиры в Ново-Савиновском районе. Речь прежде всего об улицах Чистопольской, Сибгата Хакима, Фаттыха Амирхана и проспекте Ямашева. К примеру, однокомнатная на Квартале обойдется в среднем в 18 тыс. рублей со средним ремонтом — за год расценки здесь подросли на 20%. «У меня каждый день очередь по 5–7 человек на просмотр, — рассказала нам собственница „двушки“ на Чуйкова Елена. — Не понимаю, почему именно на этот район такой запрос: ни метро, ни трамвая поблизости! В основном семьи с маленькими детьми смотрят да приезжие из районов республики. У меня есть еще „однушка“ в Азино. Там ведь две станции метро рядом, но почему-то именно на Квартале ажиотаж — по привычке, видимо, снимают».
Приволжский район также показывает рост — плюс 26% за год в июле. Снять квартиру рядом с метрополитеном стоит здесь в среднем 20 тыс. рублей.
«Собственники не идут на скидки, торговаться сложно. Чтобы вы понимали: на одну квартиру сейчас по 10 запросов. Даже Кировский и Авиастроительный районы, которые обычно не сдаются и простаивают, теперь в ходу. Старый жилой фонд и отдаленность от центра людей не пугают, главное — заселиться, а потом постепенно искать себе другие варианты», — отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» один из риелторов. Арендовать здесь квартиру, впрочем, дешевле, чем в других районах Казани, — 15 тыс. рублей. Но и тут, по оценкам участников рынка, цены подросли за год на 15%.
Даже малогабаритные квартиры — до 15 кв. м — сегодня сдают практически как полноценные однокомнатные. Одна из таких — на улице Латышских Стрелков Советского района — даже попала в список самых дорогих арендных малогабариток по стране. Студию в 10 кв. м (это площадь кузова «ЗиЛа») сдают за 12 тыс. рублей в месяц без учета коммунальных платежей. Сверхмалые квартиры — редкий продукт на арендном рынке страны, говорят в ЦИАНе. Здесь же, в доме 1970 года постройки, хозяин оснастил жилище мини-кухней, стиральной машиной, телевизором и комплектом новой мебели. Для сравнения: на втором месте после Казани оказалась квартира в Томске площадью 10 кв. м — она сдается за 8 тыс. рублей в месяц, на третьем — квартира аналогичной площади на первом этаже панельки на окраине Иркутска за 7 тыс. рублей в месяц.
Объем предложения начнет постепенно увеличиваться: на рынок будут выходить собственники, желающие компенсировать расходы на ипотечные платежи, а также владельцы старых квартир, жильцы которых планируют переезжать в приобретенные в прошлом новостройки.
Почем самые дорогие квартиры в Казани? Для примера мы посмотрели предложения на сайте одного из известных агентств недвижимости столицы РТ. Тройка самых дорогих «однушек» или студий — от 50 до 75 тысяч. В некоторых случаях цена включает в себя «коммуналку», в некоторых — нет. Самое дорогое предложение — 70-метровая студия на Меридианной. 65 тыс. просят за квартиру в двухэтажке на улице Горького, и здесь, пожалуй, можно играть в футбол. Но дело не в площади, а в запросах владельца: например, за полтинник сдают 38-метровую квартиру на Волкова — в ЖК Royal Residence с дизайнерским ремонтом. К слову, самые дешевые предложения в данном сегменте — 11 тыс. рублей — аж в Новом Шигалеево. Среди «двушек» лидирует предложение в «Лазурных небесах»: 83 «квадрата» с современным ремонтом на 23-м этаже небоскреба оценили в 120 тыс. рублей ежемесячно плюс «коммуналка» сверху. С большим отставанием — всего 60 тыс. рублей — идет квартира на Ульянова-Ленина площадью 92 кв. метров. Ну а самое доступное жилье в данной категории — в «Салават Купере»: 17 тыс. рублей ежемесячно. Лидирует ценник «трешки» на Татарстана — за 125-метровое жилье с дизайнерским ремонтом просят 160 тысяч. А квартиры на Зои Космодемьянской, Большой Красной, Муштари, Ульянова-Ленина оценены в 80–110 тыс. рублей ежемесячно. Наконец, самый дешевый вариант «трешки» — на Дачной улице: за сравнительно доступные 22 тыс. рублей предлагают «комфортное проживание» с потрепанным ремонтом. Всего же здесь 128 предложений. На Avito их более 900, вопрос только к их качеству.
В поиске новых арендаторов будут также заинтересованы собственники, которые хотели бы повысить стоимость аренды, но не смогли договориться о новых условиях оплаты с текущими квартиросъемщиками, добавляет эксперт.
Что касается новостроек Казани, то, по оценкам гильдии риелторов РТ, цены на аренду здесь дороже старого жилого фонда на 10–20% и в общей доле предложений они занимают примерно 30%. Роста предложения по аренде так называемых инвестиционных новых квартир, которые активно скупали в 2020 году, эксперты пока не видят — в основном те, кто тогда покупал квартиры, сейчас пытаются их продать (и довольно успешно).
«Многие арендаторы специально ищут квартиру именно в новостройке. Требования для арендного жилья сейчас следующие: новостройка с хорошим ремонтом, никто не проживал в квартире ранее», — рассказали в риелторском агентстве «ФЛЭТ».
В августе – октябре прогнозируется небольшой рост арендных ставок в результате увеличения спроса, что обусловлено сезонным фактором — началом делового сезона и учебного года, предполагают в Avito. Помимо этого, спрос на съемную недвижимость будет поддерживаться на фоне роста цен на рынке купли-продажи.
Выйти на человека, реально сдающего жилье, практически невозможно
В Татарстане запустят сервис «Квартика» для аренды без посредников
Ориентироваться на цены на сайтах объявлений — неблагодарное дело, говорят работники агентств недвижимости. Бо́льшая часть из них — фейковые страницы, созданные недобросовестными риелторами. Кто-то занижает стоимость аренды фейковых квартир для набора клиентской базы, а некоторые, напротив, завышают ставки, чтобы взвинтить цену ожидания у арендаторов. Действительно, прозвонив по номерам десятка объявлений, выйти на человека, реально сдающего жилье, практически невозможно, в чем убедился и корреспондент нашего издания. Трубку в большинстве случаев берут риелторы, которые перекидывают клиента на реальные предложения по более высоким ценам.
Рынок аренды в Казани на 90 процентов непрофессиональный и серый. Это посредники, случайные риелторы без офиса. Бывает, что и студенты подрабатывают — сами сняли жилье и хотят заработать на субаренде. Встречаются и откровенные мошенники, которые за 5 тысяч рублей продают несуществующие базы объявлений. Однажды я обнаружил по адресу якобы арендной квартиры детский сад!
В России профессиональный рынок арендного жилья находится на зачаточной стадии, считают эксперты консалтинговой компании CBRE. Пока рынок арендного жилья стихийно управляется частными лицами, которые предлагают в аренду квартиры, доставшиеся по наследству или приобретенные с инвестиционной целью. Помешать хорошо зарабатывать арендодателям-частникам в перспективе могут крупные инвесторы, перехватившие контроль над рынком съемного жилья, но их предложения пока существенно дороже: построить целый доходный дом и сдавать квартиры в нем — затея почти бессмысленная, что было доказано в Татарстане на примере Иннополиса.
Между тем Россия медленно, но движется в плане аренды жилья по пути своих западных соседей. CBRE проанализировала рынок съемных квартир в 40 городах Европы (есть в распоряжении «БИЗНЕС Online»). По данным компании, 31% европейских семей сейчас живут в арендованных квартирах и спрос на такое жилье будет только увеличиваться. «Растет численность населения, особенно молодого, более склонного арендовать жилье. Также к росту спроса на аренду ведут социальные изменения. К ним относятся увеличение спроса на высшее образование (и высокий уровень задолженности по кредитам на обучение), сокращение разрыва в уровне доходов, растущее вовлечение женщин в трудовую деятельность, более поздний возраст вступления в брак и позднее рождение детей, что может повлечь отсрочку решения о покупке жилья.
В столице Татарстана есть попытки решить проблему непрозрачности арендного рынка. Гильдия риелторов РТ совместно с Казанским федеральным университетом планирует до начала осени запустить интернет-сервис по аренде квартир для студентов и преподавателей. Проект анонсировали в стенах Торгово-промышленной палаты РТ. По словам председателя гильдии Андрея Савельева, проект «Квартика» (не путать с квартиркой!) избавит от длительного поиска арендного жилья через посредников. Выбрать можно будет как студии, так и более просторные квартиры. Требования к жилью: хорошая локация, жилая площадь — не менее 6 кв. м на человека, мебель, бытовая техника, возможность провести интернет. С собственниками жилья портал собирается взаимодействовать сам, решая проблемы комиссии и спорные вопросы. Ну а КФУ это, видимо, интересно, поскольку не всем студентам федеральный вуз готов предоставить общежитие, к тому же не каждому подходит такой вариант проживания с точки зрения комфортности.
По всей видимости, в Казани хотят успеть занять нишу интернет-аренды до прихода соответствующего сервиса «Яндекса». Арендный агрегатор цифрового гиганта «Яндекс.Аренда» уже осваивает Москву и Подмосковье. С представителей компании — реклама квартиры и поиск арендаторов, оформление договора, денежные переводы и контроль оплаты. С арендатора — ежемесячная комиссия сервису в размере 5% от арендной платы, эта сумма уже включена в цену квартиры на сайте. Заработает ли такой сервис в Татарстане, пока неизвестно, но в «Яндексе» обещают масштабирование по всей стране.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 204
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.