Плач девелоперов, которые обеспечивают выполнение плана по вводу жилья в Татарстане, ознаменовался масштабным проектом — строительством Вознесенского тракта от Аметьевской магистрали до M7. Стоимость только первого этапа — от улицы Гвардейской до проспекта Победы — 12,2 млрд рублей. Проект затронул интересы ТАИФа, «Ак Барс Дома», СМУ-88, «Унистроя» и ASG. О том, как решение о стройке дороги ускорило реновацию промзоны, — в материале «БИЗНЕС Online».
Вознесенский тракт — одна из крупных автомагистралей нового генплана Казани. Власти Татарстана решили замахнуться на мегапроект, начав с первого участка длиной 3,8 километра. Он протянется от Аметьевской магистрали...
МЕЧТАЛИ С 1969 ГОДА
Вознесенский тракт — одна из крупных автомагистралей нового генплана Казани. Он дублирует существующий Мамадышский тракт, который считается довольно напряженным местом выезда на федеральную трассу М7 «Волга». Длина дороги — 10 км, она протянется от Аметьевской магистрали через улицу Бухарскую и далее, между улицами Минской и Закиева, где и выйдет на М7. По экспертным оценкам, полностью строительство Вознесенского тракта может обойтись в 40 млрд рублей, что сопоставимо со стоимостью 8 станций метро. Трасса требует возведения большого количества мостов через глубокие овраги в районе поселка Вознесение. При этом массового отселения проект не предполагает: в полосе отвода дороги строительство было запрещено — коридор под трассу заложили еще в генплане 1969 года.
... до проспекта Победы. Стоимость первого этапа — 12,2 млрд рублей
ПЕРВЫЙ УЧАСТОК — ОТ УЛИЦЫ ГВАРДЕЙСКОЙ ДО ПРОСПЕКТА ПОБЕДЫ
Как стало известно «БИЗНЕС Online», власти Татарстана решили замахнуться на мегапроект, начав с первого участка длиной 3,8 км — от улицы Гвардейской до проспекта Победы. Он снизит нагрузку на улицы Аделя Кутуя, Взлетную, Альберта Камалеева, Патриса Лумумбы. «Тракт облегчит ситуацию на перегруженных дорогах, разрядит обстановку в существующей застройке», — говорит заместитель главного архитектора Казани Тимур Кадыров. В конце 2020 года проект получил положительное заключение госэкспертизы, уточнили нам в минтрансе РТ.
6-полосная магистральная улица общегородского значения первого класса будет иметь расчетную скорость движения 70 км/ч. Ширина проезжей части — от 13 до 17,3 м, разделительной полосы — 4 метра. Вдоль тракта проложат велодорожку двухметровой ширины, а также тротуар. У первого этапа будет 31 примыкание в одном уровне и две двухуровневые развязки на перекрестке с улицей Гвардейской и проспектом Победы. Земли вдоль дороги благоустроят, для отвода дождевых вод предусмотрели ливневки.
Немало сил и денег уйдет на перенос инженерных коммуникаций, рассказали в минтрансе РТ. Это, в частности, линии электропередачи, тепло-, водо- и газоснабжения, сети ливневой и бытовой канализации. Геологические сложности создадут развязка с тоннелем под улицей Гвардейской и путепровод над проспектом Победы.
Хотя массового выкупа жилых домов, садов и дач у граждан не потребуется, без изъятия территорий у бизнеса не обойдется. В «красных линиях» оказались автозаправка ООО «ТАИФ-НК АЗС», больше 20 гаражей в районе улицы Бухарской и действующая железная дорога ООО «Казанский ДСК» (компания «Ак Барс Дом») для доставки цемента — ее сохранят. Нашлись в зоне строительства и интересы группы компаний ASG миллиардера Алексея Семина. Уже первая очередь магистрали затрагивает часть территории в 4 га неподалеку от ТЦ «МЕГА». По словам директора по развитию территорий ASG Рината Аисова, в «красную линию» всего Вознесенского тракта попало 25 га земель компании. «Это неизбежно: городу нужна еще одна транспортная магистраль. Она обеспечит подъездными путями жилые кварталы, в том числе проектируемые нами, даст территории и Казани в целом новый импульс развития, — рассказал нашему изданию Аисов. — Для быстрого выезда на М7 нужна прямая трассировка: обходить чьи бы то ни было участки нецелесообразно».
Пока строительство находится на стадии проработки. Известно, что еще 11 декабря вице-премьер РФ Марат Хуснуллин (слева) провел совещание по социально-экономическому развитию Татарстана, где обсуждали в том числе и дорожное строительство
ДЕНЕГ ПОКА НАШЛИ ЛИШЬ 500 МИЛЛИОНОВ
Ложка дегтя во всем этом великолепии такова: стоимость только первого этапа дороги — 12,2 млрд рублей. Из них пока выделено лишь 500 млн, сумма целиком из бюджета республики. Вся надежда на включение проекта в федеральный нацпроект «Безопасные и качественные автомобильные дороги». Благодаря ему в Казани, напомним, уже строится перемычка БКК от ул. Булатова до ул. Тихорецкой с путепроводом над Фермским шоссе и мостом через Монастырскую протоку. Проект обошелся в 4,9 млрд рублей при длине автодороги с учетом съездов в 5,6 километра.
Лоббистская кампания уже стартовала. В августе мэр Казани Ильсур Метшин на совещании «Общероссийского народного фронта» попросил Евгения Дитриха, занимавшего тогда пост министра транспорта РФ, помочь со строительством в столице РТ вылетных магистралей. Министр обещал донести предложения до правительства РФ. Но ситуация резко изменилась в ноябре 2020 года, когда руководителем федерального минтранса назначили экс-гендиректора «Аэрофлота» Виталия Савельева. Источники нашего издания рассказывают, что проект в Москве к тому моменту почти одобрили, но затем процесс замедлился. Свою роль сыграл и «коронакризис». Так, дорожный бюджет Татарстана на 2021 год составляет 26 млрд рублей, тогда как в 2020-м на дорожные работы направили 38 миллиардов. Министр транспорта РТ Фарит Ханифов в ноябре прошлого года отметил: «Будем работать над федеральной составляющей, чтобы погасить эту разницу».
«Вопрос находится на стадии проработки», — рассказали нашему изданию о перспективах финансирования Вознесенского тракта в минтрансе РТ. Известно, что 11 декабря вице-премьер РФ Марат Хуснуллин провел совещание по социально-экономическому развитию Татарстана с участием президента Татарстана Рустама Минниханова. Там обсуждали ключевые вопросы развития республики, в том числе дорожное строительство.
девелоперы НА НИЗКОМ СТАРТЕ
Как говорят собеседники «БИЗНЕС Online» из числа девелоперов, запуск проекта можно считать одним из результатов их встреч с Миннихановым. Еще в начале прошлого года руководитель республики интересовался, что́ необходимо для того, чтобы гарантировать стабильный рост объемов ввода жилья в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Естественный ответ — это земля, дороги и коммуникации. Территория вокруг Вознесенского тракта — одна из ключевых точек роста.
Неудивительно, что проектирование первого участка Вознесенского тракта вызвало активное шевеление в среде девелоперов. В частности, ускорилась подготовка проекта планировки территории промзоны по соседству — в границах улиц Родины, Даурской, Гвардейской и Аделя Кутуя общей площадью 292 гектара. Из них 40 га застроят многоэтажными жилыми домами площадью 766 тыс. кв. м для 34 тыс. человек. Территории нужно 11,2 тыс. мест на автопарковках, резервируют земли под 7 школ, 13 детских садов, поликлинику на 400 взрослых и 300 детских посещений в смену. Площадь озеленения составит 46 га, скверы и бульвары займут 16 га, говорится в опубликованном проекте планировки территории. «Проект планировки определяет функционал участков территории, — говорит Кадыров. — Комплексное развитие не только повышает стоимость земли, но и эффективность ее использования».
И это не все. 31 декабря исполком Казани опубликовал постановление о подготовке до 3 декабря 2022 года проекта планировки территории в границах улиц Аделя Кутуя и Вознесенского тракта. Заявителем выступил малоизвестный предприниматель Максим Зарипов. В октябре 2020 года бизнесмен приобрел на торгах за 55,1 млн рублей земельный участок на улице Аделя Кутуя с 8 зданиями и сооружениями площадью 0,9 га, принадлежавший ранее АО «Казанское приборостроительное конструкторского бюро» (входит в структуру госкорпорации «Ростех»). А рядом с ним и строящимся ЖК «Паруса» компания «Джи-Групп» (владеет брендом «Унистрой») купила за 76 млн рублей 6 земельных участков общей площадью 1,3 гектара.
До 27 ноября 2022 года подготовят проект планировки территории на улице Седова, которая примыкает к улице Аделя Кутуя и проходит у Вознесенского тракта. Заявителем выступило АО «Газспецстрой», «прописанное» по адресу: ул. Аделя Кутуя, 82а. Участники рынка связывают компанию с интересами семьи Миннахметовых. В проект планировки на улице Седова попала и бывшая автобаза КПОГАТ-3 площадью 6 га, принадлежащая сегодня ООО «Байлык №3» предпринимателя Руслана Юсупова. Компания обслуживает автобусные маршруты №11 и №43, часть боксов сдает в аренду другим перевозчикам.
«В течение 2020 года поступало много предложений продать и застроить базу, но по цене пока ни с кем не договорились, решения не принято, — рассказал нашему изданию Юсупов. — Застройщики присматриваются, просчитывают потенциал жилой застройки. Если договоримся, то перезонирование участка, проектирование займет полтора-два года, которых хватит для переезда на вторую производственную площадку предприятия на улице Беломорской. Мы постепенно готовим ее к передислокации. Продажа участка не повлияет на городские пассажирские перевозки, „Байлык №3“ не уходит с рынка». И это только начало. По данным источников нашего издания, бывшие промпредприятия, а теперь чаще всего склады «мелкой нарезки» на участке Родина – Аделя Кутуя – Даурская продают либо готовят к переформатированию.
Территорией вдоль будущей магистрали заинтересовалось и СМУ-88 Ильи Вольфсона — на участке площадью 3 га на улице Бухарской компания возведет ЖК «Яратам» из 7 домов в 16 и 25 этажей. Еще раньше «Группа компаний „ЖИК города Казани“» Эмиля Хуснутдинова построила рядом ЖК «Победа».
В целом на границах проекта планировки Вознесенского тракта строили или строят ТСИ (ЖК «Родина»), «Унистрой» («Журавли»), СМУ-88 («Привилегия»), «Грань» («Новые горки»), ООО «РентСити» (ЖК «Паруса»). Неподалеку от будущего Вознесенского тракта «Ак таш» Газинура Ахметова возводит ЖК «Вознесение».
Самый крупный держатель земель в этих краях — группа ASG. Всего в зоне тяготения к Вознесенскому тракту у компании Алексея Семина более 250 га земель
ГЛАВНЫЙ ИНТЕРЕСАНТ — СЕМИН
Самый же крупный держатель земель в этих краях — группа ASG. За Азино-2 вплотную к Вознесенскому тракту ASG готовит четыре проекта планировки территории для комплексной застройки: «Новое Вознесение», «Новое Вознесение – 2», «Тихая гавань» и «Южный парк». Всего в зоне тяготения к Вознесенскому тракту у компании Семина более 250 га земель.
По проекту новых правил землепользования и застройки, ряд крупных участков компании Семина отнесли к зоне фактического использования — пока это земли сельхозназначения. Их перезонируют после разработки проектов планировки территорий. В ASG предложили перевести сельхозземли в зону застройки автоматически. Цель — сократить время освоения участков, которые дают возможность масштабного строительства: потенциал «восточной дуги» — 7 млн кв. м жилья, говорят в ASG. Предложение прозвучало на закрытом совещании под председательством премьера РТ Алексея Песошина с участием девелоперов и банкиров, где обсуждали планы ASG по освоению обширного земельного банка компании. Затем, в декабре, состоялось еще одно совещание, где Семин вышел на связь с участниками лично по видеосвязи из Франции. Напомним, что в районе «Восточной дуги» АSG готовит 12 проектов планировок территорий, однако у исполкома Казани есть вопросы к улично-дорожной сети, социальной и инженерной инфраструктуре. Как бы не столкнуться с ситуацией, когда в крупный жилой массив ведет что-то узко-извилистое — всеми прелестями такой жизни делятся в соцсетях жители Салмачей и Куюков… В компании готовы дорабатывать проекты с учетом их перспективной многоэтажной застройки. По оценкам ASG, если в многолетнюю разработку проектов планировок «Восточной дуги» компания вложила около 100 млн рублей, то теперь цена вопроса — несколько миллиардов. И вкладываться надо, что называется, с гарантией реализации, учитывая планы развития Казани и ее агломерации.
«В настоящее время совместно с застройщиками идет работа по нескольким проектам. Также компания ведет разработку проектов планировок территорий с учетом последних градостроительных нормативов и требований исполкома Казани для комплексной застройки», — уточнил Аисов.
«Сегодня застройщики в большей степени думают о реализации квадратных метров, задача правильная. Но задача комплексного развития территории с местами приложения труда остается»
ГОНКА ЗА «КВАДРАТАМИ» ДО ДОБРА НЕ ДОВЕДЕТ?
По словам советника министра строительства РТ Николая Васильева, масштабные планы строительства порождают риски. Во-первых, нужно понимать, что реновация промзон всегда дороже строительства на пустом месте и существует риск недофинансирования инфраструктуры. «Опасность в том, что высокими темпами строительства жилья мы создаем приключения для будущих поколений, — считает эксперт. — Дорогим в итоге окажется не квадратный метр из-за выкупа бывших промзон — дорого станет исправлять системные ошибки!»
Николай Васильев: «Дорогим в итоге окажется не квадратный метр из-за выкупа бывших промзон — дорого станет исправлять системные ошибки»
Во-вторых, слабая сторона всех проектов планировки — рабочие места. Снести промзоны и застроить жильем — идея привлекательная, но где будут трудиться десятки тысяч жителей? «К сожалению, комплексное развитие новых районов ограничивается жильем и объектами соцкультбыта, — говорит Васильев. — Конечно, сегодня застройщики в большей степени думают о реализации квадратных метров, задача правильная. Но задача комплексного развития территории с местами приложения труда остается. Чем заменить индустриальный уклад города? Понимаем, что-то должно быть, но что?» По словам советника министра строительства РТ, на данные вопросы в постсоветский период никто так и не дал ответа.
В-третьих, не будем забывать, что десятки миллиардов на строительство Вознесенского тракта еще надо найти. «Но его еще нет, а мы уже ведем активное строительство по соседству. Активно развивается пригород, который вступает в инфраструктурные противоречия с городом. В теории есть развитие кольцевой железной дороги, перехватывающие парковки, вылетные магистрали, а фактически пока мы движемся по инерции», — заключает Васильев.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 342
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.