Как семья Гильфановых «унистроит» капитал: хозяева застройщика получат дивиденды на 580 миллионов

С 2019 по 2020 год под брендом «Унистрой» в Татарстане, Башкортостане и Самарской области было введено в эксплуатацию 489,5 тыс. кв. м жилья Фото: «БИЗНЕС Online»

Владельцы компании «Унистрой» «распишут» на Мосбирже облигации на 3 млрд рублей

АО «Джи-Групп», более известное как владелец брендов «Унистрой» и UD Group, сегодня размещает выпуск  облигаций на 3 млрд рублей в рамках программы биржевых облигаций объемом 50 млрд рублей. Ориентир ставки по данному выпуску — 10,5–11% годовых. В июне прошлого года «Джи-Групп» выпустило трехлетние облигации на 1 млрд рублей, текущая доходность бумаг — 10,4%, а период погашения начинается с декабря 2021 года. 

Как пояснил «БИЗНЕС Online» генеральный директор АО «Джи-Групп» Линар Халитов, деньги необходимы под реализацию масштабных проектов компании в рамках стратегии развития, предусматривающей выход в другие регионы РФ и продолжение строительства в «домашнем» Татарстане. В частности, необходимо осваивать земли в Сестрорецке (участки площадью 105 га были арендованы на 14 лет в 2018 году), а также «Долины Махаон» в Лаишевском районе РТ (180 га). По озвученным ранее планам, только на этих двух территориях можно построить более 800 тыс. кв. м жилья. 

Отметим, что с 2019 по 2020 год под брендом «Унистрой» в Татарстане, Башкортостане и Самарской области было введено в эксплуатацию 489,5 тыс. кв. м жилья. Это следует из данных единого ресурса застройщиков.  

Согласно отчетности МСФО, бенефициарами выступает семья Гильфановых: супруги Рашит Акрамович и Фаридя Маряговна, а также их сыновья — Ильфат (на фото) и Альберт

К облигациям строительных компаний в России сегодня повышенный интерес, отмечают участники рынка. И это неудивительно — цена недвижимости выросла по всей стране, и девелоперы активно играют на заемном рынке. Среди девелоперов облигации эмитирует, к примеру, московская группа «ПИК», екатеринбургская «Брусника», ижевский «Талан». Риски у них разные, отличается и доходность. Доходность облигаций «Джи-Групп» заявляется близкой к «Бруснике». На инвестфорумах бурлит обсуждение, банки (в частности ВТБ, «Тинькофф», Альфа-Банк, «Открытие», БКС) предлагают своим инвесторам принять участие в подписке. Халитов объясняет интерес инвесторов активностью разъяснительной кампании, которую ведут и банки, и сам «Джи-Групп».

Как семья Гильфановых распределила дивиденды: акционеры получат 580 млн рублей

На волне размещения особенно интересно изучить отчетность АО «Джи-Групп», которую владелец компании «Унистрой» раскрывает еще с позапрошлого года. В 2019-м выручка составляла 16,3 млрд рублей. В 2020 году, когда пандемия накрыла страну, она выросла до 18,2 млрд рублей. При этом прибыль за 2020 год превысила 5 млрд рублей — на 1,2 млрд больше, чем в 2019 году.

Первое, что привлекает внимание в отчетности одного из крупнейших застройщиков Татарстана, — это подробные выкладки по ключевым параметрам, в том числе по дочерним компаниям. Отчетность выполнена на уровне ведущих публичных обществ РФ. Собственно, и аудитор документации здесь один из самых авторитетных и недешевых — PricewaterhouseCoopers. Таким щепетильным подходом к отчетности можно объяснить стремление компании к получению льготных условий на долговом рынке. Напомним, своими планами по выходу на IPO топ-менеджеры компании поделились еще в декабре 2018-го. Уточним, что в том числе для снятия вопросов титула (кто фактически владеет группой) в отчете приводится, что бенефициарами выступает семья Гильфановых: супруги Рашит Акрамович и Фаридя Маряговна, а также их сыновья — Ильфат и  Альберт. 9 апреля текущего года было принято решение о выплате дивидендов в размере 580 млн рублей, что составляет относительно скромные 11,5% от прибыли по МСФО. Для сравнения: КАМАЗ выплатит по итогам 2020 года 25% от прибыли, а «Казаньоргсинтез» — 70%. В компании столь скромную сумму дивидендов объясняют стратегией — деньги нужны в основном на дальнейшее развитие. 

Каковы ключевые показатели доходов и расходов? Несмотря на кризисные явления 2020-го с его локдаунами, дистанционными продажами и т. д., выручка у общества выросла на 12%, или 1,9 млрд рублей. Напомним, после нескольких дней неопределенности и заморозки активности в «самоизоляционном» апреле, застройщики жилых объектов, как и ранее строители дорог, получили разрешение на продолжение работ. Авторы отчета «Джи-Групп» отмечают, что был создан дистанционный офис продаж, позволяющий приобрести недвижимость удаленно. Возникает вопрос: зачем компании заемные средства, если и двухлетняя прибыль — почти 8,9 млрд рублей? По словам Халитова, такая прибыльность не означает, что деньги можно свободно тратить: они лежат на эскроу-счетах граждан, которые раскроются лишь после сдачи домов, или вложены в различные девелоперские проекты. Поэтому компании необходимо иметь средства для развития новых территорий, приобретения новых земельных участков.

Выручка по коммерческой недвижимости (офисы, склады и т. д.) выросла на 46% до 1,3 млрд рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Прибыльная жилая недвижимость и мало кому нужные офисы

От общих цифр оборотов и конъюнктуры перейдем к деталям отчетности. Выручка по коммерческой недвижимости (офисы, склады и т. д.) выросла на 46% до 1,3 млрд рублей. Казалось бы, вот это спурт! Но в сухом остатке прибыль по коммерческому направлению просела в 4,5 раза до 108 млн рублей, что объяснимо в условиях пандемии. Входят ли в эту сумму показатели ТЦ «Горки Парк» и открывшегося только в ноябре 2020 года KazanMall напрямую в отчетности не указано. Коронавирус также повлиял на гостиничный бизнес группы: из отчета следует, что поступления от отелей обвалились в 3 раза до 33 млн рублей.

То ли дело дело — жилье. «Джи-Групп» отчиталась об увеличении поступлений от реализации жилой недвижимости на 9,8%: с 15,3 млрд рублей в 2019-м до 16,8 млрд рублей в 2020-м. При этом по договорам долевого участия (ДДУ) поступления сократились на 5% или 733 млн до 13,16 млрд рублей. В то же время от продажи готовой жилой недвижимости поступления выросли в 2,6 раза, или на 2,11 млрд рублей. Прибыльность направления в 2020 году выросла на 43% и принесла  «Джи-Групп» 5,32 млрд рублей.

Что касается оформления договоров с покупателями, то объем продаж с использованием эскроу-счетов вырос без малого в 5 раз до 13,9 млрд рублей (76% от общей выручки). Остатки средств на эскроу-счетах группы подросли в 3,7 раза до 8,5 млрд рублей.

Как говорят застройщики, одна из масштабных проблем эпохи эскроу — невозможность параллельно вести работу по земельным участкам. Все деньги — в стройке, свободных нет, а землю надо покупать, подводить коммуникации, готовить проект застройки и т. д. Фото: «БИЗНЕС Online»

Завидные проценты по кредитам, залоги и налоговые активы

Пожалуй, вот тут и раскрывается необходимость займов, к которым прибегают владельцы компании «Унистрой». Как говорят застройщики, одна из масштабных проблем эпохи эскроу — невозможность параллельно вести работу по земельным участкам. Все деньги — в стройке, свободных нет, а землю надо покупать, подводить коммуникации, готовить проект застройки и т. д. Этот мотив прослеживается и в отчетности «Джи-Групп». Параллельно с ростом оборотов и переходом от старой «долевки» в эскроу-счетам, с которых деньги можно получить после ввода жилья в эксплуатацию, выросла потребность в привлеченных средствах. Объем долгосрочных кредитов и займов вырос на 30% до 8,26 млрд, краткосрочных — в 2,6 раза до 8,35 млрд рублей. Был выпущен долгосрочный облигационный заем объемом 877 млн и краткосрочный — объемом 100 млн рублей, чего не случалось вовсе годом ранее.

В результате расширения займов объем инвестиционной недвижимости, переданной в залог, вырос в 2,5 раза до суммы 8,02 млрд рублей. При этом собственный капитал «Джи-Групп» за 2020 год вырос на 35% до 18,4 млрд рублей.

Поэтому о перегрузке долгами речи не идет. Отношение заемных средств к своим деньгам комфортное, прибыль и выручка растут. Такие показатели обеспечили возможность получить кредиты в среднем под 5,65% годовых, что на 2,2% дешевле, чем в 2019 году. Кредиты выглядят дешевыми: официальная инфляция составила 4,9% за 2020 год. Более того, банки в прошлом году пошли на уступки по дополнительным соглашениям, в которых были прописаны условия соотношения долга к показателю EBITDA, в той части, что не будут применять предусмотренные санкции вплоть до прекращения финансирования и требования досрочно погасить задолженность. Можно только порадоваться за финансовый блок «Джи-Групп», который умеет работать с кредиторами. Справедливый вопрос: зачем в таком случае идти на более дорогой рынок заемных денег? Выплата купонного дохода по сумме превышает банковские ставки. Халитов в разговоре с «БИЗНЕС Online» пояснил, что компания работает со всеми финансовыми инструментами, взвешивая необходимость тех или иных вариантов. Да, банковский кредит дешевле, но выплата процентов по нему ежемесячная, он требует залогов и переговоров, а облигации более гибкий инструмент. 

Хорошо считают в «Джи-Групп» и свои налоговые активы и обязательства: на первый взгляд, это прямо-таки финансовая эквилибристика! Так, при росте прибыли до налогообложения на четверть до 5 млрд рублей группа в 2020 году фиксирует доход по налогу на прибыль в размере 50 млн рублей против расхода 168 млн в 2019-м. Свои налоговые активы, перекрывающие обязательства, группа объясняет убытками операционного сегмента жилой недвижимости, полученными в предыдущих периодах. Впрочем, составители отчетности оговариваются, что налоговые активы одних компаний не могут быть зачтены в обязательства других компаний группы. А значит, налоги могут быть начислены даже несмотря на консолидированный налоговый убыток. Тем более, по словам Халитова, есть разница между стандартами отчетности по МСФО и российскому бухгалтерскому учету. К примеру, прибыль по МСФО учитывается пропорционально готовности объекта: построен дом на 25% — значит, прибыль с него уже отражается. В РСБУ прибыль отразится лишь после сдачи дома — соответственно, тогда же появятся и обязательства по налогам.