Госжилфонд при президенте РТ, «Камгэсэнергострой» и «Ак Барс Холдинг» заключили необычное мировое соглашение. ГЖФ требовал у «Камгэса» вернуть долги в 320 млн рублей со времен стройки «Салават Купере» и в качестве компенсации получил земельный участок в 6,7 га в Казани близ Березовой рощи — стоимостью 517 млн, — заодно закрыв и другой должок строителя. Эксперты из сферы недвижимости находят сделку выгодной: стоимость такого участка при определенных обстоятельствах может дойти до миллиарда рублей, а если строить на нем жилой комплекс, то территориально он будет куда удобнее того же «Салават Купере».
30 апреля суд утвердил мировое соглашение. Стороны решили, что ГЖФ отказывается от взыскания неустоек и всех видов процентов, но получает в счет оплаты долга в 260 млн земельный участок в 6,7 га в Приволжском районе Казани рыночной стоимостью 517,4 млн рублей
Откупились участком в полмиллиарда
Судебный спор между Госжилфондом и АО «Камгэсэнергострой» вкупе с АО «Холдинговая компания „Ак Барс“» начался в августе прошлого года. Застройщик подал иск о взыскании с ответчиков по делу 319 млн рублей по договору займа от 2017-го. Сумма сложилась из основного долга в 260 млн рублей и процентов на 59,1 млн рублей.
В конце октября делу дали ход, рассмотрев его на предварительном заседании. «Ак Барс Холдинг» на него тогда не явился, но истец приобщил к материалам дела письмо из «Ак Барса» о намерении погасить образовавшуюся задолженность. Встретиться в суде стороны должны были 2 декабря прошлого года, но заседание отложили из-за болезни судьи, а потом его перенесли еще 4 раза: в январе, феврале, марте и апреле, так как стороны изъявили желание закончить судебную распрю миром и просили время для урегулирования спора.
30 апреля суд утвердил мировое соглашение. Стороны решили, что ГЖФ отказывается от взыскания неустоек и всех видов процентов, но получает в счет оплаты долга в 260 млн земельный участок в 6,7 га в Приволжском районе Казани рыночной стоимостью 517,4 млн рублей. Согласно определению суда, отвечать за долги «Камгэса» будет «Ак Барс Холдинг», именно холдинг передает участок сначала ответчику №1, «Камгэсу», а последний уже обязуется принять участок в собственность и тут же передать истцу в качестве отступного до 31 мая 2021 года.
Судя по данным Росреестра, по указанному в судебном определении кадастровому номеру находится участок опытного хозяйства с кадастровой стоимостью в 33,9 млн рублей и разрешением для объектов жилой застройки. Если взглянуть на публичную кадастровую карту РФ, то выгода ГЖФ становится очевидна: участок вплотную примыкает к Березовой роще в поселке Мирном, традиционной площадке для Сабантуя. «На земельном участке с кадастровым номером 16:50:171402:221 разрешена многоэтажная застройка. АО „Холдинговая компания „Ак Барс“ предполагало комплексную застройку данного земельного участка», — сообщили «БИЗНЕС Online» в холдинге «Ак Барс».
Откуда же у «Камгэса» долги перед ГЖФ? Это хвост довольно старой истории со стройки «Салават Купере»
«Просели» с «Салават Купере»
Откуда же у «Камгэса» долги перед ГЖФ? Это хвост довольно старой истории со стройки «Салават Купере». «Денежные средства в размере 260 миллионов рублей были получены АО „Камгэсэнергострой“ в рамках расчетов по проекту строительства домов „Салават Купере“. Позже по соглашению сторон договор между „Камгэсом“ и НО „Государственный жилищный фонд при президенте РТ“ расторгнут. ГЖФ переданы жилые дома и незавершенное строительство. Часть задолженности АО „Камгэсэнергострой“ перед ГЖФ осталась», — рассказали нам в «Ак Барс Холдинге».
Напомним, что «Камгэс» являлся подрядчиком у Госжилфонда на проблемном 12-м квартале «Салават Купере» — еще при бывшем руководителе фонда Талгате Абдуллине, покинувшем пост в октябре 2018 года. Как ранее писал «БИЗНЕС Online», «Камгэс» должен был сдать пять домов на 1 292 квартиры еще в сентябре 2015-го, первыми в районе. Однако в августе стройка стала. В начале 2016-го появилась информация, что «Камгэсэнергострой» выходит из проекта (якобы не устроили расценки — примерно 28,5 тыс. рублей за «квадрат»), спустя два месяца — что возвращается. В конце концов достройку трех домов квартала (№12-1, 12-4 и 12-5) взяли на себя «Народный дом», «Барсэлитстрой» и «Строитель+». Еще два дома в квартале «Ак Барс Холдинг» должен был достроить сам. В 2017-м стало понятно, что привлечение новых подрядчиков не помогло, и два последних дома, которые оставались за «Камгэсом», передали достроить компании «Строитель+».
Источники нашего издания, близкие компании, не раз отмечали, что «Камгэс» вообще-то специализируется на промышленном строительстве и его чуть ли не вынудили зайти в «Салават Купере». При существующих расценках строительства соцжилья, которые платит ГЖФ, — 26,5–27,7 тыс. рублей за квадратный метр — построить такой объем, по мнению наших собеседников, было нереально. Оттого и финансовые «дырки».
Но заем в 260 млн — не единственный долг подрядчика АБХ перед ГЖФ. В определении суда упоминается о еще одном соглашении «о порядке погашения задолженности в рамках строительства 12 квартала ж/р Салават Купере в г. Казани», уже от 2018 года. Речь идет о более чем 106 млн рублей основного долга плюс процентах на 11,3 млн рублей.
Этот долг по условиям мирового соглашения было решено закрыть тем же участком у Мирного, поскольку «стоимость передаваемого земельного участка превышает размер прекращаемых обязательств ответчика перед истцом».
В мае 2019 года Госжилфонд при президенте РТ взыскал с ПСО «Казань» Равиля Зиганшина 873 млн рублей. В составе суммы — основной долг в 694 млн, проценты в 127 млн и неустойка в размере 51 млн рублей
Вопросы к ПСО «Казань» и кирпичному заводу
Что касается ГЖФ, то это дело — далеко не первый случай, когда ГЖФ взыскивает деньги со своих подрядчиков или заемщиков. В мае 2019 года Госжилфонд при президенте РТ взыскал с ПСО «Казань» Равиля Зиганшина 873 млн рублей. В составе суммы — основной долг в 694 млн, проценты в 127 млн и неустойка в размере 51 млн рублей. И речь снова о том же многострадальном «Салават Купере». ПСО «Казань» являлось подрядчиком по строительству домов в этом микрорайоне (к слову, «Камгэс» тоже был подрядчиком ГЖФ на этом объекте). Заказчиком строительства по домам 11-го квартала, которые были поручены компании Зиганшина, является управление капитального строительства и реконструкции казанского исполкома (УКСиР). В определении суда говорилось, что Госжилфонд РТ предоставил ПСО «Казань» целевые беспроцентные займы 29 мая 2017 года, заемщик обязался возвратить сумму займа до 1 октября 2017-го. ПСО «Казань» в свою очередь обязалось ввести в эксплуатацию некие объекты — и в случае нарушения сроков их ввода заимодавец получал право потребовать все деньги обратно, вменив проценты в размере действующей ключевой ставки ЦБ РФ за весь период пользования займом.
Деньги, однако, вовремя возвращены не были. На суде ответчик пояснил, что договор займа является мнимой сделкой, поскольку прикрывает предоставление денежных средств со стороны УКСиРа. По логике вещей, для строительства домов ГЖФ теоретически обязан был заплатить техническому заказчику, а уже потом заказчик должен платить исполнителю… Но тут действовала, похоже, совершенно иная схема: УКСиР заказывал, но платил после сдачи объекта, а ПСО «Казань» занимало деньги у ГЖФ.
Еще одна история была связана с роботизированным заводом по производству керамического кирпича Makeram в Мамадыше, хозяин — АО «Стройсервис». Как следует из документов, опубликованных на сайте Арбитражного суда РТ, в 2012–2013 годах, а также в 2016-м и 2019-м Госжилфонд выдавал «Стройсервису» беспроцентные целевые денежные займы в сотни миллионов рублей. За годы сотрудничества «Стройсервис» вернул ГЖФ (по материалам АС РТ на 12 октября 2020 года) лишь 6 млн 418 тыс. из этой суммы. 6 августа 2020-го Госжилфонд уже с новым руководством обратился в суд, чтобы взыскать остальные деньги, и 12 октября 2020-го судья Тимур Гиззятов вынес решение взыскать с АО «Стройсервис» в пользу ГЖФ 724 млн рублей.
И сейчас в арбитражном суде находится еще одно дело с участием Госжилфонда. Исходя из опубликованных на сайте суда документов, ГЖФ требует взыскать с управления капитального строительства Альметьевского муниципального района 27,3 млн рублей задолженности. Вторым ответчиком по делу стало казанское ООО «ЭлитСтройМонтаж».
Президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев (справа) считает, что если на этом участке определена зона для многоэтажной застройки, то его стоимость подскочит до миллиарда рублей
«ГЖФ от этой сделки только выиграет»
Специалисты в сфере недвижимости утверждают: участок, который будет передан Госжилфонду, весьма лакомый кусочек. По оценкам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, рыночная стоимость этой земли стартует минимум с 400 млн рублей, но «нужно учитывать вопросы по сетям и плотности застройки».
Президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев считает, что если на данном участке определена зона для многоэтажной застройки, то его стоимость подскочит до миллиарда рублей. Впрочем, по имеющемуся в публичном доступе генплану Казани, который внимательно изучил наш спикер, пока что это не отражено.
«Участок относится к категории земель населенных пунктов, но находится в зоне сельхозназначения, строить коттеджи там сейчас нельзя. В таком виде земля особой ценности не представляет и стоит порядка 15–20 миллионов рублей, поскольку максимум, что там можно будет сделать, это садоводческое товарищество. Но у нас новый генплан, пока его никто не видел, и я подозреваю, что раз мировое соглашение было по сумме в несколько сотен миллионов рублей, то, вероятно, по новому ПЗЗ на указанном участке определена зона уже жилой застройки. Если это так, то такой участок уже будет стоить минимум 250 миллионов рублей. А если здесь определят зону многоэтажной застройки, то земля может подорожать до 1–1,2 миллиарда рублей, стоимость зависит от коммуникаций, есть ли они и как долго их тянуть. В пользу данного варианта говорит и то, что Госжилфонд занимается многоэтажным строительством», — комментирует Савельев.
Сходятся эксперты и в том, что если на участке, передаваемом ГЖФ, вырастет микрорайон, то он окажется востребован. Поспорит ли он с кварталом М-14, который, к слову, строится ГЖФ относительно недалеко от нового участка, пока вопрос. Гизатова считает, что решающим в данном вопросе станет проект гипотетического ЖК. Но жители такого комплекса будут находиться в более выигрышном положении, чем жильцы того же «Салават Купере».
«Недалеко, в нескольких километрах от этой локации, ближе к озеру Кабан, сразу два жилых комплекса строит „Унистрой“. Непосредственно к участку асфальтированных подъездных путей, по-моему, нет, но это в принципе не проблема, там рядом (на расстоянии примерно 1–1,5 километра) проходят магистрали, есть транспортное сообщение, ходят автобусы. Провести 1 километр дороги под многоэтажку несложно. Территория хорошая, место тоже, продажи там пойдут. Но, опять же, все зависит от коммуникаций. Сам собственник земли теоретически может сделать перезонирование, поменять зону. Вероятно, с подобной целью Госжилфонд и забрал данный участок, — считает Савельев. — В любом случае для ГЖФ это очень выгодная сделка. Если там станут строить соципотечные дома, то указанные дома окажутся значительно в большем выигрыше, чем „Салават Купере“, и будут востребованы, потому что место ближе к городу, лучше экология, транспортная доступность, нет таких диких пробок, как на Горьковском шоссе».
Если бы жилой комплекс на данном участке возводил коммерческий застройщик, то, по словам Савельева, квартиры уходили бы по 95–100 тыс. рублей за «квадрат» на старте. Гизатова считает, что при умелом позиционировании такой жилой комплекс «разлетится» в начале продаж по цене от 80 тыс. до 120 тыс. рублей за кв. метр.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 35
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.