8297.jpg

САЛМАЧИ И ДРУГИЕ

При этом, как можно было понять, в поселках Салмачи, Царицынский Бугор, Вознесенское, Алтан и проч. применяется следующая схема. Прежде всего застройщик приобретает земельный участок в зоне индивидуальной и малоэтажной застройки. Затем получает разрешения на строительство индивидуального жилого дома, однако фактически строит многоквартирный. После чего регистрирует дом как индивидуальный в Росреестре. Наконец, продает доли в построенном доме, а покупатели обращаются в суд с просьбой зарегистрировать их доли в качестве отдельных квартир, и как правило, эти просьбы удовлетворяются.

Схема и остроумна и функциональна. И по всей видимости, нигде застройщик законов не нарушает.

Вправе ли он купить участок и построить на нем огромный трехэтажный дом, скажем, площадью две тысячи квадратных метров? Вправе, тем более что Градостроительный кодекс РФ не требует предъявления проекта при получении разрешения на строительство индивидуального жилья, да и Госстройнадзор контролировать подобные стройки не должен.

Обязан ли Госреестр зарегистрировать такой дом как индивидуальный – ведь там, к примеру, аж двадцать санузлов и входных дверей? Обязан. Ведь закон не запрещает собственнику иметь хоть сто дверей и двести ванных комнат. Главное, чтоб основные параметры были соблюдены: строение должно быть не выше трех этажей, занимать не более 40 процентов от площади участка, не переступать «красной линии» и т.п. А что до внутренней планировки, количества окон, дверей и унитазов, так это до Госсреестра некасаемо.

По закону ли будет, если собственник продаст доли в принадлежащем ему доме, скажем, двум покупателям? Конечно, ведь это его собственность, и он имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. А четырем покупателям? Восьми? Десяти? Двенадцати? Если закон не запрещает хозяину пригласить к себе на постоянное жительство хоть 100 человек, площадь-то позволяет, какие основания противиться проживанию на той же площади, скажем, 30 человек, представляющих 10 - 12 семей?

Право собственника поступать со своею собственностью, как он пожелает, если это никому не наносит ущерба, зафиксировано даже в Конституции. Так, часть 2 статьи 35-й гласит: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Вот застройщик и распоряжается.

И ОБА В ЗАКОНЕ

Эксперты «БИЗНЕС Online» сошлись во мнении, что в самой идее строительства многоквартирных домов на площадке для индивидуального жилого строительства ничего плохого нет – главное, чтобы не было нарушений.

О нарушениях речи нет, с ними все понятно. Непонятно главное: почему нужно строить многоквартирный дом под видом индивидуального – ведь сама эта уловка наводит на мысль о чем-то сомнительном? Почему, в самом деле, нельзя сразу же запросить разрешение на строительство многоквартирного дома, чтобы все с самого начала было, как говорится, без сучка и без задоринки?

На этот вопрос с ясностью, не оставляющей желать лучшего, дает ответ один из комментаторов:

«Допустим, я - предприниматель, и у меня в собственности участок земли для индивидуального строительства, и я решил построить на нем дом квартир на 6 и продать их. Для этого необходимо перевести зону ИЖС допустим в Ж4. На это у меня уйдет около 1,5 года (заявка, публичные слушания, внесение заявки на рассмотрение Казгордумы, постановление мэра и пр.) Далее мне надо получить техусловия по всем инженерным сетям и оплатить долевое участие по ним, для такого домика это 3 - 6 месяцев и около 2,5 млн. рублей. Затем мне надо разработать и согласовать у главного архитектора города эскизный проект, это еще 3 - 4 месяца, после чего (если не требуется проходить экспертизу) подать документы в управление градостроительных разрешений, что отнимает еще пару месяцев. Таким образом, прошло 2 - 2,5 года, и я уже потратил 4 - 4,5 млн. рублей, но пока на своем участке так ничего еще не построил.

Теперь смотрим второй вариант. Я делаю проект на свой дом, называю его ИЖС, получаю разрешение на строительство, строю его, сдаю и распродаю квартиры как доли в своем доме. Затрат на порядок меньше, срок реализации объекта с момента разработки проекта - 8 - 10 месяцев. Что лучше – при том, что оба варианта абсолютно законны?»

ПОКА СУД ДА ДЕЛО

Салихов привел характерный пример. Исполком Казани выдал некоему застройщику разрешение на строительство индивидуального жилого дома в Салмачах. «При выполнении выездной проверки был установлен факт строительства 16-квартирного жилого дома, в связи с чем в адрес инспекции Госстройнадзора РТ и прокуратуры Казани направлены материалы о необходимости принятия мер».

Прокуратура меры приняла, вчинив иск о приостановлении строительства. Решением Приволжского районного суда Казани от 31.08.2011 в удовлетворении исковых требований было отказано. Впрочем, в настоящее время Верховный суд РТ отменил это решение и направил дело на новое рассмотрение.

Тем временем, поскольку никаких законных препятствий не встречается, строительство идет своим чередом.

ПРИ НАЛИЧИИ ОТСУТСТВИЯ

Любимое присловье Кафиля Амирова - прокурора РТ: «Если не знаешь, как поступить, поступай по закону». Но что делать, если закона нет, а есть законодательная лакуна, пробел?

В иске, вчиненном прокуратурой Приволжского района, говорится об эвентуальном нарушении прав «неопределенного круга лиц». Какие конкретно права имеются в виду и кто, хотя бы приблизительно, входит в «неопределенный круг лиц», понять весьма затруднительно. На грустные размышления наводит и тот факт, что дом, ставший предметом иска, давно построен и даже заселен.

Согласно статье 1065 Гражданского кодекса РФ, «опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность». И далее самое, на мой взгляд, важное: «Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам».

Дело кажется не простым, а очень простым. Установите, соответствует ли такое строительство общественным интересам или противоречит им. Если соответствует - строительство законно. Если противоречит - незаконно. Однако закавыка в том, что законодатель не дал точного и недвусмысленного определения, что такое «общественный интерес». А Википедия, к коей я обратился за разъяснением, уточнила: четкого определения этого понятия в русском языке нет (Кстати, в Жилищном кодексе РФ отсутствует и определение «многоквартирного дома». При таких вводных составить и грамотно рассмотреть иск – задачка-с).

Естественно, при наличии отсутствия всякий судья предпочел бы держаться буквы закона. Беда в том, что буквы-то нет. Ну, нет закона, который регулировал бы эту ситуацию, недвусмысленно запрещая или, напротив, разрешая трансформировать индивидуальное жилье в многоквартирное.

Я не судья, так что позволю себе немного поразмышлять.

Выдано разрешение на строительство индивидуального жилья, а на выходе получается дом многоквартирный. Наверное, это непорядок, и Салихов бьет тревогу. Это, если угодно, его служебный долг.

Прокуратура выражает озабоченность насчет пусть и не очень ясно сформулированных прав «неопределенного круга лиц», и ее нельзя в этом упрекнуть.

Налицо вполне определенная группа лиц, купившая доли в этих домах; теперь люди обеспокоены, и их беспокойство можно понять.

Имеются жители Салмач и других поселков, которые предпочли бы иметь в соседях одну семью, а не десять или шестнадцать.

Наличествуют граждане, которые покупают такое жилье, тем паче что оно и качественно, и стоит относительно недорого, не дороже соципотечного.

Риэлторы довольны тем, что на рынок поступает больше вполне ликвидного, быстро продаваемого жилья.

Застройщики многоквартирных домов недовольны тем, что на рынок поступает больше жилья, тем самым сбивая цену.

Есть неисчислимый, хотя и «неопределенный круг лиц», состоящий из горожан, нуждающихся в жилье. Они желают, чтобы жилья было как можно больше и оно было как можно дешевле.

Кто способен эти многообразные и в чем-то противоречащие друг другу интересы свести к общему знаменателю? Полагаю, это задача власти, наделенной политическим чутьем и здравым смыслом.

Власть заинтересована во многих вещах. И в том, чтобы жилья было больше. И в том, что оно было дешевле. И в том, что все было по закону. И в том, чтобы строительный бизнес, дающий рабочие места и налоги, развивался.

Вот недавно президент Рустам Минниханов, выступая на съезде предпринимателей, раздумчиво заметил: «Вроде все хорошо, а посмотришь – роста нет. И перспектив не видно».

Не знаю, можно ли строительный бизнес, да еще в такой специфической сфере уподобить курице, несущей золотые яйца. Скорее, это будет преувеличением. С другой стороны, пусть и не золотые, а самые обыкновенные, с желтком и белком, – они разве в хозяйстве лишние?

ЧТО ДЕЛАТЬ?

Запретить нельзя разрешить – где запятую поставить?

Лично мне импонирует предложение комментатора, подписавшегося Рустемом. Он пишет:

«Хорошо бы руководству города совместно с этими бизнесменами сесть за стол переговоров, выработать техрегламент по данному виду деятельности, внести дополнительные нормативные акты в градостроительные кодекс и устав, Казгордуме выйти с инициативой в Госсовет РТ, а далее и в Госдуму РФ, чтобы внести необходимые поправки в жилищное законодательство. Только не надо запрещать. Надо отрегулировать этот вопрос, в результате которого выигрывают все: жилье будет строиться, как положено, новые жильцы будут довольны, налоги и платежи пойдут в казну, создастся дополнительный конкурентный рынок и альтернатива. Все это реально. Не боги горшки обжигают. Мы же живем в Татарстане, нам не первый раз быть первопроходцами и "паровозами" различных пилотных проектов как в законодательных инициативах, так и в других инновациях».

Тут ни убавить, ни прибавить. Достаточно вспомнить удачный опыт казанской мэрии, которая села за круглый стол с собственниками исторических зданий и заключила с ними около 300 соглашений. Вроде бы нет закона, обязывающего их завершить реставрацию зданий именно к Универсиаде, однако в чем-то пошла навстречу власть, в чем-то уступил бизнес, и компромисс был найден.

Найден был, говорю, компромисс-то. Полагаю, и здесь отыщется выход из тупика. Была бы добрая воля.