За 9 месяцев 2019-го строители ввели квадратных метров на 27,5% меньше, чем за тот же период прошлого года, — только 127 тыс. кв. м жилья против прошлогодних 176 тыс. «квадратов»

«СТРОИТЕЛИ ОПАСАЮТСЯ НОВЫХ ВЫДУМОК ЗАКОНОДАТЕЛЯ, ПОТОМУ ВСЕ СТРАХУЮТСЯ»

Исполком Набережных Челнов опубликовал основные социально-экономические показатели города по итогам 9 месяцев 2019-го. Среди прочего в отчете выделяются цифры введенного в эксплуатацию жилья: в этом году строители за три квартала ввели квадратных метров на 27,5% меньше, чем за тот же период прошлого года, — только 127 тыс. кв. м жилья против прошлогодних 176 тыс. «квадратов». Причем годовой план для города в 2019-м, напортив, вырос: если в прошлом году он составлял 300 тыс. кв. м, то в этом республика потребовала построить 310 тыс. кв. метров. Таким образом, от годового плана город успел закрыть только 41%, что не может не вызывать опасений по поводу исполнения плана.

Добавим, что в целом по Татарстану ситуация лучше — к настоящему времени в республике уже сдано 80% плана, или 1,9 млн кв. метров. Даже с разницей сдачи отчетов в полтора месяца автоград выглядит аутсайдером на общем отраслевом фоне. Хуже дела обстоят только в Нижнекамске, где ввели за аналогичный срок всего 25% от плана. Но там в основном сдается соципотечное жилье, и, как правило, план выполняется в самом конце года. 

Исполком Набережных Челнов сегодня не прокомментировал тревожные цифры, однако челнинские строители, с которыми удалось переговорить «БИЗНЕС Online», не видят проблемы в опубликованной статистике. Традиционно муниципалитеты закрывают планы по строительству жилья большими объемами сдачи в конце года — по мнению игроков рынка, так будет и в 2019-м, несмотря на существенный провал даже по отношению к прошлому году.

Так, не видит в сложившихся обстоятельствах повода для беспокойства директор ижевской компании «Талан» Роберт Закиров. «Ситуация объясняется тем, что многие строительные объекты в городе будут вводиться в эксплуатацию в четвертом квартале года, — убежден он. — Мы полагаем, что по итогам года город выйдет на плановые показатели. Так, наша компания, в частности, планирует сдать до конца 2019-го порядка 35 тысяч квадратных метров жилья».

Спрос на квартиры, по его словам, остается стабильным. К примеру, строящиеся дома «Талана», которые должны быть введены к концу следующего года, уже распроданы на 70–80%.

В компании «Комфортное жилье» озвучивают похожие предположения. «Обычно все просто до конца года с этим тянут. Вопрос только в одном — сейчас все страхуются из-за неопределенности в законодательстве, потому максимально оттягивают сроки ввода жилья в документах, чтобы не попасть на штрафные санкции», — полагает гендиректор ЖСК «Комфортное жилье» Михаил Золотухин.

По словам строителя, нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию законодательно грозит застройщикам штрафами. «По крайней мере, нас это касается, — говорит он. — Мы специально ставим ввод попозже на один-два квартала, чтобы фактически ввести раньше срока. А в целом по рынку строители опасаются новых выдумок законодателя. У нас же есть такая мода — сначала одни изменения, потом другие. Потому сейчас все страхуются на всякий случай, я так думаю». «Комфортное жилье» в этом году досрочно введет 6 подъездов — около 2,4 тыс. кв. м, однако в плане годовой застройки данный объем даже не был заявлен. По мнению спикера, сравнивать реалии рынка нынешнего и годичной давности бессмысленно — слишком много переменных.

«Я уже 20 лет этим занимаюсь, и спрогнозировать хоть один год, каким он будет, на самом деле практически невозможно. Все 20 лет ситуация менялась, один год не похож на другой. Показательным будет следующий — он определит эффективность новых законодательных инициатив», — заявил Золотухин, имея в виду переход отрасли на проектное финансирование и систему эксроу-счетов. Спикер также отмечает хороший спрос на квартиры компании. «Если застройщик имеет возможность поднимать цены и при этом объем продаж не падает, значит, спрос растет», — поясняет гендиректор «Комфортного жилья».

Сложившиеся в Челнах обстоятельства наглядно иллюстрируют оборотную сторону нового закона о долевом строительстве

«ГОРАЗДО БОЛЬШЕ ПРОБЛЕМ МОЖЕТ БЫТЬ В СЛЕДУЮЩЕМ ГОДУ»

В крупнейшем строительном холдинге Закамья «Домкор» падение объема ввода жилья связывают с настороженными стратегиями игроков рынка.

«Полагаю, в свое время застройщики для того, чтобы попасть в разрешенные лимиты строительства и реализации квартир по старой схеме, стремились побыстрее обеспечить себе наличие 10 процентов договоров долевого участия и 30 процентов строительной готовности объектов, — считает коммерческий директор ООО Специализированный застройщик „Домкор“ Юрий Мочалин, подразумевая под „старой схемой“ прямые расчеты с дольщиками без участия аккредитованных в эскроу-системе банков. — Естественно, 30 процентов не было подкреплено продажами и реальными деньгами, и средства на это „вытаскивались“ из других проектов. По сути, продажами квартир в других домах застройщики фактически финансировали достижение 30-процентной готовности одних объектов, а сроки ввода других автоматически сдвигались».

Он считает, что сложившиеся в Челнах обстоятельства наглядно иллюстрируют оборотную сторону нового закона, который уже влияет на рынок. Что касается нового жилого фонда от самого «Домкора», то все заявленные дома, по словам коммерческого директора, будут введены в срок.

«В „Домкоре“ действует сводный план проектирования и строительства, в котором на три года вперед расписаны работы на всех наших объектах, — пояснил Мочалин. — Все, что было заявлено в нашем плане на этот год, мы сдаем и заселяем в срок. По итогам 2019-го должны ввести около 170 тысяч квадратных метров, включая 85 тысяч по соципотеке и два детских сада». В компании также отмечают, что спрос после летнего сезона восстановился, однако люди пока еще откладывают покупки, рассчитывая на снижение ипотечных ставок.

В «Домкоре» просчитывали последствия от вступления в силу обновленного закона о долевом строительстве и заранее подготовились: часть домов холдинг вводит по старой схеме, часть (например, 25-й микрорайон) — с применением эскроу-счетов. Некоторые дома строятся на собственные средства компании.

«Я думаю, что в этом году план все-таки будет выполнен, — прогнозирует Мочалин. — А вот в следующем может быть гораздо больше проблем. Сейчас заметно сокращение полученных разрешений на строительство. Реальные последствия введения нового закона будут сказываться именно в 2020–2021 годах, и не исключено падение объемов строительства процентов на 30».

Риелторы тоже констатируют выжидательную позицию покупателей. «Кто-то пытается поднять цены, но покупатель не гонится и сейчас в ожидании. К тому же Путин обещал 8 процентов годовых по ипотеке», — говорит гендиректор агентства недвижимости «Кама» Рисхат Сабирзянов.

С ценами, по словам риелтора, ситуация сложилась непростая. Он утверждает, что реального скачка цен на жилье в Челнах, о котором по итогам третьего квартала заявлял экспертный портал Domofond.ru, не было вовсе.

«Люди по „завышке“ стали оформляться, и некоторые подумали, что подъем цен как будто бы произошел. „Завышка“ — это когда у человека есть кредит, но нет первоначального взноса. Многие начали так работать, появилось очень много фейковых объявлений, где стоимость поднята на 20–30 процентов для того, чтобы показать: первоначальный взнос передан. Сами риелторы так поступают, чтобы клиент вписался в ценник квартиры. Многие продавцы, видя это, думают, что продешевили, и увеличивают стоимость. Но по завышенной цене никто не хочет покупать, — объясняет Сабирзянов. — Сейчас везде — и в Москве, и в Казани — пишут о том, что рынок стагнирует, сделок нет и тому подобное. На самом деле сделок нет по высокой цене, а по старой квартиры продаются. Мы работаем, чуть ли не каждый день оформляем сделку. Стабильно все идет. Думаю, что ноябрь и декабрь мы так же отработаем».