«Послаблений не будет!»: «правила Гущина» для исторического центра

Совершенно новые правил для застройщиков, инвесторов и собственников земли исторического центра презентовали в Казани Фото: kzn.ru

«НИКТО В РОССИИ ЭТОГО НЕ ДЕЛАЕТ»: В КАЗАНИ УСТАНОВИЛИ ЧЕТКИЕ ПРАВИЛА ИГРЫ ПО КАЖДОМУ АРХИТЕКТУРНОМУ ПАМЯТНИКУ ИСТОРИЧЕСКОГО ЦЕНТРА

Совершенно новые правила для застройщиков, инвесторов и собственников земли исторического центра презентовали в Казани. О проделанной работе, не раз вызывавшей критику властей и общественности, рассказывали глава комитета РТ по охране культурного наследия Иван Гущин, руководитель проектной группы по разработке зон охраны Ольга Авксентьева и сотрудники исполкома Казани, замначальника управления архитектуры и градостроительства – начальник юридического отдела Анастасия Латыпова, а также начальник отдела охраны памятников архитектуры и культурного наследия УАиГ Лея Соловьева.

В чем суть? 20 августа появилось поставление кабмина РТ, где утвердили границы зон охраны объектов культурного наследия и режим использования земель. В новый документ вошло 13 самостоятельных объектов и четыре объединенные зоны. Это Адмиралтейская слобода, Ново-Татарская слобода, а также Тихвинская церковь и мечеть «Закабанная». Само постановление занимает всего три страницы с перечислением объектов, а с приложениями общая папочка потянула на 461 страницу. Это четкое определение границ буквально от точки до точки, а также описание того, какие работы разрешено и запрещено проводить вплоть до установки антенны сотового оператора, и требования по высотности и благоустройству.

«Будем говорить откровенно: мы постоянно получали критику со стороны застройщиков, инвесторов. С целью улучшения инвестиционного климата проектной группой были предложены и разработаны в 2019 и 2020 годах новые решения по зонам охраны, — отметил Гущин, открывая пресс-конференцию. — Я считаю, работа проведена успешно. Время покажет, как документ станет действовать». Работа, по словам Гущина, длилась в течение года, и постановление сопряжено с новым генпланом Казани и буферной зоной Казанского кремля.

Иван Гущин: «Если нет у нас разработанной обоснованной зоны охраны, то защитная зона автоматически накладывает режимы, где строительство запрещено» Фото: okn.tatatan.ru

На сегодня в Татарстане в едином федеральном реестре объектов культурного наследия находится 1 663 объекта. Из них 447 федерального, 876 регионального и 340 местного значения. В Казани сосредоточено максимальное количество памятников — 589 объектов. И, согласно требованиям законодательства в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия в его исторической среде, должны быть установлены соответствующие зоны охраны, а сведения о них направлены в службы Росреестра для кадастрового учета. Отсутствие такой зоны несет определенные обременения и автоматически накладывает вокруг памятника защитную зону. «То есть если нет у нас разработанной обоснованной зоны охраны, то защитная зона автоматически накладывает режимы, где строительство запрещено», — поясняет Гущин. Получается, что для четкого понимания своих прав и возможностей владельцам «исторических кирпичей» нужна детализация охранных зон по их объектам. Иначе непонятно, что там вообще можно, что нельзя и где пределы полномочий чиновников. Наконец это сделано.

До недавнего времени в историческом центре Казани, по мнению спикера, складывалась достаточно напряженная ситуация, когда объекты культурного наследия были обременены различными документами. Во-первых, принятый в 2015 году проект зоны охраны ансамбля Казанского кремля, главного объекта культурного наследия, который включен в список ЮНЕСКО. Это напрямую отражается на всем, что вокруг происходит. Второй документ, который действовал до недавнего времени, — проект зоны охраны объектов культурного наследия Казани. «Мы видим, насколько идет наложение данных проектов и, соответственно, идут сложности при согласовании документации. Все это создает трудности для инвесторов, застройщиков, собственников земельных участков, — отмечает Гущин. —  Сложная система регулирования в центральной части города стала определенной преградой для ведения хозяйственной деятельности». Дублирование таких документов сегодня исключили. С 28 июля действует приказ минкультуры России об охранной зоне кремля, и месяцем позже принято постановление, детализирующее зоны охраны объектов культурного наследия Казани и требования к ним.

«Послаблений в историческом  центре не будет, — добавил Гущин. — Данными документами мы стали расшивать предмет охраны исторического поселения. Мы сегодня продумываем предмет охраны по каждому такому объекту и устанавливаем понятные правила игры к каждому дому. Никто в России этого не делает». По словам спикера, четыре-пять объектов по запросам собственников уже начало вести работу по новым правилам и комитет получает благоприятные отзывы. «Это поспособствует и снижению административных барьеров, и повышению инвестиционной привлекательности исторического центра», — отметил глава комитета.

Один из объектов — торговый центр «Кольцо», который ждет реконструкция. По обращению собственника земельного участка были восстановлены исторические границы Фото: «БИЗНЕС Online»

НОВЫЕ ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПРОСТРАНСТВА, ЗАПРЕТ НА ЗАСТРОЙКУ И СУДЬБА «ГОРОДСКОЙ УСАДЬБЫ» ДОЧЕРИ ЗИГАНШИНА

Далее Гущин остановился на конкретных территориях, которые внесли в список. В целом, отметил спикер, границы территорий зон охраны не менялись. Корректировались лишь участки.

Один из объектов — торговый центр «Кольцо», который ждет реконструкция. По обращению собственника земельного участка были восстановлены исторические границы. Таким образом, считает Гущин, владельцу дали возможность осуществить застройку в пределах той территории, которая существовала здесь изначально. 

Сразу у нескольких площадок отныне запретили высотки и капитальное строительство. Это территория у НКЦ, центра семьи «Казан» и театра кукол «Экият». «Ограничений на данной области не было вообще. Мы сегодня установили там две зоны. Первая — высотный параметр в 11 метров. Вторая — там, где проходит цветочный фестиваль, установили парковую зону, запретив тем самым какое-либо градостроительное вмешательство», — рассказал Гущин о площадке перед театром.

Откорректировали и вопросы, связанные с некрополями в районах парка Горького и на Старо-Татарском кладбище. По словам спикера, там были технические недочеты с 2015 года, документы привели в соответствие с требованиями по захоронению.

Сразу у нескольких площадок отныне запретили высотки и капитальное строительство. Это территория у НКЦ, центра семьи «Казан» и театра кукол «Экият» Фото: «БИЗНЕС Online»

У «розовой мечети» на Мазита Гафури и вовсе расширили горизонты, снизив норматив по высоте зданий. «В старых проектах зон фигурировала отметка в 74–76 метров (примерно 25 этажей). Я считаю, на данной территории мы сделали определенный революционный шаг, установив высотный параметр максимальный в 11 метров, — отметил глава комитета. — Сегодня мы фактически ограничили улицы как Мазита Гафури, Камиля Якуба, Кызыл Татарстан. Весь пятачок у нас сегодня имеет такие серьезные ограничения».

Поставили точку с высотностью и на территории памятника на улице Подлужной, 49, который находится практически на берегу Казанки. «Очень много было споров, дискуссий, какие высотные параметры необходимы здесь. Мы остановились на 11 метрах, хотя до этого параметры установили проектом зон охраны Казани вплоть до 46 метров исходя из рельефа», — сказал Гущин. Напомним, что данную «городскую усадьбу» в День Победы едва не пустили под бульдозер: фирма дочери Равиля Зиганшина успела разобрать крышу, но затем процесс удалось остановить.

Чтобы увеличить, нажмите

Также по обращению министерств оставили небольшой пятачок для развития, где находится экстрим-парк «Урам», и здесь установили отметку высотности до 20 метров.

Изменения ожидаются и на Кремлевской дамбе. В границах буферной зоны Казанского кремля, возможно, появятся велосипедные дорожки. Правда, реализация проекта возможна только с согласия минкультуры России и ЮНЕСКО. «Мы даем возможность вдоль Ленинской дамбы сегодня обустроить велосипедные дорожки, — отметил Гущин. — Возможность для развития есть, тем более сегодня пешеходные и велосипедные потоки очень тесно соприкасаются и возникают конфликты. Мы сейчас даем шанс расширить горизонты в таком направлении. Данная территория сегодня относится к буферной зоне Казанского кремля. Если получим согласование по линии ЮНЕСКО, то это возможно». Предварительные эскизы уже есть, но дизайн, конечно, может и измениться — пока это концепция. 

Чтобы увеличить, нажмите

Как отметил спикер, корректировались участки исходя из принятого генплана Казани на перспективу с учетом планов дорожного строительства. «Мы „поженили“ эти документы, и сегодня проект зон охраны преимущественно сопряжен с генпланом», — заверил Гущин.

Добавим, что появились подвижки в реставрации гостиницы Дворянского собрания на улице Профсоюзной. Реализует проект «Ак Барс Дом». Спикер отметил, что процесс сложный, но контролируемый. «При подготовке проектов выявлялись все новые и новые обстоятельства. Там очень сложно с грунтами: карстовые заложения, плюс метрополитен тоже дает серьезное воздействие — клубок больших проблем», — сказал глава комитета. Застройщик сейчас намерен приспособить объект под апартаменты и сделать из этого жилую функцию. В июне согласовали наконец научно-проектную документацию. Итог 6-летней работы Гущин назвал прорывом. Документы передали на госэкспертизу, после чего собственники приступят к реставрации. 

БУФЕРНАЯ ЗОНА КРЕМЛЯ ПРИРОСЛА ПРАВЫМ БЕРЕГОМ И АКВАТОРИЕЙ КАЗАНКИ

О предварительных итогах разработки документа буферной зоны подробно доложила руководитель проектной группы по разработке зон охраны Авксентьева. По ее словам, материал еще корректируется и его необходимо прорабатывать совместно с органами местного самоуправления, общественностью, учеными и минкультуры России. «Буферная зона накладывает очень серьезные ограничения. Помимо высотных параметров, иных требований, связанных с режимами по территориям, мы должны получать положительные заключения ЮНЕСКО о возможности строительства на той или иной местности и разрабатывать раздел оценки воздействия на ансамбль Казанского кремля», — подчеркнула спикер.

Авксентьева напомнила об истории установления буферных зон. Процесс начался еще в 1990-х, когда решался вопрос включения Казанского кремля в список ЮНЕСКО. Но тогда при подаче документов, по словам спикера, разработка буферной зоны не требовалась, и она была заявлена как предварительная. В 2000 же году кремлю присвоили статус объекта всемирного культурного наследия, но с другим наименованием — историко-архитектурный комплекс «Казанский кремль». «Это вопрос не принципиальный, но мы должны работать над документом, учитывая те наименования, с которыми объект включен в список ЮНЕСКО», — отметила руководитель проектной группы.

Международное и федеральное законодательство вводят серьезные ограничения. Для получения разрешения на какие-либо работы в охранной зоне требуется разработка раздела, обосновывающего отсутствие влияния строительного намерения на выдающуюся ценность буферной зоны. По словам Авксеньтьевой, в 2017 году в документ было решено внести не только сам ансамбль кремля, но и водную гладь вокруг. Именно такая поправка, рассмотренная рабочей группой в конце прошлого года с участием вице-премьера РТ Лейлы Фазлеевой, стала одним из важных моментов корректировки. «Водная акватория вокруг Казанского кремля является также его выдающейся ценностью, которая благодаря градостроительному, панорамному восприятию кремля неразрывно с ним связана», — отметила спикер.

Чтобы увеличить, нажмите

Буферная зона, по словам Авксентьевой, пройдет по Япеева, затронет территории, прилегающие к Чернышевского, Кремлевской, выйдет на Федосеевскую до «Миллениума» и включает участки правого берега Казанки.

«Основание для разработки буферной зоны — это визуальная и композиционная взаимосвязь объекта всемирного культурного наследия с окружающей средой. Кремль — крупный градостроительный комплекс. Благодаря его географии занимает в исторической части Казани доминирующую роль, — говорит Авксентьева. — И большую часть из данного ареала видимости обеспечивает водная акватория рек Казанки и Волги. Важно определить не только общий ареал видимости, но и основные точки визуального восприятия».

Есть несколько требований к буферной зоне. Во-первых, данные территории должны быть общедоступными. Во-вторых, необходима целая цепочка визуальных точек, из которых идет наиболее эффектное и максимальное раскрытие объекта культурного наследия. К таким территориям спикер отнесла набережную от моста «Миллениум» вдоль Сибгата Хакима, Кировскую и Кремлевскую дамбы. В-третьих, вся застройка, которая находится перед кремлем, не должна быть выше кремлевского холма, а застройка, которая уходит за кремль, — нарушать силуэт объекта ЮНЕСКО. «Когда ходим по объекту, мы не должны видеть какую-то современную застройку. То есть необходимо, чтобы наше погружение в объект культурного наследия, в его историческое окружение оставалось полным. Поэтому также предъявляется требование по восприятию застройки в окружении кремля из самого объекта», — уточнила руководитель проектной группы.

Больше внимания уделят и оценке воздействия нового строительства на силуэт Казанского кремля с разных точек города Фото: Алексей Белкин

ПОЛНЫЙ ЗАПРЕТ НА ВЫШКИ СОТОВОЙ СВЯЗИ В ОХРАННЫХ ЗОНАХ И ВЫВЕСКИ НА КРЫШАХ

Разработка данных документов проходит параллельно с работой над правилами землепользования и застройки Казани, которую планируется завершить к концу года. Все требования должны быть увязаны, они не могут противоречить друг другу. Замначальника управления архитектуры и градостроительства исполкома столицы Латыпова рассказала, что существующие объекты, которые не соответствуют требованиям и регламентам, могут оставаться и дальше, реконструкция может быть направлена только на уменьшение такого несоответствия.

«Если сегодня высота в проекте зон охраны установлена ниже, чем тот новый объект, который есть, то при реконструкции он должен быть уменьшен. Если собственник к такой реконструкции не приступает, то здание может существовать и дальше, лишь бы от этого не страдала безопасность объектов культурного наследия», — подчеркнула спикер.

Прорывом в новых правилах сотрудники исполкома назвали то, что теперь в документе появилось определение высоты объектов капитального строительства в зависимости от перепада территории. Такое решение даст развитие террасированной застройке в Казани, реагирующей на перепады земной поверхности, и позволит сохранить общий характер рельефа города.

В требованиях к градостроительным регламентам подробно расписано и то, использование каких материалов разрешается и запрещается в отделке фасадов. К примеру, керамогранит в историческом центре окажется под запретом — это сочетается с требованиями концепции развития исторического центра, которую вот-вот представят президенту РТ Рустаму Минниханову. По словам начальника отдела охраны памятников архитектуры и культурного наследия исполкома Казани Соловьевой, предпочтения отдаются традиционным материалам. В документе нашло отражение и последнее изменение правил благоустройства Казани, в частности размещение информационных конструкций. «Практика применения таких изменений выявила отсутствие негативного влияния на сохранение историко-архитектурной и градостроительной среды облика города, в частности исторической части», — заключила спикер.

Что касается размещения опор станций сотовой связи, то здесь, по словам Гущина, разрешено их ставить только в зонах регулирования застройки — при условии, что это не повлияет на архитектурное решение. В охранной зоне все гораздо жестче. «Мы не смогли убедить наших федеральных коллег, я понимаю. К сожалению, придется констатировать, не получилось отстоять в охранной зоне установку каких-то опор для сотовой связи. Установлен полный запрет. Никаких поблажек нам в данном направлении не дали», — констатировал глава комитета.

Свое негодование Гущин выразил и на просьбы застройщиков разрешить на крышах зданий информационные вывески. По словам главы комитета, запрет на это действует с 2015 года. «При подготовке документа проекта зон к нам снова начали выходить с предложениями, забрасывать письмами. „Давайте разрешим эти красивые, великолепные большие объемные буквы“. Полный запрет! Никаких вывесок на крышах исторического центра Казани не будет никогда, — несколько эмоционально подчеркнул спикер. — Сегодня ставим для себя задачу, исполком идет в том же направлении. Мы за сохранение историко-градостроительной среды».

Больше внимания уделят и оценке воздействия нового строительства на силуэт Казанского кремля с разных точек города. По словам Гущина, сейчас с Кировской дамбы можно увидеть и «Корстон», и ЖК «Суворовский» — т. е. видимость большая, и важно оценивать влияние новых высоток на горизонт застройки. «Мы будем внимательно анализировать, советоваться с нашими  коллегами из минкультуры. И, возможно, будут предложены иные формы по границам буферной зоны», — заключил Гущин. По его словам, выйти на согласование со службами ЮНЕСКО планируют уже к декабрю. Что это может означать? Опять-таки вопрос высотности домов, строящихся на границах буферной зоны. Например, квартал М8, где планируется построить небоскребы под 53 этажа, «прикинут» с точки зрения влияния таких высотных акцентов на силуэт города — в том числе и на кремль.