А Набиуллина против: идею Хуснуллина о поэтапном эскроу зарубил ЦБ

Предварительные итоги ввода проектного финансирования строительства обсуждали на расширенном заседании президиума совета ассоциации банков России в Москве

СТРОИТЕЛЬНЫЙ РЫНОК ПОКИНУЛИ 8% ЗАСТРОЙЩИКОВ — В ОСНОВНОМ МЕЛКИХ

Предварительные итоги ввода проектного финансирования строительства на днях обсуждали на расширенном заседании президиума совета ассоциации банков России в Москве. Оказалось, что новая система пока набирает обороты и не все проходит гладко. «Что касается роста введения жилья и увеличения работы с эскроу-счетами, то это в основном Москва и Московская область. Более 30 процентов — доля Москвы и Московской области в проектном финансировании», — заявил председатель совета ассоциации и глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков. 

Действительно, ЦБ на днях опубликовал статистику по состоянию на 1 января. Приволжский федеральный округ входит в тройку лидеров по участию застройщиков в проектном финансировании. Что касается Татарстана, то люди уже открыли почти 1,7 тыс. эскроу-счетов на сумму 5,18 млрд рублей. Это на миллиард больше, чем было месяцем ранее. В среднем на каждый эскроу-счет приходится по 3 млн рублей. 

В масштабах страны строительство буксует, считают участники совещания. По данным Росстата, в 2019 году ввод жилья увеличился на 6% по сравнению с показателем 2018-го — до 80,3 млн кв. метров. Однако, как заметил Аксаков, этот рост был обеспечен индивидуальным жилищным строительством. А, по мнению президента национального объединения строителей Антона Глушкова, динамика прошлого года связана с заделом, который формировался на протяжении трех предыдущих лет. Участники рынка в Казани, которых опросил корреспондент «БИЗНЕС Online», также отмечают, что строителям в городе пришлось поднапрячься: в результате прирост объемов по вводу жилья принял на себя рынок столицы РТ. Введено более 1 млн кв. м — такого не было, пожалуй, со времен Универсиады, причем 300 тыс. «квадратов» прироста обеспечено за счет многоквартирных домов. 

«Что касается роста введения жилья и увеличения работы с эскроу-счетами, то это в основном Москва и Московская область. Более 30 процентов — доля Москвы и Московской области в проектном финансировании», — заявил Анатолий Аксаков

В масштабах России рыночный тренд дефицита спроса сменился дефицитом предложения. Как утверждает гендиректор ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилл Холопик, впервые зафиксировано, что количество выводимых на рынок квартир в день стало меньше продаваемых. «Снижение вывода квартир привело к уменьшению предложения на рынке. В отдельных регионах в 1,5 раза упал ассортимент продающихся квартир! Это ведет к росту цены предложения. Некоторые говорят, что застройщики повышают цены, что рост составляет порядка 8 процентов. Но если все пересчитать с учетом инфляции, то среднегодовой рост цен составляет всего 4,5 процента», — подсчитал он. Дефицит предложения эксперты Knight Frank и Macon Realty Group, в частности, ранее отмечали в Казани — если остановить стройку, то весь объем квартир можно продать меньше чем за год. По стране же есть большое количество объектов в высокой степени готовности, которые застройщики придерживают — не выводят на рынок. Таковых в Институте развития строительной отрасли насчитали порядка 15 млн кв. метров. «Это тот потенциал, который может выйти на рынок хоть завтра», — добавил Холопик. Как признаются сами застройщики, они либо ждут улучшения условий кредитования, либо надеются на рост маржинальности.

Так что по прогнозу 2020 год пока непредсказуем, считает эксперт. Так, по его словам, общая динамика ввода жилья может показать падение на 10%. Однако последнего может и не быть, так как есть большой задел. Холопик надеется на то, что при нынешнем проектном финансировании не должно быть таких переносов сроков ввода, как при старой схеме. «Соответственно, цифры должны быть выше. Надеюсь, и сроки строительства уменьшатся, и переносы — тоже», — отметил гендиректор Института развития строительной отрасли.

Тем не менее, по его словам, в прошлом году сократилось количество застройщиков на 8%. «Говорят, что уходят с рынка массово и количество застройщиков катастрофически падает. Ничего подобного нет. Мы видим, что есть некое уменьшение. За год число брендов упало на 8 процентов. Но в основном это очень маленькие застройщики, которые заканчивают один объект, а нового не начали», — подчеркнул он.

Как утверждает гендиректор ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилл Холопик, впервые зафиксировано, что количество выводимых на рынок квартир в день стало меньше продаваемых

ЦБ ПРОТИВ ВКЛЮЧЕНИЯ В ЭСКРОУ МЕЛКИХ БАНКОВ, А В МАЛЫХ ГОРОДАХ СТРОЙБИЗНЕС УХОДИТ С РЫНКА

Как мы знаем, с 1 июля 2019 года застройщики должны работать по новым правилам. Деньги дольщиков больше нельзя привлекать напрямую. Теперь они хранятся на специальных счетах эскроу, а строительство должно вестись за счет банковских кредитов. В итоге воспользоваться средствами дольщиков застройщик может лишь после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.

Несмотря на то что с начала действия новой схемы прошло чуть больше полугода, по словам зампредседателя Банка России Ольги Поляковой, банковский сектор одобрил открытие кредитных лимитов уже практически на 1 трлн, а выдал кредитов на 300 млрд рублей. «В принципе, открытие кредитных лимитов дает основание полагать, что тут никаких задержек с точки зрения финансирования не наблюдается», — считает она.

По словам Михаила Дралина, было бы целесообразно расширить конкуренцию среди банков, допустив в том числе региональные для кредитования строительной сферы

Тем не менее застройщики, напротив, утверждают, что при новой схеме есть и проблемы. Например, как говорит Аксаков, крупные банки неохотно идут в средние, малые города и райцентры и кредитуют небольшие проекты. «Они неинтересны крупным банкам, не подходят под их критерии, — согласился председатель правления банка „Кузнецкий“ Михаил Дралин. — На сегодня такие фирмы ни к кому не присоединяются, просто ничего не строят и уходят из этого бизнеса в другие направления. Соответственно, страдает возведение в регионах. Есть и большие застройщики, которые вроде соответствуют требованиям крупных банков, но при этом часть их проектов не проходит — не финансируется или задерживается по срокам и времени одобрения». По его словам, было бы целесообразно расширить конкуренцию среди банков, допустив в том числе региональные для кредитования строительной сферы.

Он высказал ровно то, о чем корреспонденту «БИЗНЕС Online» говорили и казанские застройщики. Откройте шлюз для средних банков республики! Установите им определенные лимиты в рамках их капитала — и пусть они кредитуют стройку, работая с эскроу-счетами. За счет более гибкого подхода к клиенту строителям будет проще трудиться…  

В ЦБ идею взаимодействия с эскроу-счетами встретили прохладно. «Мы пока не видим заинтересованности застройщиков работать с некрупными банками», — отрезала зампредседателя Банка России Ольга Полякова

Но увы. В ЦБ, который возглавляет Эльвира Набиуллина, эту идею встретили прохладно. «Мы пока не видим заинтересованности застройщиков работать с некрупными банками», — отрезала Полякова. По ее словам, на сегодняшний день 95 банков входит в список уполномоченных для кредитования строительства, однако застройщики предпочитают работать только с 24 из них. «Этот фактор определяется не только готовностью банков, наличием капитала, но и запросом застройщиков. Застройщик, обращаясь в банк, ожидает определенное качество услуг. Мы не видим пока большой заинтересованности застройщиков в отношении некрупных банков. Не стоит забывать, что для того, чтобы заниматься кредитованием строительного сектора, нужно обладать не только компетенциями, но и достаточностью капитала», — рассуждает она. По всей видимости, в ЦБ просто не видят маленького факта: застройщику в разных банках предъявляют разные требования. И этот момент тоже ограничивает желание попытать счастья получить одобрение у всех банков, которым разрешено работать на данном рынке. 

Также Полякова подчеркнула, что до сих пор не решен вопрос, что делать с теми банками, которые теряют рейтинг ВВВ-. «У нас до сих не решен законодательно вопрос о переводе счетов эскроу в случае, если банк теряет этот рейтинг», — добавила она. Притом в ЦБ довольны тем, как распространяется по стране система проектного финансирования. Так, с помощью новой схемы жилье строят в 71 регионе. Причем банки даже ускорили сроки рассмотрения заявок с рекомендованных 45 дней до 38, как это случилось, например, в декабре. «Но нас в меньшей степени беспокоит скорость рассмотрения заявок. Для нас в большей степени важно качество оценки рисков, которые банки на себя принимают», — указала зампред ЦБ.

Президент национального объединения строителей Антон Глушков утверждал, что застройщикам нередко приходится занижать себестоимость проектов, чтобы получить одобрение в банке

НИЖЕ СЕБЕСТОИМОСТИ КВАРТИРУ ЧЕРЕЗ ЭСКРОУ НЕ ПРОДАШЬ, А ЭТО РАНЬШЕ ПЛОДИЛО ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

В то же время Глушков утверждал, что застройщикам нередко приходится занижать себестоимость проектов, чтобы получить одобрение в банке. «Чтобы обеспечить доходность, другого варианта нет. Если банк не верит в стоимость, то застройщику приходится занижать себестоимость, в которую он надеется уложиться, но по факту не укладывается», — обозначил он проблему.

Представителей банковского сообщества это очень удивило. «Я думаю, что крупные банки нельзя ввести в заблуждение заниженной себестоимостью. Мы знаем, сколько стоит построить жилье, плюс-минус 10 процентов. Если к нам придет застройщик и покажет какие-то невменяемые суммы, мы просто от этого проекта откажемся», — заявил руководитель департамента по работе с клиентами рыночных отраслей — старший вице-президент ВТБ Дмитрий Снесарь.

«Я думаю, что крупные банки нельзя ввести в заблуждение заниженной себестоимостью. Мы знаем, сколько стоит построить жилье, плюс-минус 10 процентов», — заявил старший вице-президент ВТБ Дмитрий Снесарь

Полякова с ним согласилась: «Что касается тезиса о том, что снижается себестоимость, я согласна с ВТБ, что банки обладают компетенциями, сколько и в каком регионе стоит. Это странно звучит».

Минстрой тема с занижением себестоимости также не на шутку взволновала. «Это очень опасная история. Пытаться играть, чтобы проект проходил со снижением себестоимости, опасно как для застройщика, так и для банка», — предупредил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. По его словам, в последние годы себестоимость попросту не могла снижаться. «Посмотрите, что с ценой на металлы и зарплаты рабочих! В проекте застройщик показывает реальные затраты на строительно-монтажные работы. У нас маржинальность уменьшается, а себестоимость — нет. Но не из-за проектного финансирования, а потому, что мы обязали застройщиков работать в белую с банками», — указал замминистра.

По словам Стасишина, раньше обманутые дольщики как раз и появлялись из-за того, что застройщик привлекал граждан на этапе котлована, продавая квартиры ниже либо по себестоимости, что сейчас невозможно сделать.

«У нас маржинальность уменьшается, а себестоимость — нет. Но не из-за проектного финансирования, а потому, что мы обязали застройщиков работать в белую с банками», — указал замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин

ЦБ ПРОТИВ ПОЭТАПНОГО РАСКРЫТИЯ ЭСКРОУ

Кроме того, застройщиков волнуют не только банковские ставки, но еще и те дополнительные комиссии, которые приходится платить. Так, по словам Холопика, небольшой застройщик может не рассчитывать на скидки, так что комиссии могут достигать и вовсе 30%, тогда как крупный игрок с легкостью расплатится с 3–5% комиссии.

В ЦБ сразу заявили, что в вопрос комиссий банков не вмешиваются. А вот что касается процентной ставки для застройщиков, то она «зависит от стоимости рисков». «Когда банк кредитует крупного заемщика, она одна. Когда кредитует заемщика, не обладающего достаточным количеством средств, обеспечения, конечно, он будет закладывать стоимость рисков», — указала Полякова.

Также в Банке России и минстрое раскритиковали идею по начислению процентов на эскроу-счета. «Мы не поддерживаем предложение по начислению процентов на счета эксроу», — заявила зампред ЦБ. Отметим, что в конце ноября члены Совета Федерации и депутаты Госдумы от ЛДПР внесли законопроект, который позволит дольщикам получать «доходы в виде процентов по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно» со своего взноса на счете эскроу. «Мы не поддерживаем этот законопроект», — прокомментировал Стасишин, добавляя, что будет отрицательный отзыв правительства.

В ЦБ сразу заявили, что в вопрос комиссий банков не вмешиваются. А вот что касается процентной ставки для застройщиков, то она «зависит от стоимости рисков»

При этом в Банке России также раскритиковали предложение по поэтапному раскрытию счетов эскроу. «Мы не поддерживаем предложение по поэтапному раскрытию тоже. Если банки будут раскрывать счета поэтапно, то надо четко определить, на каком этапе и в каком объеме, — указала Полякова. — Почему мы должны перекладывать риски с одного покупателя на другого? Не очень понятно. Потому пока мы не видим в этом никакого смысла».

Отметим, о том, что такое предложение готовится, рассказывал недавно вице-премьер Марат Хуснуллин. «Считаю, что нужно найти механизмы, как застройщикам раньше раскрывать и получать деньги за строительство, если они добросовестно выполняют свои обязательства. В то же время главный вопрос — раскрывая данные механизмы, получим ли мы гарантию того, что объект будет достроен. Мы сегодня над этим думаем, говорить и делать выводы пока рано. Но я сейчас оцениваю и готовлю предложение — могу сказать, что мы этим занимаемся», — заявил он.